Immobilienbrief April 2019


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ostern präsentierte sich fast schon hochsommerlich, Parks und Gärten stehen in voller Pracht. Und mit Ostern schaute der zugehörige Hase wieder vorbei, der die Eier versteckt. Stellt sich die Frage, woher kommt dieser Brauch, diese Sage und was war zuerst da, Hase oder Ei? Nun, auch die Gelehrten wissen es nicht so genau. Einerseits sind Hasen und Eier traditionelle Fruchtbarkeitssymbole. Andererseits spielt das nach Meinung der Volkskundler nur eine untergeordnete Rolle. Stattdessen könnte die Geburtsstunde des Osterhasen auf ein Missgeschick in der Backstube zurückzuführen sein: eigentlich habe man ein Lamm backen wollen, doch ähnelte das fertige Gebäck eher einem Hasen. Das Ergebnis habe aber so viel Anklang gefunden, dass es beim Hasen geblieben sei. Eine andere Erklärung ist das sogenannte „Dreihasenbild“, das sich an vielen Kirchen findet: Dabei sind drei Hasen im Kreis angeordnet, ihre Ohren bilden in der Mitte ein Dreieck, und so steht das Bild für die Dreifaltigkeit. Eine dritte Erklärung erscheint noch plausibler: Der Hase ist ein Symbol für die Auferstehung, die die gesamte Christenheit an Ostern feiert.

Doch wie kommt der Hase zu den Eiern? Hier hilft vielleicht ein Dokument aus dem Jahr 1682 weiter, die erste urkundliche Erwähnung des Brauches. Demnach handelt es sich um einen Streich, mit dem man Kinder und leichtgläubige Erwachsene an der Nase herumführte: Ihnen wurde weis gemacht, dass ein Osterhase Eier gelegt und im Garten versteckt habe. Zum allseitigen Vergnügen suchten Kinder und Leichtgläubige eifrig nach den Haseneiern.

Sie finden in unserem Newsletter drei Themen, ganz und gar nicht versteckt und hoffentlich interessant für Sie. Gerne können Sie uns Ihre Meinung schreiben. Per Mail an mib@gerschlauer.de.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen beim Lesen!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Immobilienverkauf: Wie der Makler Ihnen hilft

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, steht vor der Frage: Soll ich das in Eigenregie machen? Oder einen Makler beauftragen? Tatsächlich unterschätzen viele den Aufwand, der mit dem Verkauf verbunden ist. Gar nicht zu reden von der emotionalen Belastung, der Unsicherheit und dem Stress, den so ein Verkauf mit sich bringt. Vor allem wenn man einen persönlichen Bezug zu dem Objekt hat, die Wohnung der Tante oder das eigene Elternhaus verkaufen muss, kann das stark an die Nerven gehen. Darüber hinaus fehlt den meisten fundiertes Wissen: Über das Objekt, aber auch über den Verkaufsprozess. Kommen da kritische Nachfragen, fühlen sich viele verunsichert und reagieren nicht immer zu ihrem Vorteil.

Hier kann ein Makler stark entlasten. Nicht nur weil er Ihnen den Papierkram abnimmt, Anzeigen schaltet und den gesamten Verkaufsprozess begleitet. Ein Makler schont vor allem Ihre Nerven. Er sorgt dafür, dass Sie keine bösen Überraschungen erleben, Interessenten kompetent betreut werden und Sie für Ihre Immobilie einen marktgerechten Preis bekommen. Den zu bestimmen, ist bei weitem nicht so einfach, wie sich das viele vorstellen. Sie wissen: Immobilien sind gefragt. Aber was heißt das genau für mein Objekt? Wie bewerte ich seine Ausstattung, die Lage, den Schnitt der Räume? Wie wirkt sich das auf den Preis aus, wenn die Fenster undicht sind oder der Keller feucht? Wie soll das jemand beurteilen, der noch nie eine Wohnung verkauft hat?

Wer sich nicht so sicher ist, der kann nur schwer Preisverhandlungen führen. Ein guter Makler bringt hier seine ganze Routine mit und seine Professionalität, die ihm hilft, auch heikle Situationen zu meistern. Darüber hinaus stärkt es Ihre Verhandlungsposition, wenn Sie sich vertreten lassen. Das bewahrt Sie vor unbedachten Zugeständnissen und verhindert gleichzeitig, dass Sie Kaufwillige vor den Kopf stoßen.

