Sehr geehrte Damen und Herren,

auch wenn jetzt überall gelockert wird und wir in manchen Bereichen zu einer Art von Normalität zurückkehren, das Thema Corona bleibt weiterhin aktuell. Als Kunde von Gerschlauer können Sie sich darauf verlassen, dass wir alles tun, damit Sie gesund bleiben. Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, wir übernehmen sämtliche Kontakte, besorgen die Unterlagen, führen die Besichtigungen durch und begleiten Sie beim Notartermin. Dabei sollten Sie jedoch wissen, dass ein Besuch bei uns in einem unserer Ladenlokale Ihr Ansteckungsrisiko nicht im Mindesten erhöht. Wir halten alle Empfehlungen ein und setzen unsere Kunden und unsere Mitarbeiter keinerlei Risiko aus.

In diesem Newsletter beschäftigen wir uns mit der Frage, was Vermieter tun können, wenn die Miete ausbleibt oder nicht vollständig gezahlt wird. In Zeiten von Corona gibt es da ein paar Besonderheiten zu beachten und Missverständnisse auszuräumen. Sie sollten wissen, dass Sie als Vermieter nicht auf Ihr Geld verzichten müssen und in welchen Situationen es sinnvoll sein kann, Ihrem Mieter entgegenzukommen. Weiterhin wagen wir einen Ausblick darauf, wie sich der Markt entwickelt. Und schließlich stellen wir Ihnen sieben Badeseen um München vor, die Sie vielleicht noch nicht kennen. Denn in Zeiten von Corona heißt es Abstand halten. Da bietet es sich an, auch zu unbekannteren Badeufern aufzubrechen.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Bleiben Sie gesund!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Wenn der Mieter nicht zahlt

Für Vermieter ein bedrohliches Szenario: Der Mieter zahlt seine Miete nicht, verspätet oder nicht in voller Höhe. In Zeiten von Corona hat sich die Situation noch verschärft. Manche Mieter haben massive Einkommenseinbußen zu verkraften. Hinzukommt, dass die Bundesregierung ein Gesetz erlassen hat, das die Folgen dieser Einbußen abmildern soll und Mieter vor der Kündigung schützt. Dieses Gesetz wird von einigen allerdings missverstanden. Deshalb erklären wir Ihnen, worum es im Einzelnen geht und wie Sie Ihre Rechte wahren können. Denn an der Verpflichtung, die Miete in voller Höhe zu bezahlen, ändert dieses Gesetz gar nichts.

Wer infolge von Corona in finanzielle Schwierigkeiten gerät, ist geschützt

Worum es im neuen Gesetz im Kern geht: Wenn Ihr Mieter durch Corona Probleme hat, die Miete bezahlen, dürfen Sie ihm deshalb nicht kündigen. Und das gilt auch nur zeitlich befristet – erst einmal bis Ende Juni, womöglich wird die Regelung aber bis Ende September verlängert.

Dazu muss man zweierlei wissen: Erstens sind auch in Normalzeiten die Hürden nicht so niedrig, einem Mieter wegen Zahlungsrückständen zu kündigen. Darüber gleich mehr. Zweitens aber muss Ihr Mieter glaubhaft machen, dass seine Zahlungsschwierigkeiten auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist. Etwa wenn er sich in Kurzarbeit befindet, seinen Arbeitsplatz verloren hat oder ihm Aufträge weggebrochen sind. Nur dann gilt für ihn der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss. Sonst nicht.

Reagieren Sie umgehend und klären Sie die Gründe

Geht bei Ihnen die Mietzahlung nicht rechtzeitig ein oder nicht in voller Höhe, sollten Sie umgehend reagieren. Das gilt ganz grundsätzlich und auch in Nach-Corona-Zeiten. Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er verpflichtet ist, seine Miete rechtzeitig und in voller Höhe zu bezahlen. Tut er das nicht, ist das ein schwerer Verstoß gegen den Mietvertrag.

