Immobilienbrief November 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

in den Geschäften ist schon länger weihnachtlich dekoriert. Lebkuchen und Weihnachtsgebäck kann man ja schon im Herbst kaufen. Doch erst wenn die Weihnachtsmärkte öffnen, ist es wirklich Adventszeit. Und so werfen wir einen Blick auf die Münchner Weihnachtsmärkte, die bekannten und die weniger bekannten, die kleinen und die großen.

Als Vermieter müssen Sie sich jetzt beeilen: Bis Jahresende muss die Nebenkostenabrechnung bei Ihrem Mieter sein. Der größte und meist auch komplizierteste Posten betrifft die Kosten für Heizung und Warmwasser. Wir sagen Ihnen, wie Sie die richtig abrechnen.

Am 8. November hat der Bundesrat der Reform der Grundsteuer zugestimmt und den Weg freigemacht für die notwendige Änderung des Grundgesetzes. Wir bringen Sie in Sachen Grundsteuer auf den neuesten Stand.

Und schließlich möchten wir Sie noch auf unseren Service für Immobilienbesitzer hinweisen: Wir bewerten Ihre Immobilie für Sie. Bewertungsangebote gibt es derzeit viele. Doch um eine fundierte Auskunft zu geben, braucht es Marktkenntnis und gründliche Erfahrung. Und daran fehlt es den meisten Anbietern, die sehr marktschreierisch auftreten. Wir sind seit 47 Jahren in der Metropolregion München tätig und damit länger am Markt als jedes andere reine Maklerunternehmen. Unsere Expertise hat sich im Laufe der Jahrzehnte bewährt. Wir setzen seit jeher auf Qualität und persönliche Beratung. Und für schnelle ungefähre Einschätzungen bieten wir Ihnen ein Bewertungstool, das Sie selbst unkompliziert auf unserer Homepage bedienen können.

Wir wünschen Ihnen eine schöne Adventszeit und viel Vergnügen beim Lesen! Und wenn Sie Fragen oder Anregungen zu unserem Newsletter haben, schreiben Sie uns: mail@gerschlauer.de

Ingo Gerschlauer und sein Team

Wann kommt die neue Grundsteuer?

Bundestag und Bundesrat haben sie schon beschlossen, die Reform der Grundsteuer. Auch der Weg zur Grundgesetzänderung ist nun frei. Und doch sind noch immer viele Fragen offen. Wir bringen Sie auf den aktuellen Stand.

Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?

Im Gesetzentwurf der Bundesregierung steht, dass sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet. Grundlage ist der (aktuelle) Wert des Grundbesitzes. Der wird mit einer „Steuermesszahl“ und einem „Hebesatz“ multipliziert.

Dabei ist es recht kompliziert, den Grundbesitzwert zu bestimmen. Als Basis dafür sollen der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete gelten. Bewohnen Sie selbst das Objekt, soll die Miethöhe statistisch ermittelt werden – wohl auf Grundlage des Mietspiegels.

Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre von einem Gutachterausschuss bestimmt. Grundlage sind aktuelle Verkäufe unbebauter Grundstücke. Die aktuellen Werte beziehen sich auf den Stichtag 31.12. 2018. Eine Einzelauskunft über eine bestimmtes Grundstück kostet 30 Euro. Weitere Informationen unter http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/index.html

Die aktuellen Grundstückswerte, die sogenannte „Einheitswerte“, beziehen sich auf die Jahre 1964 (in Ostdeutschland sogar 1935). Das hat man durch eine relative hohe Steuermesszahl auszugleichen versucht. Diese Zahl soll nun drastisch gesenkt werden: von 0,35% auf künftig 0,034%, also auf rund ein Zehntel.

Die Hebesätze sollen nach wie vor von den Gemeinden festgelegt werden. Dabei sollen die Grundstücksbesitzer insgesamt nicht stärker belastet werden. Und die Gemeinden sollen weiterhin mit ähnlich hohen Einkünften rechnen können. Das dürfte höhere Rechenkünste erfordern. Denn die Grundsteuer soll ja werteabhängig bestimmt werden. Höhere Grundstückspreise werden demnach auch eine höhere Grundsteuer nach sich ziehen. Für Immobilienbesitzer in der Metropolregion München ist erst mal das eine schlechte Nachricht. Denn hier sind die Preise ja förmlich explodiert. Doch muss sich das keineswegs so auswirken, dass auch die Grundsteuer nach oben schießt. Eher ist damit zu rechnen, dass die Stadt ihre Hebesätze anpasst. Denn immerhin soll die Steuer insgesamt gleich bleiben. Und es kommt noch etwas hinzu: Bayern geht ohnehin seinen eigenen Weg.

