Immobilienbrief Februar 2020

Sehr geehrte Damen und Herren,

im kommenden Monat finden in Bayern Kommunalwahlen statt. In München werden der Stadtrat und der Oberbürgermeister gewählt. Grund genug für uns, einen Blick auf die Themen zu werfen, die für Immobilienbesitzer besonders wichtig sind: Bauen, Mieten und Verkehr. Welche Positionen vertreten die Parteien und die OB-Kandidaten? Womit ist nach der Wahl zu rechnen?

Zweites Thema: Der Energieausweis. Haben Sie sich schon frühzeitig einen Ausweis ausstellen lassen? Dann kann es sein, dass der jetzt abgelaufen ist oder in Kürze abläuft. Erfahren Sie in unserem Beitrag, was Sie dann tun sollten. Ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchen. Und weshalb Sie schon bei der Mietersuche einen Energieausweis benötigen und die wichtigsten Angaben in Ihre Anzeige hineinschreiben müssen. Sonst drohen empfindliche Strafen. Auch widmen wir uns der Frage, wie Sie reagieren sollten, wenn Ihr Mieter den Energieausweis sehen will.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.

Ingo Gerschlauer und sein Team

Brauchen Sie einen Energieausweis?

Die ersten Energieausweise gab es 2004. Seit 2009 sind sie im Prinzip für alle Wohngebäude Pflicht. Und doch kann es sein, dass Sie für Ihr Haus (noch) keinen benötigen. Lesen Sie in unserem Beitrag, was Sie als Immobilienbesitzer über den Energieausweis wissen müssen.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, mit dem ein Gebäude energetisch bewertet wird. Mieter und Kaufinteressenten sollen auf dieses Thema aufmerksam und Häuser und Wohnungen besser vergleichbar gemacht werden. Dabei bezieht sich der Ausweis stets auf das gesamte Gebäude und nicht auf die einzelne Wohnung. Deren Energiebilanz kann realiter je nach Lage und Zustand erheblich davon abweichen.

Wie sieht der aktuelle Energieausweis aus?

Den Energieausweis in seiner aktuellen Form gibt es seit 2014. Er wurde im Rahmen der Energieeinsparverordnung überarbeitet. Die Bewertungen wurden teils drastisch verschärft. Ein Gebäude, das vorher als „durchschnittlich“ klassifiziert wurde, gehört nun in die niedrigen Klassen. Jedes Gebäude wird nämlich nun einer bestimmten Energieeffizienklasse zugeordnet: Von A plus (beste Bilanz) über die Buchstaben des Alphabets bis zur „H-Klasse“ als schlechtesten Wert. Eine Farbskala von sattem Grün über Gelb bis Dunkelrot unterstreicht die Bewertung. Dieses Ampelsystem ähnelt dem für den Energieverbrauch von Elektrogeräten. Und die Botschaft ist dieselbe: Grün steht für Umweltfreundlichkeit und den neuesten Stand der Technik. Rot signalisiert nicht nur Gefahr, sondern hat auch die Bedeutung: „Stopp“!

Der Ausweis gibt aber nicht nur Auskunft über den Zustand der Immobilie. Es finden sich dort auch Hinweise, wie die Energiebilanz des Gebäudes verbessert werden könnte. Diese Hinweise sind nur Empfehlungen und haben keinerlei verpflichtenden Charakter.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Als Immobilienbesitzer brauchen Sie den Ausweis in drei unterschiedlichen Fällen:

  • Sie vermieten Ihre Immobilie neu: Bereits wenn Sie auf Mietersuche gehen, benötigen Sie den Ausweis. Er dient der Information von Mietern und Mietinteressenten.
  • Sie verkaufen Ihre Immobilie. Der Ausweis informiert den neuen Eigentümer.
  • Das Gebäude wird neu errichtet, energetisch saniert oder umgebaut. Der Ausweis informiert nicht nur den Eigentümer, sondern dient auch als Nachweis gegenüber der Baubehörde. Nicht erforderlich ist hingegen ein neuer Energieausweis beim Austausch der Heizung.