Es geht darum, keine Zeit zu verlieren und frühzeitig die Gründe für die ausbleibende Zahlung zu klären. Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Mieter. Ist er tatsächlich wegen Corona in finanziellen Schwierigkeiten, sollten Sie versuchen, gemeinsam zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen und Ihre Vereinbarung schriftlich festhalten.

In allen anderen Fällen kann er sich nicht auf die gesetzliche Regelung berufen. Darauf sollten Sie ihn hinweisen, am besten schriftlich. Fordern Sie ihn auf, umgehend die Miete zu bezahlen. Stellen Sie fest, dass es sich um einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten handelt. Kündigen Sie an, dass Sie ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, wenn der ausstehende Betrag nicht umgehend überwiesen wird.

Wann Sie Ihrem Mieter kündigen können

Ist Ihr Mieter ständig mit seinen Zahlungen im Rückstand, kann dies eine Kündigung rechtfertigen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie dieses Verhalten nicht einfach hinnehmen, sondern Ihr Recht auch einfordern. Außerdem sollten Sie Ihren Mieter abmahnen und darauf hinweisen, dass Sie ihm kündigen, wenn er sein Verhalten fortsetzt.

Doch sind die Anforderungen für eine Kündigung nicht gering, vor allem für eine fristlose Kündigung. Der Mieter muss über einen längeren Zeitraum immer wieder in Verzug geraten sein. Und eine Abmahnung wird fast immer vorausgesetzt. Bevor Sie die Kündigung aussprechen, lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

Doppelt gekündigt hält besser

Zusätzlich zu der fristlosen Kündigung können Sie vorsorglich noch „ordentlich“ kündigen, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Dabei kündigen Sie aus einem „wichtigen Grund“: Da der Mieter ständig gegen eine der Hauptpflichten des Mietvertrags verstößt, sind Sie berechtigt, ihm zu kündigen.

Vielleicht liegt der Fall auch einfacher. Denn es gibt eine klare Regelung: Nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

  • Der Mieter ist an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug.
  • Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Dabei gelten die Vorauszahlungen der Nebenkosten als Teil der Miete. Sie dürfen also nicht allein die Kaltmiete zugrunde legen. Achten Sie auch darauf, die Kündigung nicht zu früh auszusprechen. Dann ist sie nämlich unwirksam. Und Sie verlieren wertvolle Zeit.

So schließen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung

Am vorteilhaftesten ist es, wenn Sie sich mit Ihrem Mieter einigen können. Dies gilt insbesondere, wenn er tatsächlich wegen Corona in Zahlungsverzug geraten ist. Dann hat er nach dem neuen Gesetz 24 Monate Zeit, seine Mietrückstände zu begleichen, also bis zum 30. Juni 2022. Für diesen Zeitraum können Sie allerdings Verzugszinsen berechnen. Nach § 288 BGB sind das 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der ist aktuell negativ! Und beträgt minus 0,88%. Die Verzugszinsen belaufen sich demnach auf 4,12%.

So weit die Rechtslage. Doch was Sie vereinbaren, das hängt stark vom konkreten Fall ab: Wie vertrauensvoll ist das Verhältnis zu Ihrem Mieter? Geht er pfleglich mit Ihrer Wohnung um und ist im Allgemeinen zuverlässig? Wie sieht seine aktuelle Lage aus? Ist der finanzielle Engpass nur vorübergehend? Lässt es sich noch nicht abschätzen? Kann er Wohngeld beantragen? Zeichnet sich ab, dass Ihr Mieter sich die Wohnung dauerhaft nicht mehr leisten kann?

Versuchen Sie zu einer einvernehmlichen Lösung und klaren Vereinbarungen zu kommen. Das hilft beiden Seiten. Die erste Überlegung: Können Sie dem Mieter einen Teil der Miete stunden, also die Zahlung auf später verschieben? Reicht das nicht aus, sollten Sie darüber nachdenken, ob Sie dem Mieter einen Teil der Miete erlassen können. Das könnte durchaus auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Wenn Sie nämlich einen guten, zuverlässigen Mieter haben, profitieren Sie keineswegs davon, wenn Sie ihm kündigen. Sie müssen einen neuen Mieter suchen. Das bedeutet Aufwand, und womöglich können Sie nicht gleich im Anschluss sofort wieder vermieten, sondern verlieren ein, zwei Monate oder noch mehr Zeit. Zumal in Zeiten von Corona Besichtigungstermine und Mietersuche nicht einfacher geworden sind. Von der erforderlichen Renovierung gar nicht zu reden.

