Immobilienbrief Mai 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

zwei Ereignisse aus den letzten Wochen: Die Stadt München ist vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof verpflichtet worden offenzulegen, wie sie den örtlichen Mietspiegel berechnet. Genauer gesagt: Welche Wohnungen dabei berücksichtigt werden und welche nicht. Das behält die Stadt nämlich für sich. Der Haus- und Grundbesitzerverein hatte dagegen geklagt. Denn der Verdacht liegt nahe, dass die Stadt den Mietspiegel zu niedrig ansetzt. Das wird sich nun zeigen.

Die zweite Nachricht: Die Initiative „Ausspekuliert“ ist mit ihrer Petition für einen gerechteren Mietspiegel gescheitert. Statt der erforderlichen 50.000 Unterschriften kamen nicht einmal 10.000 zusammen. Zweifel, ob der Mietspiegel die Münchner Mieten nach oben treibt, sind also erlaubt.

Doch wie kommt der Mietspiegel überhaupt zustande? Und wie kann man ihn nutzen? Und wann muss man es tun? In dieser Ausgabe erfahren Sie es. Weiterhin beschäftigen wir uns mit den Themen Grunderwerbsteuer und Radfahren in München – die Zahl der Radler hat ja enorm zugenommen. Doch vollere Radwege sorgen eben auch für neue Probleme – zumal in Kürze etliche E-Roller hinzukommen werden.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Denn wir möchten, dass Sie mit unserem Münchner Immobilien Brief gut und gründlich informiert sind. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen beim Lesen!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Kaum haben Sie eine Immobilie gekauft und den Kaufvertrag unterschrieben, bekommen Sie Post vom Finanzamt. Die zuständige Grunderwerbsteuerstelle will Geld von Ihnen: Die Grunderwerbsteuer ist fällig. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises. In anderen Bundesländern liegt sie weit höher. So müssen Sie in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und im Saarland fast doppelt so viel zahlen, nämlich 6,5 %. Egal wie hoch sie ausfällt, planen Sie sie rechtzeitig in ihre Kalkulation als Kaufnebenkosten ein.

Der Erwerber zahlt

Laut Gesetz teilen sich Verkäufer und Erwerber die Steuer (§ 13.2 Grunderwerbsteuergesetz). Doch in der Praxis kommt das so gut wie nie vor. Es gilt die Regelung: Wer kauft, übernimmt alle Kosten, die mit dem Erwerb zusammenhängen, also auch die GrESt. Allerdings muss das im Notarvertrag festgehalten werden. Daher enthalten die Kaufverträge fast immer eine entsprechende Klausel. Fehlt sie, müsste sich der Verkäufer in der Tat zur Hälfte an den Kosten beteiligen.

Wie Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen können

Wie alle Steuern ist auch die Grunderwerbsteuer nicht verhandelbar. Und doch können Sie womöglich die Kosten etwas mindern. Alles bewegliche Inventar, also Schrank- und Regalwände, die Einbauküche, alle Möbel (einschließlich der Gartenmöbel), Markisen und (bei Eigentumswohnungen: die anteilige Instandhaltungsrücklage) fallen nicht unter die GrESt. Halten Sie das im Notarvertrag so fest. Setzen Sie eine angemessene Summe für diese Dinge an. Dann zahlen Sie nur für die Restsumme. Oder anders gesagt: Fehlt diese Aufschlüsselung, oder ist unglaubwürdig, setzt das Finanzamt den kompletten Kaufpreis an. Als Faustregel kann gelten: Alles, was sich ausbauen und im Prinzip woanders wieder einbauen lässt, ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Sondern nur das Inventar, das fest mit dem Gebäude verbunden ist.

Ein unbebautes Grundstück kaufen

Beim Immobilienkauf bezieht sich die Grunderwerbsteuer stets auf zwei Größen: Den Wert des Grundstücks und den Wert des Gebäudes. Wenn Sie nun aber einen Bauplatz erwerben und anschließend ein Haus darauf errichten (lassen), zahlen Sie womöglich nur für den Bauplatz die Steuer. Dabei sollten Sie jedoch darauf achten, dass Sie Bauplatz und Haus nicht über ein und dieselbe Firma kaufen. Grundstückserwerb und Bauvertrag müssen strikt getrennt sein, vertraglich und zeitlich. Stellt das Finanzamt eine Einheit her, zwischen Erwerb und Bau, behandelt es sie auch als solche und die GrESt wird nicht nur für den Grundstückskauf fällig, sondern auch für das noch zu errichtende Haus.

Wie Sie die Grunderwerbsteuer abschreiben

Nutzen Sie die Immobilie nicht selbst, können Sie die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Die Grunderwerbsteuer gehört zu diesen Anschaffungskosten. Allerdings müssen Sie dabei den Anteil für das Grundstück herausrechnen.

