Immobilienbrief Februar 2019


Sehr geehrte Damen und Herren,

in diesem Newsletter bringen wir Sie dreimal auf den neuesten Stand. Sie erfahren, was Sie als Immobilienbesitzer nach der Einigung der Finanzminister von Bund und Ländern von der Reform der Grundsteuer zu erwarten haben. Zweitens: Wie steht es um das Baukindergeld? Könnte sich das für Sie lohnen? Wie viel Geld hätten Sie zu erwarten? Wo können Sie es beantragen? In Bayern gibt es für Familien noch einen Zuschlag zum Baukindergeld. Und für alle eine einmalige Prämie von 10.000 Euro. Wir erklären Ihnen, wie Sie an diese Mittel kommen. Drittes Thema: Was müssen Münchner Vermieter nach der Verschärfung der Mietpreisbremse beachten? Manche fragen sich: Muss ich jetzt Mietinteressenten vorab darüber informieren, wie hoch die alte Miete gewesen ist? Nun, das müssen Sie nur in bestimmten Fällen. Lesen Sie in unserem Beitrag, welche Vorgaben für Sie gelten, ob Sie bei Ihrer Vermietung überhaupt an die Mietpreisbremse gebunden sind – und wenn nicht, was Sie dann den Mietinteressenten mitteilen müssen.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Denn wir möchten, dass Sie mit unserem Münchner Immobilien Brief stets gut und gründlich informiert sind. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen beim Lesen!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Grundsteuer – was auf Sie zukommen könnte

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt. Seitdem wird kontrovers diskutiert, wie die Grundsteuer reformiert und ob sie nicht überhaupt abgeschafft werden sollte. Am 1. Februar haben sich die Finanzminister vom Bund und den Ländern auf ein „Eckpunktepapier“ verständigt. Soll heißen: Verschiedene „Eckpunkte“ haben die Minister vereinbart; wie sie konkret mit Inhalt gefüllt werden, das muss sich erst noch zeigen.

Doch lassen bereits die „Eckpunkte“ nichts Gutes für Immobilienbesitzer erwarten – und für Mieter auch nicht. Zwar ist von den Politikern einhellig zu vernehmen, die Grundsteuer solle „aufkommensneutral“ reformiert werden (also unterm Strich nicht mehr Geld einbringen), doch eines lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit prognostizieren: Dort, wo das Wohnen ohnehin schon teuer ist, wird es durch die Grundsteuer noch einmal teurer. Die Frage ist nur noch: Um wie viel teurer?

Immobilienbesitzer in der Metropolregion München können sich daher schon auf höhere Kosten einstellen. Noch wird darüber gestritten, ob Vermieter die Grundsteuer weiterhin als Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen dürfen. Vermutlich bleibt die bisherige Regelung bestehen, was jedoch nur ein schwacher Trost ist. Denn so oder so wird Wohnen teurer. Daher ist das Beste an der neuen Grundsteuer, dass sie wahrscheinlich erst 2025 kommt, zum spätestmöglichen Termin.

Droht ein „Bürokratiemonster“?

Dass Gesetzgeber und Kommunen vorher schon die neue Steuer in Kraft setzen könnten, ist nicht anzunehmen. Zu kompliziert scheint schon jetzt das Verfahren. Der Bund der Steuerzahler sieht ein „Bürokratiemonster“ auf die Verwaltungen zukommen. Das liegt vor allem daran, dass im „Eckpunktepapier“ ein Mischmodell vereinbart wurde, bei dem der Grundstückswert, das Alter des Gebäudes und der „Ertragswert“, das heißt: die durchschnittliche Netto-Kaltmiete berücksichtigt werden sollen. Was wir uns genau unter der „durchschnittlichen Netto-Kaltmiete“ vorzustellen haben, ist noch nicht klar. Es handelt sich dabei nicht um die reale Miete, sondern um einen statistischen Durchschnittswert. Und zwar einer, der für die jeweilige „Region“ erhoben wird. Dabei ist noch völlig offen, wie groß die jeweiligen Regionen sind und wer sie festlegt. Bekanntlich kann es innerhalb einer Stadt oder Gemeinde beträchtliche Unterschiede im Mietniveau geben. Da wird also noch sehr viel zu regeln sein. Wir halten Sie bei diesem Thema auf dem Laufenden.

