Immobilienbrief Dezember 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

haben Sie schon Ihren Weihnachtsbaum gekauft? Jeder hat ja so seine Gewohnheiten. Manche kaufen möglichst früh. Dann ist die Auswahl groß, das Thema vom Tisch und man kann sich schon ein wenig vor Weihnachten an dem Baum erfreuen. Andere kaufen möglichst spät, weil sie meinen, dann ist der Baum frisch und fängt nicht schon am Weihnachtsabend zu nadeln an. Worauf Sie beim Einkauf achten sollten, wo Sie in und um München kaufen können und wie Sie den Baum wieder entsorgen, das erfahren Sie in diesem Münchner Immobilien-Brief.

Außerdem widmen wir uns der Schlüsselfrage: Darf der Mieter den Wohnungs- oder Haustürschlüssel nachmachen lassen? Oder muss er Sie vorher fragen? Was passiert eigentlich, wenn der Mieter den Schlüssel verliert? Oder er ihm gestohlen wird? Muss er dann womöglich die ganze Schließanlage ersetzen? Oder müssen Sie das in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren?

Und da es schon um die Sicherheit der eigenen vier Wände geht: Mehr und mehr Immobilienbesitzer lassen ihre Objekte mit Video überwachen. Viele wissen aber nicht, was da überhaupt zulässig ist. Bei uns können Sie es nachlesen.

Wir wünschen Ihnen eine schöne Adventszeit, fröhliche, besinnliche und gemütliche Weihnachten und alles Gute für das Neue Jahr

Ingo Gerschlauer und sein Team

Die Schlüsselfrage für Vermieter

Im Mietverhältnis spielt er tatsächlich eine Schlüsselrolle: Der Schlüssel. Das Mietverhältnis beginnt faktisch mit der Schlüsselübergabe. Und wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt, endet es in der Regel. Denn nun hat er nicht mehr die „Schlüsselgewalt“, sondern Sie. Erst jetzt können Sie wieder über Ihre Wohnung verfügen.

Erst Mietvertrag, dann Schlüsselübergabe

Viele Vermieter wissen nicht: Es muss gar kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden, um ein Mietverhältnis zu begründen. Für unser Thema heißt das: Übergeben Sie den Schlüssel und der Mieter zieht ein, dann ist allein dadurch ein Mietvertrag zustande gekommen. Und zwar zu den gesetzlichen Bedingungen, die den Mieter stark begünstigen. Schließen Sie daher unbedingt vor der Schlüsselübergabe einen schriftlichen Mietvertrag ab. Und in diesem Vertrag sollte auch eine Klausel über die Schlüssel enthalten sein.

Was muss in den Mietvertrag?

Im Mietvertrag halten Sie alle Schlüssel fest, die dem Mieter übergeben werden: Haustür- und Wohnungsschlüssel, Schlüssel für Nebenräume, Keller, Fahrradkeller, Garage und Dachboden sowie den Briefkastenschlüssel. Sie halten die Art der Schlüssel fest (wie z. B. den Garagenschlüssel, Sicherheits- oder Bartschlüssel, evtl. Schlüssel-Nr.) und, ganz wichtig, die Anzahl. Damit sichern Sie sich den Anspruch, dass die Schlüssel beim Auszug vollzählig wieder zurückgegeben werden. Ansonsten ist das zu schwer zu beweisen.

Weisen Sie in Ihrem Mietvertrag darauf hin, dass der Mieter verpflichtet ist, alle Schlüssel sorgfältig zu verwahren, einen Verlust sofort bei Ihnen zu melden und alle Schlüssel vollständig zurückzugeben. Handelt es sich um eine besondere Schließanlage, muss das unbedingt in den Mietvertrag. Vor allem wenn nach einem Verlust des Schlüssels die komplette Schließanlage erneuert werden muss, sollten Sie das klar und deutlich herausstellen. Am besten halten Sie das unter den „individuellen Vereinbarungen“ fest. Als unscheinbare Klausel im Formularmietvertrag hat die Vereinbarung weniger Gewicht und könnte im Fall des Falles sogar von Ihrem Mieter angefochten werden.