Sie können ja ohnehin nur den Wert des Gebäudes abschreiben. Das Grundstück verliert ja nicht an Wert und bleibt daher bei der Abschreibung unberücksichtigt. Konkret heißt das: Haben Sie eine Eigentumswohnung für 600.000 Euro erworben, sind dafür 21.000 Euro Grunderwerbsteuer zu zahlen. Schlägt der Grundstückswert mit 150.000 Euro zu Buche, können Sie 450.000 Euro vom Kaufpreis abschreiben und 15.750 Euro von der Grunderwerbsteuer.

Immobilien vererben, verschenken oder an nahe Angehörige verkaufen

Nicht immer ist eine Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Wird sie vererbt oder verschenkt, greift womöglich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Kaufen Sie die Immobilie von Ihren Eltern, Ihrem Ehepartner oder Ihren Großeltern, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Beim Verkauf unter Geschwistern hingegen schon.

Der Münchner Mietspiegel

Seit Mitte März liegt er vor: Der neue Münchner Mietspiegel. Eigentlich soll so ein Mietspiegel für Klarheit sorgen und zuverlässig darüber Auskunft geben, wie hoch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist. Auf diese Information müssen Sie sich fast immer beziehen, wenn Sie die Miete erhöhen wollen. Und neuerdings brauchen Sie sie auch, wenn Sie bei einer Neuvermietung die „Mietpreisbremse“ beachten müssen.

Doch ob ein Mietspiegel diese Aufgabe tatsächlich erfüllt, ist heftig umstritten. Die Wirtschaftswoche schrieb kürzlich von der „Mogelpackung Mietspiegel“. Und der Haus- und Grundbesitzerverein ist überzeugt, dass ausgerechnet der Münchner Mietspiegel zu niedrig angesetzt sei und damit die Vermieter benachteilige.

Die Tücken des qualifizierten Mietspiegels

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einem „einfachen“ und einem „qualifizierten“ Mietspiegel. Die einfachen Mietspiegel werden mehr oder weniger handgestrickt: Die Gemeinde oder Vertreter von Mieter- und Vermietervereinen legen die Werte hinter verschlossenen Türen fest. Dabei stützen sie sich auf Erfahrungswerte und müssen ihr Verfahren nicht einmal offenlegen. Ein solcher Mietspiegel ist nicht frei von Willkür und auch nicht verbindlich. Dennoch beziehen sich sehr viele Mieterhöhungen auf so einen einfachen Mietspiegel. Denn in den betreffenden Gemeinden gibt es keinen besseren. Und die anderen Verfahren (drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) sind umständlich oder teuer. Das ändert aber nichts daran: Ob Sie sich als Vermieter auf den Mietspiegel beziehen, bleibt Ihnen überlassen.

Das ist bei einem qualifizierten Mietspiegel anders. Der muss nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt werden, was aufwendig und teuer ist. Und so leisten sich nur wenige Gemeinden so einen qualifizierten Mietspiegel. Doch die Stadt München gehört dazu.

Für Vermieter bringt das nicht nur Vorteile. Denn nun müssen Sie sich bei einer Mieterhöhung oder bei einer Neuvermietung (wenn die Mietpreisbremse greift) in Ihrem Schreiben an den Mieter auf den qualifizierten Mietspiegel beziehen. Das gilt auch dann, wenn Sie der Ansicht sind, dass die Angaben im Mietspiegel fragwürdig sind, und Sie sich auf andere Quellen stützen wie beispielsweise drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.

Wie angreifbar ist der Münchener Mietspiegel?

Doch wie gut sind überhaupt Ihre Aussichten, mit einer anderen Quelle eine Mieterhöhung zu begründen? Gegenwärtig nicht gerade überwältigend. Die Gerichte müssen nämlich davon ausgehen, dass die Werte eines qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben (§ 558d Abs.3 BGB). Allerdings ist diese Annahme „widerlegbar“. Das heißt: Wenn es Ihnen gelingt zu beweisen, dass der Wert im Mietspiegel zu niedrig angesetzt ist, bekommen Sie recht.

Genau dieser Verdacht steht jetzt im Raum: Dass die Vergleichsmieten kleingerechnet werden. Um den Mietspiegel zu ermitteln, dürfen nur Wohnungen berücksichtigt werden, die nicht öffentlich gefördert werden (Sozialwohnungen) und deren Mietvertrag nicht älter sein darf als vier Jahre. Nun weist der Haus- und Grundbesitzerverein auf folgende Unstimmigkeit hin: Die Stadt habe 30.000 Mietverhältnisse abgefragt, doch nur 3.000 davon seien in den Mietspiegel eingegangen. Darunter, so vermutet der Verein, auch Sozial- oder Genossenschaftswohnungen, die nicht berücksichtigt werden dürfen.