Baukindergeld in Bayern

Es gilt zwar erst seit gut einem Jahr, doch wird es stärker in Anspruch genommen als erwartet: Das Baukindergeld, mit dem Familien finanziell unterstützt werden sollen, Wohneigentum zu erwerben. Bislang haben 56.000 Familien den Zuschuss in Anspruch genommen. Allerdings fällt diese spezielle Eigenheimzulage nicht sehr üppig aus. Wer in Bayern lebt, erhält jedoch ein wenig mehr. Dazu muss man jedoch einen eigenen Antrag stellen.

Es zählt jedes Kind

Familien, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen (oder bauen), bekommen für jedes Kind pro Jahr einen Zuschuss von 1.200 Euro. Und das über einen Zeitraum von zehn Jahren. Macht unterm Strich 12.000 Euro pro Kind. Bei drei Kindern kommen dann immerhin 36.000 Euro zusammen. Dabei zählen nur Kinder, die noch nicht 18 Jahre alt sind, wenn der Antrag gestellt wird und im Haushalt der Antragsteller leben.

Wer bekommt Baukindergeld?

Baukindergeld erhalten Sie nur auf Antrag. Und zwar, wenn Sie bereits Besitzer der Immobilie oder des Grundstücks sind. Dabei können Sie diesen Antrag online stellen, auf dem Zuschussportal der KfW-Förderbank (Link:  https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Förderprodukte/Baukindergeld-(424)/ ). Ab Ende März 2019 können Sie alle Ihre Dokumente, die Sie für die Antragstellung benötigen, online hochladen: ergo müssen Sie dafür Ihren Einkommensteuerbescheid, Ihre Meldebestätigung und Ihren Grundbuchauszug, vorher einscannen.

Doch bevor Sie den Link anklicken, sollten Sie prüfen, ob Sie alle fünf Voraussetzungen erfüllen:

  • Es muss der erste Immobilienkauf der Familie sein.
  • Die Familie muss die Immobilie selbst nutzen – mit allen Kindern, für die der Zuschuss beantragt wird.
  • Das Jahreseinkommen der Familie darf 90.000 Euro nicht übersteigen (mit einem Kind). Für jedes weitere Kind erhöht sich der Freibetrag um 15.000 Euro. Bei drei Kindern sind es also 120.000 Euro.
  • Gefördert wird der Neubau oder der Erwerb einer gebrauchten Immobilie in Deutschland.
  • Für die betreffenden Kinder beziehen die Eltern Kindergeld oder erhalten einen Kinderfreibetrag. Und wie schon erwähnt: Die Kinder sind unter 18 Jahren, wenn der Antrag gestellt wird.

Es wird jährlich ausgezahlt – einmal auf Ihr Girokonto. Und das über zehn Jahre. Dabei sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich. Soll heißen: Ihre Kinder können im Laufe der 10 Jahresfrist schon ausziehen, ohne dass Sie den Zuschuss für sie verlieren. Und auch die Einkommensgrenzen können Sie später überschreiten. Belegen müssen Sie nur, wie viel Sie in den letzten beiden Kalenderjahren vor dem Antrag verdient haben. Das wird einmal geprüft – und dann nie wieder.

