Immobilienbrief Oktober 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Wirtschaftsmagazin Capital erstellt jedes Jahr einen „Makler Kompass“, um Immobilienkäufern und –verkäufern den Weg zu den besten Maklerunternehmen zu weisen. Dabei bewertet die Zeitschrift zusammen mit dem iib Dr. Hettenbach Institut und dem Analyse-Haus Scope Investor Services die Qualität in einem zweistufigen Verfahren. Geprüft werden die Qualifikation der Makler, die Servicequalität, die Exposés, die Unternehmensprozesse und die Verträge.

In diesem Jahr wurden besonders viele Makler unter die Lupe genommen, insgesamt 1.489, in hundert deutschen Großstädten, von Aachen bis Zwickau. Das waren doppelt so viele Testgebiete wie im vergangenen Jahr. Und was den Makler-Kompass von Capital und seine Ergebnisse so wertvoll macht, ist, dass Capital und das Institut wirklich auf Herz und Nieren prüfen!

Umso mehr freut es uns, dass wir auch in diesem Jahr wieder Bestnoten bekommen haben: Top-Makler München mit 5 Sternen und mit 74 von 100 erreichbaren Punkten bester Immobilienmakler in München und Bayern. Bundesweit zählen wir zu den 5 besten Immobilienmaklern. Das beste Ergebnis erzielte ein  Berliner Unternehmen mit 78 Punkten von 100 möglichen. Den zweiten Platz teilen sich mit jeweils 75 Punkten ein Unternehmen in Münster und eines in Gelsenkirchen. Den dritten Platz mit 74 Punkten erzielten ein Maklerunternehmen in Bielefeld und Gerschlauer Immobilien! Ja, wir haben somit sogar noch besser abgeschnitten als im vergangenen Jahr, als wir bereits in der Metropolregion München, ja in ganz Bayern den Spitzenplatz belegten Diesmal klettern wir sogar bundesweit auf die „Medaillenränge“ und liegen unter allen Maklern in Deutschland auf dem dritten Platz.

Das macht uns ein wenig stolz und spornt uns an, weiterhin für Sie da zu sein, uns für Sie so richtig reinzuhängen und noch besser zu werden. Denn Kauf und Verkauf einer Immobilie ist eine sehr komplexe Angelegenheit – vor allem in der Metropolregion München.

In diesem Newsletter möchten wir Sie auf die Zweitwohnungssteuer hinweisen. Viele wissen nämlich gar nicht, dass Sie die zahlen müssen und dass empfindliche Nachzahlungen drohen. Außerdem erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihren Mietvertrag befristen.

Wir wünschen Ihnen einen schönen Spätherbst und viel Vergnügen beim Lesen! Und wenn Sie Fragen oder Anregungen zu unserem Newsletter haben, schreiben Sie uns: mail@gerschlauer.de

Ingo Gerschlauer und sein Team

Der befristete Zeitmietvertrag und seine Fallstricke

Im Normalfall gelten Mietverträge unbefristet. Zumindest für Vermieter ist es sehr schwer, sie zu kündigen. Die Zahl der zulässigen Kündigungsgründe ist begrenzt. Die Möglichkeit, ohne Angabe von Gründen „ordentlich“ zu kündigen, hat nur der Mieter. Deshalb denken viele Vermieter darüber nach, das Mietverhältnis von vornherein zu befristen. Dann endet es zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt – automatisch, ohne dass es gekündigt werden muss.

Noch aus einem weiteren Grund ist diese Art von Mietvertrag für Vermieter interessant. Denn Sie können einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Das heißt: Unter normalen Bedingungen läuft der Vertrag genauso lang, wie Sie es vorher festgelegt haben. Der Mieter kann ihn nicht mit dreimonatiger Frist ordentlich kündigen.

Allerdings gibt es einige Dinge zu beachten, damit diese Regelungen auch tatsächlich wirksam werden.

Sie müssen Gründe nennen

Einen Zeitmietvertrag können Sie nur abschließen, wenn bestimmte Gründe vorliegen. Und die müssen Sie Ihrem Mieter schriftlich mitteilen. Spätestens bei Vertragsabschluss. Praktisch bedeutet das: Diese Gründe stehen im Mietvertrag. Sie können auch eine andere (schriftliche) Form wählen, doch zu empfehlen ist das nicht. Nachliefern können Sie die Gründe jedenfalls nicht.