Öffnungsklausel für Bayern

Die Bayerische Staatsregierung stand den Reformplänen von Finanzminister Olaf Scholz von Anfang an sehr skeptisch gegenüber. Sie möchte der Grundstücksfläche größeres Gewicht geben als dem Wert. Dafür gibt es zwei Gründe: Die stark gestiegenen Grundstückspreise in Bayern und die Überlegung dass Immobilienkäufer, die ohnehin schon durch die hohen Preise belastet sind, nicht noch zusätzlich durch eine höhere Steuer bestraft werden sollen. Allerdings wird sich an der grundlegenden Tendenz wohl wenig ändern: Was viel kostet, das wird auch mit einer höheren Steuer belegt werden. Vor allem Besitzer von Einfamilienhäusern müssen mit einer höheren Belastung rechnen. Wie sich die Reform auf Eigentumswohnungen auswirken wird, bleibt abzuwarten.

Wann ist mit der neuen Grundsteuer zu rechnen?

Erst einmal bleibt alles unverändert. In nächster Zeit werden sich die Hebesätze wohl konkretisieren. Es ist damit zu rechnen, dass es zahlreiche Klagen gegen die Reform geben wird. Völlig unabhängig davon, welche Hebesätze die Gemeinden beschließen. In den kommenden Jahren werden Sie ohnehin die alten Sätze zahlen müssen. Erst ab 2025 soll die neue Grundsteuer gelten.

Nach aktueller Rechtslage können Vermieter auch diesem Datum recht entspannt entgegensehen. Denn die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Mit andern Worten: Egal, ob sie steigt oder fällt, es ist der Mieter, der dafür aufkommen muss. Allerdings gibt es vonseiten der Sozialdemokraten Bestrebungen, dass künftig der Vermieter die Grundsteuer tragen muss. Doch gibt es derzeit wenig Anlass anzunehmen, dass dieser Vorschlag realisiert werden könnte.

Noch sind keine Zahlen bekannt. Sobald die ersten Planungen auf dem Tisch liegen, werden wir Sie informieren.

So rechnen Sie die Heizkosten richtig ab

Unter den Betriebskosten haben sie einen Sonderstatus: Die Kosten für Heizung und Warmwasser. Sie sind die einzigen Betriebskosten, die Sie auch dann erheben können, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag keine gültige Vereinbarung darüber getroffen haben. Zur Abrechnung sind Sie sogar gesetzlich verpflichtet – und zwar zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Der Grundgedanke: Energieverbrauch und CO2-Emissionen sollen gesenkt werden. Damit ist vor allem zu rechnen, wenn der Mieter die Kosten nach seinem Verbrauch übernimmt. Dazu muss er allerdings auch in der Lage sein, seinen Verbrauch zu regulieren, also weniger zu heizen.

Weiterhin wichtig: Dem Mieter darf nur der Brennstoff in Rechnung gestellt werden, den er während der Abrechnungsperiode verbraucht hat. Es gilt das sogenannte „Leistungsprinzip“ (und nicht das „Abflussprinzip“, bei dem berechnet würde, wann Ihnen die Kosten entstanden sind, also z.B. wenn Sie Heizöl einkaufen).

Müssen Sie nach der Heizkostenverordnung abrechnen?

Wie Sie abrechnen müssen, das ist in der Heizkostenverordnung festgelegt. Doch womöglich sind Sie gar nicht verpflichtet, nach den Bestimmungen abzurechnen. Denn es gibt eine Reihe von Ausnahmen. In den folgenden Fällen gilt die Heizkostenverordnung nicht:

