Immobilienbrief Dezember 2018


Sehr geehrte Damen und Herren,

der Dezember hat recht mild begonnen, was einigen gefällt (weil sie Heizkosten sparen) und andere ärgert (weil sie gerne Ski laufen würden). In jedem Fall aber ist es ratsam, darauf vorbereitet zu sein, dass es klirrend kalt wird und wir wieder mit Schnee und Eis zu tun haben. Daher beschäftigen wir uns in diesem Newsletter mit der Frage, wie man in der kalten Jahreszeit gut heizt und lüftet. Denn beides hängt miteinander zusammen. Wir schauen uns an, welche Pflichten Immobilienbesitzer haben, wenn es schneit und glatt wird. Und schließlich möchten wir Ihnen das Rezept für eine Altmünchner Weihnachtsleckerei verraten: Schokoladenkonfekt mit Nüssen.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Denn auch im nächsten Jahr möchte Sie der Münchner Immobilienbrief informieren. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de.

Eine schöne und besinnliche Weihnachtszeit sowie ein gesundes und erfolgreiches Jahr 2019 wünschen Ihnen

Ingo Gerschlauer und sein Team

Heizen und Lüften in der kalten Jahreszeit

Wenn wir heizen, dann sollten wir drei Dinge im Blick behalten: Die angenehme Temperatur, das Raumklima und die Kostenseite. Tatsächlich sind die Heizkosten in der Regel die mit Abstand höchsten Nebenkosten. Deswegen müssen Sie als Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser auch immer „verbrauchsabhängig“ abrechnen. Denn wer wenig verbraucht, soll nicht mit hohen Koste belastet werden und für andere Bewohner mitzahlen. Allerdings handeln Sie keineswegs besonders kostenbewusst, wenn Sie die Heizkörper möglichst niedrig einstellen oder sogar ganz abdrehen. So etwas treibt die Kosten eher nach oben.

Die nötige Grundwärme

Wenn ein Raum auskühlt, dann ist das nicht nur unangenehm. Es verbraucht auch sehr viel Energie, ihn wieder aufzuheizen. Behält er hingegen eine gewisse Grundwärme, so fühlen Sie sich in diesem Raum nicht nur schneller wieder wohl, es kostet Sie auch weniger, weil Sie weniger Heizenergie benötigen. Und wenn Sie dann noch richtig lüften, vermeiden Sie außerdem Feuchteschäden und Schimmel.

Grundwärme bedeutet, dass der Raum eine bestimmte Temperatur nicht unterschreiten sollte – auch wenn Sie sich dort für längere Zeit nicht aufhalten. Die Höhe dieser Temperatur hängt auch vom Wärmeempfinden der Bewohner ab und davon, wie rasch Sie den Raum wieder nutzen wollen. Dabei ist ein Wert zwischen 16 und 18 Grad ein brauchbarer Anhaltspunkt. Auf diese Temperatur sollte man auch sein Schlafzimmer einstellen. In kühlen Räumen schlafen wir besser als in überheizten. Außerdem sparen Sie mit dieser konstanten Temperatur Heizkosten. Für Wohnräume gilt übrigens ein Wert zwischen 20 und 22 Grad als angenehm. Kinder brauchen mehr Wärme. In ihrem Zimmer sind 23 bis 24 Grad angemessen.

Heizkörper freihalten

Vor den Heizkörpern sollten möglichst keine Möbel herumstehen. Auch Vorhänge sollten sie nicht verdecken. Einmal spart das Energie, wenn Sie direkt die Raumluft beheizen und nicht die Gardinen oder Ihr Sofa. Dann aber kann sich die Wärme auch viel besser im Raum verteilen, wenn keine Gegenstände vor den Heizkörpern stehen. Die Wärme ist viel angenehmer. Und auch die Thermostate sollten Sie möglichst frei im Raum platzieren. Bringen Sie diese unter einer Abdeckung an oder in einer Ecke, messen Sie die falsche Temperatur und schalten womöglich die Heizung ab, bevor es richtig warm ist. Aber auch wenn Sie das Thermostat dann zum Ausgleich auf eine etwas höhere Temperatur einstellen: Ideal ist das nicht. Richtig wird nur gemessen, wenn das Thermostat mitten im Raum angebracht ist, wo sich keine Wärme (oder Kälte) staut.

