Sehr geehrte Damen und Herren,

die Tage werden wieder länger und wärmer, Ende des Monats werden erneut die Uhren auf Sommerzeit vorgestellt. Wie lange es diese Zeitumstellung noch geben wird, ist unklar. Immerhin haben sich die meisten EU-Bürger in einer Online-Abstimmung dagegen ausgesprochen. Doch ob in Zukunft die Sommer- oder die Winterzeit das ganze Jahr über gelten soll, darüber streiten sich die Fachleute – und die Politiker. In diesem Jahr jedoch ist sicher: Unsere Abende werden ab April deutlich heller werden.

Für viele Immobilienbesitzer ein geeigneter Zeitpunkt, sich Gedanken zu machen: Wie soll ich in diesem Jahr meinen Balkon gestalten? Welche Pflanzen eignen sich besonders für diesen Standort? Welche Blumen kommen in Frage, aber auch welche Nutzpflanzen und Küchenkräuter kann ich dort ziehen? In diesem Newsletter möchten wir ein paar Anregungen dazu geben. Zweites Thema: Die kommunalen Abgaben und Gebühren für Müll- und Abwasser fallen deutschlandweit sehr unterschiedlich aus, wie eine aktuelle Studie zeigt. Die gibt auch darüber Auskunft, wie die bayerischen Städte abschneiden. Und schließlich erfahren Sie, was Ihnen eigentlich gehört, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen beim Lesen!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Nebenkosten: Kommunale Gebühren in den bayerischen Städten

Ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder selbst bewohnen, die Nebenkosten fallen immer stärker ins Gewicht. Eine besondere Rolle spielen dabei die kommunalen Abgaben und Gebühren für das Abwasser und die Müllabfuhr. Denn die fallen regional recht unterschiedlich aus, wie eine aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (im Auftrag von Haus und Grund) zeigt. Demnach kommen wir in Bayern jedoch noch vergleichsweise günstig davon.

Die Wissenschaftler haben die hundert deutschen Städte mit den meisten Einwohnern untersucht, von Flensburg bis Konstanz, von Aachen bis Cottbus. Um die Kosten miteinander vergleichen zu können, wurde die Belastung einer vierköpfigen Musterfamilie in den vergangenen zweieinhalb Jahren gemessen – durch Müll- und Abwassergebühren sowie die Grundsteuer (die ja nun gerade reformiert wird). Das Ergebnis: Am geringsten ist die Belastung in Regensburg. Insgesamt liegen dort die Ausgaben für die drei Kostenarten bei 857 Euro. Zweitplatzierter ist Mainz, dort zahlt die Familie schon über 90 Euro mehr. Am teuersten ist – wer hätte das gedacht? – die Stadt Leverkusen. Dort muss die Familie mehr als doppelt so viel aufbringen wie in Regensburg, nämlich 1.981 Euro. Das summiert sich im Laufe der Jahre.

Die spannende Frage ist natürlich, wie sich die anderen bayerischen Städte geschlagen haben, nicht zuletzt das ansonsten doch recht hochpreisige München. Die gute Nachricht: Alle bayerischen Kandidaten landen im günstigsten Viertel: Augsburg mit 995 Euro auf Platz 7, Nürnberg und München fast gleichauf auf Rang 17 und 19 (mit 1.058 Euro für München), Ingolstadt folgt auf Rang 23 und Erlangen auf Rang 25. Bleibt abzuwarten, wie sich dieses Ranking verändert, wenn die neue Grundsteuer in Kraft tritt. Doch das dürfte nach heutigem Stand schon noch bis 2025 dauern.

So begrünen Sie Ihren Balkon

Wenn Sie einen Balkon haben, dann ist jetzt die Zeit gekommen, sich Gedanken darüber zu machen, wie Sie ihn in diesem Jahr gestalten wollen. Manche mögen es möglichst bunt und üppig, andere legen Wert darauf, dass die Gewächse besonders pflegeleicht sind. Eine dritte Gruppe folgt dem Trend des „Urban Gardening“ und erntet eigenes Obst und Gemüse vom Balkon.

In Licht und Schatten blühen

Für die Bepflanzung ganz entscheidend ist die Lage des Balkons. Wie viel Sonne bekommt er ab? Ist er vorgebaut und bekommt viel Wind ab? Oder ist er als Loggia im Gebäude integriert und damit wind- und wettergeschützt? Davon hängt sehr viel ab. Denn alle Pflanzen brauchen zwar das Sonnenlicht – vor allem wenn sie blühen. Doch manche vertragen nur sehr schlecht die direkte Sonneneinstrahlung. Sie bevorzugen ein schattiges Plätzchen oder eines, das nicht ständig den Sonnenstrahlen ausgesetzt ist.

Zu den Sonnenliebhabern gehören Astern, Hyazinthen, Narzissen, Geranien, Oleander, Hibiskus, Vergissmeinnicht, Bougainvillea und Tulpen. Etwas schattiger mögen es Begonien, Chrysanthemen, Dahlien, Petunien und Tränendes Herz. Bekommt Ihr Balkon nur wenig Licht, eignen sich Fuchsien, Hortensien, Primeln oder das Fleißige Lieschen. Und es gibt auch Pflanzen, die stets im Schatten bleiben und prächtig gedeihen können – wie der Bärlauch, mit seinen weißen Blüten ist er der König der Nordbalkone.

Braucht Ihr Balkon einen Windschutz?

Fegt der Wind öfters mal durch Ihren Balkon, hat das keine Pflanze gern. Dann sollten Sie an den Seiten einen Windschutz anbringen und überhaupt robuste Pflanzen bevorzugen. Zum Beispiel Geranien, die als sehr pflegeleicht gelten. Oder Levkojen, die besonders hartnäckig den Winden trotzen. Strapazierfähige Kübelpflanzen sind Buchsbaum, Farne oder Zwergkoniferen, die jeden Winter überstehen. Gut aufgehoben sind hier auch viele Arten von Kletterpflanzen.

Auf einer windgeschützten Loggia, die viel Sonne bekommt und sich leicht aufheizt, gedeihen auch exotische, ja sogar tropische Pflanzen wie Palmen, Engelstrompeten oder Oleander. Aber auch Olivenbäumchen sind beliebt. Die verleihen Ihrem Balkon einen mediterranen Touch und lassen sich sehr gut mit Lavendel, Oleander oder einem Zitronenbäumchen kombinieren. Geranien und andere einheimische Klassiker passen dahingegen weniger.

Palmen, Engelstrompeten & Co. benötigen aber nicht nur Wärme und Sonne, sondern auch ausreichend Raum. Es handelt sich um mitunter hoch aufragende Kübelpflanzen, für die Sie im Winter einen geeigneten Stellplatz in den Innenräumen brauchen: Hell und trocken. Pflanzen auf der Loggia sorgen übrigens auch für ein angenehmeres Mikroklima.

Staunässe vermeiden

Kübelpflanzen wie der Olivenbaum brauchen ausreichend Wasser und sollten daher ausreichend gegossen werden. Allerdings sollten Sie es auch nicht übertreiben. Die sogenannte „Staunässe“ sorgt dafür, dass die Wurzeln faulen. Wenn es hingegen gut gedeiht, sollte das Bäumchen in einen größeren Kübel umgetopft werden.

Vorsicht, Giftpflanzen!

Ganz wichtig: Manche Pflanzen, wie die eben erwähnten Engelstrompeten und der Oleander, sind giftig. Sie mögen sehr schön aussehen, aber wenn Kinder zum Balkon Zugang haben, ist es ratsam, auf diese Pflanzen zu verzichten. Aber auch Erwachsene sollten aufpassen. Bei den Engelstrompeten etwa sollten Sie sich besser die Hände waschen und auf keinen Fall die Augen reiben, nachdem Sie die Pflanze angefasst haben. Sonst könnte Ihnen ein Arztbesuch bevorstehen. Wie beim Oleander sind alle Pflanzenteile giftig.

Kräuter und Gemüse vom Balkon

Es wird immer beliebter, Küchenkräuter und Gemüse auf dem eigenen Balkon zu ziehen. Beim Kochen können Sie dann hin und wieder auf Produkte aus eigenem Anbau zurückgreifen. Beliebte Kräuter wie Basilikum, Bohnenkraut, Brunnenkresse, Dill, Kerbel, Liebstöckel, Minze, Oregano, Petersilie, Rosmarin, Salbei, Thymian oder Zitronenmelisse schmecken wunderbar aromatisch, wenn Sie die frisch vom Balkon pflücken. Dabei unterscheiden sich diese Pflanzen sehr stark darin, wie viel Licht sie brauchen und in welcher Erde sie am besten gedeihen. So braucht Bohnenkraut viel Licht und bevorzugt nährstoffarme Erde, während Brunnenkresse weniger Sonne benötigt und in feuchter, nährstoffreicher Erde am besten gedeiht.

Kräutertee vom Balkon

Manche schwören auch auf Kräuter, die sich zu einem wohlschmeckenden Tee aufbrühen lassen: Kamille, Minze, Melisse, Thymian, Salbei.

Als Gemüse sind vor allem Tomaten beliebt. Doch auch Paprika und Miniauberginen werden gerne auf dem Balkon gezogen. Und schließlich dürfen auch die Chilischoten nicht unerwähnt bleiben, die sehr schöne Blüten haben und die Sie in unterschiedlichen Schärfegraden kaufen können.

Doch auch für Obst findet sich manchmal auf dem Balkon ein Plätzchen. In der Regel handelt es sich um Beeren: Johannisbeeren, Heidelbeeren, Stachelbeeren. Nicht zu vergessen eine Vertreterin der Rosengewächse, die botanisch zu den Nüssen zählt: die Erdbeere. Nicht nur bei Kindern kommen diese Früchte sehr gut an.

Pflanzen aus dem Fachhandel

Das Frühjahr ist Pflanzzeit. Daher werden zum Saisonstart in den unterschiedlichsten Geschäften Balkonpflanzen angeboten: In Baumärkten, bei Discountern und Möbelhäusern. Selbstverständlich gibt es auch eine ganze Reihe Onlineshops, bei denen Sie bestellen können. Allerdings empfehlen wir Ihnen, die Pflanzen im Fachhandel zu erwerben. Aus dem einfachen Grund, weil Sie dort in der Regel sehr viel bessere Qualität bekommen. Gewächse aus dem Baumarkt mögen weniger kosten, ein Schnäppchen sind sie deswegen noch lange nicht. Vielmehr handelt es sich häufig um billige Massenware, die unter schlechten Bedingungen gelagert wird. Selten halten diese Pflanzen besonders lang. Das sollen sie auch gar nicht. Besser wenn die Kunden das Grünzeug einfach nachkaufen.

Es spricht aber noch etwas für den Fachhandel: Sie werden kompetent beraten. Es sind ja so viele Faktoren zu berücksichtigen. Nicht nur die Ausrichtung Ihres Balkons und sein Mikroklima. Auch die Qualität der Erde, wie trocken, sandig oder feucht sie sein sollte und wie nährstoffreich. Wie oft die Pflanze gegossen werden muss und wie stark. Welche Gewächse besonders gut miteinander harmonieren und welche sich gegenseitig das Leben schwer machen. Welche Schädlinge die Pflanzen befallen und wie Sie das verhindern können.

Balkonpflanzen können ein anspruchsvolles Hobby sein. Sie können es sich aber auch ganz einfach machen. Lassen Sie sich robuste, pflegeleichte Pflanzen empfehlen. Da gibt es eine große Bandbreite, so dass sich gewiss etwas nach Ihrem Geschmack findet. Dann haben Sie wenig Mühe, aber viel Freude mit Ihren Balkonpflanzen.

Diese Informationen brauchen Sie, um die richtigen Pflanzen auszuwählen:

• Ausrichtung des Balkons: Norden, Süden, Osten, Westen?
• Sonnig oder schattig?
• Windgeschützt oder dem Wetter ausgesetzt?
• Blumenkasten und/oder Kübelpflanze?
• Wie viel Platz steht zu Verfügung?
• Exotisch, extravagant, mediterran oder heimisch bewährt?
• Bunt, üppig, stark duftend?
• Wie empfindlich oder pflegeleicht darf die Pflanze sein?
• Vom Balkon ernten: Kräuter, Gemüse oder Obst?
• Giftpflanzen möglich?
• Grünpflanzen only: der schlichte, stylish nüchterne Balkon

Die Eigentumswohnung – was gehört Ihnen da überhaupt?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der sollte wissen, was da genau in seinen Besitz übergeht. Doch erstaunlich viele Interessenten sind sich keineswegs darüber im Klaren, was ihnen gehört, worüber sie frei verfügen können und was sie mit anderen teilen müssen. Sie stellen sich das ungefähr so vor, wie wenn sie beim Bäcker ein Stück Kuchen kaufen. Da lassen sie sich ein passendes Stück herausschneiden, und was mit dem Rest des Kuchens geschieht, kann ihnen egal sein.

Das Ganze und Ihr Anteil

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das völlig anders. Da bekommen Sie nicht den Teil eines Hauses, Ihre „vier Wände“, mit denen Sie machen können, was Sie wollen. Der größte und wichtigste Teil einer Eigentumswohnung gehört gar nicht Ihnen, zumindest nicht Ihnen allein. Er ist vielmehr Gemeinschaftseigentum. Und Sie erwerben einen Anteil daran – mit besonderen Rechten und Pflichten. Das wäre in etwa so, als könnten Sie bei Ihrem Bäcker nicht ein einzelnes Stück, sondern nur den gesamten Kuchen kaufen – anteilig. Das heißt, Sie dürfen damit nicht einfach tun, was Sie wollen, sondern Sie müssen sich mit den anderen Eigentümern absprechen, denen der Kuchen ebenfalls gehört. Mit denen bilden Sie eine Eigentümergemeinschaft. Und nur die kann bestimmen, was jeder einzelne mit seinem Stück anstellen darf.

Beim Kuchen ist das unsinnig, bei der Eigentumswohnung meist sinnvoll. Wenn wir bei den „vier Wänden“ bleiben, in denen Sie wohnen: Diese „vier Wände“ haben schon mal zwei Seiten. Hinter der einen oder anderen Wand wohnt Ihr Nachbar, der es womöglich für keine gute Idee hält, wenn Sie die gemeinsame Wand einreißen.

Ein paar Dinge gehören Ihnen dann allerdings doch exklusiv. Allerdings weit weniger, als viele vermuten: Innentüren, Wandverkleidungen, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Einbauten, Heizkörper, Tapeten, Fliesen, Parkett, Teppichböden und andere Bodenbeläge. Kurz gesagt, all das, was Sie verändern können, ohne dass es sich auf andere Bewohner auswirkt oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt.

Auch für die Erdgeschosswohnung ist der Zustand des Daches entscheidend

Umgekehrt bedeutet das jedoch: Anteilig gehört Ihnen viel mehr, als Sie vielleicht gedacht haben. Wer eine Erdgeschosswohnung kauft, der sollte sich unbedingt darum kümmern, in welchem Zustand das Dach ist. Steht eine Sanierung an, dann müssen Sie dafür nämlich mitbezahlen. Das Gleiche gilt für den Kauf einer Dachwohnung, der Sie nicht davon entbindet, für den feuchten Keller aufkommen zu müssen. Fahrstühle, die Sie nicht nutzen, Räume, die Sie nie betreten: Womöglich gehören die anteilig Ihnen. Ja, es ist keine Seltenheit, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Wohnanlage mit mehreren Häusern umfasst. Dann sind Sie davon betroffen, wenn es drei Häuser weiter durchs Dach regnet, der Müllschlucker defekt ist oder das Treppenhaus gestrichen werden muss. Allerdings heißt das auch: Jeder Eigentümer kann da mitreden. Und wenn sich die Eigentümergemeinschaft nicht einigen kann, dann unterbleibt auch schon mal eine fällige Renovierung.

Die Teilungserklärung

Was Ihnen gehört, welche Sonderrechte und Pflichten Sie haben, das ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sie ist das Grunddokument für jede Eigentumswohnung, gewissermaßen ihre Geburtsurkunde. Hier ist genau festgehalten, wie ein Haus mit dem zugehörigen Grundstück aufgeteilt worden ist, in verschiedene Miteigentumsanteile. Nun kann man ein Haus mit Grundstück nicht einfach willkürlich aufteilen, sondern jeder Anteil ist mit einer bestimmten Wohnung verbunden, die in sich abgeschlossen sein muss. Diese Abgeschlossenheit dürfen Sie nicht aufheben und zwei nebeneinandergelegene Wohnungen durch einen beherzten Mauerdurchbruch vereinen – auch nicht wenn nebenan Ihr Schwager wohnt oder beide Wohnungen Ihnen gehören.

Die Wohnräume gelten als Ihr Sondereigentum. Was davon im Einzelnen wirklich nur Ihnen gehört, haben wir ja bereits erwähnt. Doch womöglich gibt es weiteres Sondereigentum: Ein bestimmter Kellerraum, ein Trockenboden oder eine Garage. Alles, was nicht als Sondereigentum ausgewiesen ist, zählt zum Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

Jede Wohnung hat als Sondereigentum eine Nummer. Und es ist festgelegt, was sonst noch dazugehört: Welches Kellerabteil, welcher Stellplatz, welcher Speicherplatz auf dem Dachboden. Dabei ist eine Unterscheidung besonders wichtig:

• Sondereigentum: Was dazu zählt, gehört allein Ihnen und Sie müssen dafür auch allein finanziell aufkommen.
• Sondernutzungsrecht: Sie bekommen die Erlaubnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Die anderen Eigentümer dürfen das nicht. Die Kosten trägt die Gemeinschaft – wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.

Auch vielen Eigentümern ist der Unterschied nicht recht klar. Viele halten ihr Kellerabteil, ihren Stellplatz oder ihren Gartenanteil für ihr Sondereigentum. Dabei haben sie nur ein Sondernutzungsrecht. Doch immerhin darf da kein anderer rein. Und wenn sie ihren Stellplatz vermieten, dann dürfen sie die Miete komplett behalten. Wo ist da bitteschön der Unterschied?

Es sind nicht so sehr die Kosten. Häufig gleichen die sich nämlich ohnehin aus, zum Beispiel wenn jeder einen Stellplatz oder ein Kellerabteil hat. Nein, meist geht es um die Abgeschlossenheit. Nur wenn sich Ihr Kellerraum trennscharf aus dem Ganzen herauslösen lässt, kann er Sondereigentum sein. Ansonsten bekommen Sie ein Sondernutzungsrecht – wie auch bei Stellplätzen, Gartenflächen oder Abteilen, ob im Keller oder auf dem Dachboden.

Wohneigentum und Teileigentum

Eine zweite wichtige Unterscheidung ist die zwischen Wohneigentum und Teileigentum. Das Wohneigentum dürfen Sie nur zu Wohnzwecken nutzen, während das Teileigentum die Räume betrifft, die nicht zum Wohnen genutzt werden (dürfen): Gewerberäume (zum Beispiel Läden oder Büros), Dachböden, Kellerräume oder Speicher. Je nach den Gegebenheiten können Sie dort ein Atelier, ein Abstelllager, einen Fitnessraum oder eine Werkstatt einrichten. Aber wohnen dürfen Sie dort nicht.

Der Miteigentumsanteil

Eine ganz entscheidende Größe ist ebenfalls in der Teilungserklärung genannt: Der Miteigentumsanteil. Der gibt darüber Auskunft, wie viel vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehört, also welchen Anteil Sie daran haben. In der Praxis hat das zwei Auswirkungen: Sie wissen, wie viel von den Gemeinschaftskosten Sie zu tragen haben. Wird ein neuer Fahrstuhl eingebaut, das Treppenhaus gekehrt, der Hausmeister, der Gärtner oder die Hausverwaltung bezahlt, müssen Sie gemäß Ihrem Miteigentumsanteil etwas dazu beisteuern. Außerdem bezeichnet der Miteigentumsanteil, wie viel Grund Ihnen gehört. Danach richtet sich, wie viel Grundsteuer Sie zu zahlen haben. Und wenn Sie vermieten, dann brauchen Sie diese Angabe, um Ihre Wohnung steuerlich abzuschreiben. Denn es ist nur der Gebäudewert, den Sie abschreiben können. Den Grundstückswert müssen Sie davon abziehen.