Sie wollen Ihre Immobilie neu vermieten

Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung neu vermieten, brauchen Sie den Energieausweis gleich drei Mal: Wenn Sie eine Anzeige schalten, egal ob in gedruckter Form oder im Internet, müssen die wichtigsten Informationen aus dem Ausweis in die Anzeige hinein. Dabei sind nicht weniger als fünf Angaben Pflicht:

  • Die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Der Endenergiebedarf oder –verbrauch des Gebäudes
  • Der wesentliche Energieträger für die Heizung (z.B. Öl, Gas, Fernwärme)
  • Das Baujahr des Gebäudes
  • Die Energieeffizienzklasse (A plus bis H)

Zweite Gelegenheit, für die Sie den Ausweis benötigen: Bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden oder zumindest ausliegen. Dabei müssen Sie nicht jedem, der unverbindlich Interesse bekundet, den Ausweis zeigen. Aber jedem Interessenten, der ernsthaft in Frage kommt. Hier gilt das Motto lieber einmal zu oft, als einmal zu wenig.

Und last not least sind Sie gehalten, nach Abschluss des Mietvertrags eine Kopie vom Ausweis dem Mieter auszuhändigen. Das heißt, Sie können die Kopie schon bei der Unterzeichnung des Vertrags überreichen, spätestens aber zwei Wochen später.

Kommen Sie diesen Verpflichtungen nicht nach, riskieren Sie ein empfindliches Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Also, nehmen Sie diese Pflicht ernst.

Kommt jedoch Ihr Mieter, der bereits einige Zeit bei Ihnen wohnt, auf die Idee und will den Energieausweis sehen, so hat er keinen Anspruch darauf. Der Ausweis dient nur der Information von Mietinteressenten und neuen Mietern.

Tipp: Heften Sie den Energieausweis nicht an den Mietvertrag an! Damit würde er nämlich Bestandteil des Vertrages. Und der Mieter könnte Ansprüche daraus ableiten.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen

Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern, gilt im Prinzip das gleiche wie bei der Mietersuche. Schon im Angebot müssen die nötigen Angaben enthalten sein. Sonst drohen drastische Geldstrafen. Haben Sie keinen Energieausweis und sind Kunde von Gerschlauer, können Sie sich darauf verlassen, dass wir für Sie die Erstellung eines Ausweises organisieren, in dem alle Angaben vollständig und korrekt sind. Und Sie dabei den passenden Typ von Ausweis erhalten, je nach Erfordernis: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Natürlich achten wir darauf, die preisgünstigere Variante zu wählen, wenn dies möglich ist.

Auch beim Verkauf sind die drei Stationen zu beachten: Anzeige, Besichtigung und Abschluss des Kaufvertrags. Haben Sie eine Eigentumswohnung, ist die Hausverwaltung Ihr erster Ansprechpartner. In aller Regel verfügen Eigentümergemeinschaften bereits über einen Energiepass. Sonst könnte nämlich niemand seine Wohnung (neu) vermieten und auch nicht verkaufen. Verfügt Ihre Wohnanlage über keinen Energieausweis, sollten Sie darauf drängen, dass einer erstellt wird. Dazu genügt ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Kosten sind für den einzelnen Eigentümer sehr überschaubar, da sie ja geteilt werden.

Sie bauen um oder lassen ein Haus bauen

Wird ein Haus neu errichtet, muss der Eigentümer einen Energieausweis erhalten. Dabei müssen Sie als Bauherr dafür sorgen, dass Ihnen das Dokument ausgestellt wird. Wird das Gebäude umgebaut oder gründlich saniert, verändert das auch dessen energetische Eigenschaften. Auch dann muss ein (neuer) Energieausweis ausgestellt werden.

Wann benötigen Sie keinen Ausweis?

Auch wenn der Energieausweis zum Standard werden soll, so gibt es doch einige Fälle, in denen Sie nicht verpflichtet sind, ein solches Dokument erstellen zu lassen.

  • Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde und dürfen gar nicht ohne weiteres energetisch saniert werden. Hier besteht keine Ausweispflicht.
  • Es handelt sich um eine Bestandsimmobilie, die Sie selbst nutzen. Erst wenn Sie die verkaufen oder vermieten, brauchen Sie den Ausweis.
  • Es handelt sich um eine Bestandsimmobilie, die Sie bereits vermieten. Bei einem laufenden Mietverhältnis müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen, erst bei der Neuvermietung.
  • Sie erben die Immobilie oder erwerben Sie bei einer Zwangsversteigerung.
  • Es handelt sich um ein Wochenend- oder Ferienhaus, das weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird. Auch Immobilien, die nur in der wärmeren Jahreshälfte genutzt werden, zählen dazu (entsprechen 25 % der mutmaßlichen Heizkosten im Gesamtjahr).

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweis, die auf verschiedene Art zustande kommen:

  • Der Bedarfsausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes – unabhängig davon, wie viel die Bewohner tatsächlich heizen.
  • Der Verbrauchsausweis nimmt hingegen Bezug auf die Verbrauchswerte in einem Zeitraum von drei aufeinander folgenden Jahren.

Beim Bedarfsausweis spielen die Eigenschaften des Gebäudes die entscheidende Rolle. Er gilt als die anspruchsvollere und aussagekräftigere Variante – und kostet auch etwas mehr. Mit einem Bedarfsausweis sind Sie immer auf der sicheren Seite. Beim Verbrauchsausweis wird hingegen der tatsächliche Energieverbrauch zugrunde gelegt. Dabei werden längere Leerstände ebenso berücksichtigt wie witterungsbedingte Einflüsse. Das heißt, es soll weder das Haus begünstigt werden, dessen Daten in einem sehr milden Winter erhoben wurden. Und auch der Ort wird berücksichtigt, damit das Haus in einer milderen Zone nicht besser abschneidet, als wenn es in einer Region mit strengem Frost steht.

Einen Bedarfsausweis können Sie sich in jedem Fall ausstellen lassen. Bei Neubauten ist er ohnehin zwingend vorgeschrieben. In anderen Fällen haben Sie Wahlfreiheit, aber nur dann, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Immobilie ist kein Neubau und verfügt über mindestens fünf Wohneinheiten.
  • Verfügt sie über weniger als fünf Wohneinheiten und ist nach 1977 fertiggestellt worden (ist aber selbstredend kein Neubau).
  • Wurde sie vor 1977 erstellt, benötigen Sie einen Nachweis, dass sie den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.

Oben schon erwähnt, hier nochmals die Grundvoraussetzung für den Verbrauchsausweis: die Verbrauchsdaten sämtlicher Wohneinheiten im Zeitraum von drei aufeinander folgenden Jahren müssen vorliegen.

Wie kommen Sie an einen Energieausweis?

Es gibt keine zentrale Stelle, die Energieausweise ausstellt. Zwar sehen alle Ausweise gleich aus, da sie genormt sind, jedoch werden sie von ganz unterschiedlichen Stellen ausgestellt. Am kostengünstigsten sind verschiedene Online-Anbieter. Die erstellen Ihnen den Ausweis, ohne das Gebäude auch nur in Augenschein genommen zu haben. Sie müssen allerdings eine ganze Reihe von Daten liefern, die stichprobenartig nachgeprüft werden. Vorsicht: hier haften Sie für die Angaben und auch für den Ausweis selbst. Aussagekräftiger und hochwertiger sind die Ausweise von Sachverständigen, die Ihr Objekt in Augenschein nehmen, Unterlagen genau prüfen und letztendlich auch die Haftung für die Richtigkeit des Ausweises und der gemachten Angaben tragen. Aber das Ganze kostet auch ein wenig mehr und richtet sich zudem nach dem notwendigen Aufwand. Was für Ihre Immobilie der geeignete Energieausweis ist, darüber beraten wir Sie gern. Sprechen Sie uns an.

