Marktbericht

Immobilien in München im Aufwind

Erheblicher Anstieg der Nachfrage im Laufe des
Jahres 2010

Bereits im letzten Quartal 2009 belebte sich die Nachfrage nach Immobilien in München erheblich. Dieser Trend setzte sich in 2010 fort und verstärkte sich sogar. Wie zu erwarten war, führte dies zu einem rundum steigenden Preisniveau. Doch die Bäume wachsen nicht in den Himmel, die Zuwächse spielen sich im Rahmen zwischen 2,5 und 5 % gegenüber den Vorjahresmonaten ab. Lediglich Einzelobjekte erreichten größere Preissprünge und übertrafen dann ab und an sogar die ursprünglichen Angebotspreise. Vorab waren diese individuellen Entwicklungen aber nicht vorhersehbar und ergaben sich aus dem Zusammenwirken besonderer Umstände.

Weiterhin fortgesetzt hat sich der, seit 5 bis 6 Jahre steigende Trend zum Wohnen in der Stadt. Von den Nachfrage- und Preissteigerungen konnte das Umland nicht profitieren, eher im Gegenteil: je ländlicher die Lage, desto schwieriger die Verkäuflichkeit. Im Durchschnitt stieg das Preisniveau von Neubauwohnungen Erstbezug im Stadtgebiet in guten Lagen auf EUR 4.000,- pro m² Wohnfläche, in sehr guten Lagen auf EUR 6.000,-. Rare Einzelobjekte in begehrten Innenstadtlagen knackten die 20.000-Euro-Grenze pro m². Bei den Doppelhaushälften übersteigen die Preise für Neubauten deutlich die Grenze von EUR 530.000,- im Durchschnitt. Bei freistehenden Einfamilienhäusern liegt das durchschnittliche Preisniveau inzwischen bei um die EUR 790.000,-.

Ebenfalls gestiegen sind die Preise für Bauland in München, mit und ohne Altbestand. Hier weist ein deutlicher Trend gegen die EUR 1.000,- pro m² Grundstücksfläche in guten Lagen. Die Spannweite ist aber auch deutlich größer geworden, da die Käufer sehr kritisch sind und gemäßigte Lagen von dem Aufschwung nur bedingt profitieren konnten. So dass, je nach möglicher Baudichte auf dem Grundstück und Lage, die m²-Preise von knapp über EUR 400,- bis EUR 2.000,- in Spitzenlagen reichen, durchschnittliche Bebaubarkeit vorausgesetzt. Jedoch hat die Anzahl der Anträge auf Baugenehmigungen bei weitem noch nicht das Niveau früherer Jahre erreicht. Der Verbraucher bedient sich lieber auf dem Markt der Bestandsimmobilien, bzw. bei Projekten, die das Bauherrenrisiko minimieren. Auf längere Sicht wird die zunehmende Verknappung der Flächen auf Stadtgebiet zu einem Ausweichen in die Peripherie führen, obwohl der Trend zum Wohnen in der Stadt in den nächsten 10 Jahren, laut entsprechenden Untersuchungen, noch anhalten und zunehmen wird. Dies wird sich im Speckgürtel mit moderat steigenden Baulandpreisen bemerkbar machen. Für Bestandsimmobilien in der Region dürfte sich dies aber noch nicht auswirken. Für das Stadtgebiet München bedeutet diese Entwicklung, dass der Baugrundanteil an der Immobilie auf 66 Prozent gestiegen ist, d.h. ca. zwei Drittel der Gesamtkosten für den Hausbau fließen in den Grundstückserwerb.

Im Laufe des Jahres 2010 hat sich im Stadtgebiet das Verkaufsgeschehen zum Vorteil der Verkäufer gewandelt. Dies hat Auswirkungen für das Käuferverhalten, die Entscheidungszeiträume sind kürzer geworden, will man bei der ins Auge gefassten Immobilie nicht das Nachsehen haben. Dies ist für die Käufer das Signal, bereits im Vorfeld und rechtzeitig alle Dinge zu ordnen, die mit dem Erwerb zusammenhängen. Dies beinhaltet insbesondere, sich frühzeitig bei einer kompetenten Finanzberatung um eine Immobilienfinanzierung zu kümmern und die persönlich sinnvollen Möglichkeiten auszuloten. Finanzierungsberatung und das individuell stimmige Konzept der Finanzierung sind häufig die entscheidenden Grundlagen, die über Kauf oder Nichtkauf entscheiden und letztendlich darüber, ob die Immobilie, die erworben wurde, auch in einigen Jahren noch Freude bereitet oder zur Belastung wird.