Richtig lüften

Gerade im Winter ist es wichtig, ausreichend zu lüften. Das verbessert das Raumklima und verhindert, dass sich Schimmel bilden kann. Ausreichend lüften bedeutet allerdings nicht, die Fenster besonders lange geöffnet zu halten. Ganz im Gegenteil, es soll kurz, aber gründlich gelüftet werden. Dazu werden die Fenster nicht gekippt, sondern komplett geöffnet. Drei, vier Minuten lassen Sie Frischluft hinein. Womöglich auch länger; das hängt von der Größe der Räume ab und von der Außentemperatur (je kälter es draußen ist, desto kürzer müssen Sie lüften). Das ist das sogenannte „Stoßlüften“.

Noch effektiver ist das „Querlüften“. Das funktioniert im Prinzip genauso, nur dass Sie zusätzlich für Durchzug sorgen. Im Idealfall öffnen Sie zwei gegenüberliegende Fenster, durchaus auch in getrennten Zimmern. Sie öffnen Fenster und Zimmertüren (die Sie mit einem Stuhl oder einem geeigneten Gegenstand absichern, damit sie nicht zuknallen). Innerhalb kurzer Zeit haben Sie frische Luft in Ihrer Wohnung. Die ist zwar recht kühl, doch heizt sie sich wesentlich schneller wieder auf, als wenn Sie die Fenster lange geöffnet oder gekippt halten.

Wenn Sie zwei-, dreimal am Tag ausreichend „quer“- oder „stoßlüften“, machen Sie alles richtig.

Vorsicht, kalte Wände!

Wenn Wände sehr kalt sind, treibt das nicht nur die Heizkosten in die Höhe. Es steigt auch die Gefahr, dass sich Schimmel bildet. Der entsteht nämlich, wenn Feuchtigkeit aus der Luft an einer kalten Wandfläche kondensiert. Geeignete Gegenmaßnahmen sind Stoß- oder Querlüften (vor allem frühmorgens im Schlafzimmer), Regulieren der Luftfeuchtigkeit (keine Wäsche aufhängen! Vorsicht mit Pflanzen in solchen Räumen) und die richtige Wärmedämmung. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass Sie vor solche Wände möglichst keine Schränke und Regale stellen. Und wenn doch, so brauchen die Möbelstücke ein wenig Abstand, um hinterlüftet zu werden. Sonst könnten Sie eine böse Überraschung erleben, wenn Sie Ihre Schrankwand wieder abbauen und dahinter Schimmel entdecken.

Schnee und Eis – was Immobilienbesitzer beachten müssen

Schnee räumen, streuen, wenn es glatt wird: wer ist eigentlich dafür zuständig? Müssen Sie selbst zur Schaufel greifen? Ab wann? Und was müssen Sie als Immobilienbesitzer tun, wenn Mieter oder Hausmeister nicht räumen?

Das übernimmt der städtische Winterdienst

Befindet sich Ihre Immobilie in der Stadt, übernimmt zumeist der städtische Winterdienst einen Großteil der Aufgaben: Gehwege und Straßen werden geräumt und gestreut. In diesem Fall sind die Immobilienbesitzer nur für die Wege auf ihrem Privatgrund zuständig.

Außerhalb der Stadt oder in Randlagen sieht die Sache anders aus: Hier müssen Sie selbst die „Winterpflichten“ übernehmen und auf den angrenzenden Gehwegen Schnee räumen und streuen. In München ist das der Fall, wenn sich Ihre Immobilie außerhalb des „Vollanschlussgebiets“ befindet: Das umfasst im Wesentlichen das Gebiet innerhalb des Mittleren Rings und den Kernbereich von Pasing.

Wie müssen Sie räumen und streuen?

Sind Sie also für die „Winterpflichten“ zuständig, müssen Sie von 7 Uhr früh (an Sonn- und Feiertagen: ab 8 Uhr) bis 20 Uhr abends die Gehwege von Schnee freihalten und bei Glätte streuen – oder aber das Eis beseitigen. Streuen dürfen Sie nur Sand oder Splitt – und kein Salz (das darf nur der städtische Winterdienst, der das sehr gezielt einsetzt). Der Streifen, den Sie freiräumen, muss ausreichend breit sein. Zwei Personen sollten bequem aneinander vorbeikommen, ein bis eineinhalb Meter gelten als ausreichend.

Den Schnee dürfen Sie nicht auf die Fahrbahn schaufeln – und auch nicht auf den Radweg! Ebenso sind Einfahrten, Rinnsteine und Kanaldeckel tabu. Ist der Gehweg breit genug, sollte der Schnee an den Rand geschaufelt werden, der der Fahrbahn zugewandt ist. Ansonsten kommen Grünflächen und Parkflächen als „Schneedepot“ in Frage, wobei es sich empfiehlt, sich mit den Nachbarn abzusprechen.

