Immobilienbrief März 2020

Sehr geehrte Damen und Herren,

nach wie vor ist Corona das dominierende Thema der Zeit. Wir haben Sie über die aktuellen Entwicklungen mit unseren Sondernewsletters auf dem Laufenden gehalten und werden dies auch weiterhin fortsetzen. Sondernewsletter verschicken wir immer nur dann, wenn es auch wirklich Neues zu berichten gibt. Wie Sie wissen, sind die bestehenden Maßnahmen bis mindestens 19. April 2020 verlängert. Seien Sie versichert, dass wir alle aktuellen Vorschriften und Maßgaben einhalten, zu Ihrer Sicherheit und der Sicherheit unserer Mitarbeiter. Gerne kommen wir Ihren Vorstellungen und Wünschen entgegen, soweit zulässig.

Viel Zeit zu Hause verbringen die meisten von uns gegenwärtig. Zeit, die Ihnen die Gelegenheit gibt, sich mit Ihrem Haus, Ihrer Wohnung, Ihrem Grundstück zu beschäftigen. Wenn Sie die Frage nach dem Wert Ihrer Immobilie bewegt, vielleicht weil Sie sich mit dem Gedanken an einen Verkauf tragen, möchten wir Ihnen im ersten Artikel dieses Newsletters das Bewertungstool auf unserer Homepage empfehlen.

Seit Jahresanfang gibt es einige Änderungen, wenn Sie energetisch sanieren wollen. Es gibt neue Fördermöglichkeiten. Wir stellen Ihnen vor, was Sie beachten müssen und was im Einzelnen wie stark gefördert wird.

Und schließlich nehmen wir uns das Thema Wohnungsübergabe vor. Wenn Sie vermieten, kommt es darauf an, von Anfang an die Weichen richtig zu stellen. An erster Stelle steht hier der Mietvertrag. Das ist auch allgemein bekannt. Weit weniger Beachtung wird der Übergabe der Wohnung geschenkt. Dabei entscheidet sich hier, welche Ansprüche Sie Jahre später stellen können, wenn Ihr Mieter wieder auszieht. Bei der Übergabe scheint dieser Termin in weiter Ferne. Doch es ist keine Seltenheit, dass sich Vermieter im Nachhinein wünschen, sie wären bei der Übergabe etwas planmäßiger vorgegangen. In unserem Beitrag erfahren Sie, wie Sie vorgehen und was Sie sich sparen können, weil es beim Auszug Ihres Mieters ohnehin keine Rolle mehr spielt.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.

Ingo Gerschlauer und sein Team

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Energetisch sanieren: Höhere Zuschüsse

Die Bundesregierung hat das ehrgeizige Ziel, den Gebäudebestand in Deutschland bis zum Jahr 2050 „nahezu klimaneutral“ zu machen, also den Ausstoß von CO2 drastisch zu senken. Deshalb werden seit Ende Januar Maßnahmen zur energetischen Sanierung stärker gefördert. Die Förderbank KfW gewährt höhere Zuschüsse und günstigere Kredite, um die Maßnahmen zu finanzieren. Auch der Kauf von energetisch sanierten Häusern wird stärker gefördert. Allerdings sind dabei einige Dinge zu beachten.

Wer kann die Förderung in Anspruch nehmen?

Um in den Genuss der Förderung zu kommen, müssen Sie einen Antrag bei der KfW stellen. Gefördert werden Eigentümer oder Ersterwerber von:

  • einem Ein- oder Zweifamilienhaus mit maximal zwei Wohneinheiten
  • einer Eigentumswohnung (mit Eigentümergemeinschaft)

Bei dem Förderprogramm geht es nicht um Neubauten, sondern um die energetische Sanierung von bestehendenWohngebäuden, deren Bauantrag vor dem 1. Februar 2002 gestellt wurde. Gefördert werden:

  • Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung wie Fenstertausch, verbesserte Dämmung, Optimierung der Heizung (die muss älter als zwei Jahre sein), Erstanschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz, neue Haustür, Einbau einer Photovoltaik- oder einer solarthermischen Anlage auf dem Dach, Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage.
  • Sanierungen, die dazu führen, dass der Primärenergiebedarf des Gebäudes bestimmte Grenzwerte unterschreitet. Damit wird das Haus zum „KfW Effizienzhaus“.