  • Es handelt sich um ein Haus mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Das kann ein Zweifamilienhaus sein oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.
  • Die Wohnung verfügt über eine eigene Heizung und Warmwasseranlage.
  • Die Heizkosten werden über ein „Wärmecontracting“ direkt mit dem Versorger abgerechnet.
  • Das Gebäude ist ein Niedrigenergie- oder Passivhaus. Der Heizwärmebedarf beträgt weniger als 15 kWh/qm.
  • Die Verbrauchserfassung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar.
  • Es handelt es sich um eine Wohnung, deren Wärmeverbrauch sich von den Mietern nicht regeln lässt und die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig war. Neuere Objekte müssen hingegen nachgerüstet werden.
  • Es handelt sich um ein Appartement in einem Alters- oder Pflegeheim, Studenten- oder Lehrlingsheim oder um „vergleichbare“ Räumlichkeiten.
  • Es wird eine besonders energiesparende Heizungsanlage betrieben: eine Anlage zur Rückgewinnung von Wärme, Wärmepumpen- oder Solaranlage oder eine Anlage der Wärme-Kraft-Koppelung oder eine Anlage zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.

In diesen Fällen können Sie eine Warmmiete oder Heizkostenpauschale vereinbaren. Oder aber – im Fall von eigener Heizung oder Wärmecontracting: Die Heizkosten lassen sich direkt und komplett auf den Mieter umlegen. Anders gesagt: Die Heizkostenverordnung betrifft in erster Linie Wohnungen, die von einer Zentralheizung versorgt werden.

Sie müssen alle Heizkörper mit Messgeräten ausstatten

Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass alle Heizkörper mit funktionstüchtigen Messgeräten versehen werden. Das gilt auch für Heizkörper, die der Mieter vielleicht gar nicht nutzt, weil sie sich in einem Neben- oder Abstellraum befinden. Dass sie in Betrieb genommen werden könnten, reicht aus.

Anders sieht es bei gemeinschaftlich genutzten Räumen aus, die keinen hohen Verbrauch an Heizenergie haben. Zum Beispiel Treppenhäuser, Flure oder Nebenräume. Da ist es durchaus zulässig, die Heizkörper unberücksichtigt zu lassen. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Gemeinschaftsräume mit hohem Verbrauch, wie Sauna oder Schwimmbad.

Welche Messgeräte Sie installieren, bleibt Ihnen überlassen. Doch müssen sie zwei Anforderungen erfüllen:

  • Die Geräte müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
  • Die Geräte müssen technisch einwandfrei funktionieren.

Dabei unterscheidet man zwei verschiedene Systeme: Wärmezähler, die den Verbrauch sehr zuverlässig erfassen, aber ihren Preis haben. Und Heizkostenverteiler, die bei weitem nicht so genau sind, sondern nur indirekt Aufschluss über den Wärmeverbrauch geben. Doch ihr großer Vorteil ist, dass sie sehr viel weniger kosten – und sie entsprechen nach wie vor den anerkannten Regeln der Technik. Die beliebtesten Heizkostenverteiler sind noch immer die Verdunstungsröhrchen, die auf den Heizkörpern angebracht werden.

Als Vermieter entscheiden Sie, welches System Sie einsetzen. Doch ist es gewiss nicht unvernünftig, die Verständigung mit dem Mieter zu suchen und ihm deutlich zu machen: Das genauere System kostet auch mehr. Und die Kosten trägt letztlich der Mieter.

Bis wann müssen Sie abrechnen?

An die Heizkostenabrechnung werden die gleichen Anforderungen gestellt wie an die Abrechnung der übrigen Betriebskosten. Das fängt mit der Abrechnungsfrist an. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Rechnen Sie beispielsweise nach dem Kalenderjahr ab, so muss die Abrechnung für das Jahr 2018 spätestens am 31. Dezember 2019 beim Mieter sein.

Erreicht sie ihn erst später, können Sie keine Nachforderungen mehr geltend machen. Sorgen Sie daher unbedingt dafür, dass der Mieter die Abrechnung einige Zeit vor Ablauf der Abrechnungsfrist bekommt – und Ihnen den Eingang bestätigt. Denn im Zweifel müssen Sie den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen.

Auch wenn Sie die Abrechnungsfrist nicht einhalten: Die Pflicht, eine korrekte Abrechnung zu erstellen, erlischt damit natürlich nicht. Und selbstverständlich müssen Sie auch nach Ablauf der Frist ein etwaiges Guthaben an den Mieter auszahlen.