Es kommt noch etwas hinzu: Es festigt das Vertrauensverhältnis zu Ihrem Mieter, wenn der merkt, Sie kommen ihm entgegen. Und das kann sich in Zukunft noch bezahlt machen. Das bedeutet nicht, dass Sie auf Ihre Ansprüche verzichten. Vielmehr geht es darum, dass Sie nüchtern abwägen, wie weit Sie dem Mieter entgegenkommen möchten. Dabei sollten Sie im Hinterkopf behalten, wie die gesetzliche Regelung aussieht, wenn Sie zu keiner Einigung kommen. Sie haben Anspruch auf die volle Miete. Doch begleichen muss der Mieter die Rückstände (mit Verzugszinsen) erst bis zum 30. Juni 2022.

Wichtig: Sie halten alle Vereinbarungen schriftlich fest. Sie schließen gewissermaßen einen zusätzlichen Vertrag, den Sie beide unterschreiben. Und beide Seiten bekommen ein Exemplar. Wichtig außerdem: Alle Vereinbarungen sind präzise formuliert: Bis wann wird die Miete gestundet? Wenn Sie die Miete oder einen Teil erlassen: Wie viel genau? Und für wie lange? Schwammige Formulierungen wie „bemüht sich“ oder „voraussichtlich“ haben in diesen Vereinbarungen nichts zu suchen.

Keine Mietminderung wegen Corona

Manche Mieter versuchen auch auf andere Weise die Mietzahlungen zu reduzieren: Sie mindern ihre Miete. Das können sie allerdings nur, wenn ein echter Mangel vorliegt, der „den Gebrauch der Mietsache“ einschränkt: Räume können nicht benutzt werden, Fahrstuhl, Heizung oder Klimaanlage fallen aus, Bauarbeiten verursachen Lärm und Dreck. Das Thema ist sehr komplex und wird uns noch in einem späteren Newsletter beschäftigen. Hier nur so viel: Wegen Corona darf die Miete nicht gemindert werden. Weder wenn andere Hausbewohner an COVID-19 erkranken oder in häuslicher Quarantäne bleiben müssen, noch wenn Desinfektionsmaßnahmen durchgeführt werden oder der Spielplatz Corona-bedingt gesperrt werden muss. Darüber hinaus sind solche Manöver auch nicht geeignet, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu stärken.

Der Marktausblick

Lockdown, Kurzarbeit, ein beispielloser Konjunktureinbruch: Wie wirkt sich die Coronakrise auf den Immobilienmarkt in München und im Großraum München aus? Das bleibt abzuwarten. Heute weiß niemand, wie lange sich die Krise hinziehen wird, ob es eine „zweite Welle“ der Infektionen geben wird und welche Maßnahmen dann ergriffen werden. Doch eines lässt sich immerhin feststellen: Bis jetzt haben sich die Preise als außerordentlich stabil erwiesen. Und auch die Nachfrage ist keineswegs zurückgegangen, sondern hält sich auf einem hohen Niveau.

Dafür gibt es eine Reihe von Gründen: Zum einen besteht Zuversicht, dass die Krise in absehbarer Zeit überwunden sein wird. Die Entwicklung in Deutschland verläuft wesentlich besser als in den meisten anderen Ländern. Es gibt weniger Einschränkungen und weniger Infektionen, vor allem auch weniger Todesfälle. Kurz gesagt, es gibt Grund zu der Annahme, dass Deutschland besser aus dieser Krise herauskommen wird als viele andere Staaten.