Wichtig auch: Sie dürfen nicht einfach so oder „zur Sicherheit“ Schlüssel zurückbehalten. Auch dazu braucht es eine Vereinbarung im Mietvertrag. Hier könnten Sie zum Beispiel festhalten, dass Sie als Vermieter mit Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zurückbehalten, um ihm den Zutritt zu ermöglichen, falls er sich aussperrt. Natürlich dürfen Sie den Schlüssel dann auch nur diesem Zweck einsetzen.

Darf der Mieter zusätzliche Schlüssel anfertigen lassen?

Üblicherweise bekommt der Mieter (mindestens) zwei Schlüssel für Haus- und Wohnungstür. Darüber hinaus für die Nebenräume und den Briefkasten (mindestens) einen. Benötigt der Mieter weitere Schlüssel, etwa für Familienangehörige, Haushaltshilfen oder Pflegepersonal, darf er auf seine Kosten weitere Schlüssel anfertigen lassen und die Schlüssel den Personen überlassen. Dazu muss er Sie nicht um Erlaubnis fragen, ja, Sie nicht einmal informieren. Allerdings bleibt er für die Folgen verantwortlich. Geht also ein Schlüssel verloren, muss der Mieter evtl. dafür aufkommen.

Was geschieht, wenn ein Schlüssel verloren geht?

Der Mieter hat sich verpflichtet, alle Schlüssel sorgfältig zu verwahren. Das heißt auch: Geht ein Schlüssel verloren oder wird gar gestohlen, muss er Sie umgehend darüber informieren. Viele Vermieter sind überzeugt: Der Schlüssel ist weg, jetzt muss das Schloss oder die ganze Schließanlage ausgetauscht werden. Auf Kosten des Mieters, versteht sich.

Doch so einfach ist es nicht. Auch wenn Sie das in Ihrem Mietvertrag anders vereinbart haben, der Mieter ist nur dann verpflichtet, die Kosten zu übernehmen, wenn tatsächlich eine „Missbrauchsgefahr“ besteht. Also wenn der Schlüssel dem Haus oder der Wohnung zugeordnet werden kann. Ist der einzelne Schlüssel dem Mieter bei einer Reise aus der Tasche gerutscht oder liegt er gar am Grund eines Sees, besteht keine Gefahr, dass damit die Tür geöffnet werden kann. In diesem Fall muss der Mieter nur den Schlüssel erneuern lassen. Und wenn es sich um ein Exemplar handelt, das er bereits selbst hat anfertigen lassen, kann er auch darauf verzichten.

Allerdings – und das sollten Sie dem Mieter sehr deutlich zu verstehen geben: Besteht doch eine „Missbrauchsgefahr“, sollte er das besser einräumen. Auch wenn er die Kosten für das neue Schloss tragen muss. Das kommt allemal günstiger, als wenn sich jemand Zutritt zu Haus und Wohnung verschafft. Für die Folgen muss er dann nämlich aufkommen und sich für seine falschen Angaben verantworten.

Ein letzter Punkt: Der Mieter muss natürlich nur dann für neue Schlösser bezahlen, wenn sie tatsächlich ausgetauscht werden.

Die Rückgabe der Schlüssel

Zieht der Mieter aus, muss er sämtliche Schlüssel an Sie zurückgeben – auch die, die er auf eigene Kosten hat anfertigen lassen. Unterlässt er das, macht er sich strafbar. Auf diesen Punkt sollten Sie Ihren Mieter vorsorglich hinweisen. Die Kosten für diese Schlüssel kann er sich von Ihnen erstatten lassen, wenn Sie dann Verwendung für diese Schlüssel haben. Ist das nicht der Fall, machen Sie die Schlüssel in seiner Gegenwart unbrauchbar. Das sollte mit einem Hammer und/oder einer Zange leicht gelingen. Bezahlen müssen Sie für diese Schlüssel natürlich nicht.