Die Finanzierung muss auch so stehen

Weiterhin wichtig ist das Datum der Baugenehmigung oder des Kaufvertrags. Gefördert werden nur Immobilien, die nach dem 1. Januar 2018 erworben wurden, bzw. die Baugenehmigung wurde erst ab diesem Stichtag erteilt. Doch auch wenn der Antrag bewilligt wird, für die Finanzierung spielt das Baukindergeld kaum eine Rolle. Die Banken prüfen Ihre Bonität in der Regel, ohne sich anzuschauen, ob Sie Anspruch auf Baukindergeld haben. Zumal nach zehn Jahren die Förderung unwiderruflich endet. Womöglich zur gleichen Zeit, da auch die Zinsbindung ausläuft. Je nachdem, wie sich bis dahin die Zinsen entwickeln, könnte sich daraus ein gefährlicher finanzieller Engpass ergeben, wenn Sie plötzlich sehr viel mehr für Ihren Immobilienkredit zahlen müssen. Das sollte jeder Immobilienkäufer im Auge behalten.

Baukindergeld und Eigenheimzulage in Bayern

Haben Sie Ihren Antrag durchbekommen, so winkt Ihnen in Bayern zusätzliche Förderung: 300 Euro pro Jahr und Kind, also statt 1.200 immerhin jährlich 1.500 Euro. Das heißt, insgesamt 15.000 statt 12.000 Euro pro Kind. Bei drei Kindern macht das immerhin eine Differenz von 45.000 zu 36.000 Euro. Das bayerische „Baukindergeld plus“ müssen Sie ebenfalls beantragen. Und zwar erst, wenn Ihr normales Baukindergeld bei der KfW Förderbank genehmigt worden ist. Dann stellen Sie Ihren Antrag bei der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt (Link: https://bayernlabo.de/eigenwohnraumfoerderung/baukindergeld/).

Zusätzlich gibt es noch einen Zuschuss in Höhe von 10.000 Euro, der einmalig gezahlt wird und den auch Alleinstehende oder kinderlose Ehepaare beantragen können – unter dem eben angegebenen Link.

Gerne mitgenommen

In der Praxis wirkt sich das Baukindergeld so aus: Wer die Voraussetzungen erfüllt, nimmt den Zuschuss gerne mit. Ein paar zehntausend Euro mehr oder weniger zu haben, das wirkt sich im Budget der Familien selbstverständlich ganz positiv aus. Auf der anderen Seite ist das Baukindergeld ganz gewiss nicht geeignet, Familien in nennenswerter Zahl zum Wohneigentum zu verhelfen. Kaum jemand dürfte seine Entscheidung, eine Wohnung oder gar ein Haus zu erwerben, davon abhängig machen, ob er Wohnkindergeld bekommt. Und das ist auch ganz gewiss vernünftig.

Mietpreisbremse 2019 – was ist zu beachten?

In Bayern gilt die Mietpreisbremse in 137 Gemeinden. Besonders stark betroffen ist der Regierungsbezirk Oberbayern. In der Metropolregion München gilt die Verordnung fast schon flächendeckend: Von Ingolstadt bis Murnau, von Landshut bis Rosenheim. Seit Jahresbeginn sind die Bestimmungen zur Mietpreisbremse etwas verschärft worden. Doch im Grundsatz hat sich wenig geändert.

Bei Neuvermietungen nur 10 % über der Vergleichsmiete

Suchen Sie einen neuen Mieter, so ist die Höhe der Miete gedeckelt: Sie darf maximal 10 % über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen. Wie hoch diese Vergleichsmiete ist, erfahren Sie aus dem örtlichen Mietspiegel. Die nötigen Informationen dazu bekommen Sie bei Ihrer Gemeinde. Im Prinzip funktioniert die Sache so: Je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung ist im Mietspiegel ein Quadratmeterpreis genannt. Den dürfen Sie bei der Festlegung der Miete maximal um 10 % überschreiten.

Wichtig ist: Die Mietpreisbremse gilt nur für „Bestandswohnungen“: Bei Neubauten oder wenn Sie erstmalig vermieten, gilt sie nicht. Ebenso wenig, wenn die Wohnung „nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet“ worden ist. Auch wenn Sie die Wohnung „umfassend modernisiert“ haben, sind Sie nicht an diese Regelung gebunden.