Kommunalwahl in Bayern

Am 15. März 2020 finden in Bayern Kommunalwahlen statt – wie turnusgemäß alle sechs Jahre. In München wird gleich dreimal abgestimmt: über den Stadtrat, die Bezirksausschüsse und den Oberbürgermeister. Die Wahlen versprechen spannend zu werden, und für Immobilienbesitzer in der Metropolregion München sind sie von großer Bedeutung. Denn von ihrem Ausgang hängt es ab, wie die Weichen für die kommenden Jahre gestellt werden.

Die drei Wahlen

Bei der OB-Wahl scheinen die Verhältnisse relativ klar: Amtsinhaber Dieter Reiter von der SPD liegt in den Umfragen vorn, wird aber wohl in die Stichwahl gehen müssen, die zwei Wochen nach der ersten Wahl stattfindet. Wer von seinen Herausforderinnen in die Stichwahl kommt, ist offen: Katarina Frank von der CSU oder Katrin Habenschaden von den Grünen. Für beide wäre das ein Achtungserfolg, der Einfluss auf ihre künftige Rolle in der Stadtpolitik haben könnte. Die könnte erheblich an Bedeutung gewinnen, wenn ihre Partei im Stadtrat gut abschneidet, vielleicht stärkste Fraktion wird, was sowohl für die CSU, wie auch für die Grünen möglich erscheint. Und hier liegt der Schlüssel für die Bedeutung dieser Wahl. Denn CSU und Grüne haben über wichtige Themen unterschiedliche Auffassungen. Themen, die gerade für Immobilienbesitzer von Bedeutung sind.

Die Bezirksausschüsse sind die unterste Stufe der politischen Vertretung. Sie sind für stadtteilbezogene Planungen zuständig, haben ein eigenes Budget und können mitentscheiden, wie Straßen und Plätze gestaltet werden. Auch haben sie Einfluss, wie die Stadtratspolitik umgesetzt wird.

Bauen und Wohnen

Eines der größten Probleme der Stadt: Es mangelt an Wohnraum, vor allem an Wohnraum für Normalverdiener. Hier versuchen die Parteien mit unterschiedlichen Konzepten gegenzusteuern.

SPD und Grüne setzen weiterhin auf die sogenannte „sozialgerechte Bodennutzung“. Bei Neubauprojekten müssen 30 Prozent für geförderten und 10 Prozent für „konzeptionellen Mietwohnungsbau“ (KMB) eingeplant werden. Durch den KMB werden preisgedämpfte, freifinanzierte Mietwohnungen für Haushalte geschaffen, die keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Diese verfügen dann über ein Einkommen, das oberhalb der Bemessungsgrenze liegt, aber zu gering ist, um sich die üblichen Münchner Mieten leisten zu können. Grüne und Linke wollen die Quote für Sozialwohnungen und KMB deutlich erhöhen. Auf den Flächen, die der Stadt gehören, dürfte allerdings bereits jetzt wenig Luft nach oben sein: Denn hier sind heute schon 50 Prozent für Sozialwohnungen und 40 Prozent für den KMB vorgesehen.

Auch die CSU stellt die sozialgerechte Bodennutzung nicht in Frage, will sie aber nicht ausweiten, sondern setzt auf Nachverdichtung, namentlich auf Gebäudeaufstockungen. Hier gebe es noch beträchtliches Potenzial. Mit 100.000 neuen Wohnungen rechnet die CSU. Die Stadt soll mit gutem Beispiel vorangehen, die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen geeignete Objekte aufstocken. Darüber hinaus sollen auch für private Eigentümer Anreize geschaffen werden, bestehende Gebäude aufzustocken. Die Aufstockung biete auch ökologische Vorteile: Weniger Zersiedelung, der Energiebedarf aufgestockter Gebäude sei niedriger und Grünflächen könnten erhalten werden.