Ein zweiter Grund: Gerade in unsicheren Zeiten sind solide Sachwerte besonders begehrt. Während die Aussichten in vielen Branchen unsicher sind, Wohnraum wird immer gebraucht und erscheint daher als vergleichsweise verlässliche Investition. Zumal sich während der Ausgangsbeschränkungen gezeigt hat, wie wertvoll eine geräumige Wohnung oder ein Haus mit Garten ist.

Ob dieser Trend anhalten, ja, sich vielleicht sogar noch verstärken wird, lässt sich aus heutiger Sicht kaum abschätzen. Was wir beobachten: Die Finanzierung ist mitunter schwieriger geworden. Von den Banken werden mehr Eigenmittel gefordert. Kreditzusagen werden noch einmal überprüft und teilweise sogar zurückgezogen.

Inwieweit dies den Markt beeinflussen wird, ist derzeit völlig offen. Doch immerhin lässt sich feststellen: Immobilien in der Metropolregion München sind auch in Zeiten der Krise stark nachgefragt. Ob das so bleibt, muss sich zeigen. Ein starker Einbruch der Wirtschaft wird auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergehen. Mieten und Immobilienpreise befinden sich aktuell schon auf einem hohen Niveau. Und diese Preise müssen ja schließlich auch bezahlt werden.

Badeseen um München

Wir befinden uns am Anfang der Badesaison. Doch dieses Jahr ist alles anders. Der Ausflug an den See mit Freunden oder in der Gruppe ist noch nicht erlaubt. Nur mit den Mitgliedern des eigenen Hausstands und eines weiteren Hausstands. Also, mit Freunden darf man sich schon zum Baden treffen. Nur ist deren Zahl eben begrenzt, wenn diese nur einem (!) weiteren Hausstand angehören dürfen. Darüber hinaus heißt es Abstand halten und sich den anderen Badegästen höchstens anderthalb Meter nähern. Das gilt natürlich auch im Wasser.

Praktisch bedeutet das: Die Anzahl der Badegäste muss begrenzt werden. Vor allem an den beliebten und oftmals stark frequentierten Badestellen. Wie das praktisch geschehen soll, ist noch offen. Doch kann man selbst die Situation entschärfen, wenn man auf die eine oder andere Alternative ausweichen kann. Darum stellen wir sieben sehr unterschiedliche Badeseen im Großraum München vor, die (noch) nicht so überlaufen sind.

Der Heimstettener See bei Kirchheim

Dieser Baggersee im Osten von München ist recht beliebt, doch mit 11 Hektar Wasserfläche und einer knapp sieben Hektar großen Liegewiese bietet er meist auch ausreichend Platz. Der Heimstettener See gehört zu den vier EU-Badegewässern im Landkreis München, die ständig auf ihre Wasserqualität kontrolliert werden. Tatsächlich ist die Wasserqualität sehr gut. Tiere darf man nicht mitbringen, Radfahren ist auch nicht erlaubt. Dafür gibt es am Nordufer einen Biergarten. Und auf der Liegewiese spenden Bäume angenehmen Schatten.

Waldschwaigsee

Der baumumstandene Waldschwaigsee liegt zwischen Karlsfeld und Dachau im Dachauer Moos. Mitten im See liegen eine Holzbadeinsel und eine natürliche Insel, die man aber nicht betreten darf. Denn sie dient Wildgänsen und anderen Vögeln als Brutplatz und steht unter Naturschutz. Die Wasserqualität ist sehr gut. Manche empfinden die Temperatur als zu kühl, der See erwärmt doch eher langsam. Andere schätzen gerade diese Eigenschaft. Denn gerade an heißen Tagen verschafft einem der See eine willkommene Erfrischung. Die Ufer fallen recht steil ab. Es gibt einen Kiosk mit Bierbänken. Während der Badesaison sind Tiere nicht erlaubt. An normalen Tagen ist der See nicht stark frequentiert. Doch an Sommerwochenenden kann es auch mal eng werden. Dann macht es sich auch bemerkbar, dass die Zahl der Parkplätze begrenzt ist.

