Sehr geehrte Damen und Herren,

die Infektionsraten sind derzeit auf niedrigem Niveau, die Lage hat sich merklich entspannt, und doch lässt uns das Thema Corona nicht los. Und das liegt nicht allein daran, dass sich die Infektion sehr schnell wieder ausbreiten kann und wir wieder mit Einschränkungen zu rechnen haben. Corona hat Auswirkungen auf alle Lebensbereiche, selbstverständlich auch auf das Thema Immobilien: Kauf und Verkauf, Mieten und Vermieten.

Das zeigt sich beispielsweise beim Mieterwechsel. Schon unter normalen Bedingungen muss man als Vermieter hier viele Dinge im Auge behalten. Doch in Zeiten von Corona wird die Aufgabe noch fordernder. Dürfen überhaupt Besichtigungen von Interessierten stattfinden, solange der alte Mieter noch in der Wohnung ist? Wie kann die Rückgabe der Wohnung vonstattengehen? Und wie die Übergabe an den neuen Mieter? Bekommen Sie den nur noch mit Gesichtsmaske zu sehen? Müssen Sie auf ein Übergabeprotokoll verzichten? Und wie sichern Sie dann Ihre Ansprüche, wenn Ihr Mieter wieder auszieht? Unser Beitrag gibt darüber Auskunft.

Der Bundesgerichtshof hat Ende Juni ein wichtiges Urteil zum Thema Trittschalldämmung gesprochen. Grund genug, dass wir uns mit dieser Materie beschäftigen. Sie erfahren, worauf Sie als Immobilienbesitzer achten müssen und wie Sie mit einer wirksamen Trittschalldämmung den Wert Ihrer Immobilie erhöhen.

Unser drittes Thema geht alle Besitzer einer Eigentumswohnung an. Im Herbst steht eine umfangreiche Gesetzesänderung im WEG-Recht bevor. Wir geben Auskunft, womit Sie rechnen müssen.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Bleiben Sie gesund!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Was Sie jetzt bei einem Mieterwechsel beachten müssen

Schon unter normalen Bedingungen ist es keine leichte Aufgabe, einen Mieterwechsel glatt über die Bühne zu bringen. In Zeiten von Corona sind jedoch noch einige Besonderheiten zu beachten. Sonst können Sie sich viel Ärger einhandeln. Aber auch wenn Sie alles richtig machen, sollten Sie damit rechnen, dass der Aufwand höher ist und die Sache womöglich etwas länger dauert.

Muss der alte Mieter Besichtigungen dulden?

Der alte Mieter hat gekündigt. Um keine Zeit zu verlieren, möchten Sie frühzeitig mit der Mietersuche beginnen. Grundsätzlich haben Sie als Vermieter einen Anspruch darauf, Interessenten die Wohnung zu zeigen, wenn der alte Mieter noch darin wohnt. Doch wenn der sich querstellt, war es schon in normalen Zeiten nicht ganz einfach, diesen Anspruch durchzusetzen. Mit Corona ist das noch schwieriger geworden. So könnte sich der Mieter auf den Standpunkt stellen, dass ihm so eine Besichtigung nicht zuzumuten sei – vor allem wenn er oder Mitglieder seines Haushalts zur Risikogruppe gehören. Hier stoßen zwei Ansprüche aufeinander, und es ist unsicher, welchem die Gerichte mehr Gewicht zubilligen. Ganz gewiss hängt es auch davon ab, wie sich die allgemeine Situation weiterentwickelt, ob die Ansteckungszahlen wieder steigen oder gar wegen einer „zweiten Welle“ erneut Kontaktbeschränkungen verhängt werden.

Daher empfehlen wir, Besichtigungen nur dann durchzuführen, wenn Ihr Mieter keine Einwände hat. Und auch dann müssen Sie bestimmte Vorkehrungen treffen, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

Besichtigungen in Zeiten von Corona

Ob der Mieter die Räume noch bewohnt oder nicht: Sie müssen sich an die geltenden Hygieneregeln halten. Das heißt: Nur Einzelbesichtigungen. Unter Einhaltung der Abstandsregeln (1,5 Meter). Und alle Beteiligten sollten nach Möglichkeit eine Maske tragen, den Mund-Nasen-Schutz. Zwar besteht für den privaten Raum keine Maskenpflicht, doch handeln Sie ja geschäftlich. Überhaupt sollten Sie bestrebt sein, das Ansteckungsrisiko möglichst gering zu halten. Weisen Sie daher auch die anderen, den Mieter und den Interessenten vorher darauf hin, dass sie eine Maske tragen sollten und Abstand halten müssen. Und die Räume sollten vorher gründlich gelüftet werden. Nach Möglichkeit sollten auch während der Besichtigung die Fenster offen bleiben.

