Immobilienbrief Juni 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Bundesgerichtshof hat Ende Mai ein Urteil gesprochen, das für viele Immobilienbesitzer Folgen haben dürfte. Es ging um die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen. Ist eine solche Kündigung nicht mehr möglich, wenn der Mieter ein bestimmtes Alter erreicht hat oder schwer erkrankt ist? Nun, das kommt auf den Einzelfall an, sagt der BGH. Notfalls müssen Gutachter eingeschaltet werden. Was das konkret bedeutet und was man bei so einer Kündigung beachten muss, das beschreibt unser erster Beitrag.

Zweites Thema ist der Baulärm. An vielen Orten wird derzeit gebaut. Welche Lärmschutz-Bestimmungen müssen dabei eingehalten werden? Was können Sie tun, wenn Sie sich gestört fühlen? Und wenn Ihr Mieter betroffen ist: Kann er die Miete mindern?

Die Temperaturen sind hochsommerlich. Wir stellen Ihnen einen Durstlöscher vor, der gesund ist und im Trend liegt: Selbstgemachter Eistee – je nach Geschmack schwarz oder grün. Mit dem süßen Zeug aus dem Supermarkt hat dieser gesunde und erfrischende Sommerdrink allerdings nichts gemein.

Wir wünschen Ihnen schöne Sommertage und viel Vergnügen beim Lesen! Und wenn Sie Fragen oder Anregungen zu unserem Newsletter haben, schreiben Sie uns: mail@gerschlauer.de

Ingo Gerschlauer und sein Team

Kündigen wegen Eigenbedarf

In den vergangenen Wochen ist in der Münchner Presse viel über Eigenbedarfskündigungen berichtet worden. Hochbetagte oder kranke Mieter müssen ausziehen, weil der Eigentümer die Immobilie selbst nutzen will. Doch solche Fälle sind keineswegs die Regel. Auch nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes müssen Immobilienbesitzer sehr genau hinschauen und abwägen, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Und sie müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, damit ihre Kündigung wirksam wird. Als „Geheimwaffe“, um unliebsame Mieter loszuwerden, eignet sich die Eigenbedarfskündigung ganz und gar nicht, auch wenn das immer wieder behauptet wird.

Für wen können Sie Eigenbedarf geltend machen?

Eigenbedarf besteht, wenn Sie das Objekt nutzen möchten: Also wenn Sie selbst dort einziehen oder jemand, der Ihnen nahesteht. Das können Familienangehörige sein oder Personen, die zu Ihrem Haushalt gehören. Dazu zählen vor allem Hausangestellte oder Pflegepersonal. Dabei wird stillschweigend vorausgesetzt, dass sich Ihre eigene Unterkunft in der Nähe befindet. Sonst ergibt sich ja auch keine Notwendigkeit, dass diese Personen gerade dort einziehen. Und auch bei den Verwandten ist die Nähe entscheidend, hier natürlich nicht die geografische, sondern die verwandtschaftliche: Für Eltern, Kinder und Ehegatten kann selbstverständlich Eigenbedarf angemeldet werden. Ebenso für Geschwister, Schwiegereltern, Stiefkinder, Großeltern und Enkel. Maßgeblich ist die „sittliche Verantwortung für den Wohnbedarf“, wie das Landgericht Münster in einem wegweisenden Urteil festgelegt hat. Das lässt einen beträchtlichen Spielraum für Interpretationen. Doch können Sie sich ausrechnen: Für Ihren Neffen, den Sie das letzte Mal bei seiner Erstkommunion gesehen haben, lässt sich eher kein Eigenbedarf anmelden. Tragen Sie für diesen Neffen aber besondere Verantwortung, etwa weil seine Eltern verstorben sind, dann erscheint die Sache in einem völlig anderen Licht. Und, nein, die Gerichte lassen sich nicht davon beeindrucken, dass Sie Taufpate sind. Da muss schon mehr hinzukommen. Übrigens: auch für Ihren Ex-Ehepartner können Sie nach der Scheidung keinen Eigenbedarf anmelden.

