Immobilienwissen von A-Z

Kleines Kompendium wichtiger Begriffe aus der Immobilienpraxis

Das vorliegende kleine Lexikon wichtiger Begriffe aus der Immobilienpraxis erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder bietet Gewähr für Richtigkeit. Ebenfalls wird hier keine Rechtsberatung oder Finanzberatung angeboten.

 

Annuitätendarlehen

Das klassische langfristige Darlehen. Es wird in gleichbleibenden Raten, die sich aus Zins und Darlehensrückzahlung zusammensetzen monatlich bezahlt. Durch die stetig geringer werdende Darlehenssumme, sinkt der Zinsanteil in der Rate, während der Tilgungsanteil steigt.

 

Anschlussfinanzierung

In der Regel wird ein Darlehen über einen bestimmten Zinsbindungszeitraum abgeschlossen. Ist dieser Zeitraum, z.B. nach 10 Jahren vorbei und das Darlehen noch nicht vollständig zurückbezahlt erfolgt eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Marktzinsen über die gleiche Bank oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank.

 

Auflassung

Im Zuge der Kaufpreiszahlung für eine Immobilie wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Erst durch die Auflassung und den Grundbucheintrag erfolgt der Eigentumsübergang. Dies geschieht im Rahmen eines Notariats.

 

Bausparen

In monatlichen Raten wird bei einer Bausparkasse ein Polster angespart. Daraus ergibt sich zu einem späteren Zeitpunkt das Anrecht auf ein Darlehen von der Bausparkasse. Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend um das Zinsänderungsrisiko für eine Anschlussfinanzierung in 10-15 Jahren zu mindern oder ganz auszuschließen, da schon heute der Darlehenszins gesichert werden kann.

 

Beleihungsgrenze

Bei einer Finanzierung dient der Bank die Immobilie als Sicherheit. Die Bank berechnet einen Sicherheitsabschlag, der sich an gesetzlichen und bankinternen Richtlinien orientiert, d.h. sie setzt nicht den vollen Wert der Immobilie für die Finanzierung an.

 

Bereitstellungszinsen

Je nach Bank fallen für den Zeitraum, in dem einem Darlehensnehmer ein Kredit zur Verfügung gestellt wird, dieser bestimmte Beträge davon aber noch nicht abruft (z.B. bei Bezahlung nach Baufortschritt), Bereitstellungszinsen an. Der Zins beträgt i.d.R 0,25% pro Monat auf die noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensteile. Mit der Bank kann eine bereitstellungszinsfreie Zeit ausgehandelt werden.

 

Bezugsfertigkeit

Sobald das Bewohnen einer Immobilie zumutbar ist. Neben sanitären Anlagen muss vor allem die Sicherheit und vollständige Begehbarkeit des Objekts gewährleistet sein. Aussenanlagen oder Aussenputz haben keinen Einfluss auf die Bezugsfertigkeit.

 

Dauerwohnrecht

Als Alternative zum Wohnungs-/Teileigentum gemäß § 1 WEG enthält das Wohnungseigentumsgesetz Bestimmungen über das so genannte Dauerwohnrecht. Es handelt sich hierbei um ein als Belastung eines Grundstücks eingetragenes Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§31 Abs. 1 WEG). Um ein Dauernutzungsrecht handelt es sich bei dem Recht zur Nutzung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§31 Abs. 2 WEG). Die Räume müssen wie beim Wohnungs- oder Teileigentum abgeschlossen sein (§32 Abs. 1 WEG).

Der Inhaber kann sein Dauerwohn-/ Nutzungsrecht verkaufen, vererben und vermieten (§§33, 37 WEG). Die Vorschriften über die Pflichten des Wohnungseigentümers gemäß § 14 WEG sind entsprechend anzuwenden.

Im Übrigen können Vereinbarungen getroffen werden unter anderem über Art und Umfang der Nutzung, über die Instandsetzung und –haltung, zur Lastentragung und zur Versicherung usw. (§ 33 Abs. 4 WEG).

Neben Veräußerungsbeschränkungen kann ein so genannter Heimfallanspruch vereinbart werden, wonach der Dauerwohnberechtigte verpflichtet ist, unter bestimmten Voraussetzungen sein Dauerwohnrecht auf den Grundstückseigentümer oder auf einen von ihm bezeichneten Dritten zu übertragen.

Steuern und andere öffentliche Lasten des Objekts sind vom Eigentümer zu tragen. Es sind jedoch diesbezügliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten möglich.

Nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist ein auf eine Mietpartei bezogenes „Dauerwohnrecht“, das auf der Grundlage eines Dauermietvertrages entsteht. Das Dauermietrecht schließt eine ordentliche Kündigung aus. Auch nach einem Verkauf der Wohnung ändert sich daran für den neuen Eigentümer nichts.