Es gibt verschiedene Klassen von „KfW Effizienzhäusern“, die wir gleich noch vorstellen. Nicht überraschend: Je besser die Klasse, desto stärker wird gefördert. Keinen Anspruch auf Förderung haben Ferien- oder Wochenendhäuser. Und seit Jahresbeginn gibt es keine Förderung mehr für Ölheizungen.

Außerdem wichtig: Sie können die Förderung nur in Anspruch nehmen, wenn Sie sich von einem qualifizierten Energieeffizienz-Experten beraten lassen. Und zwar bevor Sie den Antrag stellen.

Wozu brauchen Sie den Energieeffizienz-Experten?

Haben Sie sich für eine energetische Sanierung entschieden, führt Sie der erste Weg zum Energieeffizienz-Experten. Der berät Sie über die passenden Sanierungsmaßnahmen und prüft, ob sie aufeinander abgestimmt und „technisch förderfähig“ sind. Von ihm bekommen Sie die „Bestätigung zum Antrag“ – mit Identifikationsnummer. Und schließlich prüft er nach dem Abschluss der Arbeiten nach, ob alles ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Die Kosten für den Experten werden bei der Förderung berücksichtigt.

So finden Sie einen Energieeffizienz-Experten: Wer in Ihrer Nähe als Energieberater zugelassen ist, können Sie über die Deutsche Energie Agentur (kurz dena) erfahren. Die dena hat eine eigene Website, doch die Datenbank mit den Energieeffizienz-Experten finden Sie unter folgendem Link: https://www.energie-effizienz-experten.de/fuer-private-bauherren/finden-sie-experten-in-ihrer-naehe

So kommen Sie an den Zuschuss

Haben Sie die Identifikationsnummer bekommen, reichen Sie Ihren Antrag ein. Und zwar beim KfW-Zuschussportal. Das finden Sie sehr einfach unter der Adresse: www.kfw.de/zuschussportal.

Erst wenn Sie eine positive Antwort erhalten, können die Sanierungsarbeiten beginnen. Sie beauftragen ein Fachunternehmen, das die Maßnahmen durchführt. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird wieder der Energieeffizienz-Experte tätig und bestätigt, dass die Sanierung ordnungsgemäß durchgeführt worden ist. Mit dieser Bestätigung können Sie sich wieder beim Zuschussportal einloggen und die Auszahlung beantragen.

Das alles sollte kein allzu großes Problem sein. Denn bei Fragen und Problemen sollte Ihnen der Energieeffizienz-Experte zur Seite stehen. Er ist ja genau auf diese Fälle spezialisiert und sollte Ihnen schon frühzeitig sagen können, was Sie an Zuschuss oder Vergünstigung erwarten können.

Nach der Zusage durch die KfW haben Sie 36 Monate Zeit, die Sanierung nachzuweisen. Dazu brauchen Sie die Bestätigung durch den Energieeffizienz-Experten.

Wie hoch ist die Förderung?

Bevor Sie die ganze Sache angehen, sollten Sie schon mal überschlagen, wie viel Sie an Förderung erhalten. Dabei gibt es wie erwähnt zwei Formen der Förderung: Vergünstigungen beim Kredit (bei der Tilgung) oder einen direkten Zuschuss. Die Höhe der Förderung ist einmal abhängig davon, wie viel Sie für die Sanierung aufwenden. Dann aber auch, wie ambitioniert Ihre Sanierung ausfällt. Je weniger Energie Ihr Haus verbraucht, umso größer ist der Anteil, den der Staat übernimmt.

Am unteren Ende der Förderung befindet sich die „Einzelmaßnahme“. Sie lassen sich neue Fenster einbauen oder dämmen Keller und Dach. Die gesamte Energiebilanz des Gebäudes wird dabei nicht weiter untersucht. Die KfW übernimmt 20 % der „förderungsfähigen Kosten“, das sind die Kosten, die direkt mit der Einsparung von Energie zu tun haben. Arbeiten, die Sie darüber hinaus durchführen lassen, werden naheliegend nicht bezuschusst. Und die Förderungssumme ist auf maximal 10.000 Euro begrenzt. Das heißt: Kostet die Maßnahme 50.000 Euro, schöpfen Sie das Maximum ab. Alles, was über diesen Betrag hinausgeht, zahlen Sie aus eigener Tasche. Und noch etwas: Maßnahmen, bei denen die Förderung weniger als 300 Euro betragen würde, bleiben unberücksichtigt. Das wären Einzelmaßnahmen, die insgesamt weniger als 1.500 Euro kosten.

Eine höhere Förderung bekommen Sie, wenn die gesamte Energiebilanz Ihres Hauses betrachtet und verbessert wird. So werden 25 % der Kosten und maximal 30.000 Euro übernommen, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handelt. Oder wenn die Energiebilanz 15 % über den Anforderungen liegt, die an Neubauten gestellt werden. Hier schöpfen Sie das Maximum ab, wenn die Maßnahme 120.000 Euro kostet.

Das gilt auch für alle anderen Zuschüsse, die die gesamte Energiebilanz betreffen. Nur fallen die Anteile entsprechend höher aus. Liegt der Energiebedarf 45 % unter den Anforderungen, die derzeit an Neubauten gestellt werden, bekommen Sie 40% erstattet. Das sind maximal 48.000 Euro. Und Ihr Haus darf sich „KfW-Effizienzhaus 55“ nennen. Denn es verbraucht nur 55% der gesetzlich vorgeschriebenen Energiemenge für Neubauten. Im Einzelnen ergeben sich die folgenden Fördersummen:

Einzelmaßnahme Sanierung 20 % der förderfähigen Kosten werden erstattet Maximal 10.000 Euro
Denkmalgeschütztes KfW-Effizienzhaus 25 % der förderfähigen Kosten Maximal 30.000 Euro
KfW-Effizienzhaus 115 (= 115% Primärenergie-bedarf für Neubauten) 25 % der förderfähigen Kosten Maximal 30.000 Euro
KfW-Effizienzhaus 100 (= 100% Primärenergie-bedarf für Neubauten) 27,5 % der förderfähigen Kosten Maximal 33.000 Euro
KfW-Effizienzhaus 85 30 % der förderfähigen Kosten Maximal 36.000 Euro
KfW-Effizienzhaus 70 35 % der förderfähigen Kosten Maximal 42.000 Euro
KfW-Effizienzhaus 55 40 % der förderfähigen Kosten Maximal 48.000 Euro

Wann wird ausgezahlt?

Reichen Sie den „Nachweis der Sanierung“ ein, prüft die KfW, ob alles seine Richtigkeit hat. Ist das der Fall, wird das Geld direkt auf Ihr Konto überwiesen. Nach eigenen Angaben erfolgt dies „in der Regel zum Ende des auf die Prüfung folgenden Monats“. Haben Sie den Nachweis also Mitte März eingereicht, sollte das Geld Ende April auf Ihrem Konto eingehen.

Das Übergabeprotokoll: Mehr Sicherheit für Vermieter und Mieter

Bevor der Mieter einzieht, wird die Wohnung an ihn übergeben. Genauer: Es sind die Schlüssel, die an ihn ausgehändigt werden. Ab jetzt ist es der Mieter, der nun das Hausrecht hat. Juristisch gesprochen wird er mit der Schlüsselübergabe zum „Besitzer“ der Wohnung, während Sie als Vermieter der „Eigentümer“ bleiben. Damit Sie später Ihre Ansprüche geltend machen können, empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Und zwar gleich in doppelter Ausfertigung: Ein Exemplar ist für Ihre Unterlagen bestimmt, das andere bekommt Ihr Mieter.

Dabei dient das Übergabeprotokoll beiden Seiten: Auch Ihr Mieter kann im Zweifel belegen, dass die Fliesen im Bad bereits angebohrt waren oder der Einbauschrank Schrammen hatte. Darüber hinaus kann sich ein Übergabeprotokoll auch disziplinierend auf den Mieter auswirken, der vor dem Auszug noch einmal nachliest, ob das Inventar vollständig ist und was er alles noch in Ordnung bringen muss.

Zustand, Mängel und Inventar dokumentieren

Die Aufgabe, die ein Übergabeprotokoll erfüllen soll: Den Zustand der Mietsache bei der Übergabe festhalten und beschreiben, was alles an den Mieter übergeben wurde: Welche Schlüssel und welche Ausstattungsgegenstände. Dies ist unbedingt zu empfehlen, weil Sie damit die Übergabe dokumentieren. Dies hat eine stärkere Beweiskraft, als wenn diese Dinge im Mietvertrag nur erwähnt werden. Außerdem dient das Protokoll als Gedächtnisstütze. Wer erinnert sich schon Jahre später ganz genau an den Zustand jedes einzelnen Raums, ob das Waschbecken einen Sprung gehabt hat und welche Geräte in der Küche bereits vorhanden waren, was der Mieter ersetzt oder hinzugekauft hat?

Was sollte das Übergabeprotokoll enthalten?

Im Übergabeprotokoll wird zunächst einmal die Wohnung genau bezeichnet. Dann halten Sie fest, wer bei der Übergabe anwesend ist: Mieter, Vermieter, eventuell auch ein neutraler Zeuge. Auch wenn das bei einer Übergabe eher selten vorkommt – im Unterschied zur Wohnungsrückgabe, bei der weit häufiger Dinge strittig sind. Sehr wichtig: Halten Sie unbedingt das Datum fest!

Vermerken Sie, welche Schlüssel an den Mieter übergeben werden: Die Art des Schlüssels (Haustür-, Wohnungs-, Postkasten-, Zimmer- und Kellerschlüssel sowie alle Schlüssel für Nebengebäude) und jeweils die Anzahl. Also beispielsweise vier Haustür- und Wohnungsschlüssel, vier Postkastenschlüssel und einen Kellerschlüssel. Dieser Punkt ist sehr wichtig, weil Sie nur dann sicher sein können, später alle Schlüssel vollzählig zurückzuhalten.

Außerdem halten Sie das Inventar fest: Wie ist die Wohnung ausgestattet? Welche Gegenstände, Geräte, Möbelstücke befinden sich hier? Denken Sie vor allem an Küche und Bad, aber auch an die Nebenräume, den Keller, den Dachboden oder einen Schuppen mit Gartengeräten.

Dritter Punkt: Die Zählerstände. Um später korrekt abzurechnen, sollten unbedingt alle Zähler gemeinsam abgelesen und im Protokoll vermerkt werden.

Und dann notieren Sie für jeden Raum, gegebenenfalls auch für den Flur, in welchem Zustand er sich befindet. Gibt es Parkett, Teppichboden oder Fliesen? In welchem Zustand sind die? Wie sieht es mit der Beleuchtung aus? Den Heizkörpern? Und den Fenstern? Gibt es Vorhänge, Jalousien, Fensterläden? Gibt es irgendwelche Mängel? Werden diese Mängel noch behoben, ist auch das im Übergabeprotokoll zu vermerken.

Darf das Protokoll Fotos und Videos enthalten?

Ein Bild sagt mehr als viele Worte. Um den Zustand zu dokumentieren, eignen sich Fotos oder auch Videos ganz besonders gut. Sie dürfen, ja Sie sollten von diesem Mittel Gebrauch machen. Allerdings ist es zu empfehlen, dass Mieter und Vermieter exakt das gleiche Material bekommen. Mit dem Smartphone sind Fotos und kurze Videos schnell erstellt. Sprechen Sie während der Übergabe ab, welches Bildmaterial Sie in das Protokoll aufnehmen. Halten Sie das schriftlich im Protokoll fest. Sind Sie es, der die Fotos und/oder die Videos erstellt, sorgen Sie dafür, dass der Mieter das Material umgehend erhält.

Wer soll unterschreiben?

Am Ende unterzeichnen Mieter und Vermieter das Protokoll. Ist ein Zeuge zugegen, können Sie ihn auch unterschreiben lassen. Aber das müssen Sie nicht. Eigentlich ist das fast schon zu viel des Guten. Denn es kommt ja im Wesentlichen darauf an, dass beide Parteien die Richtigkeit der vorstehenden Angaben bestätigen. Hilfreich ist es hingegen, wenn vor der Unterschrift von jedem noch einmal handschriftlich das Datum notiert wird.

Beide Seiten brauchen exakt die gleiche Version

Es gibt Wohnungsübergaben, da füllen Mieter und Vermieter jeweils getrennt ihr Übergabeformular aus. Es finden sich in beiden Versionen unterschiedliche Formulierungen. Darauf sollten Sie sich nicht einlassen. Denn die Wirksamkeit des Protokolls beruht auch darauf, dass beide Seiten exakt die gleiche Version bekommen.

Gibt es Uneinigkeit bei der Formulierung, sollten Sie sich um einen Kompromiss bemühen. Es geht ja hauptsächlich darum, dass alles sachlich richtig ist und zutreffend erfasst wird. Im Zweifel hilft da ja auch das Bildmaterial. Können Sie sich partout nicht einigen, halten Sie beide Varianten fest und vermerken Sie, wer welche Formulierung ins Protokoll aufnehmen wollte. Sie werden feststellen: Kommt jeder zu seinem Recht, gibt es später sehr viel seltener Streit – zumal sich ja durch die Fotos belegen lässt, was genau gemeint war.

Tipp: Sie sollten die Übergabe durchführen, wenn die Lichtverhältnisse günstig sind. Also möglichst tagsüber und nicht abends. Dann ist nicht nur der Zustand der Wohnung am besten zu erkennen, das Tageslicht kommt auch der Qualität der Aufnahmen zugute.

Bei späteren Veränderungen das Übergabeprotokoll ergänzen

Im Laufe der Zeit kann es vorkommen, dass Sie oder Ihr Mieter einvernehmlich irgendwelche Veränderungen vornehmen. Sei es, dass Sie irgendwelche Einrichtungsgegenstände entnehmen oder erneuern lassen. Oder es ist Ihr Mieter, der etwas verändert. Dann sollten Sie das dokumentieren. Das Übergabeprotokoll können Sie nachträglich nicht mehr verändern. Sonst verliert es seine Gültigkeit. Es ist ja mit einem Datum versehen. Und das erlaubt es nicht, später noch etwas hinzuzufügen oder zu streichen. Was Sie jedoch tun können, um diese Änderungen zu erfassen: Sie ergänzen das Übergabeprotokoll, versehen diese Ergänzungen mit einem Datum und lassen sie sich von Ihrem Mieter abzeichnen. Sie selbst unterschreiben ebenfalls. Zugleich bekommt auch Ihr Mieter die Ergänzungen, ebenfalls von beiden Parteien abgezeichnet. Auf diese Weise bleiben Sie und Ihr Mieter auf dem aktuellen Stand.

Das Übergabeprotokoll ist die Grundlage für das Rückgabeprotokoll

Erfahrungsgemäß wird das Übergabeprotokoll in großem Einvernehmen erstellt. Der Mieter freut sich auf seine Wohnung und will es sich mit seinem Vermieter ganz gewiss nicht verderben. Mieter und Vermieter haben zudem ein ähnliches Interesse: Der Zustand der Mietsache soll möglichst genau und zutreffend erfasst werden. Diese harmonische Konstellation ändert sich manchmal, wenn die Wohnung zurückgegeben wird. Und genau für diesen Zweck erstellen Sie das Übergabeprotokoll. Die Interessenlage hat sich geändert. Aber Sie können hieb- und stichfest nachweisen, in welchem Zustand Sie die Wohnung übergeben haben. Mit anderen Worten, bei der Übergabe mag Ihnen das Übergabeprotokoll als lästige Pflicht erscheinen. Doch wenn Sie später die Wohnung wieder zurücknehmen, macht es sich buchstäblich bezahlt, dass Sie alles dokumentiert und von Ihrem Mieter bestätigt lassen haben. Ein Übergabeprotokoll sichert Ihre Ansprüche. Sie sollten auf keinen Fall darauf verzichten.

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