Fehlen Schlüssel, muss der Mieter sie ersetzen. Und wie schon im vorangegangenen Abschnitt beschrieben: Womöglich muss das Schloss ausgetauscht werden.

Dürfen Sie sich mit einem Nachschlüssel Zutritt verschaffen?

Tatsächlich gibt es Vermieter, die dieses Thema ein wenig lax handhaben. In der Überzeugung, die Mietwohnung gehöre doch ihnen, nehmen sie sich das Recht, die Tür zu öffnen. Zum Beispiel um Handwerker oder den Ablesedienst in die Wohnung zu lassen, wenn der Mieter nicht da ist. Davor kann nur eindringlich gewarnt werden. So etwas ist Hausfriedensbruch. Ihr Mieter hat die Schlüsselgewalt über die Wohnung. Und nur er. Falls Sie Handwerker oder den Ablesedienst in die Wohnung lassen, dann nur mit seiner ausdrücklichen Zustimmung, ja besser noch: in seinem Auftrag.

Auch wenn Sie mit Ihrem Mieter verabredet sind, so ist es selbstverständlich der Mieter, der Ihnen die Tür öffnet. Ansonsten müssen Sie draußen bleiben. Auch wenn Sie ein berechtigtes Anliegen haben wie zum Beispiel den Zustand der Fenster für Modernisierungsarbeiten zu überprüfen. Das geht nur, wenn der Mieter Sie in die Wohnung lässt.

Allerdings gibt es eine Ausnahme: Wenn „Gefahr in Verzug“ ist, also wenn es in der Wohnung raucht und qualmt, wenn Wasser austritt oder jemand in der Wohnung in Not ist und um Hilfe ruft. Dann ist schnelles Handeln erforderlich – auch im Interesse Ihres Mieters. In solchen Fällen dürfen Sie sich Zutritt verschaffen. Aber nur in solchen Fällen.

Videoüberwachung: Was ist erlaubt?

Die Kameras werden immer kleiner, die Preise immer günstiger. Immer mehr Immobilienbesitzer setzen Videoüberwachung ein, um ihr Heim zu schützen und um nachzuschauen, wer denn da vor der Tür steht. Gerade in Mehrfamilienhäusern ist es häufig sehr einfach, sich Zutritt zum Treppenhaus zu verschaffen. Für Wohnungseinbrüche ist dies das erste Hindernis. Und weil die Wohnungstüren oftmals leichter zu knacken sind als die Haustür, kann Videoüberwachung hier ein wichtiger Schutz sein.

Filmen nur auf dem Privatgrund

Eine wichtige Einschränkung betrifft die Reichweite und die Ausrichtung der Kamera. Tatsächlich dürfen Sie nur auf Ihrem Privatgrund Bilder machen. Der Eingangsbereich gehört im Allgemeinen dazu. Aber Sie dürfen nicht aufnehmen, was auf dem Gehweg, oder gar bei Ihren Nachbarn passiert. Nicht einmal im Hintergrund darf das zu sehen sein. Die Kamera muss so ausgerichtet sein, dass ausschließlich das zu sehen ist, was sich auf Ihrem Privatgelände abspielt. Das heißt: Teilen Sie den Eingangsbereich mit dem Nachbargrundstück, dürfen Sie dort eine Kamera nur mit der ausdrücklichen Zustimmung Ihres Nachbarn aufstellen.

Mehrfamilienhäuser und Eigentümergemeinschaften

Sind Sie der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, dürfen Sie die Videoüberwachung im Eingangsbereich installieren – mit den eben erwähnten Einschränkungen. Auch Hintereingänge, Zufahrten zur Tiefgarage oder andere Bereiche, die gegen Einbruch oder andere Straftaten gesichert werden sollen, dürfen per Video überwacht werden. Dies geschieht ja im Interesse der Hausbewohner. Und sie sind es auch, die diese Anlage benutzen. Gibt es eine Pforte oder gar einen Sicherheitsdienst, dürfen die auch die Videoüberwachung bedienen.