Keine Kündigung ohne Begründung

Der Wohnbedarf allein reicht als Kündigungsgrund allerdings nicht aus, der muss vielmehr „vernünftig und nachvollziehbar“ sein. Solche Gründe wären z. B., dass Ihr Kind seinen eigenen Hausstand gründen will. Oder dass Ihre Schwiegermutter aus Ihrer Wohnung in eine eigene Wohnung ziehen soll. Oder dass Sie selbst eine neue Arbeitsstelle angenommen haben, die von Ihrer jetzigen Wohnung deutlich schwerer zu erreichen ist. Anders gesagt, Sie brauchen ein „berechtigtes Interesse“, warum Sie gerade diese Wohnung benötigen, für sich oder eine andere Person, die anspruchsberechtigt ist. Auf dieses berechtigte Interesse müssen Sie sich in Ihrem Kündigungsschreiben beziehen. Zählen Sie alle Vorteile auf, die Ihnen (oder der betreffenden Person) diese Wohnung bringt (z. B. zusätzliches Kinderzimmer). Beschreiben Sie auch die jetzige Wohnsituation, wenn das hilft. Dann stehen die Chancen gut, dass Ihre Kündigung wirksam ist. Verschweigen Sie hingegen wichtige Informationen oder täuschen sie nur vor, kann Ihre Kündigung auch noch nachträglich angefochten werden. Was in der Praxis bedeutet: Sie müssen dem Mieter, der zu Unrecht ausgezogen ist, Schadenersatz zahlen. Das muss er zwar erst mal nachweisen, kann aber so richtig teuer werden. Daher ist es empfehlenswert auf Tricksereien jedweder Art zu verzichten.

Steht eine gleichwertige Wohnung zu Verfügung?

Eigenbedarf können Sie nicht geltend machen, wenn eine andere Wohnung verfügbar wäre, die gleichwertig ist. Dabei sollten Sie auch beachten, dass deutlich überhöhter Wohnbedarf die Wirksamkeit Ihrer Kündigung gefährden könnte. Dabei gibt es keine klare Festlegung, ab wann der Wohnbedarf „überhöht“, also die Wohnung zu groß ist, gemessen daran, wie viele Personen dort leben. Und noch etwas ist wichtig: Sie dürfen nicht für eine Person Eigenbedarf geltend machen, die selbst eine Wohnung vermietet, für die sie ihrerseits Eigenbedarf beanspruchen könnte.

Besteht eine „unzumutbare Härte“?

Das Haupthindernis für eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch die „unzumutbare Härte“, die ein Auszug für Ihren Mieter bedeutet. Als Gründe kommen hier vor allem in Betracht: Hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer. Außerdem die Tatsache, dass der Mieter keinen „angemessenen Ersatzwohnraum“ finden kann, wie es in dem betreffenden Gesetz heißt (§ 574 BGB, Abs. 2).

Auf diese Härtefallregelung müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben unbedingt hinweisen. Am besten halten Sie sich an die Formulierungen im Gesetzestext und nehmen die folgenden Sätze auf: „Nach § 574 BGB steht Ihnen ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mir mindestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen. Sie müssen ihn im Einzelnen schriftlich begründen.“

Nun ist Ihr Mieter am Zug

Der Satz aus dem Kündigungsschreiben lässt es schon erahnen: Ihr Mieter muss innerhalb der genannten Frist Widerspruch bei Ihnen einlegen und sich dabei auf die Härtefallklausel berufen. Vor allem muss er Gründe nennen, warum die Kündigung für ihn, oder eine Person seines Haushalts, unzumutbar ist. Diese Gründe müssen nachprüfbar sein. Und: Nur auf diese Gründe kann er sich dann im weiteren Verlauf berufen. Kommen weitere hinzu, oder fallen ihm später erst ein, kann er sie nicht mehr geltend machen.

Hat der Mieter zwei Monate vor dem Kündigungstermin keinen Widerspruch eingelegt, ist die Kündigung wirksam.

Kann angemessener Ersatzwohnraum nicht beschafft werden?

In § 574 Abs. 2 BGB heißt es, dass ein Härtefall auch vorliegt, wenn „angemessener Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann“. In einem stark angespannten Mietmarkt wie in München hat das Konsequenzen. Mieter, die keine zumutbare Unterkunft finden, sind praktisch unkündbar. Allerdings müssen die Mieter nachweisen, dass sie sich ausreichend bemüht haben, etwas Neues zu finden. Beruft sich Ihr Mieter auf diese Klausel, kann Ihnen ein erfahrener Anwalt sagen, ob er damit tatsächlich Aussicht auf Erfolg hat. Denn womöglich hat er auch überzogene Vorstellungen davon, was ein „zumutbarer Ersatzwohnraum“ ist.

Welche Gründe wiegen schwerer?