Und schließlich ist ein Makler dringend zu empfehlen, wenn mehrere Personen am Verkauf beteiligt sind, zum Beispiel bei einer Scheidung oder einer Erbschaft. Leider ist es keine Seltenheit, dass sich Erbengemeinschaften hoffnungslos zerstreiten, weil die Beteiligten unterschiedliche Vorstellungen haben, wie sie die Immobilie verkaufen sollen und zu welchem Preis, wann und an wen. Bei Scheidungen sind die Voraussetzungen meist noch ungünstiger. Ein erfahrener Makler kann in beiden Fällen als neutrale Instanz vermitteln und beraten.

Ein Makler sorgt für Sicherheit. Das nimmt sehr viel Druck aus dem Verkaufsprozess, zeitlich und emotional. Wer in Eigenregie verkauft, unterschätzt fast immer den Aufwand. Folge: Es dauert häufig sehr viel länger, bis das Objekt tatsächlich verkauft ist und erbringt dann einen niedrigeren Preis.

Wie der Makler den Verkauf vorbereitet

Als Erstes muss sich der Makler einen Überblick verschaffen, was für ein Objekt er verkaufen soll. Was sind seine besonderen Qualitäten? Was sind mögliche Schwachpunkte? Gestützt auf seine Erfahrung und Marktkenntnis schätzt er den Wert der Immobilie und schlägt vor, zu welchem Preis sie angeboten wird. Er kann Sie auch beraten, ob sich bestimmte Maßnahmen lohnen, um den Wert der Immobilie zu erhöhen. Zugleich weiß er auch, ob Sie ein Gutachten erstellen lassen sollten, um bestimmte Risiken wie Schadstoffbelastung auszuschalten oder auch zu beheben.

Außerdem kümmert sich der Makler darum, alle relevanten Unterlagen für den Verkauf zusammenzutragen. Und das sind einige: Lagepläne, Grundrisse, Baubeschreibungen, Wirtschaftspläne, Teilungserklärungen, Energieausweis, Denkmalschutznachweis und manches mehr, was heute gesetzlich, oder von den Finanzierern des Käufers gefordert wird.

Der Makler bietet das Objekt an

Je nach Art der Immobilie weiß ein erfahrener Makler, wie und wo sie angeboten werden sollte. Ob sich in der Kundenkartei Interessenten finden, wo Anzeigen geschaltet werden sollten, welche Internetportale sich eignen. Er erstellt ein aussagekräftiges Exposé mit Grundriss und Fotos. Ein guter Makler weiß, wie man ein Objekt so präsentiert, dass es Interessenten anspricht.

Der Makler zeigt das Objekt und übernimmt die Kommunikation

Ob ein Verkauf zustande kommt, darüber entscheidet nicht zuletzt der Besichtigungstermin. Dann schlägt die „Stunde der Wahrheit“. Viele Laien unterschätzen gerade diesen Faktor. Sie sind schlecht vorbereitet, wissen nicht, wie sie ihre Immobilie präsentieren sollen. Und auf manche kaufentscheidenden Fragen wissen sie keine Antwort.

Und es kommt noch etwas hinzu: Die Besichtigungstermine müssen organisiert werden. Alle Anfragen landen erst einmal beim Makler, der die Kommunikation mit den Interessenten übernimmt, ihre Fragen beantwortet und strittige Punkte klärt.

Der Makler übernimmt die Verkaufsverhandlungen

Auch hier sind viele Eigentümer unsicher: Wenn es darum geht, den Verkauf festzuklopfen und vor allem den Preis zu verhandeln. Soll man das Angebot des Interessenten akzeptieren oder zurückweisen – und damit den Verkauf gefährden? Makler wissen, wie man Verkaufsverhandlungen führt, welche Argumente bei den Käufern ankommen und wie man die Sache in „trockene Tücher“ bringt. Dabei hat er auch die Bonität der Interessenten im Blick.