Die Stadt muss nun die Daten der 3.000 Wohnungen offenlegen: Die Höhe der Netto-Kaltmiete und den Stadtbezirk. Dann wird sich zeigen, ob der Mietspiegel in seiner jetzigen Form Bestand hat oder ob er neu berechnet werden muss. Bis dahin ändert sich für Mieter und Vermieter nichts.

Broschüre oder Online-Rechner

Das heißt: Für die genannten Fälle (Mieterhöhung und Neuvermietung bei Mietpreisbremse) müssen Sie die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nach dem qualifizierten Mietspiegel berechnen und den Wert in Ihrem Anschreiben dem Mieter mitteilen. Dabei muss für den Mieter nachvollziehbar sein, wie Sie auf den Wert gekommen sind.

In München ist die Sache vergleichsweise komfortabel. Sie können den Mietspiegel entweder als Broschüre oder in einer Online-Version nutzen. Schritt für Schritt ermitteln Sie dabei die Kaltmiete, wobei auch die Nebenkosten berücksichtigt werden, die Sie nicht umgelegt haben (wie Hausmeister, Müllabfuhr, Aufzug, Wasser). Die Heizkosten müssen ja verbrauchsabhängig abgerechnet werden und bleiben beim Mietspiegel unberücksichtigt.

Nun gehen in die Berechnung die vielfältigsten Faktoren ein: Wohnlage, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, Art der Immobilie und manches mehr. Das macht die Sache ziemlich komplex. Vor diesem Hintergrund ist vor allem der Online-Rechner eine große Erleichterung. Sie geben alle erforderlichen Daten in die betreffenden Felder ein und erhalten am Ende drei Berechnungsergebnisse: Die ortsübliche Vergleichsmiete, zusätzlich mit Spanne nach oben und nach unten. Alle Angaben, die Sie gemacht haben, sind noch einmal aufgeführt. Das alles können Sie als PDF-Datei herunterladen und ausdrucken. Legen Sie dieses Blatt Ihrem Mieterhöhungsschreiben bei, haben Sie Ihre Informationspflicht erfüllt – und Ihr Mieter muss zustimmen.

Den Online-Rechner finden Sie unter: https://2019.mietspiegel-muenchen.de/berechnung.php

Sie können sich aber auch hier (http://www.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Mietspiegel_2019_Broschuere.pdf ) die Broschüre herunterladen.

Wie hoch darf die neue Miete sein?

Haben Sie keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, können Sie die Miete nur auf das Niveau der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ anheben. Ein Sonderfall ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Doch eine reguläre Mieterhöhung ist an die „ortsübliche Vergleichsmiete“ gebunden. Den Wert, den Sie durch den Mietspiegel ermittelt haben, dürfen Sie nicht überschreiten. Er gilt als Obergrenze. Wenn Sie die nicht beachten, riskieren Sie, dass Ihre Mieterhöhung unwirksam ist.

Bei der Mietpreisbremse gilt hingegen eine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt der Wert also bei 12 EUR/qm, dürfen Sie, wenn Sie neu vermieten, maximal 13,20 EUR/qm verlangen. Doch zuvor sollten Sie prüfen, ob Ihre Wohnung überhaupt unter die Mietpreisbremse fällt.

Radfahren in München

Sobald es wärmer und sonniger wird, steigen mehr Menschen aufs Fahrrad. Das gilt ganz besonders für München. Hier sind jeden Tag 300.000 Radler unterwegs. Und jedes Jahr werden es mehr. Radfahren liegt im Trend, und es ist attraktiv: Bewegung ist gut für die Gesundheit, man kommt relativ zügig voran, viele Einbahnstraßen darf man in der Gegenrichtung befahren, und am Ziel hat man keine Parkplatzprobleme.

Und doch hat der Boom auch seine Schattenseiten: Die Zahl der Radunfälle nimmt stetig zu: 2.823 war es laut Statistik der Münchner Polizei im vergangenen Jahr. Auf den Radwegen wird es enger. Schon jetzt gibt es auf vielbefahrenen Strecken regelrechte Fahrradstaus, die sich vermutlich noch verlängern, wenn demnächst die E-Roller hinzukommen. Und schließlich verhalten sich viele Radfahrer ausgesprochen rücksichtslos. Man kann sagen: Der Spaß am Radfahren wird einem weniger durch die Autofahrer verdorben als durch andere Radfahrer, sogenannte Rambo-Radler.