Zulässig sind nach § 575 Abs. 1 BGB nur drei Gründe:

  • Der Eigenbedarf: Sie brauchen die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts
  • Umbau, Modernisierung oder Abriss
  • Werkswohnung: Sie beabsichtigen die Räume als Werkswohnung zu nutzen, beispielsweise für den Hausmeister

Die Gründe müssen Sie konkret nennen. Es reicht also nicht die schlichte Mitteilung, dass Sie den Vertrag „wegen Eigenbedarfs“ befristen. Vielmehr müssen Sie angeben, für wen Sie den Eigenbedarf geltend machen und am besten auch warum. Zum Beispiel beabsichtigt Ihre Tochter, ab diesem Zeitpunkt ein Studium in München aufzunehmen und benötigt die Wohnung. Wenn Sie umbauen oder modernisieren, empfiehlt sich die Angabe, welche Arbeiten konkret vorgesehen sind. Und natürlich müssen diese Arbeiten umfangreich genug sein, um die Befristung zu rechtfertigen. Wenn die Küche neu gestrichen werden soll, ergibt sich nicht zwingend, dass Ihre Mieter ausziehen müssen.

Befristung ohne Grund

Bei Ferienwohnungen oder möblierten Appartements, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vorgesehen sind, ist es nicht erforderlich, Gründe zu nennen. Das gilt auch für Zimmer in Wohnheimen.

Was geschieht, wenn die Gründe nicht wirksam sind?

Sind Ihre Gründe nicht stichhaltig, unvollständig oder fehlen ganz, bleibt der Mietvertrag dennoch bestehen. Allerdings gilt er nun als „unbefristet“, also auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen. Das heißt, Ihr Mieter genießt den gesetzlichen Kündigungsschutz.

Das heißt jedoch nicht unbedingt, dass er einfach wohnen bleiben kann. Vielmehr müssen Sie nun einen anderen Weg einschlagen und beispielsweise auf Eigenbedarf kündigen. Wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie im Beitrag, den wir über dieses Thema verfasst haben.

Darüber hinaus unterscheidet sich Ihr Mietverhältnis in einem wesentlichen Punkt von dem Standard: Haben Sie einen Kündigungsverzicht vereinbart, bleibt der bestehen. Ihr Mieter kann nicht einfach so mit dreimonatiger Frist kündigen, sondern frühestens, wenn die vereinbarte Mietzeit abgelaufen ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12).

Besser befristen als auf Eigenbedarf kündigen

Grundsätzlich gilt: Der befristete Zeitmietvertrag ist wesentlich komfortabler und sicherer als eine Eigenbedarfskündigung. Können Sie einen Eigenbdarf also schon absehen, empfiehlt sich der Zeitmietvertrag ganz besonders.

Was Sie beim Kündigungsverzicht beachten müssen

Es empfiehlt sich, in den Mietvertrag einen beiderseitigen Kündigungsverzicht aufzunehmen. Damit ist ausgeschlossen, dass Sie Ihren Mieter unangemessen benachteiligen. Und wenn Ihr Mieter seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt, können Sie ihn dennoch abmahnen und ihm fristlos kündigen, zum Beispiel wenn er seine Miete nicht zahlt.

Wichtig außerdem: Ein Kündigungsverzicht sollte maximal vier Jahre gelten. Sonst benachteiligt er den Mieter und ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. VIII ZR 27/04). Aber Achtung! Die vier Jahre gelten als eine Art Obergrenze, bis zu der ein Mieter bleiben muss. Das heißt: Haben Sie vier Jahre Kündigungsverzicht vereinbart und kann Ihr Mieter erst dann mit dreimonatiger Frist kündigen, riskieren Sie, dass Ihre Klausel unwirksam ist. Schreiben Sie also maximal drei Jahre und neun Monate in den Vertrag.

Auch darf ein mehrjähriger Kündigungsverzicht für Ihren Mieter keine „unangemessene Benachteiligung“ darstellen. Zum Beispiel wenn Sie Zimmer an Studenten vermieten, die ein berechtigtes Interesse haben, den Studienort zu wechseln. Dann sind sogar zwei Jahre zu lang (BGH, Urteil vom 15. Juni 2009, Az. VIII ZR 307/08). Wichtig: Das gilt für einen Formularmietvertrag. Durch eine individuelle Vereinbarung können Sie durchaus längere Fristen festlegen (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. ZR VIII ZR 81/03).

Wie Ihr Mieter doch noch aus dem Vertrag herauskommt

Auch wenn Sie bis hierhin alles richtig gemacht haben, kann Ihr Mieter noch vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden. Dazu muss er allerdings „besondere Gründe“ geltend machen. Er muss „ordentlich kündigen“, also mit einer Frist von drei Monaten. Und er muss einen Nachmieter stellen.