Wenn die alte Miete höher lag?

Gerade in einer Stadt wie München kommt so etwas vor: Die Miete, die der ausziehende Mieter gezahlt hat, liegt über dem Betrag, der nach der Mietpreisbremse zulässig wäre. In diesem Fall dürfen Sie bei der alten Miete bleiben, sind also nicht gezwungen, sie zu senken. Allerdings müssen Sie Ihren Mieter über die Hintergründe schriftlich und unaufgefordert informieren und dabei auch die Höhe der bisherigen Miete mitteilen.

Die neue Auskunftspflicht

Genau in dieser Auskunftspflicht besteht eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Wenn Sie sich auf einen der eben genannten Ausnahmefälle berufen, die Mietpreisbremse also nicht gilt, dann müssen Sie das Ihrem Mieter mitteilen und Ihre Gründe darlegen – bevor er den Mietvertrag unterzeichnet. Das müssen Sie schriftlich und unaufgefordert tun. Die Höhe der bisherigen Miete müssen Sie also nur dann angeben, wenn diese Miete über dem zulässigen Betrag lag. Und dann dürfen Sie ja auch nur genau diese Miete verlangen. Und nicht mehr.

Unterlassen Sie es, Ihren neuen Mieter darüber aufzuklären, warum für Ihre Wohnung die Mietpreisbremse nicht gilt (aus einem der eben genannten Gründe), dann verlieren Sie Ihren Anspruch, eine höhere Miete als nach der Mietpreisbremse zu erheben. Das bedeutet: Sie dürfen maximal eine Miete verlangen, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Eben wie es die Mietpreisbremse vorschreibt. Holen Sie die Auskunft jedoch nach, so dürfen Sie zwei Jahre später die höhere Miete verlangen. Zwei Jahre, nachdem Sie Ihrem Mieter die betreffenden Informationen zugeleitet haben.

„Vereinfachte Rüge“ genügt

Für den Mieter ist es etwas einfacher geworden, Verstöße gegen die Mietpreisbremse anzuzeigen. Zuvor musste er eine sogenannte „qualifizierte Rüge“ erheben, in der alle Tatsachen genannt waren, die den Verstoß belegten. Nun genügt eine „einfache Rüge“. Haben Sie als Vermieter ihn nicht oder nicht ausreichend darüber informiert, warum Sie nicht an die Mietpreisbremse gebunden sind, reicht es, diesen Umstand festzustellen. Eine weitere Begründung ist nicht nötig. Wichtig: Erst nach der Rüge gilt dann die „gebremste“ Miete. Der Mieter kann also nicht rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und: Diese Regelung gilt nur für Verträge, die nach dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden.

Gerichtsurteile gelten nur fallbezogen

Im Jahr 2017 hatten das Amtsgericht München und das Landgericht München die Verordnung über die Mietpreisbremse wegen eines Formfehlers für unwirksam erklärt. Zur Klarstellung: Dieser Formfehler ist mittlerweile behoben. Doch könnten weitere Gerichtsurteile folgen, die aus anderen Gründen die Mietpreisbremse außer Kraft setzen. In solchen Fällen ist es wichtig zu wissen, dass sich diese Urteile nur auf den konkreten Rechtsstreit beziehen – und keine Folgen für die Allgemeinheit haben. Das hätte nur ein Urteil des Bayerischen Verfassungsgerichts. Und so gilt die Rechtsverordnung vermutlich bis zum 31. Juli 2020. Dann endet ihre Geltungsdauer. Doch könnte dann eine Nachfolgeregelung an ihre Stelle treten. Wir informieren Sie rechtzeitig darüber.

*Pflichtfelder

Selbstverständlich behandeln wir Ihre Angaben und Daten streng vertraulich. In keinem Fall geben wir diese an Dritte weiter.

Um unsere Webseite für Sie optimal zu gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies. Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen zu Cookies erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen