Immobilienbrief Januar 2020
Sehr geehrte Damen und Herren,
sind Sie gut ins neue Jahrzehnt gestartet? Wir wünschen es Ihnen sehr und dass Sie viel Freude an Ihrer Immobilie haben. Auf Immobilienbesitzer wird in diesem Jahrzehnt wohl einiges zukommen: Es werden verschiedene Maßnahmen zum Klimaschutz diskutiert, die neue Grundsteuer kommt, der Anstieg der Mieten soll gebremst werden, es stehen etliche Infrastrukturmaßnahmen an, allen voran der Ausbau der zweiten S-Bahn-Stammstrecke, aber auch Stadtviertel und Wohnorte verändern ihren Charakter. Das alles hat Einfluss auf das Wohnen und den Wert der Immobilien. Über all diese Entwicklungen werden wir Sie in unserem Münchner Immobilien Brief auf dem Laufenden halten.
In dieser Ausgabe geht es um das Thema Hundehaltung. Was müssen Sie beachten? Außerdem widmen wir uns einem Stoff, der aus dem Erdboden kommt und hochgefährlich ist, weil er Lungenkrebs auslösen kann: Das Radon. Wie können Sie sich dagegen schützen? Und schließlich beschäftigen wir uns mit der Frage, wie Sie als Vermieter reagieren sollten, wenn der Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung beanstandet.
Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.
Ingo Gerschlauer und sein Team
Wenn der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten beanstandet
Hat Ihr Mieter die Abrechnung der Nebenkosten schon einmal beanstandet? Bisher noch nie? Verlassen Sie sich nicht allzu sehr darauf. Denn jedes Jahr wird in den Medien darauf hingewiesen, dass viele Abrechnungen fehlerhaft sind und der Mieter sie beanstanden kann. Und wenn das geschieht: Wie sollten Sie reagieren?
Hat Ihr Mieter ordnungsgemäß reklamiert?
Als erstes sollten Sie prüfen, ob Ihr Mieter die Abrechnung überhaupt ordnungsgemäß beanstandet hat. Es genügt nämlich nicht, einfach Widerspruch einzulegen. So wie Sie verpflichtet sind, ordnungsgemäß abzurechnen, muss Ihr Mieter ordnungsgemäß reklamieren. Das fängt damit an, dass er die Widerspruchsfrist einhalten muss. Spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung muss der Mieter Widerspruch einlegen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Ansprüche mehr geltend machen. Ausnahme: Der Mieter hat die Gründe für die Fristüberschreitung nicht zu vertreten. Zum Beispiel weil er überraschend längere Zeit erkrankt. Oder weil Sie ihm nicht gestattet haben, die Belege für die Abrechnung einzusehen.
Wichtig: Die zwölf Monate sind eine Ausschlussfrist. Innerhalb dieser Frist muss der Mieter nicht nur die Abrechnung beanstanden. Er muss auch seine Gründe nennen und seinen Widerspruch belegen. Nach Ablauf der 12 Monate geht das nicht mehr. Die Frist beginnt erst zu laufen, nachdem der Mieter die Abrechnung bekommen hat. Haben Sie Ihre Abrechnung also korrigiert oder vervollständigt, fängt die Frist für diese Abrechnung erst an zu laufen, wenn die neue (oder vollständige) Version den Mieter erreicht. Die Uhr wird also wieder auf Null gestellt.
Nachzahlung gilt als Zustimmung
Ergibt sich aus Ihrer Abrechnung, dass der Mieter einen Betrag nachzahlen muss? Dann verbessern sich Ihre Aussichten erheblich, wenn der Mieter diese Zahlung ohne irgendwelche Vorbehalte geleistet hat. Seine Zahlung gilt als Zustimmung zu der Abrechnung. Er kann sich nicht im Nachhinein darauf berufen, dass er die Abrechnung nicht verstanden hat. Oder dass ihm ein Verteilerschlüssel ungerecht erscheint. Oder dass er jetzt doch noch mal in den Belegen nachschauen will. Nur bei schweren Fehlern oder bei falschen Angaben hat sein Widerspruch Aussicht auf Erfolg. Oder aber wenn er seine Nachzahlung ausdrücklich „unter Vorbehalt“ geleistet hat. Denn das deutet ja darauf hin, dass er Bedenken hat.
Der Mieter muss Gründe nennen
Ein Widerspruch ist nur dann wirksam, wenn er begründet wird. Der Mieter muss darlegen, warum er mit der Abrechnung nicht einverstanden ist und was er konkret zu beanstanden hat. Die schlichte Mitteilung, dass er der Abrechnung widerspricht, ist vielleicht eine nützliche Information für Sie. Sie begründet aber keinerlei Ansprüche. Und sie enthebt den Mieter auch nicht der Pflicht, seine Nachzahlung zu leisten. Unterlässt er das, sollten Sie ihn schriftlich dazu auffordern und unter Umständen auch abmahnen.
Prüfen Sie die Argumente
Beanstandet Ihr Mieter die Abrechnung, brauchen Sie keineswegs in Panik zu verfallen. Völlig unangemessen wäre es auch, den Mieter aufzufordern, den Widerspruch „zurückzuziehen“. Stattdessen sollten Sie sich ansehen, was der Mieter überhaupt bemängelt. Vielleicht lassen sich seine Einwände sehr schnell aus dem Weg räumen. Vielleicht müssen Sie nachbessern oder einzelne Posten genauer begründen. Auf jeden Fall geben die Argumente des Mieters die Richtung vor, wie Sie weiter vorgehen.
Ist Ihre Abrechnung nicht nachvollziehbar?
Es gibt einen wichtigen Unterschied: Beanstandet der Mieter die Abrechnung insgesamt? Zum Beispiel aus formalen Gründen oder weil sie unverständlich ist? Oder ist er inhaltlich mit einzelnen Posten nicht einverstanden? Will er beispielsweise nicht für den Fahrstuhl aufkommen, weil er im Erdgeschoss wohnt?
Bleiben wir beim ersten Fall: Der Mieter nennt formale Gründe. Dazu gehört, dass die Abrechnung falsch adressiert wurde oder Angaben fehlen. Zum Beispiel ist der Abrechnungszeitraum nicht klar benannt. Oder es fehlt der Verteilerschlüssel. In dieselbe Kategorie von Einwänden gehört es auch, wenn der Mieter die Abrechnung für nicht nachvollziehbar oder unverständlich hält. Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss nämlich für den Mieter nachvollziehbar sein. Ist sie es nicht, ist die gesamte Abrechnung gefährdet – wie auch bei den „formalen Fehlern“.
Anders gesagt: In diesen Fällen besteht dringender Handlungsbedarf. Prüfen Sie die Abrechnung noch einmal nach: Ist alles verständlich? Ist es nachvollziehbar, wie Sie von den Gesamtkosten zu den Einzelkosten gelangen? Haben Sie den Verteilerschlüssel angegeben? Den genauen Abrechnungszeitraum? Haben Sie die Vorauszahlungen des Mieters korrekt erfasst und von seinem Nebenkostenanteil abgezogen?
Wie so eine nachvollziehbare Abrechnung aussieht, das haben wir in diesem Newsletter schon einmal thematisiert (Münchner Immobilienbrief vom September 2019). In dem Beitrag finden Sie die wichtigsten Anhaltspunkte. Bemerken Sie den einen oder anderen Mangel, korrigieren Sie Ihre Abrechnung. Schicken Sie diese umgehend an Ihren Mieter. Denn nun erst haben Sie „ordnungsgemäß abgerechnet“. Die Fristen für die Prüfung und die Nachzahlung verschieben sich entsprechend.
Ihr Mieter beanstandet einzelne Posten
Ganz anders liegt der Fall, wenn der Mieter mit einzelnen Posten der Abrechnung nicht einverstanden ist. Vielleicht bemängelt er, dass bei den Hausmeisterkosten nicht die Verwaltungstätigkeiten herausgerechnet worden sind (die nicht umlagefähig sind). Oder er findet, dass Sie das Heizöl zu teuer eingekauft und damit gegen das „Gebot der Wirtschaftlichkeit“ verstoßen haben. Oder er ist der Ansicht, dass ihn ein Verteilerschlüssel „unbillig benachteilige“.
Auch hier gilt der Rat: Prüfen Sie jeden Einwand genau nach. Im Fall vom Hausmeister könnte sich ergeben, dass der Mieter recht hat. Dann korrigieren Sie den Fehler. Der Mieter muss entsprechend weniger zahlen. Beim Heizöl und beim Verteilerschlüssel sind Sie jedoch anderer Meinung. Dann teilen Sie Ihrem Mieter mit, dass diese Einwände nicht stichhaltig sind und er die Nachzahlung leisten muss. Die Frist für die Nachzahlung ändert sich durch solche Einwände übrigens nicht.
Der Mieter sucht sich ein unwesentliches Detail
Manche Mieter meinen, sie kämen um die Nachzahlung herum, wenn sie sich auf einen unwesentlichen Punkt konzentrieren und darüber Streit anfangen. Zum Beispiel über die Kosten für Gartenpflege. In diesem Fall gilt: Sogar wenn dieser Posten strittig bleibt, muss er für die Nebenkosten zahlen, die er nicht beanstandet. Auf diese Art und Weise lassen sich Meinungsverschiedenheiten häufig schnell aus der Welt schaffen. Denn allzu oft zeigt es sich, dass strittige Kostenanteile am Ende minimal ausfallen. Das ist der entscheidende Punkt: Meinungsverschiedenheiten über einzelne Kosten gefährden nicht die gesamte Abrechnung. Sogar wenn Ihr Mieter am Ende recht behält, so haben Sie dennoch eine „ordnungsgemäße Abrechnung“ erstellt. Die Frist für die Zahlung verschiebt sich daher nicht.
Antworten Sie dem Mieter – schriftlich
Wie auch immer Sie reagieren, Ihre Antwort sollten Sie schriftlich formulieren. Dadurch vermeiden Sie Missverständnisse. Und Sie verlieren keine Zeit. In Ihrem Schreiben sollten Sie unbedingt sachlich bleiben. Fassen Sie zunächst zusammen, was bisher geschehen ist. Zum Beispiel: Die Abrechnung ist dem Mieter am 12. November fristgerecht zugegangen. Der Mieter hat mit seinem Schreiben vom 10. Dezember die Abrechnung beanstandet. Und zwar aus den-und-den Gründen. Konkret bemängelt er das Folgende. Dann listen Sie seine Gründe noch einmal auf – und nehmen dazu Stellung. Halten Sie die Gründe für nicht stichhaltig, teilen Sie genau das mit. Konstatieren Sie, dass Sie ordnungsgemäß abgerechnet haben. Fordern Sie den Mieter auf, bis zu einer bestimmten Frist seine Nachzahlung zu leisten. Andernfalls müssten Sie rechtliche Schritte einleiten. Die Kosten dafür habe der Mieter zu tragen. Ein solches Schreiben verfehlt selten seine Wirkung.
Der Mieter zahlt nicht – was tun?
Kommt der Mieter Ihrer Aufforderung nicht nach und lässt die Frist verstreichen, holen Sie sich juristischen Rat. Doch häufig lässt sich schon vorher eine Einigung erzielen. Das gilt insbesondere, wenn Sie Ihr Vorgehen erklären und erkennen lassen, dass Sie gut informiert sind. Dann zeigen sich die meisten Mieter einsichtig. Und wenn nicht, dann bleibt Ihnen keine Wahl: Sie brauchen einen Anwalt für Mietrecht, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Hundehaltung in der Metropolregion München
Einen Hund zu halten ist eine schöne Sache – wenn einige Voraussetzungen erfüllt sind. So braucht ein Hund ausreichend Bewegung und viel Zuwendung, mehr als andere Haustiere, die mitunter besser zurechtkommen, wenn man sie in Ruhe lässt. Doch dass sich ein Hund möglichst wohlfühlen soll, ist nur die eine Sache. Die andere: Was ist erlaubt? Was müssen Sie als Hundehalter beachten? Und als Vermieter? Damit fängt es nämlich an: Dürfen Sie überhaupt einen Hund halten? Und wie ist das bei Ihrem Mieter? Können Sie dem die Hundehaltung untersagen?
Hundehaltung grundsätzlich erlaubt
Was Ihren eigenen Grund und Boden angeht, so dürfen Sie dort selbstverständlich Hunde halten. Einschränkungen ergeben sich nur, wenn von den Hunden Gefahr für andere ausgeht. Oder wenn sie schlecht behandelt werden, also Tierquälerei vorliegt. Doch in beiden Fällen liegt die Messlatte sehr hoch – was man durchaus bedauern kann.
Bei einer Eigentumswohnung liegt der Fall anders. Hier kann die Hundehaltung eingeschränkt werden. Dazu genügt ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Eingeschränkt heißt aber nicht verboten. Eingeschränkt kann bedeuten: Pro Wohnung darf nur jeweils ein Hund oder eine Katze gehalten werden. Hunde einer bestimmten Größe oder Rasse („Kampfhunde“) dürfen nicht angeschafft werden. Auch können die Hundehalter verpflichtet werden, ihre Lieblinge im Gemeinschaftseigentum (Hausflur, Hof und Garten) stets an der Leine zu führen. Aber ein striktes Verbot lässt sich nicht so ohne weiteres verhängen. Dazu braucht es triftige Gründe – oder einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Ansonsten gilt das Verbot als unzulässige Einschränkung. In diesem Sinne urteilt auch der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).
Als Vermieter können Sie die Hundehaltung auch nicht so ohne weiteres verbieten. Zumindest darf es nicht willkürlich geschehen. Wenn dem einen Mieter die Hundehaltung erlaubt ist, dürfen Sie es dem anderen nicht untersagen. Aber Einschränkungen sind selbstverständlich möglich. Und Ihr Mieter kann im Mietvertrag verpflichtet werden, Sie um Erlaubnis zu fragen, bevor er sich einen Hund anschafft. Gibt es keine triftigen Gründe dagegen (Hund ist zu groß, zu gefährlich, im Haus wohnen Familien mit Kindern), müssen Sie ihm die Erlaubnis aber erteilen. Anders sieht es aus, wenn sich der Mieter den Hund anschafft – ohne Ihre Erlaubnis. Dann verstößt er gegen die Vereinbarung im Mietvertrag. Und Sie können ihn auffordern, das Tier wieder abzuschaffen. Auch ist es möglich, dass Sie die Erlaubnis an bestimmte Bedingungen knüpfen: dass der Hund stets angeleint sein muss und von ihm keine übermäßige Lärmbelästigung ausgehen darf. Dazu gleich mehr. Vorher noch der Hinweis: Die Hausordnung gibt ebenfalls Auskunft darüber, was in Sachen Hundehaltung erlaubt ist und was nicht. Auf Einschränkungen sollten Sie bei Abschluss des Mietvertrags zur Sicherheit noch einmal ausdrücklich hinweisen.
Problemfall Hundegebell
Wenn Sie annehmen, die Rechtslage sei doch im Wesentlichen recht hundefreundlich, so stimmt das nur teilweise. Es gibt nämlich einen Bereich, da ziehen die Hundebesitzer nicht selten den Kürzeren. Wenn es um die Lärmbelästigung durch Hundegebell geht. Dabei geht es auch um die „Ortsüblichkeit“: Auf dem Lande wird mehr Gebell geduldet als in der Stadt. Aber auch dort darf nicht einfach frei herumgekläfft werden. Vor allem müssen die Ruhezeiten eingehalten werden. Was in der Praxis bedeuten kann, dass Hunde nachts im Haus gehalten werden müssen, wenn sie im Freien durch ihr Gebell der Nachbarschaft den Schlaf rauben.
In der Stadt sind die Maßstäbe strenger. Dies gilt insbesondere für reine Wohngebiete. Bei dem Abwägen zwischen dem Interesse des Hundehalters und dem Ruhebedürfnis der Nachbarn hat letzteres mehr Gewicht. Es gibt nun mal kein schutzwürdiges Recht, Lärm zu machen, aber ein Recht auf Ruhe. Dies gilt insbesondere für die Mittagsruhe (13 bis 15 Uhr) und die Nachtruhe (22 bis 6 Uhr früh). Darüber hinaus kann die Hausordnung die Ruhezeiten noch erweitern, was im Wesentlichen die abendliche Ruhe betrifft (z. B. zwischen 19 und 8 Uhr früh).
Leinenzwang und Maulkorbpflicht
In Bayern gibt es keinen generellen Leinenzwang und auch keine Maulkorbpflicht. Und doch gibt es Einschränkungen, die von den Städten und Gemeinden festgelegt werden. So dürfen Sie Ihren Hund in München, wie in den meisten Städten, nur in maximal 20 Metern Entfernung frei herumlaufen lassen (außerhalb der Ortschaften sind es 50 Meter). Darüber hinaus besteht in vielen Bereichen Leinenpflicht: Etwa im gesamten Westpark und auf den Wegen von städtischen Grünanlagen, zumindest dort, wo die „grünen Poller“ mit durchgestrichenem Hundesymbol stehen (der Hund darf nur die Wege nutzen; die so gekennzeichnete Grünfläche darf er gar nicht betreten). Ihren Hund müssen Sie anleinen, bevor Sie diesen Bereich betreten.
Große Hunde (Schulterhöhe 50 Zentimeter aufwärts) müssen noch häufiger angeleint werden. Schäferhunde, Boxer, Dobermann und Deutsche Dogge gelten übrigens immer als „große Hunde“. Innerhalb des Altstadtrings, in den Fußgängerzonen, in der Nähe von Kinderspielplätzen, in verkehrsberuhigten Zonen, bei öffentlichen Veranstaltungen, Märkten und Festen, in den öffentlichen Verkehrsmitteln und in Bahnhöfen müssen die „großen Hunde“ an die Leine. Sogenannte „Kampfunde“ müssen stets angeleint sein – wenn sie nicht überhaupt verboten sind. Das sind aggressive Kampfhunde und bestimmte Rassen wie Pit Bull oder Staffordshire Terrier.
Eine Maulkorbpflicht gibt es in München hingegen nicht. Auch wenn sie immer wieder in der Diskussion ist. Das Kreisverwaltungsreferat lehnt sie ab.
Hier dürfen Hunde nicht hinein
Es gibt Bereiche, die sind für Hunde grundsätzlich tabu. So gibt es ein „Betretungsverbot“ für alle Kinderspielplätze. Und auch in den städtischen Grünanlagen in den Bereichen, die mit den erwähnten grünen Pollern gekennzeichnet sind (die mit dem durchgestrichenen Hundesymbol) haben Hunde nichts zu suchen. Während des Frühlingsfestes und des Oktoberfestes dürfen Hunde auch nicht auf die Theresienwiese.
Radon – so können Sie sich schützen
Als Immobilienbesitzer sollten Sie sich mit dem Thema Radon auskennen. Radon ist ein Edelgas. Es kommt überall in der Natur vor. Und es ist radioaktiv. Doch für Menschen gefährlich wird es nur, wenn die Konzentration in der Luft zu hoch wird. In der freien Natur geschieht das so gut wie nie. Radon gilt als das „Gas, das durch die Mauern kriecht“. Die Gefahr droht also vor allem in geschlossenen Räumen. Hier kann Radon Lungenkrebs verursachen. Tatsächlich steht es in Verdacht, nach dem Rauchen die zweithäufigste Ursache zu sein. Deshalb sollten Sie prüfen, ob Ihre Immobilie betroffen ist und Sie Gegenmaßnahmen ergreifen sollten.
Region München unterschiedlich stark belastet
Die natürliche Radioaktivität steckt im Boden. Beim Zerfall von Uran und Radium entsteht Radon. Daher kommt es darauf an, wo sich Ihre Immobilie befindet. München liegt auf einer eiszeitlichen Schotterebene. Hier ist die Belastung nicht so hoch. Doch im Süden und im Westen befinden sich die Relikte der letzten Eiszeit: Endmoränen mit Lehm und Tonschichten. Und dort sammelt sich das Radon. Über Fugen und Risse kann es in Gebäude eindringen. Die stärkste Radonbelastung wurde denn auch in Kellerräumen im Westen und im Süden von München gemessen. Aber auch im Norden, in Richtung Freising, gibt es einzelne Orte, die erhöhte Werte aufweisen.
Bauweise entscheidend
Ein ganz entscheidender Faktor ist jedoch die Bauweise der Immobilie. Eine durchgehende, feste Bodenplatte bietet ausreichend Schutz. Doch gibt es viele ältere Gebäude, die nicht über so eine Platte verfügen, oder Gebäude mit nicht durchgängiger Bodenplatte oder Streifenfundament. Dabei sind von der Strahlenbelastung die unteren Etagen am stärksten betroffen, vor allem die Keller und Räume im Untergeschoss. Mit jedem weiteren Stockwerk nimmt die Belastung stark ab. Wer oben wohnt, muss sich im Allgemeinen weit weniger Sorgen machen. Allerdings sind Radon und seine gasförmigen Zerfallsprodukte sehr leicht und können durch den sogenannten „Kamineffekt“ über offene Treppenhäuser und Installationsschächte auch nach oben gelangen. Außerdem möchte gewiss niemand eine erhöhte Strahlenbelastung im Keller, oder im Untergeschoß haben. Deshalb sollten Sie Gegenmaßnahmen ergreifen, wenn in Ihrem Gebäude erhöhte Radon-Werte gemessen werden.
Wie können Sie Radon messen?
Radonmessgeräte kann man kaufen. Es gibt sie in allen möglichen Preisklassen und Varianten. Doch lohnt sich die Anschaffung solcher Geräte für den normalen Immobilienbesitzer kaum. Sie können solche Geräte aber auch mieten. Die Messungen können Sie selbst durchführen. Entscheidend ist, dass Sie die Geräte richtig platzieren und die Luft über einen längeren Zeitraum gemessen wird.
Radon ist geruchslos und lässt sich auch nicht auf andere Art wahrnehmen oder erspüren. Ob eine gesundheitsschädliche Belastung vorliegt, lässt sich nur mit einer Messung klären.
In der Region München ist Dosimetrics eine Messstelle, die vom Bundesamt für Strahlenschutz anerkannt ist. Hier können Sie Messgeräte mieten. Die Auswertung nimmt die Stelle selbst vor und vergibt auch auf Wunsch ein entsprechendes Zertifikat. Nähere Informationen finden Sie hier: http://dosimetrics-radon.de/ (Für Apps und Links übernehmen wir keine Haftung. Aufruf, Download und Verwendung geschehen ausdrücklich auf eigenes Risiko.)
Was können Sie bei erhöhter Belastung tun?
Als erste Maßnahme empfiehlt es sich, die Wohnräume regelmäßig zu lüften. Das ist auch aus anderen Gründen nicht unvernünftig. Das Lüften empfiehlt sich allerdings weniger für die Kellerräume. Ist die Außenluft nämlich zu warm, macht sie den Keller feucht. Und dann droht Schimmel.
Vielmehr ist es ratsam, Keller und Wohnräume möglichst getrennt zu halten und darauf zu achten, dass die dicht schließende Kellertür geschlossen wird. Nicht zuletzt wegen des drohenden „Kamineffekts“, den wir erwähnt haben. Aus diesem Grund sollten auch die Installationsöffnungen in der Kellerdecke sorgfältig verschlossen werden. Auch gibt es spezielle Schutzanstriche für den Kellerboden, die die Strahlenbelastung senken.
Entscheidend ist auch die Qualität der Bodenplatte. Neubauten können mit einer sorgfältig erstellten Stahlbetonplatte nahezu radondicht gehalten werden. Bei Altbauten ist das schon schwieriger. Aber mit den angesprochenen Maßnahmen (Keller und Wohnräume trennen, Installationsöffnungen abdichten, Schutzanstrich) lässt sich die Belastung erheblich reduzieren. Doch ob so eine Belastung überhaupt vorliegt, das sollten Sie zunächst durch eine Messung klären.