 

Eigenbedarf

Möchten Sie Ihre gekaufte und vermiete Wohnung selbst nutzen, haben Sie die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist aber strengen Maßstäben unterworfen. Sie dürfen grundsätzlich die Gründe für den Eigenbedarf nicht vorsätzlich selbst herbeiführen, indem Sie z.B. Ihre bisher bewohnte, eigene Mietwohnung kündigen. In diesem Fall würde Ihre Eigenbedarfskündigung ins Leere laufen. Zudem gilt die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur für Sie selbst und Angehörige maximal 2.Grades. Unter diesen Umständen muss der Mieter das Objekt räumen. Für die Eigenbedarfskündigung ist es empfehlenswert einen kundigen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

 

Eigenkapital

Vermögen, das zum Kauf einer Immobilie eingesetzt wird. Dies kann neben Guthaben auf Konten auch Bargeld, Bausparguthaben, Wertpapiere, unbelastete Immobilien oder Grundstücke sowie Rückkaufwerte von Lebensversicherungen umfassen.

 

Eigentümergemeinschaft

In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümer ergibt sich automatisch eine Eigentümergemeinschaft. Rechte und Pflichten des einzelnen werden durch die Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und Hausordnung geregelt.

 

Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt, in Österreich durch die jeweiligen Landesgesetze und das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG).

 

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Inhaber die Befugnis gibt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden. Wie beim Grundstückskauf muss auch der Erbbaurechts-Vertrag vom Notar beurkundet werden. Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück noch ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

 

Fernabsatzvertrag

Fernabsatzverträge sind Verträge, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels zustande kommen. Hier hat sich ab 13. Juni 2014 einiges geändert. Das Gesetz zur Umsetzung der EU Verbraucherrechte – Richtlinie ist in Kraft getreten.

Zu den Fernkommunikationsmitteln zählen Post, Telefon, E-Mails, Fax und Internet. Regelungen hierüber befinden sich im BGB (§§312 b-312 h) und in § 1 Artikel 246a Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).

Der Unternehmer ist demnach verspflichtet, vor Abschluss eines Vertrages unter anderem über folgende Punkte zu informieren (Auszüge):

  • Wesentliche Eigenschaften der angebotenen Waren und Dienstleistungen
  • Identität und ladungsfähige Anschrift sowie Kommunikationsdaten (Telefonnummer),
  • Gesamtpreis einschließlich aller Steuern und Abgaben,
  • alle eventuell anfallenden zusätzlichen Liefer- und Versandkosten,
  • bei unbefristeten oder Abonnement-Verträgen den Gesamtpreis pro Abrechnungszeitraum oder pro Monat,
  • zusätzliche erhöhte Telefongebühren etc.,
  • Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen,
  • Das Bestehen eines gesetzlichen Mängelhaftungsrechts für die Waren,
  • Die Mindestlaufzeit, sofern es sich um wiederkehrende Leistungen handelt (zum Beispiel pay-TV)
  • Das Widerrufs- und Rückgaberecht

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, das er innerhalb von zwei Wochen ausüben kann.

Eine kommentarlose Rücksendung reicht nach neuem Recht nicht mehr aus, der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden.

Ebenso haben sich die Folgen bei nicht ausreichender Aufklärung des Verbrauchers geändert. Das Widerrufsrecht wird nicht auf unbestimmte Zeit ausgedehnt, sondern nur auf 12 Monate und 14 Tage verlängert. Rücksendekosten für Waren trägt der Verbraucher, wenn der Unternehmer ihn darüber aufgeklärt hat, die frühere „40 Euro-Regel“ ist entfallen.

Die Vorschriften über Fernabsatzverträge gelten u.a. nicht für Grundstücks- und Baugeschäfte, Teilzeitnutzung von Wohngebäuden, Versicherungen und deren Vermittlung. Auf Verträge mit Immobilienmaklern sind die Bestimmungen jedoch anzuwenden. Für Maklerverträge, die nicht im Büro des Maklers abgeschlossen werden, gilt nun das 14tägige Widerrufsrecht. Die Frist läuft ab Vertragsabschluss, beginnt aber nicht, bevor der Kunde die Widerrufsbelehrung erhalten hat.

Zusätzliche Bestimmungen gelten für den elektronischen Geschäftsverkehr. Hierzu gehören

  • Informationen nach dem Telemediengesetz (Impressumspflicht),
  • Zurverfügungstellung eines Tools, um Eingabefehler zu verbessern,
  • Unverzügliche Bestätigung des Eingangs der Bestellung auf elektronischem Wege,
  • Abruf und Speichermöglichkeit etwaiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

 

Gemeinschaftseigentum

Teile der Immobilie, die keinem Einzelnen aus der Eigentümergemeinschaft oder Dritten gehören, z.B. Treppenhaus, Fassade, Dach, Stromleitungen oder Aufzug.

 

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register über die Rechtsverhältnisse einer Immobilie. Eingetragen werden Größe und Nutzungsart, Eigentumsverhältnisse, Rechte, Lasten und Beschränkungen.

 

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb von Immobilien ist die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten. Sie ist eine Landessteuer und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Berlin hat derzeit einen Grunderwerbsteuersatz von 6%.

 

Grundschuld

Wird der Kauf einer Immobilie über eine Bank finanziert, trägt sich die Bank zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie ein. Im Falle von Zahlungsausfall kann die Grundschuld vollstreckt werden und dient der Bank zur Begleichung der noch offenen Darlehensschuld.

 

Hausgeld

Monatliche Vorschüsse auf Betriebskosten sowie die Instandhaltungsrücklagen des Gemeinschaftseigentums. Meist werden die Gelder von der Hausverwaltung koordiniert und auf Basis eines Wirtschaftsplans gezahlt.

 

Immobilienmakler / -in

Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, der eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig wird. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er eine Provision (auch „Courtage“ genannt), deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird. Je nach rechtlichen Rahmenbedingungen des Landes und der Situation auf dem Immobilienmarkt kann der Fall eintreten, dass die Provision nicht vom Auftraggeber des Maklers, sondern von der anderen Vertragspartei bezahlt wird.

 

Immmobilienkaufmann / -frau

Als Immobilienkaufmann bezeichnet man in Deutschland und Österreich einen Beruf der Immobilienwirtschaft bzw. den dazugehörigen staatlich anerkannten Ausbildungsberuf. Immobilienkaufleute arbeiten in der Verwaltung und Bewirtschaftung von Immobilienobjekten und der Abwicklung von Immobiliengeschäften. Im Gegensatz zum spezialisierten Immobilienmakler, der hauptsächlich zwischen Angebot und Nachfrage vermittelt, ist das Aufgabengebiet von Immobilienkaufleuten breiter. Sie unterstützen häufig verschiedene Immobilienfachleute bei ihrer Tätigkeit. So suchen, kaufen, verkaufen, vermieten und verwalten sie Immobilien aller Art (Häuser, Wohnungen, Betriebs- und Bürogebäude, Grundstücke). Dabei betreuen sie die Eigentümer ebenso wie die möglichen Kunden, organisieren Besichtigungen und Bewertungen von Immobilien. Weitere Kernaufgaben betreffen die Bearbeitung von Schadensmeldungen und Erteilung von Reparatur- und Instandhaltungsaufträgen. Immobilienkaufleute erstellen teilweise auch Finanzierungskonzepte und stehen in Kontakt mit Banken und Versicherungen.

Der Arbeitsort ist vorwiegend das Büro, für bestimmte Aufgaben wie Haus- bzw. Wohnungsbesichtigungen für Kauf- oder Mietinteressenten sind sie auch im Außendienst tätig.

Immobilienkaufleute werden beschäftigt in Unternehmen der Immobilienwirtschaft, etwa

  • Wohnungsunternehmen
  • Bauträger
  • Immobilien- und Projektentwickler
  • Grundstücks-, Vermögens-, Immobilienverwaltungen und Hausverwaltungen
  • Immobilienmakler
  • Wohnungsgenossenschaften.
  • Darüber hinaus sind sie eingesetzt in Immobilienabteilungen von Banken, Bausparkassen, Versicherungen sowie bei Handels- und Industrieunternehmen.

 

Immobilienfachwirt / -in

Geprüfter Immobilienfachwirt ist ein öffentlich-rechtlich anerkannter Abschluss auf Meisterebene, der nach einer erfolgreich absolvierten branchenbezogenen kaufmännischen Aufstiegsfortbildung gemäß Berufsbildungsgesetz vergeben wird. Die bundeseinheitliche Prüfung erfolgt auf Grundlage einer besonderen Rechtsverordnung vor dem Prüfungsausschuss einer Industrie- und Handelskammer (IHK).

 

Instandhaltungsrücklagen

Um Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu können, existiert ein Rücklagenkonto, das von der Eigentümergemeinschaft monatlich bespart wird.

 

Kaufpreisfälligkeit

Sobald der Notar dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mitteilt, kann dieser den Kaufpreis wie vereinbart überweisen. Zur Kaufpreisfälligkeit sind bestimmte Voraussetzungen notwendig, die der Notar überwacht.

 

Kapitalertragsteuer

Die Kapitalertragsteuer ist eine besondere Erhebungsart der Einkommensteuer. Sie wird vom Schuldner (Bank, Sparkasse, Fondsgesellschaft usw.) direkt an das Finanzamt abgeführt. Bis 2008 schwankte die Höhe zwischen 20 und 35%. Bei Aktiendividenden, GmbH Anteilen und Genossenschaftsanteilen waren es 20%, ebenso bei Genussscheinen als Dividendenpapier. Bei Wandelanleihen, Gewinnobligationen, stillen Beteiligungen, Zinsen auf Sparanteilen und bei kurz laufenden Lebensversicherungen waren es 25%.

Bei Schuldverschreibungen der Öffentlichen Hand und von Banken, Pfandbriefen, Sparbüchern, Festgeldanlagen, Sparverträgen u.a. waren es 30% und schließlich bei Tafelgeschäften (wenn die Einlösung des Zinsscheins am Bankschalter erfolgt) 35%.

Ab 01.01.2009 beträgt die Kapitalertragsteuer bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen 25%. Sie hat Abgeltungswirkung, daher spricht man auch von Abgeltungssteuer.

Der Steuerabzug an der Quelle kann gegebenenfalls vermieden werden, sobald der Sparer respektive Anleger seinem konto- oder depotführenden Institut einen so genannten Freistellungsauftrag vorgelegt hat. Das Freistellungsvolumen beträgt seit dem 01.01.2009 exakt 801 – für Alleinstehende und doppelt so viel, nämlich 1.602- für gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute.

 

Lastenfreistellung

Stehen bei einer zum Kauf angebotenen Immobilie noch Grundschulden im Grundbuch wird im Kaufvertrag vereinbart, dass dem Käufer die Immobilie lastenfrei übergeben wird. Der Käufer wird somit von den Lasten freigestellt, die im Grundbuch erfasst sind.

 

Leibrente

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).

 

Maklerprovision

Erwirbt der Käufer eine Immobilie mit Hilfe eines Maklers, so wird für die Vermittlungstätigkeit eine Maklerprovision in Höhe der ortsüblichen Provision fällig. In Berlin sind das derzeit 7,14% (inkl. Mehrwertsteuer) des Kaufpreises.

 

Nießbrauch

Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zum Beispiel Mietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet – vereinfacht ausgedrückt – das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch an einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen.

 

Notariat

In Deutschland muss der Kauf einer Immobilie vor einem Notar stattfinden, sonst ist der Vertrag nicht rechtskräftig. Bei der Beurkundung sind Käufer und Verkäufer sowie der Notar anwesend.

 

Obhutspflicht

Der Mieter ist während der Laufzeit des Mietvertrages verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schaden zu bewahren. So muss der Mieter bei Sturm und Regen die Fenster schließen und im Winter dafür sorgen, dass auch bei Abwesenheit eine gewisse Mindesttemperatur in der Wohnung herrscht.

Regelmäßiges Lüften und moderates heizen zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmelbildung können ebenfalls vom Mieter verlangt werden.

Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter unverzüglich entstandene Schäden anzuzeigen – insbesondere Schäden, die sich noch verschlimmern oder Folgeschäden verursachen können (z.B. Schimmel, feuchte Wände, undichter Keller, schadhafte Elektrleitungen). Die Obhutspflicht existiert ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung. Kommt es zum Rechtsstreit, liegt die Beweislast beim Vermieter, da er es ist, der in der Regel die Verletzung der Obhutspflicht vorträgt.

 

Objektanalyse

Die maklerische Objektanalyse dient einerseits der Zielgruppenfindung und damit der inhaltlichen Bestimmung der Werbebotschaften und andererseits der Preisfindung. Sie kann auch Grunddaten für eine Projektentwicklung liefern.

Die Objektanalyse umfasst die Lageanalyse, die Grundstücks- und Gebäudeanalyse, die Analyse der Rechtsverhältnisse und die Analyse der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität. Im Rahmen der Lageanalyse werden die objektspezifischen Lagekriterien (harte und weiche Lagefaktoren, Makro- und Mikrolage) untersucht. Die Grundstücksanalyse befasst sich mit Grundstücksgröße, Form des Grundstücks, Topographie und Bodenverhältnissen, sowie mit den baulichen Nutzungsmöglichkeiten (Baurechtsreserven).

Die Gebäudeanalyse ermittelt Wohn- und Nutzfläche, Zahl und Anordnung der Räume, Alter und Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen, Zustand, Ausstattung, Energieversorgung und Energieeinsparung dienende Dämmmaterialen. Hinzu kommt die Erfassung und Bewertung der Außenanlagen sowie des Zubehörs. Zum Zweck der Analyse der Rechtsverhältnisse werden die Grundbuchdaten, insbesondere Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, etwaige Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile, Miet- und Pachtverhältnisse und dergleichen durchleuchtet.

Sofern es sich um ein Anlageobjekt handelt, steht die Analyse der Rendite im Vordergrund. Je nach Art des Objektes können unterschiedliche Aspekte bei der Analyse im Vordergrund stehen, sodass es ein allgemeingültiges Analyseschema und eine allgemeingültige Gewichtung der Analysebereiche nicht gibt.

Ergeben sich aus der Objektanalyse Hinweise für Umwidmungsmöglichkeiten können Verwertungskonzepte erstellt und „Projektideen“ entwickelt werden.

 

Provisionsanspruch nach § 652 BGB

Die Aufmerksamkeit des Maklers kann nicht allein dem Dienst am Kunden gelten, so wichtig dieser vor allem auf lange Sicht ist. Zunächst muss er und zwar bei jedem Auftrag, den er hereinholt, auf die Sicherung seines Provisionsanspruchs achten. Er muss von Anfang an dafür sorgen, dass die Voraussetzungen des gesetzlichen Provisionsanspruchs vorliegen und notfalls beweisbar sind:

  • Maklervertrag
  • Maklerleistung
  • Hauptvertrag
  • Ursächlichkeit
  • Kenntnis der Maklertätigkeit

Zu 1) Der Maklervertrag ist die erste und schwierigste Hürde zum Erfolg. Viele zögern oder sträuben sich sogar, einen Vertrag zu unterschreiben, obwohl dies für sie Vorteile hätte, die Ihnen der Makler leicht erklären kann. Dieser verlässt sich daher häufig auf den stillschweigenden Vertragsschluss. Ausgangspunkt ist die Provisionsforderung in der Anzeige oder im Exposé. Achtung: An dieser Stelle steht und fällt der Provisionsanspruch mit der Sicherung des Beweises.

Zu 2) Wird die Maklerleistung als Nachweis erbracht, kommt der Beweissicherung eine ebenso zentrale Bedeutung zu wie beim konkludenten Maklervertrag. Da oft mehrere Makler ein Objekt anbieten, ist es sehr leicht für den Interessenten sich auf Vorkenntnis zu berufen. Dies wird ihm durch die Rechtsprechung noch in der Hinsicht erleichtert, dass der Kunde auf seine Vorkenntnis nicht hinweisen muss, nicht einmal bei der Besichtigung.

Zu 3) Auf den Inhalt des Hauptvertrages hat der Makler dann Einfluss, wenn er von einer Seite mit der Vermittlung beauftragt wird und durch Beeinflussung der anderen Seite die Vorstellungen seines Auftraggebers in den Hauptvertrag einbringen kann. Stellt er dagegen fest, dass der Inhalt des Hauptvertrages erheblich vom Maklerauftrag abweicht, bleibt ihm nur der Versuch, den Maklervertrag nachträglich anzupassen.

Zu 4) Auf die Ursächlichkeit hat der Makler nur insofern Einfluss, als er versuchen muss, den Nachweis als erster zu erbringen und den Beweis dafür zu sichern.

Zu 5) In bestimmten Fällen kann der Provisionsanspruch davon abhängen, dass der Auftraggeber über die Tätigkeit des Maklers vor Abschluss des Kaufvertrages informiert ist. Beim Nachweis ist das kein Problem: Beides fällt zwangsläufig zusammen.

Anders kann es dagegen bei der Vermittlungstätigkeit sein. Ergreift der Makler die Initiative und handelt er für den Käufer eine Herabsetzung des Kaufpreises aus, muss er danach im eigenen Interesse darüber informieren. Ist ein Nachweis nicht mehr möglich (z.B. wegen Vorkenntnis), so hängt der Anspruch des Maklers von erfolgreicher Vermittlung ab. Diese kann auch in der Veränderung des Kaufpreises zugunsten des Auftraggebers bestehen.

Schließt der Käufer hiernach den Kaufvertrag ab, ohne dass er von der erfolgreichen Tätigkeit des Maklers erfährt, so kann e die anfallende Vermittlungsprovision nicht einkalkulieren. Im Einzelfall wird es darauf ankommen, wie hoch die Herabsetzung ist, ob sie den Provisionsbetrag übersteigt oder nur einen Bruchteil darstellt.

Fazit: Schweigen gegenüber dem eigenen Auftraggeber ist fast immer von Nachteil.

 

Qualifizierter Alleinauftrag

Der normale Makleralleinauftrag ist in der Praxis oft nicht viel mehr „wert“ als der einfache Maklervertrag. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Auftraggeber während der Vertragsdauer keine anderen Makler einschalten darf. Dafür ist der Makler verpflichtet, Tätigkeit zu entfalten, was mit einem erhöhten Kostenaufwand verbunden ist.

Auf der anderen Seite bleibt der Auftraggeber berechtigt, den Hauptvertrag mit selbst gefundenen Interessenten abzuschließen.