Besondere Gründe liegen vor, wenn sich die persönliche Lebenssituation Ihres Mieters so verändert, dass er zu einem Wohnungswechsel genötigt ist. Der Wunsch des Mieters, in eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu ziehen, reicht aus. Er selbst hat die Gründe nur sehr bedingt selbst zu verantworten. Es können zum Beispiel gesundheitliche Gründe sein. Auch Altersgründe kommen in Betracht, etwa wenn der Mieter in ein Seniorenheim ziehen soll. Berufliche Gründe werden ebenso anerkannt (Ihr Mieter hat eine bessere Stelle in einer anderen Stadt bekommen oder er wird versetzt). Und auch Gründe zählen, die mit der Ausbildung zusammenhängen: Wechselt Ihr Mieter an eine andere Hochschule, in einer anderen Stadt, oder hat er dort einen Ausbildungsplatz gefunden, kann er das Mietverhältnis vorzeitig mit dreimonatiger Kündigungsfrist beenden. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass er von seiner jetzigen Wohnung seinen Ausbildungsplatz nicht bequem erreichen kann. Bleiben zuletzt die privaten Gründe: Anerkannt wird beispielsweise, wenn Ihre Mieterin mit ihrem Partner zusammenzieht, wenn die Wohnung zu klein wird, weil Nachwuchs erwartet wird, oder sich Ihre Mieterin um pflegebedürftige Angehörige kümmern muss.

Im Übrigen genügt es, wenn er einen einzigen akzeptablen Kandidaten präsentiert. Hartnäckig hält sich das Gerücht, es müssten Nachmieter gestellt werden. Kommt der Mieter seinen Pflichten nach, ist er tatsächlich aus dem Mietverhältnis entlassen. Allerdings steht es Ihnen frei, mit dem Nachmieter neue Konditionen auszuhandeln, also auch die Miete zu erhöhen und einen neuen Vertrag zu schließen. Sie sind auch keineswegs gezwungen, mit diesem Kandidaten einen Vertrag abzuschließen, sondern können durchaus einen eigenen Kandidaten berücksichtigen.

Stumpfe „Geheimwaffe“ Untermieter

Manche Mieter versuchen auch mit einem Trick, aus einem Zeitmietvertrag auszusteigen: Sie bitten um die Erlaubnis unterzuvermieten. Lehnen Sie ab, hat Ihr Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Seien Sie daher hellhörig, wenn Ihr Mieter mit diesem Ansinnen auf Sie zukommt. In jedem Fall muss er die Untervermietung begründen und seinen Kandidaten benennen. Beides sollten Sie sich genau anschauen

Zweitwohnungssteuer in München

Eigentlich ist sie dazu gedacht Leerstand, Fehlbelegung und illegale Weitervermietung zu bekämpfen. Doch ein Fall, über den die Münchner Abendzeitung kürzlich berichtete, hat viele Münchner verunsichert, Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Ein Ehepaar aus Schwabing hatte für den Sohn und seine Freundin eine Wohnung im Westend angemietet. Der Vermieter verlangte Sicherheiten, und so unterschrieb das Ehepaar den Vertrag für den Sohn. Obwohl der Sohn und seine Freundin im Mietvertrag als „Bewohner“ eingetragen sind, verlangt die Stadt von den Eltern eine gesalzene Steuernachzahlung samt Säumniszuschlag.

Was ist überhaupt eine Zweitwohnung?

Eine Zweitwohnung ist eine Wohnung, die neben der eigentlichen Hauptwohnung „gehalten“ wird. Das heißt, es spielt keine Rolle, ob Sie die Wohnung tatsächlich nutzen oder nicht. Weiterhin dient die Zweitwohnung Ihrer „persönlichen Lebensführung“ oder der „persönlichen Lebensführung eines Familienangehörigen“. Eltern, die für Ihre Kinder eine Wohnung in München anmieten, sind also ebenso betroffen wie Personen, die für Ihre Eltern eine Wohnung mieten. Allerdings sind Wohnungen in Altenwohn- und Pflegeheimen von der Besteuerung ausgenommen.

Und noch eine wichtige Ausnahme ist zu beachten: Paare sind ebenfalls von der Steuer befreit, wenn aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung in München genutzt wird. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Hauptwohnung außerhalb von München befindet. In den anderen Fällen spielt es keine Rolle, wo sich die Hauptwohnung befindet.

Schließlich gelten auch Wohnungen im selben Gebäude nicht als „Zweitwohnung“. Also, für die Einliegerwohnung in Ihrem Haus wird keine Steuer fällig. Ebenso wenig, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus zwei Wohnungen für sich und Ihre Angehörigen nutzen.

Im Übrigen spielt es keine Rolle, ob Sie Eigentümer der Zweitwohnung sind oder sie nur gemietet haben. In beiden Fällen sind Sie steuerpflichtig.

Was ist mit Studenten und Pendlern?

Studenten, die ihren Hauptwohnsitz woanders haben, trifft die Zweitwohnungssteuer ebenso wie Pendler, die ledig oder geschieden sind. Allerdings können sie sich bei geringem Einkommen von der Steuer befreien lassen. Dazu müssen sie einen Antrag stellen.

Wie berechnet sich die Zweitwohnungssteuer?

Haben Sie die Wohnung gemietet, ist die Jahresnettokaltmiete maßgeblich. Also die reinen Wohnkosten. Alle Nebenkosten müssen herausgerechnet werden. Zahlen Sie eine „Teilinklusiv-Miete“ (manche Nebenkosten sind bereits in der Miete enthalten; über sie wird nicht gesondert abgerechnet), muss das berücksichtigt werden. Von der Jahresnettokaltmiete werden 9% als Zweitwohnungssteuer angesetzt. Das entspricht etwas mehr als einer Monatsmiete. Bei 1.000 Euro Kaltmiete im Monat müssten Sie 1.080 Euro Zweitwohnungssteuer entrichten.

Sind Sie Eigentümer der Zweitwohnung, wird die „ortsübliche Vergleichsmiete“ angesetzt. Die errechnet sich aus dem Münchner Mietspiegel. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird übrigens auch herangezogen, wenn Ihnen die Wohnung „zu billig“ überlassen wird, Sie also unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen oder gar keine Miete zahlen. Auch hier werden 9% der Jahresnettokaltmiete (nach Mietspiegel) berechnet.

Die Steuer wird einmal jährlich erhoben. Endet oder beginnt die Steuerpflicht innerhalb eines Jahres, wird sie nur anteilig berechnet.

Wie läuft das Verfahren ab?

Wenn Sie Ihre Wohnung in München ordnungsgemäß angemeldet haben, brauchen Sie nichts zu unternehmen. Das Kassen- und Steueramt schreibt Sie an und schickt Ihnen die Formulare zu. Die füllen Sie aus, fügen die nötigen Unterlagen hinzu und schicken alles zurück. Auf Grundlage dieser Steuererklärung wird die Höhe der Zweitwohnungssteuer festgesetzt. Sie bekommen einen entsprechenden Steuerbescheid geschickt, dem Sie auch entnehmen können, wann Sie zahlen müssen.

Für die Folgejahre gilt: Anfang des Jahres erhalten Sie einen Festsetzungsbescheid. Fällig wird die Steuer erst zum 1. Juli. Dieses Datum sollten Sie sich vormerken oder gleich ein SEPA-Lastschrift-Einzugsverfahren einrichten. Eine gesonderte Zahlungserinnerung erhalten Sie nämlich nicht mehr.

Haben Sie Ihre Wohnung nicht angemeldet, müssen Sie von sich aus tätig werden und beim Kassen- und Steueramt eine Zweitwohnungssteuererklärung anfordern. Das Formular können Sie auch online als PDF herunterladen. Und Sie sollten die Anmeldung Ihrer Wohnung schnellstens nachholen.

Übrigens müssen Sie die Steuererklärung auch abgeben, wenn Sie sich von der Steuer wegen geringen Einkommens befreien lassen möchten. Als geringes Einkommen gelten Jahreseinkünfte unter 29.000 Euro. Den Antrag müssen Sie bis zum 31. Januar des Folgejahres einreichen.

Alle Formulare (Steuererklärung, Bankeinzug, Antrag auf Befreiung finden Sie unter dem folgenden Link: https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Stadtkaemmerei/Gemeindesteuern/Zweitwohnungsteuer.html).

Wie können sich Vermieter absichern?

Vermieten Sie an Studenten, ist es keine gute Lösung, den Mietvertrag mit den Eltern abzuschließen. Denn dann müssen die mehr als eine Monatsmiete an Zweitwohnungssteuer zahlen. Für sie gewiss eine böse Überraschung, die hoffentlich nicht zu Zahlungsschwierigkeiten führt. Lassen Sie die Eltern stattdessen für ihre Kinder bürgen und schließen sie den Vertrag mit den jungen Leuten ab. Dadurch sichern Sie ebenso Ihre Ansprüche. Und es fällt keine Zweitwohnungssteuer an.

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