Der Eisolzrieder See

Eine interessante Alternative ist der Eisolzrieder See im Landkreis Dachau. Mit großer Liegewiese, einem Sandstrand, 320 Parkplätzen, einem Kiosk, sanitären Anlagen und einem Badesteg mit Einstiegshilfe gehört er zu den komfortablen Badeseen, die sich auch für Kinder gut eignen. Einziger Nachteil: Er liegt direkt neben der Autobahn A8.

Der Deininger Weiher in Großharting-Straßlach

Im Unterschied zu den bisher genannten Seen, die künstlich angelegt wurden, ist der Deininger Weiher südlich von München ein natürlicher Moorsee. Daher auch die dunkelbraune Farbe des Wassers. Der See ist landschaftlich sehr schön gelegen. Von hier aus lassen sich Spaziergänge und Wanderungen unternehmen. Im Süden schließt sich ein Schilfgürtel und ein Moorgebiet an, das nicht betreten werden darf. Das Gewässer ist recht flach, nur etwa 1,80 Meter tief, und erwärmt sich relativ schnell. Am Nordufer es gibt eine beliebte Gaststätte mit Biergarten. Dort existieren auch Parkmöglichkeiten. Allerdings sind auch die begrenzt. Zusätzlich gibt es auf der gegenüberliegenden Seite im Wald noch einen kleineren Parkplatz, der gebührenfrei ist. An Wochenenden und im Hochsommer wird es aber schon seit Längerem schwer, einen Parkplatz, als auch einen Liegeplatz am Wasser zu bekommen.

Der Taxetweiher in Ismaning

Klein, aber fein. Er gilt als der „Lieblingssee“ der Ismaninger. Landschaftlich sehr schön gelegen, von Bäumen gesäumt, die Wassertemperatur ist an Sommertagen angenehm mild. Das liegt vor allem daran, dass er nicht besonders tief ist, nur ungefähr zwei Meter. Die Parkmöglichkeiten sind schlecht. Doch lässt er sich bequem mit dem Fahrrad oder mit der S-Bahn erreichen. Vom Bahnhof Ismaning sind es in südlicher Richtung nicht einmal 500 Meter bis hierher. Am See gibt es keinen Biergarten, ja, nicht einmal einen Kiosk oder sanitäre Anlagen. Doch manche schätzen es gerade, dass dieser See noch nicht so erschlossen ist.

Der Kirchsee bei Sachsenkam

Im Süden von München gelegen, etwas unterhalb vom Kloster Reutberg, bei dem sich auch ein sehr beliebtes Speiselokal befindet. Die Badestelle am Südufer lässt sich nur über einen Fußweg vom Kloster erreichen. Diese Badestelle ist kleiner als die am Nordufer, für die es eigene Parkplätze und einen Kiosk gibt. Der Kirchsee ist relativ warm und bis weit in den See hinein sehr flach, was sich auch für Familien mit kleinen Kindern sehr eignet. Dabei ist der Kirchsee an einzelnen Stellen bis zu 16 Meter tief. Die Wasserqualität ist ausgezeichnet. Der See wird von Moorwasser gespeist, das in mehreren kleinen Bächen zufließt. Außerhalb der Badeplätze darf man das Ufer nicht betreten. Landschaftlich ist der Kirchsee sehr schön gelegen. Auch hier kann man das Baden mit einem Spaziergang oder einer Wanderung verbinden.

Der Bibisee zwischen Geretsried und Königsdorf

Ein kleiner See in Privatbesitz im Süden von München, der sich als Ausweichmöglichkeit anbietet, wenn am Starnberger See kein Platz zu finden ist. Nicht weit entfernt von der B11, landschaftlich schön gelegen, mit Blick auf die Alpen. Der Bibisee ist sehr familienfreundlich, mit einem Planschbecken, einem großzügigen Sandkasten und vor allem einer 50 Meter langen Rutsche. Das Baden ist gebührenpflichtig. Dafür finden Sie hier auch eine bequeme Ausstattung mit sanitären Anlagen und einem Biergarten. Die Wasserqualität ist einwandfrei; außerdem gibt es auf dem See noch eine Badeinsel.

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