Um gar keine Zweifel aufkommen zu lassen, ob die Abstandsregel wirklich eingehalten wird, lassen viele Vermieter den Interessenten die Wohnräume alleine besichtigen und stehen anschließend für Nachfragen zu Verfügung.

Kontaktadresse erfassen

Ganz wichtig in Zeiten von Corona: Jeder, der Ihre Wohnung besichtigt, sollte seine Adresse und/oder Telefonnummer hinterlassen. Das ist nötig, falls nach einer Corona-Infektion die Kontakte zurückverfolgt werden müssen. Aus Datenschutzgründen müssen diese Angaben jedoch nach 14 Tagen wieder gelöscht werden. Eine weitere, unkomplizierte Möglichkeit: Alle Beteiligten haben die Corona-Warn-App auf ihr Smartphone geladen.

In München gibt es häufig eine Vielzahl von Interessenten, die in Frage kommen. Unter denen müssen Sie dann eine Vorauswahl treffen. Doch bleiben oft genug noch mehrere Kandidaten übrig. Für die sollten Sie die Besichtigungstermine einzeln im Abstand von einer halben Stunde legen (je nach Art und Größe des Objekts auch kürzer oder länger). Allerdings werden Sie es Ihrem jetzigen Mieter kaum zumuten können, seine eigenen vier Wände so lange zur Verfügung zu stellen (und dabei auf Abstand, Hygiene und Frischluft zu achten). Auch deshalb spricht manches dafür, die Besichtigungen erst nach dem Auszug des Mieters vorzunehmen.

Masken runter!

Das Mietverhältnis ist ein Vertrauensverhältnis und oft genug auch ein persönliches Verhältnis. Wir möchten gerne wissen, mit dem wir es zu tun haben. Das gilt übrigens auch für Ihren Mieter, der seinem Vermieter ins Gesicht blicken will. Daher empfiehlt es sich, dass beide Parteien sich vor der Besichtigung mit dem nötigen Abstand ohne Maske gegenübertreten. Das ist nach Informationen des Bayerischen Gesundheitsministeriums „zum Zwecke der Identifizierung“ auch ausdrücklich erlaubt.

Die Wohnungsrückgabe

Vor Corona war es üblich, einen Termin zu vereinbaren, an dem der Mieter die Wohnung mit allen Schlüsseln an den Vermietern zurückgibt. Gemeinsam erstellten sie ein Rückgabeprotokoll, in dem sie den Zustand der Räume und gegebenenfalls die Zählerstände festhielten. Im Prinzip ist das immer noch möglich – sofern die Hygieneregeln eingehalten werden. Doch können Sie das Infektionsrisiko noch weiter minimieren, wenn sie auf eine gemeinsame Inspektion der Räume verzichten, sondern der Mieter Ihnen nur die Schlüssel übergibt und Sie den Zustand der Wohnung allein überprüfen. Eventuelle Mängel müssen Sie dokumentieren. Machen Sie Fotos oder erstellen Sie ein kurzes Video. Ihre Ansprüche werden dadurch keineswegs geschmälert, dass Sie die Wohnung nicht gemeinsam in Augenschein nehmen.

Schlüsselübergabe und Unterzeichnung des Mietvertrags

Früher war es der feierliche Moment: Der neue Mieter und der Vermieter unterzeichneten gemeinsam den Mietvertrag, in doppelter Ausfertigung, für jede Vertragspartei ein Exemplar. Vorher ging man noch gemeinsam alle Punkte durch. Und sehr oft wurden nach Unterzeichnung des Vertrags die Schlüssel übergeben. Spätestens aber nach der Wohnungsübergabe, zu der noch ein eigenes Protokoll angefertigt wurde, um den Zustand der Wohnung festzuhalten (vgl. unser Beitrag im Münchner Immobilienbrief vom März 2020).

Auch das hat sich geändert. Üblicherweise wird nun der Mietvertrag an den Mieter geschickt. Besonderheiten sollten da schon vorher besprochen worden sein. Sonst kann es vorkommen, dass der Vertrag noch hin- und hergeschickt wird, wodurch viel Zeit verlorengeht. Haben beide Parteien ihr Vertragsexemplar, das von beiden unterzeichnet ist, kann nun die Schlüsselübergabe erfolgen. Sicherheitshalber nicht per Post. Sie können den Schlüssel an einem sicheren Ort hinterlegen oder die Übergabe so gestalten, dass Sie einen risikolosen Abstand einhalten: Sie nähern sich nur auf fünf Meter, legen einen Umschlag mit den Schlüsseln ab, entfernen sich wieder, damit Ihr Mieter den Umschlag aufnehmen kann. Wichtig: Lassen Sie sich an Ort und Stelle von Ihrem Mieter quittieren, welche und wie viele Schlüssel er bekommen hat. Dieses Schriftstück legt er wiederum für Sie ab. Sie nehmen es an sich – und die Schlüsselübergabe ist vollzogen. Ohne Infektionsrisiko.

Und das Übergabeprotokoll?

Es besteht keine Pflicht, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Und in Zeiten von Corona ist das auch recht umständlich. Manche Vermieter verzichten daher ganz auf diese Prozedur. Doch das halten wir nicht für ratsam. In dem Übergabeprotokoll dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung und die Ausstattung. Dadurch sichern Sie Ihre Ansprüche, wenn der Mieter viele Jahre später wieder auszieht. Außerdem diszipliniert so ein Dokument den Mieter, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu hinterlassen. Denn hier kann er nachlesen, wie er die Wohnung damals übernommen hat. Er weiß also, was möglicherweise fehlt oder noch in Ordnung gebracht werden muss.

Anstelle des klassischen Übergabeprotokolls, das ja von beiden Parteien gemeinsam erstellt und unterschrieben wird, können Sie im Alleingang vor der Übergabe den Zustand und die Ausstattung der Mieträume dokumentieren. Auch hier können Sie Fotos oder Videomaterial beifügen. Dieses Protokoll schicken Sie in zweifacher Ausfertigung an Ihren Mieter und lassen sich Ihr Exemplar abzeichnen und zurücksenden. Dieses Dokument hat nicht weniger Aussagekraft als das gewohnte Übergabeprotokoll.

Mietpreisbremse beachten

Bevor Sie neu vermieten, prüfen Sie, ob für Ihre Wohnung die Mietpreisbremse gilt. In der Metropolregion München ist das nahezu flächendeckend der Fall. Von Ingolstadt bis Murnau, von Landshut bis Rosenheim. Bei einem Mieterwechsel entgehen Sie der Mietpreisbremse eigentlich nur, wenn Sie vor der Neuvermietung umfassend sanieren.

Ansonsten gilt: Die neue Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Den Wert können Sie aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde berechnen. Liegt jedoch die Miete, die Sie bisher verlangt haben, über diesem Wert, so müssen Sie die Miete nicht senken, sondern dürfen bei dem alten Wert bleiben. Ihren Mieter müssen Sie allerdings über diesen Sachverhalt informieren. Schriftlich und unaufgefordert. Sonst riskieren Sie, dass die Miete auf den gebremsten Höchstbetrag gekürzt wird: 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das gilt auch noch rückwirkend. Zu viel gezahlte Miete müssten Sie Ihrem Mieter zurückerstatten. Lassen Sie es also nicht dazu kommen.

Haben Sie eine gute Trittschalldämmung?

Ist die Wohnung hellhörig, mindert das die Wohnqualität beträchtlich. Eine entscheidende Rolle spielt dabei die Trittschalldämmung. Von ihr hängt es ab, wie laut Ihre Schritte in den Nachbarwohnungen zu hören sind. Aber auch die Geräusche der Waschmaschine oder das Verrücken der Möbel werden durch eine gute Trittschalldämmung stark gedämpft. Daraus ergeben sich zwei Konsequenzen:

• In einem Mehrfamilienhaus kommt es auf die Trittschalldämmung der Nachbarwohnungen an. Insbesondere der Wohnung, die sich über Ihrer eigenen befindet.
• Eine gute Trittschalldämmung in den eigenen vier Wänden erhöht das Wohlbefinden. Wir bewegen uns freier, wenn wir sicher sein können, dass die Nachbarn nicht jeden unserer Schritte mithören.

Gehschall und Trittschall

Sie hängen zusammen, aber müssen doch voneinander unterschieden werden: Als „Gehschall“ bezeichnet man die Geräusche, die bei Ihnen in der Wohnung entstehen, wenn jemand über den Boden läuft. Der „Trittschall“ ist das, was in den anderen Wohnungen zu hören ist.

Mietminderung wegen unzureichender Trittschalldämmung

Ist die Trittschalldämmung mangelhaft, so kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Je nach Art und Ausmaß sind durchaus 20% Abschlag möglich! Entscheidend ist dabei nicht allein, wie viel Lärm der Mieter ausgesetzt ist. Es zählt vor allem, welcher Art das Gebäude ist und wann es erstellt wurde. Davon hängt nämlich ab, welche Grenzwerte einzuhalten sind. Bei einem Altbau ist ein wesentlich höherer Geräuschpegel zumutbar. Der Grund: Damals wurde anders gebaut. In vielen Altbauten finden sich Holzbalkendecken, minderwertiges Dämmmaterial und knarzende Dielen. Wer hier wohnt, der muss sich mit dem zufriedengeben, was damals üblich war.

Aber Achtung! Wenn Sie gründlich sanieren oder modernisieren, dann ändern sich die Anforderungen! Nun sind die strengeren Grenzwerte zu beachten. Eben das, was mittlerweile dem Stand der Technik entspricht. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude sieht das natürlich anders aus. Hier müssen Sie die Vorgaben des Denkmalschutzes beachten. Und da spielt die Trittschalldämmung eine untergeordnete Rolle.

Generell gilt: Die Grenzwerte dürfen nicht wesentlich überschritten werden. Sonst kann der Mieter nicht nur die Miete mindern, sondern darüber hinaus gerichtlich einklagen, dass ein angemessener Trittschallschutz eingebaut wird!

Überschreitung der Grenzwerte ist Baumangel!

Lassen Sie Boden und Parkett sanieren, so ist das ausführende Bauunternehmen verpflichtet, den Stand der Technik zu berücksichtigen. Ist der Trittschall also unzureichend, liegt ein Baumangel vor und Sie haben Anspruch auf Beseitigung und Schadenersatz (nämlich die entgangene Miete).

Mindestanforderung nach DIN 4109

Für den Trittschall gibt es verschiedene Vorgaben. Die Untergrenze wird durch die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ bestimmt. Dabei muss man wissen, dass diese Norm laufend aktualisiert wird. Für Ihr Gebäude ist demnach die Ausgabe maßgeblich, die zur Zeit seiner Erstellung die Grenzwerte festlegte. Stammt Ihr Haus aus den 1960er Jahren, gelten eben die Vorgaben aus dieser Zeit und nicht die Werte von 2020. Ist es jedoch 2010 grundlegend saniert worden, müssen die Normen von 2010 eingehalten werden. Dazu noch zwei Hinweise:

• Eine DIN-Norm ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern ein freiwilliger Standard, der unter der Aufsicht des Deutschen Instituts für Normung erarbeitet wurde. Gleichwohl kommt der DIN 4109 erhebliches Gewicht zu, wenn es darum geht festzulegen, was an Trittschall noch zulässig ist (so der BGH in einem Urteil vom 1.6.2012, V ZR 195/11).
• Für gehobene Ansprüche reicht die DIN 4109 im Allgemeinen nicht aus. In diesen Fällen sind die Richtlinien VDI 4100 oder die Empfehlungen der Deutschen Gesellschaft für Akustik (DEGA) geeignet.

Nicht nach jeder Sanierung gelten die neuen Werte

Es stellt sich Frage: Was ist eine umfangreiche Sanierung? Die setzt ja wie erwähnt die Anforderungen herauf, auf das derzeit geltende Niveau. Nun muss man nicht nach jedem Neuanstrich der Fassade auch gleich den Trittschall mitsanieren. Der BGH hat in einem Urteil vom 16.3.2018 klargelegt, dass nur dann, wenn „in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen“ wird, auch die aktuellen Schallschutzwerte gelten. In dem betreffenden Fall ging es um die Sanierung des Badezimmers. Auch da war in den Estrich eingegriffen worden. Jedoch klar begrenzt. Damit galten die alten Trittschallbestimmungen auch weiterhin (Aktenzeichen V ZR 276/16).

Wenn das Dachgeschoss ausgebaut wird…

Ein typischer Fall dafür, dass die neuen Grenzwerte beachtet werden müssen: Das Dachgeschoss wird ausgebaut. Das ist ein erheblicher Eingriff in die Gebäudesubstanz und der Estrich muss entsprechend den aktuellen Anforderungenentsprechen. Die übrigen Wohnungen bleiben von den neuen Vorgaben selbstverständlich unberührt.

Eine wichtige Frage betrifft auch, wer für die erneuerte Trittschalldämmung aufkommen muss. Immerhin sind Boden und Decke ja Gemeinschaftseigentum. Doch darauf werden Sie sich nur eingeschränkt berufen können. Denn Sie als Eigentümer nehmen die Veränderung vor. Die Gemeinschaft wird Ihnen kaum die zusätzlichen Kosten für die Trittschalldämmung ersetzen, sondern die Erlaubnis zum Ausbau davon abhängig machen, dass Sie komplett für die Kosten aufkommen. Doch Ihre Verantwortung für die Trittschalldämmung geht noch weiter, wie ein aktuelles Urteil vom BGH deutlich macht (vom 26. Juni 2020).

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer das Dachgeschoss ausgebaut und zunächst mit Teppichboden versehen. Später ersetzte er den durch Fliesen. Dadurch wurde es dem Eigentümer, der unter ihm wohnte, zu laut. Er forderte, die Fliesen müssten wieder weg und durch Teppichboden ersetzt werden. Der Eigentümer weigerte sich. Denn die Geschossdecke, das Gemeinschaftseigentum, entspreche nicht den Standards und sei die eigentliche Ursache für die miserable Trittschalldämmung. Der BGH folgte diesem Argument nicht, sondern gab dem Kläger Recht: Wohnungseigentümer müssten „bei einem geordneten Zusammenleben“ darauf achten, dass die Nachbarn nicht mit unzumutbarem Lärm belastet werden, auch nicht durch Trittschall. Die Fliesen müssen daher raus. Wegen der mangelhaften Zwischendecke könne der Eigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen. Aber das entbindet ihn nicht von der Pflicht, auf den Nachbarn unter ihm Rücksicht zu nehmen (Aktenzeichen V ZR 173/19).

Wie erfolgt eine Trittschallmessung?

Eine Trittschallmessung ist ein genormtes Verfahren, das Sie nicht selbst durchführen können, sondern dazu brauchen Sie einen Spezialisten, der solche Messungen durchführt. Die Messung erfolgt dadurch, dass fünf nebeneinander angeordnete Hämmer mit einem Gewicht von einem halben Kilo auf den Boden schlagen. Dadurch wird eine Person simuliert, die über den Boden geht. Im darunterliegenden Raum wird der Schall gemessen, also nicht in derselben Wohnung.

Bei Gebäuden ab Baujahr 1989 gilt ein Grenzwert von 53 Dezibel, ab Baujahr 2016 sind es 50 Dezíbel. Doch wenn die Ansprüche an das Gebäude höher sind (hochwertige Wohngebäude), kann der Grenzwert auch bei 46 Dezibel liegen.

Kork, Kokos, Kunststoff oder Holzfaser

Man muss es deutlich sagen: Eine gute Trittschalldämmung erhöht die Qualität und den Wert Ihrer Immobilie. Auch und gerade Altbauten können beträchtlich hinzugewinnen, wenn die Trittschalldämmung erneuert wird. Nicht selten ist hier minderwertiges Dämmmaterial verbaut: Heu, Stroh oder Sand. Eine neue Füllung aus Zellulose oder Kokosfaser ist weit besser geeignet, die Schritte zu dämpfen.

Das Material wird unter dem Bodenbelag verlegt und dämpft das Federn der Dielen. Neben den bereits erwähnten Materialien haben sich Kork, Kunststoff oder Holzfasern sehr bewährt. Bei den Kunststoffen ist Polyethylenschaum weit verbreitet und vielseitig einsetzbar. Er ist relativ preiswert und kann auch in Kombination mit einer Fußbodenheizung gute Dienste leisten.

Allerdings geht der Trend in Richtung natürliche Rohstoffe. Hier erfreuen Holzfasern, Hanf, Flachs und vor allem Kork wachsender Beliebtheit. Kork ist leicht, vollständig abbaubar und robust. Korkböden sind elastisch und pflegeleicht. Wofür Sie sich auch immer entscheiden, lassen Sie sich fachkundig beraten. Holen Sie mehrere Angebote ein. Und nehmen Sie sich ausreichend Zeit für eine Entscheidung.

Die WEG-Reform

Eigentlich sollte das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Sommer verabschiedet werden. Doch sind einige Punkte noch umstritten. Nun soll das Vorhaben im Herbst abgeschlossen werden. Wir erklären, worum es bei der Reform im Wesentlichen geht und womit Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung rechnen müssen.

Das Wohnungseigentumsgesetz

Seit 1951 gibt es das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt die Angelegenheiten von Wohnungseigentümern, der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung. Kurz gesagt, es betrifft Sie, wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen (und kein Ein- oder Mehrfamilienhaus). Das Gesetz ist mehrmals verändert bzw. ergänzt worden, zuletzt vor dreizehn Jahren. Die anstehende Reform trägt die offizielle Bezeichnung „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“, kurz „WEModG“.

Teilnahme an Eigentümerversammlungen künftig auch online

Dieser Punkt hat durch die Corona-Krise ungeahnte Aktualität bekommen: In Zukunft soll es möglich sein, dass Eigentümer auch online an den Versammlungen teilnehmen können. Dabei ist noch nicht entschieden, ob Eigentümerversammlungen komplett online stattfinden können (was in Corona-Zeiten kaum anders möglich ist). Oder ob es sich um Präsenzveranstaltungen handelt, zu denen sich Eigentümer online hinzuschalten können. Eine reine Online-Variante würde den Eigentümern (und der Verwaltung) Aufwand und Kosten sparen.

Darüber hinaus ist geplant, dass Eigentümerversammlungen in jedem Fall beschlussfähig sein sollen – unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenden Eigentümer und ihrer Miteigentumsanteile. Diese Regelung ist nur zu begrüßen, weil sie die weitverbreitete, umständliche und überflüssige Praxis außer Kraft setzt, dass der Verwalter zu zwei Versammlungen einlädt. Dabei ist von vornherein klar, dass die erste Versammlung gar nicht stattfinden soll. Denn die zweite Versammlung ist in jedem Fall beschlussfähig. Daher trifft man sich sicherheitshalber gleich erst zur zweiten Versammlung. Diese Prozedur ist umständlich, überflüssig und verursacht nur Kosten.

Die Frist, die eingehalten werden muss, bevor eine Eigentümerversammlung einberufen wird, soll hingegen von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Auch das erscheint sinnvoll.

Modernisierung und Sanierung sollen einfacher werden

Ein berechtigtes Anliegen: Bislang konnten einzelne Eigentümer sinnvolle, ja notwendige Modernisierungsmaßnahmen blockieren. Künftig soll es möglich sein, dass die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit bauliche Veränderungen beschließt. Und zahlen müssen dann alle. Das klingt erst mal sinnvoll. Doch kann es sein, dass eine knappe Mehrheit den anderen Eigentümern Maßnahmen aufnötigt, die diese gar nicht sinnvoll finden und womöglich gar nicht bezahlen können. Durchaus denkbar, dass hier noch nachgebessert wird und zumindest umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einer höheren Zustimmung bedürfen. Denn stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Eigentumswohnung und eine Gruppe von Eigentümern beschließt Baumaßnahmen, die Ihren finanziellen Rahmen sprengen. Das käme fast einer Enteignung gleich. Daher erwarten wir hier noch Änderungen.

Darüber hinaus ist geplant, dass jeder Eigentümer einen Anspruch darauf bekommt, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge zu installieren, seine Wohnung barrierefrei aus- und umzubauen und sich durch baulicher Maßnahmen besser gegen Einbruch zu schützen. Soll heißen: Sie dürfen den Umbau auf eigene Kostenveranlassen – auch wenn es Ihren Nachbarn nicht gefällt.

Verwalter mit mehr Vollmachten

Um die Verwaltung einer Wohnanlage effizienter zu machen, soll der Verwalter stärker in eigener Verantwortung handeln können. So soll er „gewöhnliche Maßnahmen“ veranlassen können, ohne auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung warten zu müssen. Ob eine Maßnahme als „gewöhnlich“ gilt, das hängt auch von der Art und der Größe der Wohnanlage ab. Vor allem soll er zügig Maßnahmen einleiten können, von denen die Eigentümergemeinschaft profitiert, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge abschließen und Rückstände beim Hausgeld gerichtlich einklagen können. Er bekommt die unbeschränkte Vertretungsvollmacht.

Zum Ausgleich soll sich die Eigentümergemeinschaft leichter von ihrem Verwalter trennen können. Ein Mehrheitsbeschluss genügt. Es ist nicht mehr erforderlich, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Dieses Recht kann nicht beschränkt werden, etwa durch eine entsprechende Vertragsklausel im Verwaltervertrag.

Außerdem ist für die Verwalter ein Sachkundenachweis vorgesehen. Das heißt, sie müssen nachweisen, dass sie für ihre Aufgabe qualifiziert sind. Eine solche Verpflichtung ist gewiss sinnvoll. Nicht zuletzt in Betracht der neuen Aufgaben und der höheren Verantwortung. Schon 2018 sollte der Sachkundenachweis kommen. Damals war er kurz vor der Verabschiedung noch durch eine Fortbildungspflicht ersetzt worden. Eine solche Verwässerung soll diesmal nicht passieren.

Sondereigentum für Freiflächen

Freiflächen wie Terrassen oder Stellplätze für Autos sollen künftig auch als Sondereigentum ausgewiesen werden können. Bislang konnten diese Flächen nur in Rahmen eines Sondernutzungsrechts von den betreffenden Eigentümern genutzt werden. Das hat in einzelnen Fällen für Rechtsunsicherheit gesorgt. Hier will der Gesetzgeber für Klarheit sorgen.

Vertragsstrafen für säumige Eigentümer

Die Eigentümergemeinschaft soll gegen einzelne Mitglieder Vertragsstrafen verhängen können. Und zwar wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt, also zum Beispiel das Hausgeld nicht bezahlt oder eine Umlage schuldig bleibt. In schweren Fällen soll es sogar möglich sein, das Wohnungseigentum zu entziehen.

Auswirkungen auf das Mietrecht

Schließlich soll im Zuge der WEG-Reform auch das Mietrecht angepasst werden. So ist vorgesehen, dass die Mieter einer Eigentumswohnung die Baumaßnahmen dulden müssen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen worden sind. Außerdem soll endlich die Betriebskostenabrechnung auf Grundlage der Miteigentumsanteile möglich sein. Das ist eine längst überfällige Regelung. Denn bislang sind Sie als Vermieter gehalten, nach der mietrechtlich vorgeschriebenen Wohnfläche abzurechnen. Die Abrechnung über das Hausgeld erfolgt allerdings nach den Eigentumsanteilen. Häufig stimmen die Anteile und die Wohnfläche nicht ganz überein. Daher müssen Vermieter von Eigentumswohnungen bei der Abrechnung der Nebenkosten oft umrechnen. Damit soll nun Schluss sein, was sehr zu begrüßen ist.

Änderungen noch möglich

Die Reform ist im Mai in erster Lesung verabschiedet worden. Doch zeichnet sich schon jetzt ab, dass es noch Änderungen geben wird. Vor allem die starke Stellung des Verwalters dürfte wohl noch abgeschwächt werden. Aktuell ist geplant, die Reform im Herbst zu verabschieden. Doch ist es keineswegs auszuschließen, dass es angesichts der vielen Vorhaben der Regierung noch ein wenig länger dauert. Wir halten Sie auf dem Laufenden.