Schmale und zugeparkte Radwege

Dabei machen es die Autofahrer den Radlern auch nicht leicht. Da sind zum einen die Rechtsabbieger, die nicht auf Radfahrer achten. Doch schlimmer noch sind die zugeparkten Radwege. Nach einer Studie des Fahrradclubs ADFC schneidet hier München besonders schlecht ab. Bemängelt wird vor allem die fehlende Kontrolle. Als zweiter großer Schwachpunkt gilt, dass die Radwege häufig zu schmal sind. Wobei die Grundregel gilt: Je breiter der Radweg, desto beliebter ist er als Ersatzparkplatz.

Verschärft wird die Lage an den zahlreichen Baustellen in der Stadt. Das ist ein generelles Problem, doch in München wird die Verkehrsführung an Baustellen von Radfahrern besonders bemängelt.

Sicher und sauber

Allerdings gibt es auch eine Reihe von Pluspunkten. Ein nicht ganz unwesentlicher: In München liegt die Zahl der Raddiebstähle vergleichsweise niedrig. Auch hier ist München eine sichere Stadt. Es gibt unvergleichlich schöne Radwege, beispielsweise an der Isar entlang. Und Münchens Radwege gelten als relativ sauber. Es besteht wenig Gefahr, durch Glasscherben zu fahren und sich einen „Platten“ einzuhandeln.

Wer kein eigenes Fahrrad hat oder unterwegs ist und auf ein Rad umsteigen möchte, kann öffentliche Fahrräder nutzen. Dabei stehen drei Systeme zur Auswahl: „Call a Bike“ (ein Tochterunternehmen der Deutschen Bahn), „Donkey Republic“ (ein Anbieter aus Dänemark) oder das MVG-Rad, ein Angebot der Münchner Verkehrsbetriebe, das sich besonders gut mit dem öffentlichen Nahverkehr kombinieren lässt. Inhaber einer MVG-Jahreskarte, oder der „IsarCard“ der MVG, bekommen wesentlich günstigere Konditionen. Außerdem bietet die MVG an immer mehr Standplätzen E-Bikes zum Verleih an.

Radschnellwege und Radl-Offensive

In der Vergangenheit hat München einiges an Spott einstecken müssen. Die Stadt hatte sich selbst ein wenig vollmundig zur „Radlhauptstadt“ erklärt. Dabei landete man im Städte-Ranking zuverlässig im hinteren Drittel und wurde nicht nur von den Vorzeigestädten Freiburg, Münster und Erlangen übertroffen, sondern auch von Hamburg, Berlin und Köln. Allerdings hat diese kleine Blamage womöglich den Ehrgeiz geweckt, wieder Boden gut zu machen. Denn es tut sich einiges: Sehr viel mehr Geld wird in den Ausbau der Radinfrastruktur gesteckt. Fünfmal mehr als noch vor einigen Jahren. Es entstehen neue Radwege. Nach den positiven Erfahrungen mit der „grünen Welle“ für Radler in der Schellingstraße sollen weitere Strecken folgen. Und es sollen mehrere „Radschnellwege“ entstehen. Ein Pilotprojekt ist die Strecke von Nymphenburg durch den Olympiapark bis zum U-Bahnhof Petuelring. Eine weitere Verbindung soll im Norden von der Ingolstädter Landstraße bis zum Forschungszentrum Garching führen. Auf diesen vier Meter breiten Schnellwegen sollen die Radler Vorrang vor dem kreuzenden Verkehr haben und damit erheblich schneller vorankommen. Noch in diesem Jahr sollen die Bauarbeiten beginnen.

Fahrrad-Routenplaner mit drei Varianten

Alles in allem also keine schlechten Aussichten. Damit Sie heute schon gut und sicher zum Ziel kommen, bietet die Stadt einen „Fahrrad-Routenplaner“ an (https://www.muenchen.de/verkehr/elektronische-auskunft/fahrrad-routenplaner.html). Sie geben Start und Ziel ein und können zwischen drei Varianten wählen: der schnellsten Route, der grünen Route und der Familienroute. Letztere weist einen familiengerechten Weg, der Radfahrspaß ohne Hauptstraßen, steile Steigungen und gefährliche Kreuzungen ermöglicht. Besonders reizvoll sind auch Fahrradtouren ins Münchner Umland: Auf dem Isarradweg bis nach Freising oder Richtung Süden nach Wolfratshausen, auf dem Mangfallradweg Richtung Rosenheim oder zu den Osterseen im Südwesten, ins Dachauer Land, zum Schleißheimer Schloss, ins Erdinger Moos oder an den Ammersee. In dieser Hinsicht hat München wirklich Einzigartiges zu bieten. Und damit das Einzigartige erhalten bleibt, wäre es schön, wenn sich die Radler auch an die Wege hielten, und nicht durch Wald und Flur, ohne Rücksicht auf die Natur, ohne Rücksicht auf Biotope und geschützte Arten brettern würden.

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