Müssen Berufstätige und Kranke ebenfalls räumen?

Wenn Sie berufstätig sind, haben Sie keine Zeit, sich den ganzen Tag um Ihre „Winterpflichten“ zu kümmern. Sogar wenn Sie frühmorgens Schnee räumen und im Laufe des Tages fällt nochmals Schnee, müssen Sie nochmals aktiv werden. Ihre Pflicht erstreckt sich wie erwähnt von 7 bis 20 Uhr. Nur bei starkem Schneefall (wenn Räumen ohnehin sinnlos wäre) dürfen Sie abwarten, bis der vorüber ist. Dann stehen Sie aber wieder in der Pflicht. Die können Sie aber als Berufstätiger kaum erfüllen. Ebenso wenig, wenn Sie körperlich nicht dazu in der Lage sind, zum Beispiel weil Sie erkrankt sind. Doch auch in solchen Fällen können Sie sich Ihren „Winterpflichten“ nicht entziehen. Sie müssen sich darum kümmern, dass jemand das Räumen für Sie übernimmt, ein freundlicher Nachbar oder aber ein professioneller Räumdienst. Mit dem sind Sie im Zweifel ohnehin auf der sicheren Seite.

Was gilt für Vermieter?

Der professionelle Räumdienst ist auch für viele Vermieter das Mittel der Wahl. Denn grundsätzlich ist der Hauseigentümer für das Schneeräumen verantwortlich. Sie können allerdings die „Winterpflichten“ auch auf Ihren Mieter übertragen. Das müssen Sie im Mietvertrag festschreiben. Bei einem Mehrfamilienhaus wird das jedoch schnell kompliziert, weil oft nicht klar ist, wer mit dem Schneeräumen dran ist. Außerdem sind die Bewohner erfahrungsgemäß sehr unterschiedlich in ihrem Pflichtbewusstsein. Ärger ist fast immer vorprogrammiert. Daher empfiehlt es sich, den Winterdienst gleich auf einen professionellen Räumdienst zu übertragen oder auf den Hausmeister. Die Kosten können Sie in der Regel auf Ihren Mieter umlegen – in der Nebenkostenabrechnung.

Doch unabhängig davon, was Sie vereinbart haben: Als Vermieter bleibt Ihnen immer noch die Kontrollpflicht. Das heißt, Sie müssen immer wieder überprüfen, ob Mieter, Räumdienst oder Hausmeister tatsächlich räumen und streuen. Ist das nicht der Fall, müssen Sie tätig werden: Abmahnen und womöglich für einen Ersatz sorgen.

Kommen Sie Ihren Winterpflichten nicht nach, kann das teuer werden. Es drohen Bußgelder. Rutscht jemand aus und verletzt sich, müssen Sie für die Schäden aufkommen.

Altmünchner Schokoladenkonfekt

Als kleine Anregung für den Adventsteller möchten wir Ihnen ein Altmünchner Rezept vorstellen, für das Sie noch nicht einmal einen Backofen benötigen.

Für die Zubereitung brauchen Sie:

140g geriebene Haselnüsse (wahlweise Mandeln)

100g geriebene Schokolade

140g Puderzucker

1 Eiweiß

40g Zitronat oder Orangeat

40g grob gehackte Mandeln

30g gehackte Pistazien

Weißer Zucker

Und so geht es:

Vermischen Sie die geriebenen Haselnüsse mit der geriebenen Schokolade. Schlagen Sie das Eiweiß schaumig, lassen Sie dabei den Puderzucker langsam einrieseln. Geben Sie in das geschlagene Eiweiß nun die Masse mit den Haselnüssen und der Schokolade und verrühren Sie alles vorsichtig.

Das Zitronat (oder Orangeat), das Sie in kleine Würfel geschnitten haben, heben Sie mit den gehackten Mandeln und Pistazien unter. Aus dieser Masse formen Sie Rollen von etwa 3 Zentimeter Durchmesser, wälzen diese im Zucker und stellen sie in den Kühlschrank. Am nächsten Tag schneiden Sie die Rollen in dünne Scheiben. Das Konfekt ist fertig! (Da rohes Eiweiß verwendet wurde, sollten Sie das Naschwerk kühl lagern und bald verzehren.)

Das Rezept stammt aus dem „Altmünchner Backbuch“ von Ida Riss. Dort finden sich noch weitere süße Köstlichkeiten aus der Prinzregentenzeit zum Nachbacken.

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