Der Makler wickelt den Verkauf ab

Ist der Käufer gefunden, muss der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Auch hier macht sich die Erfahrung des Maklers bezahlt. Denn er weiß, was der Vertrag enthalten muss und wie man das rechtssicher formuliert. Auch achtet er darauf, dass alle Punkte berücksichtigt werden, auf die sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. Der Makler kümmert sich um den Entwurf des Kaufvertrages, bespricht ihn mit den Beteiligten, veranlasst Änderungen, begleitet zum Termin und kümmert sich dann auch nach dem Notartermin, um die weitere Abwicklung. Schlussendlich organisiert er die Übergabe und erstellt ein Übergabeprotokoll, damit der Käufer später keine Mängel geltend machen kann.

Ein kompetenter Makler macht sich bezahlt

Alles in allem hat der Verkauf über einen Makler viele Vorteile: Er erspart Ihnen sehr viel Zeit und erheblichen Aufwand. Sie haben keinen Stress und vermeiden Streit mit Ihren Mitverkäufern. Sie verkaufen zu einem guten Preis. Sie können sichergehen, keine bösen Überraschungen zu erleben, weil Sie als Laie einen Fehler gemacht haben (z.B. die Wohnfläche nicht korrekt angegeben haben, siehe unser Artikel hierzu in diesem Newsletter).

Diese Vorteile kommen allerdings nur dann zum Tragen, wenn Sie auf Qualität achten und einen Makler wählen, der seriös, kompetent und erfahren ist. Lassen Sie sich beraten. Wir helfen Ihnen gerne.

Metropolregion München – der kurze Marktbericht

In unregelmäßigen Abständen möchten wir in unserem Newsletter über den Münchner Immobilienmarkt berichten. In aller Kürze, aus unserer ganz persönlichen Sicht und langen Erfahrung mit den Münchner Gegebenheiten. Immerhin ist hier so gut wie kein anderes reines Maklerunternehmen so lange am Markt wie wir.

Auch in diesem Monat bleiben die Preise für Immobilien in München auf hohem Niveau. In allen Objektklassen ist die Nachfrage weit stärker als das Angebot. Vom Mikroapartment bis zur Villa. Doch hat sich der Markt nach unserer Einschätzung ein wenig beruhigt. Nach der Hysterie vor einem und eineinhalb Jahren, als es den Anschein hatte, dass manche Käufer bereit wären, jeden Preis zu zahlen, ist nun die Vernunft einkehrt. Was jedoch keineswegs bedeutet, dass die Preise nachgeben, sie steigen nur langsamer und verharren teilweise auf hohem Niveau. In seltenen Fällen wurden sogar leichte Preisrückgänge beobachtet. Die berüchtigten „Mondpreise“ werden nur noch selten bezahlt. Die Käufer wägen wieder erheblich intensiver ab, ob das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt.

Während sich die Nachfrage nach Immobilien zur Anlage ein wenig abgekühlt hat (auch wenn sie hoch bleibt), sind Objekte zur Eigennutzung stark begehrt. Doch rechnen wir damit, dass auch hier eine gewisse Normalisierung eintreten wird. Immerhin müssen diese Objekte ja auch finanziert werden. Und die Anforderungen der Banken sind deutlich höher und umfangreicher geworden. Der Immobilienwert wird wieder erheblich genauer unter die Lupe genommen und Objekte, die als zu teuer befunden werden, werden häufig auch nicht finanziert.

Die teuersten Lagen in München sind aktuell Altstadt, Lehel, Herzogpark, Bogenhausen und Nymphenburg. Am günstigsten sind die Immobilien in Feldmoching, Teilen von Moosach und dem Hasenbergl, Ramersdorf, Neuperlach

Das Maß vieler Dinge: Die Wohnfläche

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, die Nebenkosten abrechnen oder die Miete erhöhen, auf eine Zahl kommt es dabei ganz besonders an: die Wohnfläche. Denn diese Größe hat Einfluss auf den Preis einer Immobilie. Es ist der Quadratmeterpreis, der Objekte vergleichbar macht und darüber entscheidet, wie teuer oder günstig sie uns erscheinen. Die Größe der Wohnfläche bestimmt, wie viel Miete Sie nehmen dürfen, wie Sie die Nebenkosten umlegen müssen und wie viel an Mieterhöhung zulässig ist.