Legt der Mieter Widerspruch ein, sollten Sie sich mit seinen Gründen auseinandersetzen. Diese werden nämlich später vom Gericht gegeneinander abgewogen. Es kann also sein, dass ein und derselbe „Härtefall“ unterschiedlich bewertet wird, je nachdem, was der Vermieter in die Waagschale werfen kann. Bei Gleichstand bekommt in der Regel der Vermieter Recht. Doch diesen Gleichstand müssen Sie erst einmal erreichen.

Können Sie den Mieter nicht zur Rücknahme seines Widerspruchs bewegen, schlägt die Stunde der Anwälte. Ein erfahrener Anwalt wird Ihnen sagen, wie gut Ihre Aussichten sind, Ihre Ansprüche durchzusetzen. Fällt die Abwägung zu Ihren Gunsten aus, reichen Sie Räumungsklage ein.

Härtegründe mit aufschiebender Wirkung

Das Gericht entscheidet im Einzelfall, ob die Kündigung wirksam ist und der Mieter ausziehen muss. Bekommen Sie nicht Recht, verlängert sich das Mietverhältnis „auf unbestimmte Zeit“ – oder um eine bestimmte Frist, die das Gericht festlegt. Es gibt Härtegründe, die eine Eigenbedarfskündigung zwar nicht aushebeln, zumindest aber verlängern können. Dazu gehören eine Schwangerschaft, schulpflichtige Kinder, die nicht innerhalb des Schuljahres ihre Schule wechseln sollen, oder eine anstehende Prüfung. Liegen entsprechende Gründe vor, muss sie der Mieter auch in seinem Widerspruchsschreiben benennen. Hat er das getan und die Gründe sind stichhaltig, sollten Sie sich überlegen, Ihre Eigenbedarfskündigung zu verschieben. Sie würden dann die ausgesprochene  Kündigung zurückziehen, um zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die Härtegründe nicht mehr bestehen, erneut wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Baulärm – was ist zulässig?

In und um München wird gebaut und abgerissen. Es entstehen neue Wohnviertel in Bogenhausen und am Nockherberg, die Maikäfersiedlung in Ramersdorf muss weichen, in Altschwabing und in Giesing wird saniert. Straßen werden aufgerissen, Gleise und Brücken erneuert. Das sorgt für Verkehrsbehinderungen, Schutt und Dreck. Am meisten gestört fühlen sich die Anwohner jedoch vom Lärm. Erfahren Sie in unserem Beitrag, was Sie hinnehmen müssen, wann Sie sich zur Wehr setzen können und ob Ihr Mieter seine Miete mindern kann, wenn in der Nachbarschaft gebaut wird.

Baulärm machen nur die Profis

Rein rechtlich gesehen produzieren nur professionelle Baufirmen und Handwerksbetriebe Baulärm. Greift Ihr Nachbar zum Schlagbohrer oder schleift Decken und Wände, gelten andere Bestimmungen. In München ist das die „Hausarbeits- und Musiklärmverordnung“. Und die sieht vor, dass „ruhestörende Haus- und Gartenarbeiten“ nur in der Zeit zwischen 8 und 12 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr ausgeführt werden dürfen. Das ist wichtig zu wissen. Denn während die Mittagsruhe meist eingehalten wird, berufen sich einige Hobbyhandwerker darauf, dass die „Nachtruhe“ ja erst um 22 Uhr beginnt. Was richtig ist, aber eher für Partys gilt als für Bohrorgien.

Für die Profis sind andere Bestimmungen vorgesehen. Eine Mittagsruhe gibt es nicht. Dafür beginnt die „Nachtzeit“ bereits um 20 Uhr. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Manche Baustellen sind auch nachts in Betrieb. Dann gelten zwar strengere Richtwerte, aber es darf gearbeitet werden.

In Gewerbegebieten darf es deutlich lauter sein

Welche Richtwerte gelten, hängt davon ab, wo sich die Baustelle befindet. In reinen Gewerbe- oder Industriegebieten darf es rund um die Uhr bis zu 70 Dezibel (dB) laut werden. In Mischgebieten – Gewerbe und Wohnen – gelten tagsüber ein Richtwert von 65 dB und nachts 50 dB. In Mischgebieten mit höherem Wohnungsanteil gelten tagsüber 60 dB, nachts 45 dB. In allgemeinen Wohngebieten (mit nicht störendem Gewerbe) gelten tagsüber 55 dB und nachts 40 dB. In reinen Wohngebieten sinken die Grenzwerte weiter auf 50 dB tags und 35 dB nachts.

Als Anhaltspunkt: die Zimmerlautstärke Ihres Fernsehers liegt ungefähr bei 55 dB. Es gibt aber zu beachten: Weil es in manchen Bauphasen schon ein wenig lauter werden kann, hat der Gesetzgeber eine Toleranzgrenze von 5 dB spendiert. Erst wenn diese Grenze überschritten wird, liegt ein Verstoß vor. Übrigens gelten diese Bestimmungen von Montag bis einschließlich Samstag. Nur der Sonntag ist noch buchstäblich Ruhetag.

 

Messgeräte mieten

Wenn Sie den Verdacht haben, dass die Grenzwerte nicht eingehalten werden, sollten Sie nachmessen. Es gibt digitale Schallpegel-Messgeräte, die sich auch von Laien leicht bedienen lassen. Die Geräte können Sie mieten, in der Regel wochenweise. Das Gerät wird Ihnen per Post zugeschickt. Die Laufzeit beginnt erst nach Erhalt des Geräts.

Wo können Sie sich beschweren?

Halten Sie den Lärm für zu hoch, können Sie sich direkt beim Bauherrn beschweren. Die Kontaktdaten können Sie der Bautafel entnehmen, die an jeder Baustelle angebracht ist, bzw. angebracht sein sollte. Mehren sich die Beschwerden, zeigt dies meist auch Wirkung. Dabei hilft es natürlich, wenn Sie Ihre Beschwerde mit mehreren Messwerten und evtl. einem Lärmprotokoll belegen können.

Reagiert der Bauherr nicht und bleibt stur, können Sie sich an die zuständige Stelle bei der Stadt wenden: an das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Hier können Sie auch erfahren, ob nicht womöglich eine Ausnahmegenehmigung den Einsatz bestimmter Baumaschinen außerhalb der dafür vorgesehenen Zeiten gestattet. Solche Genehmigungen werden auf Antrag vom Referat für Gesundheit und Umwelt erteilt.

Bei Baulärm, der von Baustellen ausgeht, wenden Sie sich in München an:

Landeshauptstadt München

Referat für Stadtplanung und Bauordnung
HA IV Lokalbaukommission

Blumenstraße 19
80331 München

Tel.: 089/ 233-96484

Außerhalb Münchens können Sie sich an die entsprechenden Bauabteilungen der Kommunen und Landratsämter wenden.

Was können Sie erreichen?

Die Firmen sind angehalten, Lärm möglichst zu minimieren. Durch den Einsatz lärmarmer Baumaschinen, durch intelligente Planung der Einsatzzeiten, gegebenenfalls auch durch den Aufbau von Lärmschutzwänden. Auf der anderen Seite produzieren bestimmte Arbeiten auch nach dem heutigen Stand der Technik einen Krach, der sich mit vertretbarem Aufwand nicht reduzieren lässt. Diese Art von Baulärm müssen wir hinnehmen.

Verstößt hingegen eine Firma gegen ihre Auflagen, greift die Bauaufsichtsbehörde ein und kann Zwangsmaßnahmen verhängen. Obendrein droht ein saftiges Bußgeld. Oder sogar ein zeitweiliger Baustopp. Für die Baufirmen wäre das äußerst unangenehm.

Kann Ihr Mieter die Miete mindern?

Für Immobilienbesitzer ist das ein sehr unerfreulicher Nebeneffekt: Sind die Beeinträchtigungen durch den Baulärm erheblich, dann kann Ihr Mieter durchaus die Miete mindern. Auch wenn Sie mit dem Baulärm gar nichts zu tun haben und auch gar nicht in der Lage sind, ihn zu reduzieren, weil er nämlich von einer Baustelle in der Nachbarschaft herrührt. Kann der Mieter nicht mehr tagsüber die Fenster öffnen oder den Balkon benutzen, ist das ein „Mangel im Gebrauch der Mietsache“. Und der rechtfertigt nun mal eine Mietminderung.

Es gibt nur zwei kleine Trostpflästerchen: Es herrscht große Unsicherheit darüber, wie stark die Miete gemindert werden darf. Das hält viele Mieter davon ab, überhaupt die Miete zu mindern. Zweitens: Einige Gerichte halten eine Mietminderung für unzulässig, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags schon absehen konnte, dass in nächster Zeit wohl gebaut oder umfangreich saniert wird. Ein baufälliges Haus auf dem Nachbargrundstück oder eine Baulücke nebenan können da als Indiz schon ausreichen.

In jedem Fall gilt: Die Beeinträchtigung muss erheblich sein. Der Anspruch auf Mietminderung endet sofort, wenn die Beeinträchtigung wegfällt, also spätestens mit dem Ende der Bauarbeiten. Wichtig: Mietminderung kann nie rückwirkend geltend gemacht werden! Und: Wird Ihr Haus energetisch saniert, kann Ihr Mieter zumindest in den ersten drei Monaten keine Mietminderung beanspruchen.

Eistee – erfrischend und belebend

Bei Hitze müssen wir ausreichend trinken. Seit Jahren ist der Eistee das mit Abstand beliebteste Getränk. Allerdings sind die Unterschiede dramatisch. Eistee aus dem Supermarkt enthält pro Liter bis zu 20 Stück Würfelzucker! Von den Zusatzstoffen gar nicht zu reden. Doch Eistee können ganz einfach selbst machen – ganz ohne Zucker und künstliche Aromen.

Der klassische schwarze Eistee

Sie brühen schwarzen Tee auf und dosieren ihn stärker als gewohnt (z. B. fünf oder sechs statt vier gehäufte Teelöffel für die Kanne). Nicht zu lange ziehen lassen, damit er nicht zu bitter wird. Dann abseihen und eine Zitrone in Scheiben (wichtig: Schale muss unbehandelt, „zum Verzehr geeignet“ sein!) schneiden. Die Scheiben in den heißen Tee geben. (Das Aroma sitzt in der Schale. Daher raspeln manche auch ein wenig Zitronenschale in den Tee, damit es besser zur Geltung kommt). Anschließend fügen Sie etwas Zucker hinzu (im heißen Tee löst er sich besser auf). Auch andere Süßmittel bieten sich an: Ahornsirup, Honig, Birnendicksaft o. ä. Natürlich können Sie je nach Gusto auf das Süßen auch ganz verzichten. Nachdem der Tee abgekühlt ist, füllen Sie Eiswürfel in eine Kanne und gießen den Tee mit den Zitronenscheiben hinein. Noch nachziehen und durchkühlen lassen und in kurzer Zeit ist das Getränk fertig. Im Kühlschrank hält sich der Tee noch gut zwei Tage. TIPP: Sie können die Eiswürfel statt aus Wasser auch bereits aus Tee bereiten. Neuerdings sind im Handel auch Kühlwürfel aus Keramik, Edelstahl oder Granit zu bekommen.

Statt der Zitronen können Sie auch Pfirsichscheiben nehmen. Und/oder Limettensaft hinzufügen. Auch frische Minze ist als Zutat beliebt.

Grüner Eistee auf asiatische Art

In Südostasien ist diese Eistee-Variante sehr populär. Und bei uns findet sie auch immer mehr Anhänger. Sie ist gesund, löscht den Durst und schmeckt einfach umwerfend, vor allem wenn Sie hochwertigen Tee verwenden.

Die Zubereitung ist ganz einfach. Sie brauchen nur vier Dinge: Kaltes Wasser, grüne Teeblätter, eine Kanne oder besser noch eine Glasflasche – und viel Zeit. Das kalte Wasser füllen Sie in die Glasflasche, geben drei, vier Teelöffel Grüntee hinzu. Und stellen die Flasche in den Kühlschrank. Jetzt brauchen Sie mindestens acht Stunden Geduld. Dann ist das Getränk fertig. Die Teeblätter müssen sie nicht herausnehmen. Denn dieser Tee wird niemals bitter. Das Wasser bleibt kalt. Dadurch lösen sich nicht die Bitterstoffe. Sie können mehrmals kaltes Wasser nachfüllen, wenn Sie ein Glas getrunken haben. Gesüßt wird das Getränk nicht. Damit würde man den feinen Geschmack beeinträchtigen.

Sie können im Prinzip jeden Grüntee verwenden. Nehmen Sie den, der Ihnen auch in der aufgebrühten Variante besonders gut gefällt. Sencha, Gyokuro oder chinesische Grüntees. Sie werden überrascht sein, wie intensiv dieser Eistee schmeckt.

Tipp: Bereiten Sie diesen Tee am Vorabend vor. Lassen Sie ihn die Nacht über ziehen. Am nächsten Tag ist er trinkfertig.

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