Korrekt, nachvollziehbar und verständlich

Ihr Mieter muss die Abrechnung verstehen können. Sie muss übersichtlich und geordnet zusammengestellt sein. Und alle Daten müssen vollständig und korrekt sein. Im Wesentlichen geht es um die folgenden Punkte:

  • Ist die Wohnung, um die es geht, korrekt bezeichnet?
  • Sind die verschiedenen Kosten vollständig aufgelistet: Gesamtverbrauch der Brennstoffe, Kosten für Reinigung, Pflege und Überwachung, Betriebsstrom, Zählermiete etc. (siehe III)?
  • Ist korrekt zwischen Festanteil und Verbrauchsanteil unterschieden? Stimmt das Aufteilungsverhältnis (z.B. 50-50, 40-60 oder 30-70, so wie vorher festgelegt)?
  • Ist erkennbar, nach welchem Schlüssel der Festanteil abgerechnet wird (Wohnfläche, umbauter Raum)? Sind die Angaben korrekt (Wohnfläche der Mietwohnung im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche)?
  • Sind auch leerstehende Wohnungen berücksichtigt?
  • Ist der Gesamtverbrauch der Brennstoffe ersichtlich? Und der Anteil der betreffenden Mietwohnung?
  • Sind die Kosten für Heizung und Warmwasser korrekt voneinander getrennt?
  • Sind die Kosten für Heizung und Warmwasser für die betreffende Wohnung korrekt angegeben?
  • Sind die Vorauszahlungen des Mieters korrekt angegeben?
  • Steht am Ende der Betrag, der nachzuzahlen ist, bzw. das Guthaben, das dem Mieter erstattet wird?
  • Haben Sie dem Mieter eine ausreichende Zahlungsfrist (30 Tage) gesetzt?

Originalbelege oder auch Fotokopien müssen Sie nicht mitschicken. Es genügt, wenn Ihr Mieter im Bedarfsfall in die Unterlagen Einsicht nehmen kann.

Der Mieter darf prüfen

Bevor Ihr Mieter eine Nachzahlung leistet, darf er die Abrechnung prüfen. Dazu steht ihm eine Frist von dreißig Tagen zu Verfügung. Darüber hinaus müssen Sie ihm auch in alle Unterlagen Einblick gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen, damit er prüfen kann, ob die Abrechnung korrekt ist. Das bringt es mit sich, dass er auch in die Ablese-Ergebnisse der übrigen Mieter Einsicht nehmen darf. Hier gibt es einen gewissen Konflikt mit der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Es ist durchaus möglich, dass Sie manche Angaben wie Name, genaue Bezeichnung der Wohnung schwärzen müssen, um den betreffenden Mieter nicht direkt identifizierbar zu machen. Sicher ist allerdings, dass die DSGVO nicht das Recht des Mieters beeinträchtigen darf, gründlich zu überprüfen, ob die Abrechnung korrekt ist.

Leistet Ihr Mieter seine Nachzahlung, ist der Fall damit im Allgemeinen abgeschlossen. Zwar kann der Mieter auch noch im Nachhinein Geld von Ihnen fordern, doch muss er seine Ansprüche beweisen. Und die Hürden sind da doch recht hoch.

Weihnachtsmärkte in München

Einige haben schon geöffnet, die anderen folgen in den nächsten Tagen: Weihnachts- und Christkindlmärkte in und um München. Ob mit Krippe, Weihnachtsmusik, Kinderprogramm, Kunsthandwerk oder veganen Spezialitäten. Jeder hat seinen eigenen Charakter und seine eigene Tradition. Wir stellen fünf von ihnen vor.

Der Klassiker: Der Christkindlmarkt auf dem Marienplatz

Der älteste Christkindlmarkt Münchens hat auf dem Marienplatz sein Zentrum. Hier steht auch der 21 Meter hohe Christbaum, der von dreitausend Lichtern erleuchtet wird. Vom Rathausbalkon erklingt Adventsmusik, jeden Tag mit wechselnden Musikern, von der „Stub‘nmusi“ bis zum Weihnachtschor. Im Innenhof des Rathauses steht die Münchner Stadtkrippe mit über 50 Figuren. Es gibt zahlreiche Stände mit den weihnachtlichen Spezialitäten zum Essen und zum Trinken, Kunsthandwerk und vieles mehr. Dazu ein umfangreiches Rahmenprogramm. Vom Basteln für die Kinder bis zum gemeinschaftlichen „Singen unterm Christbaum“. Das findet in diesem Jahr am Alten Peter statt. Dort befindet sich auch der traditionelle „Kripperlmarkt“ mit Weihnachtskrippen und Zubehör aller Art.