Das ist in der Tat ein heikles Thema. Denn die großen Neubauprojekte im Norden (Feldmoching), Nordosten (Johanneskirchen, Daglfing) und im Süden (Neubiberg) stehen deshalb heftig in der Kritik. Im Fall von Neubiberg geht es um die „Frischluftschneise“, die durch die Bebauung gefährdet wäre, und die Auswirkungen auf das Stadtklima durch deren Verbauung. Aber auch gegen die städtische Entwicklungsmaßnahme im Nordosten gibt es große Bedenken. Riesige Areale sollen bebaut werden, Felder und Grünflächen sollen weichen. SPD und Grüne machen sich für diese Maßnahme stark und wollen hier vor allem den sozialen Wohnungsbau fördern. Die CSU steht der Sache kritisch gegenüber. Während SPD und Grüne Wohnraum für 30.000 Einwohner schaffen wollen, besteht die CSU darauf, dass auch kleinere Varianten für 10.000 und 20.000 Einwohner geprüft werden. Diese werden von der CSU bevorzugt.

In diesem Zusammenhang geht es auch um das Thema Enteignungen. Um Spekulation mit Grundstückspreisen zu verhindern, sind die Bodenpreise in diesem Gebiet eingefroren worden – auf dem Stand vor den Neubauplänen. Zwar dürfen die Grundstücke frei weiterverkauft werden, aber der Käufer muss damit rechnen, dass die Stadt das Grundstück zum eingefrorenen Preis zurückkauft – also quasi enteignet. Solche Enteignungen haben CSU, SPD und OB Dieter Reiter allerdings ausgeschlossen, Grüne und Linke jedoch nicht.

Mieten begrenzen

Die Initiative „Mietenstopp“ wird von SPD und Grünen unterstützt. Das Volksbegehren fordert: Sechs Jahre keine Mieterhöhungen in München und anderen bayerischen Städten und Gemeinden. In laufenden Mietverhältnissen sollen die Mieten in dieser Zeit eingefroren werden – auch in Staffel- und Indexmietverträgen. Ob ein solcher Eingriff in bestehende Verträge zulässig wäre, kann man bezweifeln. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich jedenfalls hält so eine Regelung für verfassungswidrig. Darüber hinaus zeigen die Erfahrungen in Berlin mit dem „Mietendeckel“, dass solche Maßnahmen den gegenteiligen Effekt haben können: Kräftige Mietsteigerungen, bevor die Maßnahme wirksam wird, und ein dramatischer Rückgang bei den Investitionen in den Wohnungsbau waren dort die Folge.

Aber auch bei Wiedervermietungen und nach einer Modernisierung soll eine Art verschärfte Mietpreisbremse zum Einsatz kommen: Es soll nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden dürfen – und nicht mehr.

Doch die Rathausparteien warten auch mit eigenen Vorschlägen auf, um das Problem der steigenden Mieten zu entschärfen. Der Wohnungsbau soll gefördert werden, insbesondere der von preisgebundenen und preisgedämpften Wohnungen. Davon war ja gerade die Rede.

Weiteres Thema ist der Mietspiegel. Die SPD hat einen so genannten „realen Mietspiegel“ erarbeitet. Darin sollen alle bestehenden Mietverhältnisse berücksichtigt worden sein. Und nicht nur die Mietverhältnisse der letzten sechs Jahre (zuvor waren es sogar nur vier). Die Vergleichsmiete dieses Mietspiegels liegt deutlich unter dem der offiziellen Version, die nach wie vor verbindlich ist – und die vom Eigentümerverein Haus und Grund kritisiert wird, weil sie intransparent sei und die Mieten zu niedrig ansetze.