Dazu darf er selbst Interessenten suchen und sein Objekt in den Medien anbieten. Mancher Makler findet daher in der Zeitung neben seiner eigenen Anzeige die des Auftraggebers. Die Makler haben versucht, dieses Problem mit Hilfe ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu lösen. Der Verkäufer soll dadurch verpflichtet werden, jeden Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen (Verweisungsklausel) oder diesen wenigstens zu den Verhandlungen hinzuzuziehen (Hinzuziehungsklausel). Durch die erste Bestimmung soll der Makler, falls der Interessent, der nicht sein eigener Kunde sein muss, dem Verkäufer seine persönlichen Daten noch nicht genannt hat, die Nachweisleistung erbringen, wenigstens aber vermitteln. Die zweite Klausel geht davon aus, dass die Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten schon begonnen haben. Hier soll der Makler noch vermittelnd eingreifen dürfen. Beide AGB-Klauseln sind vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Dies ergibt sich aus § 307 BGB: Sie weichen zum Nachteil des Kunden vom Kerngehalt des Maklerrechts ab, dem Prinzip der Abschlussfreiheit, das auch den Alleinauftrag beherrscht.

Die einzige Möglichkeit, den Verkaufsauftraggeber fester an den Makler zu binden, bietet daher der Qualifizierte Alleinauftrag. Er kann wegen des oben Gesagten, nur als Individualvereinbarung geschlossen werden. Durch diesen Vertrag kann der Verkäufer nicht nur zur Hinzuziehung bzw. Verweisung verpflichtet werden. Ihm kann darüber hinaus untersagt werden, Eigengeschäfte vorzunehmen, d.h. ohne Einwilligung und Mitwirkung des Maklers einen Hauptvertrag abzuschließen (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).

Durch die genannten Bestimmungen wird der Kunde in der geschilderten Weise verpflichtet. Verletzt eine Vertragspartei ihre Pflichten, gibt dies dem anderen Teil einen Schadensersatzanspruch, der allerdings dem Makler nur den entstandenen Aufwand ersetzt, aber keinesfalls die Höhe der Provision erreicht. Eine Individualvereinbarung zu schließen, ist für den Makler, der Unternehmer gemäß § 14 BGB ist, äußerst schwierig. Schließt er mit einem Privatkunden ab, und das ist auch der Unternehmer, der eine Villa zum privaten Gebrauch sucht, so ist dieser Verbraucher i.S.d. § 13 BGB. Der Maklervertrag ist Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs.3 BGB. Danach finden die Kontrollbestimmungen der §§ 307 bis 309 BGB auf vorformulierte Bestimmungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und wenn der Verbraucher wegen der Vorformulierung ihren Inhalt nicht beeinflussen konnte. Es ergibt sich hier also dasselbe Problem wie bei der Umgestaltung einer AGB-Klausel in eine Individualvereinbarung durch Aushandeln. Durch die Formel “Aushandeln ist mehr als Verhandeln”, hat der BGH klar gemacht, dass die einfache Zustimmung des Kunden zu der betroffenen Bestimmung nicht genügt. Es ist eine für den objektiven Beobachter überzeugende Begründung erforderlich, warum der Kunde mit der an sich unwirksamen Bestimmung einverstanden sein soll. Ein Anhaltspunkt hierfür sind Vorteile, die der Makler als der Verwender zugestanden hat. Sind diese Vorteile zu geringfügig, werden sie von der Rechtsprechung nicht anerkannt. Beispiel: Eine AGB-Klausel verpflichtet den Verkäufer zur Zahlung von Provision auch für den Fall, dass er von seiner Kaufabsicht Abstand nimmt. Diese Klausel ist wegen Verletzung des Prinzips der Abschlussfreiheit und des Erfolgsprinzips unwirksam. Durch Veränderung dieser Klausel dahingehend, dass der Makler auf die Mehrwertsteuer verzichtet, war nach Meinung des BGH eine Individualvereinbarung nicht entstanden.

Die Entscheidung des Auftraggebers, dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen, wird umso eher dann zu erwarten sein, wenn wegen der vorhersehbaren Schwierigkeit der Veräußerung der Verkäufer zu der Einsicht gelangt, dass er selbst diesen Verkauf nicht bewerkstelligen kann und daher einen Makler damit beauftragt und ihm bewusst die alleinigen Verhandlungen überlässt. Diese Voraussetzungen sollten in einem schriftlichen Vertrag detailliert niedergelegt werden. Wird eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, spricht man vom “Vertrauensmakler”.

 

Rauchwarnmelder (Wohnungseigentum)

Die in den Landesbauordnungen überwiegend auch für bestehende Wohnungen vorgeschriebene Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern und deren regelmäßige Wartung und Überprüfung der Betriebssicherheit gilt grundsätzlich auch für sämtliche Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen.

Nachdem anfangs umstritten war, ob und nach welchen Grundsätzen die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen können, hatte der BGH entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (BGH, 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

Sind daher nach der Landesbauordnung – z.B. nach § 15 Abs. 7 Landesbauordnung Baden-Württemberg – „Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Wohngebäude“ zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet, sind Adressat dieser Verpflichtung sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Karlsruhe, 30. Juni 2015, Az. 11 S 109/14), sie kann daher nicht per Beschluss den Einzeleigentümern auferlegt werden. Die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer (BGH, Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

Unabhängig davon jedoch, ob die Rauchwarnmelder folglich als gemeinschaftliches Eigentum oder als Zubehör anzusehen sind, und unabhängig davon, wer nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Adressat der Einbauverpflichtung anzusehen ist, ergibt sich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Installation von Rauchwarnmeldern, deren Kontrolle und deren Wartung einschließlich der damit verbundenen Kosten im Übrigen aus den Bestimmungen nach § 10 Abs. 6 Satz 2 und Satz 3 WEG.

Auf einzelne Wohnungseigentümer, die bereits von sich aus den Einbau von Rauchwarnmeldern vorgenommen haben, ist nach der Entscheidung des BGH allerdings Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nicht beschließen können, dass auch die Wohnungen dieser Eigentümer mit neuen Rauchwarnmeldern auszustatten sind. Sie können allerdings durch Beschluss zum Nachweis verpflichtet werden, dass es sich bei den von ihnen installierten Rauchwarnmeldern um DIN-gerechte Geräte handelt, die fachgerecht montiert sind und deren Wartung nach der DIN 14676 vorgenommen wird – ggf. mit Hilfe eines Wartungsvertrages (LG Braunschweig, Urteil vom 7.2.2014, Az. 6 S 449/13). Die Kosten für Wartung und Dokumentation sind entsprechend den abgeschlossenen Verträgen von den jeweiligen Eigentümern zu tragen. Die selbst angeschafften Rauchwarnmelder stehen in diesen Fällen im Sondereigentum.

 

Rentabilität

Unter Rentabilität versteht man eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, mit der der Unternehmenserfolg gemessen werden kann. Man unterscheidet zwischen der Kapital- und der Umsatzrentabilität. Die Kapitalrentabilität misst den Gewinn am Kapitaleinsatz. Dabei kann unterschieden werden zwischen der Gesamtkapitalrentabilität und der Eigenkapitalrentabilität. Da das Eigenkapital eines Unternehmens das eigentliche Risikokapital darstellt, sollte wegen dieser Risikokomponente die Eigenkapitalrentabilität zumindest über der Fremdfinanzierungsmarge liegen und damit größer sein, als die Gesamtkapitalrentabilität. Die Umsatzrentabilität ist eine Messzahl, die den Gewinnanteil am Umsatz zum Ausdruck bringt. Rentabilitätskennziffern können Benchmarks für Betriebsvergleiche sein, insbesondere wenn es darum geht, sich an einem bestimmten Unternehmen zu beteiligen. Bei Immobilienobjekten kommt es ausschließlich auf die Kapitalrentabilität an. In Beziehung gesetzt werden hier die Reinerträge des Objektes mit den Anschaffungskosten.

 

Sollzinssatz und effektiver Jahreszins

Der Sollzins beziffert den Zinssatz, mit dem ein Kredit verzinst wird. Der effektive Jahreszins dagegen gibt den Zinssatz pro Jahr an und beinhaltet nahezu alle relevanten weiteren Kosten des Kredits.

 

Sondernutzungsrecht

Wird ein genau definierter Teil des Gemeinschaftseigentums einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen, so erhält er ein Sondernutzungsrecht z.B. an einem Tiefgaragenstellplatz.

 

Tagesordnung (Wohnungseigentümerversammlung)

Zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist es erforderlich, dass der Gegenstand der Be­schlussfassung bei der Einberufung der Versammlung be­zeich­net ist. Deshalb ist der Einladung eine Tagesordnung bei­zufügen. Sie soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, zu­nächst zu ent­scheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen, und ihnen im Übrigen die Gelegenheit verschaffen, sich über Inhalt und rechtliche Folgen der vorgesehenen Beschluss­fassungen vorab zu informieren.

Die Aufstellung der Tagesordnung für die Wohnungseigentümerversammlung erfolgt üblicherweise durch den Verwalter, zweck­mäßigerweise in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher bestellt ist. Einzelne Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Tages­ord­nungs­punk­te ver­lan­gen. Der Ver­wal­ter muss diesem Verlangen stattgeben, wenn es sich um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, auf die jeder Woh­nungs­eigen­tümer einen individuellen, auch gericht­lich durchsetzbaren Anspruch hat.

Wird in der Versammlung über Angelegenheiten be­schlos­sen, die nicht in der Tagesordnung angekündigt waren, sind diese Be­schlüs­se jedoch nicht unwirksam, sondern bedürfen der An­fechtung innerhalb einer Monatsfrist (seit Beschlussfassung in der Versammlung). Erfolgt eine Anfechtung, werden Beschlüsse über nicht in der Tagesordnung angekündigte Angelegenheiten im Regelfall für ungültig erklärt.

 

Tatsächliche Flächennutzung

Neben der Statistik über die geplante Flächennutzung wird im Abstand von vier Jahren vom Statistischen Bundesamt die “tatsächliche Bodennutzung” erfasst. Datenquellen sind hier nicht die Flächennutzungspläne, sondern die in Liegenschaftskatastern ausgewiesenen Flächennutzungskategorien. Die letzte Erhebung gibt den Stand vom 31.12.2012 wieder. Insgesamt wird unterschieden zwischen

  • Gebäude- und Freiflächen (Wohnen, Gewerbe, Industrie), Betriebsflächen (einschließlich Abbauland),
  • Erholungsflächen (Grünanlagen),
  • Verkehrsflächen (Straßen, Wege Plätze),
  • Landwirtschaftsflächen (darunter auch Moor und Heide),
  • Waldflächen,
  • Wasserflächen und
  • Flächen anderer Nutzungsarten (darunter Friedhofsflächen und „Unland“).

Ein Teil dieser Flächen ist unter dem Stichwort der Siedlungs- und Verkehrsfläche zusammengefasst.
Jede dieser Flächenarten ist wieder mehrfach unterteilt, so dass sich daraus ein sehr differenziertes Flächennutzungsraster aus 55 Endpositionen auf der Grundlage des jeweiligen Istzustandes ergibt. So teilt sich die Gebäude- und Freifläche (GF) in 10 Unterarten, darunter die dem Wohnen dienende Gebäude- und Freifläche (GFW) auf. Diese wiederum gliedert sich in 9 verschiedene Haustypen, unter anderem Wohnhaus in der Reihe, freistehender Wohnblock, Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Hochhaus und so weiter.

Politisch wird angestrebt, die Zunahme des Flächenverbrauchs durch Bodenversiegelung sukzessive zu senken. Bis 2020 soll der zusätzliche tatsächliche Flächenverbrauch auf 30 ha pro Tag zurückgeschraubt werden. In verstärktem Umfang soll durch „Flächenrecycling“ dem Flächenverbrauch entgegengewirkt werden.

 

Umlageausfallwagnis

Für Sozialwohnungen, die vor dem 1.1.2002 nach dem II. Wohnungsbaugesetz gefördert wurden, dürfen nach wie vor nur so genannte Kostenmieten gefordert werden. Deren Höhe wurde bestimmt durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Voraussetzung für die Bewilligung von öffentlichen Mitteln war. In sie floss auch das Mietausfallwagnis mit zwei Prozent der Jahresmiete ein. Da seit 1984 die Betriebskosten kein Bestandteil der Kostenmiete mehr sind, wurde das Risiko der Einnahmeminderung durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten kalkulatorisch durch ein Umlageausfallswagnis abgedeckt (§ 25a NMV 1970). Es darf 2% der auf einen Abrechnungszeitraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt dem Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese erhält der Notar. Sie ist unter anderem Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit und damit den Eigentumsübergang.

 

Veräußerungsbeschränkung (Wohnungseigentum)

Um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit ein­zu­räu­men, das Eindringen “unerwünschter Personen” in die Ge­mein­schaft zu verhindern, kann nach § 12 Abs. 1 WEG eine Ver­ein­barung getroffen werden, die die Veräußerung eines Wohnungseigen­tums von der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters, abhängig macht. Diese Zustimmung darf jedoch nur bei Vor­lie­gen eines wichtigen Grundes verweigert werden, wobei der wich­tige Grund stets in der Person des Erwerbers liegen muss. Haus­geldrückstände des veräußernden Eigentümers sind deshalb kein Grund, um die Zustimmung zu verweigern.

Auch wenn sich diese Vorschrift in der Verwaltungspraxis als we­nig praktikabel erwiesen hat, hat der Gesetzgeber bisher davon abge­se­hen, sie aufzuheben. Die Wohnungs­eigen­tümer haben jedoch gemäß § 12 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung durch Vereinbarung geregelte Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Regelung ist unabdingbar.

Der Aufhebungsbeschluss soll dem Grundbuchamt gegenüber in ent­spre­chen­der An­wen­dung von § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen werden, das heißt durch Vorlage der ent­spre­chen­den Beschlussniederschrift, bei der die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und des Vorsitzenden des Verwal­tungsbeirates oder seines Stellvertreters öffentlich beglaubigt sind.

 

Vorkaufsrecht

In das Grundbuch eingetragenes oder vertragliche verbrieftes Recht zum Erwerb der Immobilie. Damit kann der Berechtigte die Immobilie anstelle anderer Käufer zu den gleichen Konditionen erwerben.

 

Vormerkung

Der Eintrag einer Vormerkung im Grundbuch stellt für den Käufer die Sicherheit dar, dass alle danach dort eingetragenen Veränderungen, z.B. Eigentumswechsel oder Grundschulden, ihm gegenüber unwirksam sind.

 

Zinsbindung

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins der zwischen Kreditnehmer und Bank vereinbart wurde, fest und nicht änderbar ist. Übliche Zinsbindungen sind 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre.