Sehr geehrte Damen und Herren,

noch ist es Januar, also dürfen wir Ihnen einen guten Start in das Jahr 2019 wünschen. In diesem Newsletter beschäftigt uns noch einmal das Thema Schnee und Eis, genauer: Was ist zu tun, wenn es Immobilien-besitzer mit größeren Mengen Schnee zu tun bekommen – wie in den vergangenen Wochen. Außerdem werfen wir einen Blick auf die Versicherungen: Für Immobilienbesitzer werden ja einige angeboten, doch nicht alle sind sinnvoll. Manche brauchen Sie aber unbedingt. Wir sagen Ihnen, welche das sind. Bei unserem dritten Thema geht es um die Finanzierung: Momentan befinden wir uns noch in einer Niedrigzinsphase. Allgemein wird erwartet, dass die Zinsen noch in diesem Jahr steigen. Doch was bedeutet das für Ihren Kredit? Eine möglichst lange Zinsbindung wählen? Nicht unbedingt. Wenn sich das Zinsniveau künftig auf Normalniveau bewegt, können Sie ein paar tausend Euro sparen, wenn Sie die Laufzeit nicht maximal ausdehnen, sondern nach den günstigsten Konditionen Ausschau halten. Unser Beitrag sagt Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Denn auch in diesem Jahr wollen wir Sie mit unserem Münchner Immobilien Brief informieren. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen beim Lesen!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Diese Versicherungen brauchen Immobilienbesitzer

Für Haus- und Wohnungsbesitzer gibt es eine ganze Reihe von Versicherungen: Gegen Brände, Einbruch, Mietausfall und vieles mehr. Nicht alle sind sinnvoll, manche kommen nur für spezielle Fälle in Frage, andere wiederum sind unverzichtbar.

Wohngebäudeversicherung

Sie gilt als Muss. Denn bei Bränden, Blitzschlag, Rohrbruch, Gasexplosion, Schäden durch Sturm oder Hagel ersetzt die Wohngebäudeversicherung den Schaden. Allerdings sind Sie nicht gegen alle Naturgewalten abgesichert. Gebäudeschäden durch Überschwemmungen, Starkregen oder Schneemassen sind durch eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung nicht gedeckt. Dafür müssen Sie sich zusätzlich gegen „Elementarschäden“ versichern. Das ist keine eigene Versicherung, vielmehr können Sie Ihre Wohngebäudeversicherung um diesen Schutz erweitern – was dann, je nach Lage des Hauses, deutlich mehr kostet.

Ab Juli 2019: Hilfe für Hochwasseropfer nur bei Versicherungsschutz

In Bayern soll ab Juli die staatliche Hilfe bei Hochwasser daran geknüpft werden, ob sich die Hauseigentümer gegen Elementarschäden abgesichert haben. Ist das nicht der Fall, hilft weder die Versicherung, noch der Staat.

Haben Sie eine Eigentumswohnung, dann hat die Eigentümergemeinschaft in aller Regel eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Eine Pflicht, diese Versicherung abzuschließen, besteht allerdings nicht mehr. Sind Sie unsicher, ob das Gebäude versichert ist, fragen Sie die Hausverwaltung oder schauen Sie in der Abrechnung vom Hausgeld nach. Besteht kein Versicherungsschutz, sollte das umgehend geändert werden!

Hausratversicherung

Ebenso ein Muss. Die Gebäudeversicherung kommt ja nur für die Schäden am Gebäude auf. Für den gesamten Hausrat wie Möbel, Teppiche, Einrichtungsgegenstände, Geräte, Kleidung, Bücher und Wertsachen brauchen Sie eine Hausratversicherung. Die hilft nicht nur bei Bränden, Rohrbruch und Unwetterschäden, sondern auch bei einem Einbruch. Doch Achtung, auch bei einer Hausratversicherung müssen Sie sich gegen Elementarschäden wie Überschwemmungen und Schäden durch Schnee zusätzlich absichern. Ganz wie bei der Gebäudeversicherung erweitern Sie Ihre Hausratversicherung um diesen Schutz.

Vorsicht vor „Unterversicherung“

Bei Gebäude- und Hausratversicherung müssen Sie darauf achten, dass die Schadenssumme den aktuellen Wert des Gebäudes und des Hausrats wiederspiegelt. Sonst sind Sie „unterversichert“ und die Versicherung kürzt ihre Leistung entsprechend. Das heißt: Ist Ihr Hausrat doppelt so viel wert wie die Versicherungssumme, bekommen Sie bei jedem Schadensfall grundsätzlich nur die Hälfte.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Für Schäden, die von Ihrem Haus oder Grundstück ausgehen, haftet diese Versicherung. Zum Beispiel, wenn Passanten ausrutschen oder von einem herabstürzenden Dachziegel getroffen werden, aber auch wenn Besucher im Treppenhaus stürzen oder sonst wie zu Schaden kommen. Ganz klar, gegen diese Risiken sollten Sie sich absichern. Allerdings brauchen Sie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nur, wenn Sie vermieten. Bewohnen Sie selbst Ihre Immobilie, sind die erwähnten Schadensfälle in der Regel durch Ihre private Haftpflicht abgedeckt. Doch für Vermieter ist diese Versicherung Pflicht, die Sie sogar als Nebenkosten auf Ihren Mieter umlegen können. Vorausgesetzt, Sie haben das in Ihrem Mietvertrag so vereinbart.

Andere Versicherungen für Vermieter wie für den Rechtsschutz oder gar eine Mietausfallversicherung lassen sich nicht auf den Mieter umlegen. Und sie gehören auch nicht zu den Versicherungen, die Sie unbedingt brauchen.

Bauhaftpflicht

Wenn Sie ein Haus bauen, ist die Bauhaftpflichtversicherung ein Muss. Aber auch bei größeren Anbau- und Umbauvorhaben empfiehlt es sich, kein Risiko einzugehen. Sie schließen den Vertrag für die Dauer der Bauarbeiten ab und können ihn bei Bedarf verlängern.

Wenn Sie bauen

Für Bauherren kommen noch zwei weitere Versicherungen infrage: Die Bauleistungs- und die Baustellenversicherung. Die erste springt ein, wenn ein Unternehmen die vereinbarte Leistung nicht mehr erbringen kann, etwa wenn es pleite ist. Die zweite ersetzt Schäden, die auf der Baustelle entstehen.

Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherung

Um die Finanzierung Ihrer Immobilie abzusichern, sollten Sie darüber nachdenken, eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung abzuschließen. Damit im Fall des Falles das Darlehen weiter bedient werden kann und es nicht zu einem Zwangsverkauf oder gar zu einer Zwangs-versteigerung kommt.

Ärger mit den Schneemassen

Solange sich der Schnee in Grenzen hält, stellt er kein großes Problem dar: Streuen und Schneeräumen am Morgen, in München nimmt Ihnen das meist auch noch der städtische Räumdienst ab – je nachdem, wo sich Ihre Immobilie befindet. Kritisch wird es aber, wenn sehr viel Schnee fällt, wenn Schneemassen Autos bedecken, Einfahrten blockieren und sich auf den Dächern türmen. Was ist dann zu tun?

Wohin mit dem Schnee?

Müssen Sie selbst Schnee räumen, sollte der Weg, den Sie freimachen, ein bis eineinhalb Meter breit sein. Bei viel Schnee werden Sie sich also eher an der Ein-Meter-Marke orientieren. Diesen Streifen legen Sie hausseitig an, also möglichst weit weg von der Fahrbahn. Den Schnee schaufeln Sie an den Rand, in Richtung Fahrbahn. Dabei dürfen Sie den Schnee nicht auf die Fahrbahn schippen, auch nicht in den Rinnstein. Und Sie müssen darauf achtgeben, dass der Schneeberg nicht zu hoch wird und die Sicht behindert. Dann nutzen Sie Grünflächen, Seitenbereiche, Vorgärten, zur Not auch einen ungenutzten Parkplatz. Hört es gar nicht auf zu schneien, müssen Sie nicht ständig räumen, sondern erst dann, wenn der Schnee nachlässt oder aufhört, es also überhaupt wieder Sinn hat, damit anzufangen.

Ist die Einfahrt versperrt?

Schnee darf nicht vor Garagentore oder Einfahrten geschippt werden. Geschieht dies dennoch, empfiehlt es sich, erst einmal das Gespräch zu suchen. Hat Ihr Nachbar Ihnen den Schneehaufen vors Garagentor geschaufelt, können Sie ihn auffordern, den wieder zu entfernen. War der städtische Räumdienst dafür verantwortlich, beschweren Sie sich bei der Stadt. In München ist das Baureferat für den Winterdienst zuständig.

Ist Ihnen ein Schaden entstanden, muss im Prinzip der Verursacher dafür aufkommen. Konnten Sie also nicht aus der Garage und mussten sich ein Taxi nehmen, haben Sie theoretisch Anspruch darauf, dass der Nachbar oder die Stadt Ihnen die Fahrkosten ersetzt. Allerdings ist die Materie komplex. Sie dürfen nicht einfach so ein Taxi rufen und schicken dem Schneeschaufler anschließend die Rechnung. Vielmehr müssen Sie den Nachwies erbringen, dass Ihnen dieser Schaden entstanden ist und Abhilfe auf andere Art nicht möglich war. Auch spielt die allgemeine Wetterlage eine Rolle. Versinkt Ihre Straße im Schneechaos, können Sie kaum den Schneehaufen dafür verantwortlich machen, dass Sie mit Ihrem Auto nicht wegkommen. Anders gesagt: Eine Einigung ohne Beteiligung von Anwälten, Behörden oder Ordnungskräften, ist fast immer die beste Lösung. Und wenn Ihr übereifrig schneeschippender Nachbar das Gespräch mit Ihnen verweigert, tun Sie sich mit anderen Nachbarn zusammen und sprechen Sie ihn gemeinsam an. So etwas kann Wunder wirken.

Feuerwehr gerufen – wer muss zahlen?

Droht Gefahr, stellen Sie sich vielleicht die Frage: Soll ich die Feuerwehr rufen? Zum Beispiel wenn Schneemassen auf den Dächern liegen und Sie befürchten, das Dach Ihrer Nachbarn oder Ihr eigenes könnte einstürzen. Rückt dann die Feuerwehr an und es stellt sich heraus: es besteht keine Gefahr, haben Sie vielleicht Sorge, dass Sie für die Kosten des Einsatzes aufkommen müssen. Doch das müssen Sie nicht. Wenn der Notruf nicht offensichtlich unbegründet ist (wie bei Streichen von Kindern), trägt die Allgemeinheit die Kosten. Nebenbei bemerkt: Dächer stürzen nicht so schnell ein. Das gilt vor allem für die Dächer von Wohnhäusern, die ja zumeist geneigt sind, weshalb dort eine andere Gefahr droht: Dachlawinen.

Vorsicht, Dachlawinen!

Bei Tauwetter oder wenn sehr viel Schnee auf den Dächern liegt, können sich Dachlawinen lösen und auf Fußgänger und Autos stürzen. Als Hausbesitzer haben Sie die „Verkehrssicherungspflicht“ und müssen unnötige Gefahren vermeiden. Dazu gehört auch, dass Sie Ihre Mitmenschen vor Dachlawinen schützen müssen. Allerdings darf niemand Wunderdinge von Ihnen erwarten. Der Aufwand kann durchaus im Rahmen des Üblichen bleiben, ohne dass Sie für mögliche Schäden aufkommen müssen.

Handelt es sich beispielsweise um einen eher schneearmen Ort, an dem auch die anderen Häuser keine besonderen Sicherungen (wie Schneegitter) haben, ist das auch von Ihnen nicht zu verlangen. Das heißt umgekehrt natürlich: Verfügen in Ihrer Nachbarschaft vergleichbare Häuser über solche Auffanggitter, dann dürfte das auch von Ihrem Haus erwartet werden.

Müssen Sie das Dach vom Schnee befreien, wenn Lawinen drohen? Nicht unbedingt. Die Verkehrssicherungspflicht richtet sich nämlich auch danach, was Ihnen zuzumuten ist. Aufs Dach zu steigen und den Schnee herunterzuschaufeln, das ist häufig eine gefährliche Aufgabe. Zu gefährlich, um sie von einem Hausbesitzer ohne weiteres zu verlangen. Fachkräfte damit zu beauftragen, kostet einiges und wird im Allgemeinen auch nicht von Ihnen erwartet. So zumindest ein wichtiges Urteil des Oberlandes-gerichts Hamm (Urteil vom 14. August 2012, Az. I 9 U 119/12).

Was Sie tun sollten, wenn Dachlawinen drohen: Warnschilder aufstellen. Doch selbst das ist (zumindest nach dem Urteil des Gerichts in Hamm) keineswegs zwingend erforderlich und rechtfertigt keinen Schadenersatz, wenn jemand eine Ladung Schnee auf sein Auto bekommt.

Immobilienfinanzierung: Langfristige Zinsbindung ist nicht immer sinnvoll

Die Zinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen und einen Kredit aufnehmen, profitieren Sie davon. Zugleich wird Ihnen geraten, in dieser Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Denn so viel ist sicher: Irgendwann steigen die Zinsen wieder.

Da ist schon etwas dran. Und doch lohnt es sich, genauer hinzuschauen und die verschiedenen Varianten miteinander zu vergleichen. Dann zeigt sich: Oftmals ist die langfristige Zinsbindung gar nicht so günstig – auch wenn später die Zinsen deutlich höher sein werden.

Längere Zinsbindung = höhere Kreditzinsen

Das Prinzip ist einfach und einleuchtend: Je länger Sie den Zins festschreiben, desto höher sind die Zinsen, die Sie für den Kredit zahlen müssen. Dafür haben Sie mehr Sicherheit bei der Kalkulation: Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren wissen Sie schon heute, was Sie 10, 15, 20 Jahren an Zinsen zahlen und vor allem: wie hoch Ihre Restschuld ist. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren wissen Sie das nicht. Vielleicht befinden wir uns dann in einer Hochzinsphase. Und das ist das zweite und entscheidende Argument für den höheren Zins der längeren Zinsbindung: Sie nutzen die aktuelle Niedrigphase möglichst lange aus. Auch wenn Sie jetzt einen höheren Zins zahlen müssen, so bleibt der ja gleich und wirkt immer noch recht niedrig im Vergleich zu einem Zinssatz, der uns in 10 Jahren drohen könnte. Doch neigen wir dazu, die Auswirkungen des höheren Zinssatzes zu unterschätzen.

Niedriger Zinssatz = höhere Tilgung

Binden Sie sich für 10 Jahre, zahlen Sie weniger Zinsen. Beispielsweise 1,2% im Unterschied zu 1,85% für 20 Jahre. Nehmen wir an, Sie zahlen in beiden Fällen eine Rate in gleicher Höhe, so sinkt Ihre Restschuld im ersten Fall schneller. Denn Ihre Tilgung ist höher. Das heißt, nach 10 Jahren, wenn die Zinsbindung endet, liegt Ihre Restschuld deutlich niedriger als im zweiten Fall. Das heißt, für die Anschlussfinanzierung benötigen Sie einen kleineren Kredit. Auf die Art und Weise kann es sein, dass Sie bei einem neuen Kredit mit 2,5% Zinsen noch immer besser abschneiden als bei der langfristigen Zinsbindung von 1,85% über 20 Jahre. Da können schon einige tausend Euro zusammenkommen. Hinzu kommt, dass auch in 10 Jahren zu erwarten ist, dass ein Kredit über 10 Jahre deutlich günstiger sein wird als einer mit längerer Laufzeit.

Wohlverstanden: Es kann alles auch ganz anders kommen. Die Zinsen können regelrecht in die Höhe schießen. Oder sie steigen nur moderat, was die Ersparnis bei einer 10 jährigen Zinsbindung noch mal erhöhen würde. Entscheidend ist, dass Sie verschiedene Angebote einfach mal durchrechnen: Mit Zinsbindung für 10, 15 oder 20 Jahre. Und dann treffen Sie eine Entscheidung. Wenn Ihnen die Sicherheit sehr viel wert ist (und ein deutlich höherer Zins Ihre ganze Finanzierung ins Wanken bringen würde), dann spricht vieles für eine langfristige Zinsbindung – auch wenn Sie dafür am Ende mehr bezahlen müssen. Man muss es deutlich sagen: Wie hoch die Bauzinsen in 10 Jahren sein werden, das weiß heute niemand.

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