Umstritten ist auch das Instrument der „Erhaltungssatzung“. Dabei sollen bestimmte Stadtgebiete in ihrer Zusammensetzung erhalten und die „Gentrifizierung“ verhindert werden. In den betroffenen Gebieten müssen Baumaßnahmen von der Stadt genehmigt werden. Maßnahmen, die zu starken Mietsteigerungen führen, sollen so verhindert werden. Auch hat die Stadt ein Vorkaufsrecht bei allen Objekten, bei denen der Käufer eine sogenannte „Abwendungserklärung“ nicht unterzeichnen möchte. Mit dieser Erklärung verpflichtet sich der Käufer, das Objekt im Sinne der Erhaltungssatzung zu verwenden (Belegung, Modernisierung, Höhe der Miete). Vor allem dieser Punkt wird von der CSU kritisiert. Er führt dazu, dass die Stadt eine hohe Summe für den Kauf solcher Wohnungen aufbringen muss, die Investoren wegen der vielen Auflagen zu teuer waren.

Verkehr und Infrastruktur

Im Wahlkampf dreht sich vieles ums Rad, genauer gesagt um das Fahrrad. Unter anderem liegt das an einem Bürgerbegehren, mit dem 2019 der Stadtrat aufgefordert wurde, mehr für die Fahrradinfrastruktur zu tun. Zu den Unterstützern gehörten unter anderem die Grünen, nicht jedoch die SPD. Das Bürgerbegehren bekam rund 160.000 Unterschriften, mehr als jedes andere Bürgerbegehren in München und weit mehr als gefordert war. Eigentlich hatte die Initiative zum Ziel, einen Bürgerentscheid herbeizuführen, also eine Abstimmung der Bürger über die geforderten Maßnahmen. Doch der Stadtrat übernahm einfach die Ziele. Dadurch war ein Bürgerentscheid nicht mehr nötig.

Doch nun zeigte sich, dass viele der Maßnahmen zu Lasten des Autoverkehrs gehen würden. Vor allem müssten zahlreiche Parkplätze wegfallen. In einer Stadt, die bereits unter akuter Parkplatznot leidet. Die Münchner Abendzeitung veröffentlichte den Plan mit 40 Straßen, an denen zweitausend Parkplätze und zahlreiche Fahrstreifen gestrichen werden sollten. Die Empörung war groß. Vor allem die CSU griff dieses Konzept scharf an. OB-Kandidatin Kristina Frank versprach „mehr“ und nicht weniger Parkplätze schaffen zu wollen. Zugleich sollen aber auch die anderen Verkehrsmittel ausgebaut werden. Für Fahrräder stellt sich die CSU Hochstraßen vor, „Bike Highliners“. Zugleich soll der öffentliche Nahverkehr ausgebaut werden, mit einem dichteren Verkehrstakt rund um die Uhr und Busspuren, die auch von Autos genutzt werden sollen, in denen mehrere Personen sitzen. Und schließlich macht sich die CSU auch für das 365-Euro-Jahresticket stark. Was davon nach der Wahl tatsächlich umgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Aber das gilt natürlich auch für die Vorschläge aller Parteien, die zur Wahl antreten.

Auch die SPD spricht sich dafür aus, den öffentlichen Nahverkehr auszubauen, etwa die neue U9 und die U5 bis Pasing zu verlängern (und so den Westen enger an die Stadt zu binden). Außerdem soll eine neue U-Bahn-Strecke im Münchner Norden entstehen: die U26, die so heißen soll, weil sie die bestehenden Linien U2 und U6 miteinander verbindet. Busse sollen beschleunigt werden und auch die Tram soll neue Strecken bekommen, zum Beispiel durch den Englischen Garten. Einige dieser geplanten Maßnahmen sind allerdings heftig umstritten.

Während die zweite Stammstrecke der S-Bahn beschlossene Sache ist, hat der S-Bahn-Ring rund um München zwar einige Fürsprecher, vor allem in der CSU. Doch fällt das Projekt in die Zuständigkeit der Landesregierung. Für den Verkehr in München hätte dieses Projekt allerdings weitreichende Konsequenzen. Und natürlich auch für die Grundstückspreise. Doch noch lässt sich nicht absehen, in welchem Zeithorizont dieses Vorhaben realisiert werden könnte.

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