Da beunruhigt es schon, dass die Angaben zur Wohnfläche häufig nicht stimmen. Die Prüfgesellschaft Dekra schätzt, dass 90% aller Mietverträge hier fehlerhaft sind! Kaum ein Vermieter hat je selbst nachgemessen oder messen lassen. Die meisten übernehmen die Zahlen aus dem Kaufvertrag, dem Bauplan oder aus dem Mietvertrag des Vorgängers. Oft sind diese Angaben ungenau. Sind sie zu hochgegriffen, ist das womöglich ein erheblicher Mangel. Der Käufer kann Entschädigung verlangen, der Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete nachfordern. Auch die Nebenkostenabrechnungen sind gefährdet.

Erschwert wird die Sache dadurch, dass es verschiedene Methoden gibt, die Wohnfläche zu bestimmen. Als Standard können jedoch die Regelungen der Wohnflächenverordnung gelten. Wählen Sie ein anderes (anerkanntes) Verfahren (z.B. nach DIN 283), sollten Sie das im Kauf- oder Mietvertrag unbedingt angeben.

Wohnflächenverordnung oder Zweite Berechnungsverordnung?

Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2004. Für Verträge, die vorher geschlossen wurden, ist noch die Zweite Berechnungsverordnung maßgeblich – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Mieter mit einem „Altvertrag“ können nicht verlangen, dass nach der Wohnflächenverordnung gemessen wird. Wichtig auch: Sind nach dem 1.1 2004 neue Flächen hinzugekommen (z.B. neue Terrasse, Balkon zugebaut, etc.), gilt für diese die Wohnflächenverordnung.

Was gehört überhaupt zur Wohnfläche?

Alle Räume, die sich innerhalb der Wohnung befinden, zählen zur Wohnfläche, also auch Bäder, Flure und Abstellräume. Wintergärten gehören auch dazu. Wenn sie beheizt werden können, sogar zu 100%, sonst wird die Fläche zu 50% angerechnet (das war früher anders; da durften alle Wintergärten nur zu 50% berücksichtigt werden). Terrassen, Dachgärten, Balkone und Loggien zählen nur zu 25%. (früher 50%) Ausnahme: Sie sind besonders gut gelegen oder aufwendig gestaltet. Dann können sie bis zu 50% berücksichtigt werden. Das heißt, ein 10 qm großer Balkon trägt nach Art und Ausstattung zwischen 2,5 und 5 qm zur Wohnfläche bei.

Abstell- und Heizungsräume außerhalb der Wohnung, Keller, Trockenböden, Garagen, Waschküchen und Geschäftsräume gehören nicht zur Wohnfläche und dürfen nicht mitgezählt werden.

Niedrige Räume, Schrägen und Treppen

Ausgebaute Dachböden, Mansarden, Treppen, Räume oder Raumteile, die etwas niedriger sind, werden nach ein und derselben Regel berechnet: Alle Flächen, bei denen die lichte Höhe unter 1 Meter liegt, werden gar nicht berücksichtigt. Beträgt die lichte Höhe zwischen 1 und 2 Metern, zählt die Fläche zur Hälfte. Ab 2 Metern wird die Grundfläche zu 100% angerechnet.

Bei Tür-, Fenster und Wandnischen wird die Fläche, die sie einnehmen, nur mitgerechnet, wenn sie bis zum Fußboden reichen und mehr als 0,13 m tief sind. Sonst werden sie nicht berücksichtigt. Einen pauschalen Abzug für Putz gibt es nicht mehr (nach der Zweiten Berechnungsverordnung waren dafür 3% vorgesehen).

Für Grundflächen von Schornsteinen, Säulen oder Pfeilern gilt: Sie zählen mit, solange sie höchstens 1,50 m hoch und 0,1 qm groß sind. Sonst müssen sie herausgerechnet werden. Auch das war früher anders: Da mussten diese Flächen grundsätzlich abgezogen werden.

Einbauschränke, Verkleidungen und Badewannen

Einbauten zählen mit zur Wohnfläche. Das gilt nicht nur für Schränke, sondern auch für Verkleidungen, für Badewannen, Duschkabinen, für Fußleisten, Türrahmen, Heizungen, Klima- und Küchengeräte sowie freiliegende Installationen.

Lohnt es sich, die Wohnfläche ausmessen zu lassen?

Die Regelungen sind kompliziert. Es kommt ganz auf das Objekt an. Verwinkelte Räume mit Nischen und Schrägen korrekt auszumessen, ist eine sehr anspruchsvolle Aufgabe. Hier erscheint es sinnvoll einen Profis zu beauftragen, etwa ein Ingenieurbüro. Wenn Sie selbst messen möchten, gibt es nützliche Apps für Ihr Smartphone. Diese verwenden die Handykamera und erleichtern das Messen sehr.

Falsche Angaben? Das sind die Konsequenzen

Ist die Wohnfläche kleiner als angegeben, kann das sehr unangenehme Folgen haben – für Verkäufer und Vermieter. Dabei kommt es auf das Ausmaß der Abweichung an. Nach aktueller Rechtsprechung ist es so: Beträgt die Abweichung mehr als 10%, kann Ihr Mieter die Miete um den entsprechenden Anteil kürzen – und die Miete, die er in der Vergangenheit zu viel bezahlt hat, zurückverlangen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre – allerdings fängt sie erst an zu laufen, wenn der Mieter Kenntnis von der Abweichung erhält. Das heißt: Misst Ihr Mieter nach und lässt sich noch ein Jahr Zeit, um seine Ansprüche geltend zu machen, kann er noch bis zu zweit Jahre zu viel gezahlte Miete nachfordern.

Außerdem steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Abweichungen unter 10% rechtfertigen keine Minderung der Miete. Aber das kann sich ändern.

Denn was Mieterhöhungen betrifft, so gab es früher auch so eine „Bagatellgrenze“ von 10%. Die hat der Bundesgerichtshof aber 2015 gekippt. Aktuell ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich – und nicht das, was im Mietvertrag steht. Gleiches gilt für die Abrechnung der Nebenkosten. Auch hier hat sich die Rechtsprechung geändert. Das heißt allerdings auch: Haben Sie sich zu Ihren Ungunsten verrechnet oder falsch gemessen, dürfen Sie künftig mit dem höheren, korrekten Wert abrechnen. Nachforderungen können Sie allerdings nicht stellen.

„Ungefähre“ Angaben retten Sie nicht

Manche Vermieter versuchen sich aus der Affäre zu ziehen, indem sie bei der Wohnfläche ein „circa“ oder „ungefähr“ ergänzen. Das mag vielleicht den Mieter beeindrucken, im Streitfall jedoch nicht das urteilende Gericht spielt. Eine Variante verspricht mehr Erfolg: Im Mietvertrag wird gar keine Wohnfläche angegeben. Dann schlägt die Stunde der Wahrheit allerdings bei der Abrechnung der Betriebskosten, oder bei einer Mieterhöhung. Die beste Lösung daher: korrekte Angaben verwenden und im Zweifel vom Fachmann bestimmen lassen.

Schadenersatz beim Immobilienkauf

Stimmen die Angaben im Kaufvertrag nicht, muss der Verkäufer womöglich Schadenersatz leisten. Dabei gelten etwas andere Grundsätze als bei der Miete. So hat das OLG Stuttgart in einem aktuellen Urteil festgestellt, dass die „circa“-Angabe durchaus zu berücksichtigen ist und Abweichungen von bis zu 5% erlaubt sind(Urteil vom 20.12. 2018, Az. 14 U 44/18). Der Schadensersatz bezieht sich dann auf alles, was über diesen Wert hinausgeht. Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche um 12% kleiner als angegeben. Der Verkäufer musste also 7% des Kaufpreises und die Kosten für das Gutachten zurückerstatten. Ist ein präziser Wert für die Wohnfläche genannt, gilt dieser Toleranzbereich nicht.

 

Es lohnt sich also, vor dem Verkauf genau nachzumessen. Benötigen Sie professionelle Hilfe, einen Sachverständigen oder ein Ingenieurbüro? Sprechen Sie mit uns. Wir geben gerne Auskunft.

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