Tipp: Der Krampuslauf. Am zweiten Advent, Sonntag, den 8. Dezember, findet der traditionsreiche „Krampuslauf“ statt. Krampus ist der furchteinflößende Helfer vom Nikolaus. Bis zu 300 Krampusse in aufwendigen, fantasievollen und unheimlichen Kostümen werden heuer erwartet. Die Teilnehmer kommen aus dem ganzen Alpenraum. Das Spektakel startet um 15 Uhr in der Ettstraße und führt die Kaufinger- und Rosenstraße, vorbei am Rindermarkt und Alten Peter zum Alten Rathaus.

Der Mittelalter-Markt auf dem Wittelsbacher Platz

Ein kleiner, aber ungewöhnlicher Weihnachtsmarkt befindet sich nicht weit weg vom Christkindlmarkt: Auf dem Wittelsbacher Platz geht es mittelalterlich zu, mit Gauklern, Rittern und Spielleuten. Auch kulinarisch und kunsthandwerklich können Sie hier ins Mittelalter eintauchen: Mit Met, Trinkhörnern und mittelalterlich inspiriertem Schmuck. An den Wochenenden gibt es ein Bühnenprogramm, mit Musik, Tanz und Unterhaltung.

Der Märchenbazar am Leonrodplatz

In Neuhausen befindet sich ein Weihnachtsmarkt, der anders sein möchte als die traditionellen Vertreter. Und das heißt: beschwingter, bunter und internationaler. Es geht eher locker lässig zu. Man isst Falafel oder vegane Crêpes, kann sich aber auch an die traditionellen Spezialitäten halten. Das Musikprogramm ist weniger traditionell und weniger besinnlich als andernorts. Hier treten auch Pop- und Jazzmusiker auf. Und für Kinder gibt es auch ein eigenes Programm. Wer es dann doch lieber traditionell und besinnlich haben möchte, der geht auf den Neuhauser Weihnachtsmarkt am Rotkreuzplatz. Im Unterschied zu anderen Weihnachtsmärkten, die spätestens am Heiligabend um 14 Uhr schließen, ist der „Märchenbazar“ bis zum 29. Dezember geöffnet.

Der Weihnachtsmarkt im Werksviertel

Zu den neueren Weihnachtsmärkten gehört der im Werksviertel hinter dem Ostbahnhof. Hier steht vor allem das Live-Programm im Vordergrund. Gospelchor, das Symphonieorchester des Bayerischen Rundfunks, verschiedene Bands, DJs, Zauberer und Kasperletheater, eine bunte Mischung für ganz unterschiedliche Besucher. Dabei öffnet dieser Weihnachtsmarkt nur an zwei Wochen, jeweils von Donnerstag bis Sonntag, nämlich vom 5. bis 8. und vom 12. Bis 15. Dezember. Am Donnerstag legen DJs für den „After Work“-Weihnachtsmarkt auf, am Freitag treten Bands auf, und an den Wochenenden gibt es ein Familienprogramm. Auch hier gibt es eine klassische Alternative: den Haidhauser Weihnachtsmarkt am Weißenburger Platz. Freundlich, unaufgeregt, mit vielen Familien. Und ein besonderes „Weihnachtsbier“ kann man dort auch trinken, als Alternative zum Glühwein.

Der Dachauer Christkindlmarkt

In vielen Gemeinden um München gibt es schöne Christkindlmärkte, die auch Besucher von auswärts anlocken. Zum Beispiel in Dachau, in der Altstadt, auf dem Rathausplatz. Besondere Attraktion ist der größte Adventskalender Bayerns. Täglich um 19 Uhr wird neues Türchen geöffnet, hinter dem sich ein Preis befindet, der unter den Besuchern verlost wird. Eröffnet wird der Markt mit dem traditionellen „Engelszug“ am 29. November, der sich ab 16 Uhr in der Augsburger Straße in Bewegung setzt und zum Rathausplatz zieht. Dort gibt es dann ein Weihnachtskonzert der Knabenkapelle Dachau.

Aber auch die Weihnachtsmärkte in Dießen am Ammersee, Bergweihnacht in Türkenfeld bei Grafrath, oder der Weihnachtsmarkt in Landsberg am Lech, sind wahre Schätze.

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