Eine scharfe Grenze gibt es allerdings, sobald die Privatsphäre der Bewohner betroffen ist. Sie dürfen also nicht die Videoüberwachung einsetzen, um zu kontrollieren, wer viel Besuch bekommt, wann und von wem.

In der Praxis heißt das: Die Videoüberwachung beschränkt sich auf die Eingänge und die Gemeinschaftseinrichtungen, die besonders geschützt oder überwacht werden sollen.

Eigentümergemeinschaften können beschließen, Teile des Gemeinschaftseigentums mit einer Videoanlage zu überwachen. Der Eingangsbereich gehört im Allgemeinen dazu, ebenso die Tiefgarage und die Zufahrten. Aber auch hier gelten die erwähnten Einschränkungen. Die Privatsphäre der einzelnen Bewohner ist zu respektieren. Ihr Verhalten darf überhaupt nur aufgezeichnet werden, wenn das Interesse der Gemeinschaft schwerer wiegt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Videoüberwachung der Abwehr von Gefahr, oder von Straftaten dienen soll: Einbruch, Sachbeschädigung, Vandalismus, Überfall, Belästigung oder Körperverletzung.

Was hingegen nicht zulässig ist: Dass die Eigentümergemeinschaft die Videoüberwachung einsetzt, um Ansprüche gegenüber einzelnen Miteigentümern durchzusetzen. Auch muss die Eigentümergemeinschaft die Regeln für den Betrieb der Videoanlage vor der Installation verbindlich festlegen (BGH, Urteil vom 24. Mai 2013, Az. 413C 26749/13).

Was darf der einzelne Wohnungseigentümer?

Egal, ob Ihr Hauseingang schon videoüberwacht wird oder nicht, als einzelner Wohnungseigentümer dürfen Sie den Hausflur vor Ihrer Wohnungstür nicht mit einem Video-Türspion überwachen. Das verletzt das Persönlichkeitsrecht der anderen, die diesen Flur benutzen. Sie dürfen nur in den Räumen filmen, die zu Ihren eigenen vier Wänden gehören.

Videoüberwachung bei Nachbarschaftsstreit

Wenn der Nachbar Ärger macht, dann sind manche versucht, sein Treiben filmisch zu dokumentieren. Wie sonst sollten sie die Beweise zusammentragen? Allerdings erlauben die Gerichte nicht, dass man die Kamera auf das Nachbargrundstück richtet. Ja, nicht einmal der öffentliche Raum darf von Ihnen als Privatperson videoüberwacht werden. Die Grundsätze, die wir schon im ersten Abschnitt formuliert haben, sie gelten auch hier: Filmen dürfen Sie nur auf Ihrem eigenen Grundstück.

So haben Sie viel Freude an Ihrem Christbaum

Überall werden jetzt Weihnachtsbäume angeboten, in allen Größen und Preisklassen. Nordmanntanne, Blautanne, Fichte oder Kiefer? Das ist eine Geschmacksfrage und eine Preisfrage. Sie können Ihren Baum online bestellen und sich nach Hause liefern lassen. Sie können ihn in einer Gärtnerei, im Fachhandel oder bei einer der mehr als 90 Verkaufsstellen erwerben, die ab jetzt bis Heiligabend im Münchner Stadtgebiet die Bäume anbieten. Deren Vorteile: Sie sind gut zu erreichen. Egal, wo Sie wohnen, fast überall ist so eine Verkaufsstelle in Fußwegnähe. Sie haben Ihren künftigen Christbaum direkt vor sich. Jeder Baum ist ja unterschiedlich gewachsen. Gut also, wenn Sie vergleichen und sich Ihren Baum aussuchen können. Darüber hinaus können Sie sich auch beraten lassen und in Erfahrung bringen, woher die Bäume stammen und mancherorts gibt es freundliches Standpersonal, das Ihnen den Baum nach Hause schleppt.

Aus ökologischer Sicht ist es wünschenswert, wenn die Bäume keine langen Transportwege hinter sich haben, sondern aus der Region stammen. Das hat auch den Vorteil, dass sie frischer sind – und weniger oder gar nicht mit Pestiziden belastet sind. Dazu gleich mehr.

Wo finde ich einen Verkaufsstand in meiner Nähe?

Die Verkaufsstände verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet. Ob sich einer in Ihrer Nähe befindet können Sie hier (https://www.muenchen.de/shopping/christbaumverkauf.html) nachschauen. Die Öffnungszeiten können die Stände selbst festlegen (bis maximal 20 Uhr). Und sie dürfen auch am Sonntag öffnen, dann allerdings nur zwischen 13 und 17 Uhr.

Der Baum aus dem Baumarkt?

Auch andere Verkaufsstellen bieten Christbäume an: Supermärkte, Baumärkte, Tankstellen. Die Preise mögen niedriger sein. Doch ist oft nicht so klar, woher die Bäume stammen, inwieweit sie mit Pestiziden belastet sind und ob sie richtig gelagert werden. Bei zu viel Trockenheit und Wärme müssen Sie damit rechnen, dass der Baum später bei Ihnen im Wohnzimmer nadelt. Zu diesen Fragen kann Ihnen das Verkaufspersonal aber kaum Auskunft geben. Die Christbäume sind nur eine zusätzliche Ware unter vielen anderen. Wenn Sie auf Qualität Wert legen, kaufen Sie den Baum beim Fachhandel (die eben erwähnten Verkaufsstände gehören auch dazu). Und schließlich sollten Sie nicht vergessen: Wer Qualität kauft, sorgt dafür, dass auch in Zukunft Qualität angeboten wird.

Ökobilanz und Pestizide

Ob Tanne, Kiefer oder Fichte, die meisten Bäume werden in Plantagen gezogen. Bäume aus der Region haben nicht nur eine gute Ökobilanz, die Belastung mit Pestiziden ist auch vergleichsweise gering. Legen Sie jedoch besonderen Wert auf dieses Thema, empfiehlt es sich, einen „Bioweihnachtsbaum“ zu erwerben. Der ist zwar etwas teurer als die konventionellen, jedoch ist er ohne den Einsatz von Mineraldünger und ohne Spritzmittel gezogen worden. Und das ist nicht nur gut für die Natur, sondern auch für das Raumklima. Denn der Baum steht ja einige Zeit bei Ihnen im Wohnzimmer.

Es gibt verschiedene Zertifikate und Biosiegel, die unterschiedliche Kriterien haben und auch unterschiedlich streng sind. Anerkannt sind die Zertifikate vom FSC (Forest Stewardship Council), eine Nonprofit-Organisation, die sich für nachhaltige Forstwirtschaft einsetzt. Aber auch Naturland, Bioland, Demeter und Biokreis vergeben Biosiegel.

Den Christbaum selber schlagen?

Eine Alternative für alle, die gerne selbst Hand anlegen: Rund um München gibt es Förstereien, Baumschulen und Christbaumhöfe, bei denen Sie Ihren Baum selbst schlagen können. In der Regel bekommen Sie das Werkzeug gestellt. Es wird auch weniger geschlagen, als vielmehr gesägt. Und auch nicht jederzeit, sondern an bestimmten Tagen, zumeist an den Adventswochenenden. Viele Einrichtungen dieser Art haben noch einen weihnachtlichen Rahmen drum herum, mit Christkindlmarkt, Lagerfeuer und Glühwein. Auch die Traktorfahrt in den Forst gehört dazu. Das Christbaumschlagen eignet sich auch als Familienausflug mit Kindern. Und ökologisch korrekt ist es auch noch.

*Pflichtfelder

Selbstverständlich behandeln wir Ihre Angaben und Daten streng vertraulich. In keinem Fall geben wir diese an Dritte weiter.