Neue Heizung – die zweigleisige Mieterhöhung
Mietwohnungen werden besonders häufig noch mit fossilen Brennstoffen beheizt, haben also eine Öl- oder Gasheizung. Viele Vermieter denken daher darüber nach, ob jetzt ein geeigneter Zeitpunkt wäre, heiztechnisch auf erneuerbare Energien umzustellen. Entscheidend dabei sind die Kosten – und wie viel sich davon auf die Mieter umlegen lässt. Das sollten Sie vorher durchrechnen. Denn es gibt gleich zwei Verfahren, wegen Modernisierung die Miete zu erhöhen. Und das Bemerkenswerte ist, dass Sie beide zugleich anwenden können.
Der Standard: Mieterhöhung nach § 559 BGB
Wir müssen unterscheiden zwischen einer „gewöhnlichen“ Mieterhöhung wegen Modernisierung. Für die ist § 559 BGB maßgeblich. Die Regelungen gelten für alle Modernisierungen – ob Sie einen neuen Fahrstuhl, eine Dachrinnenheizung oder eben eine neue Heizung einbauen lassen. Sie müssen die Arbeiten rechtzeitig vorher ankündigen, die voraussichtlichen Kosten nennen und auch die zu erwartende Mieterhöhung. Ändern sich durch die Maßnahme die Betriebskosten, muss auch das mitgeteilt werden.
Die reinen Modernisierungskosten lassen sich zu 8% auf die Jahresmiete umlegen – umgerechnet auf die Monatsmiete ist das nicht einmal ein Prozent, sondern zwei Drittel eines Prozents. „Reine“ Modernisierungskosten bedeutet: Sie setzen sämtliche Kosten für die Maßnahme an und ziehen davon die Instandhaltungskosten ab.
Instandhaltungskosten sind die Aufwendungen, die nötig sind, um den Wohnstandard zu halten. Werden die Fenster undicht und Sie ersetzen sie durch gleichartige Fenster, ist das keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltung. Und für die müssen Sie als Vermieter komplett selbst aufkommen. Sind die neuen Fenster jedoch hochwertiger, ist das eine Modernisierungsmaßnahme. Und die können Sie auf Ihre Mieter umlegen. Allerdings müssen die Instandhaltungskosten, die Ihnen ja erspart geblieben sind, davon abziehen.
Theoretisch können Sie das beispielhaft vorrechnen. Wie teuer wären die Fenster gewesen, wenn ich bei dem gleichen Standard geblieben wäre. Doch ist dieses Verfahren recht aufwendig, lässt sich anfechten und ist nicht einmal besonders vorteilhaft. Denn der Gesetzgeber gibt Ihnen die Möglichkeit, eine „Instandhaltungspauschale“ von 30% anzusetzen. Das heißt, Sie müssen nicht rechnen, Angebote einholen, den Zustand Ihrer Mietwohnung dokumentieren, sondern können einfach 30% von den Modernisierungskosten abziehen. Oder anders ausgedrückt: Wenn Sie modernisieren, machen Sie 70% der Kosten geltend.
Die reinen Modernisierungskosten lassen sich zu 8% auf die Jahresmiete umlegen – umgerechnet auf die Monatsmiete ist das nicht einmal ein Prozent, sondern zwei Drittel eines Prozents. „Reine“ Modernisierungskosten bedeutet: Sie setzen sämtliche Kosten für die Maßnahme an und ziehen davon die Instandhaltungskosten ab.
Instandhaltungskosten sind die Aufwendungen, die nötig sind, um den Wohnstandard zu halten. Werden die Fenster undicht und Sie ersetzen sie durch gleichartige Fenster, ist das keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltung. Und für die müssen Sie als Vermieter komplett selbst aufkommen. Sind die neuen Fenster jedoch hochwertiger, ist das eine Modernisierungsmaßnahme. Und die können Sie auf Ihre Mieter umlegen. Allerdings müssen die Instandhaltungskosten, die Ihnen ja erspart geblieben sind, davon abziehen.
Theoretisch können Sie das beispielhaft vorrechnen. Wie teuer wären die Fenster gewesen, wenn ich bei dem gleichen Standard geblieben wäre. Doch ist dieses Verfahren recht aufwendig, lässt sich anfechten und ist nicht einmal besonders vorteilhaft. Denn der Gesetzgeber gibt Ihnen die Möglichkeit, eine „Instandhaltungspauschale“ von 30% anzusetzen. Das heißt, Sie müssen nicht rechnen, Angebote einholen, den Zustand Ihrer Mietwohnung dokumentieren, sondern können einfach 30% von den Modernisierungskosten abziehen. Oder anders ausgedrückt: Wenn Sie modernisieren, machen Sie 70% der Kosten geltend.
Die Heizungsmodernisierung – nach § 559e BGB
Um die energetische Modernisierung der Heizungen voranzutreiben, hat der Gesetzgeber in § 559e BGB ein paar Vergünstigungen in Aussicht gestellt. Und die gilt es, mit spitzem Bleistift gegenzurechnen, weil sich womöglich eine deutliche Vergünstigung ergibt – oder eben auch nicht.
Wenn Sie nach § 559e BGB erhöhen können, müssen Sie nur 15% statt 30% als Instandhaltungspauschale abziehen. Außerdem können Sie die reinen Modernisierungskosten zu 10% auf die Jahresmiete umlegen (und nicht bloß zu 8%).
Doch gibt es dabei die eine oder andere Besonderheit zu berücksichtigen. Eine Mieterhöhung nach § 559e BGB ist nämlich nur möglich, wenn Sie die Heizung so umrüsten, dass sie die Anforderungen von § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Das heißt: Mindestens 65% der Heizenergie muss aus erneuerbaren Energien stammen. Außerdem müssen Sie eine Förderung in Anspruch nehmen. Es gibt eine ganze Reihe von Förderprogrammen für die Umstellung auf erneuerbare Energien. Und um die müssen Sie sich kümmern. Was Sie an Zuschüssen und Vergünstigungen bekommen, müssen Sie von den Kosten abziehen.
Um die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu finden und sich einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme zu verschaffen, ist eine qualifizierte Energieberatung häufig sinnvoll. Die Kosten dafür können Sie zwar auch für eine Mieterhöhung geltend machen – allerdings nicht im Rahmen von § 559e BGB. Und das ist nicht die einzige Einschränkung.
Wenn Sie nach § 559e BGB erhöhen können, müssen Sie nur 15% statt 30% als Instandhaltungspauschale abziehen. Außerdem können Sie die reinen Modernisierungskosten zu 10% auf die Jahresmiete umlegen (und nicht bloß zu 8%).
Doch gibt es dabei die eine oder andere Besonderheit zu berücksichtigen. Eine Mieterhöhung nach § 559e BGB ist nämlich nur möglich, wenn Sie die Heizung so umrüsten, dass sie die Anforderungen von § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Das heißt: Mindestens 65% der Heizenergie muss aus erneuerbaren Energien stammen. Außerdem müssen Sie eine Förderung in Anspruch nehmen. Es gibt eine ganze Reihe von Förderprogrammen für die Umstellung auf erneuerbare Energien. Und um die müssen Sie sich kümmern. Was Sie an Zuschüssen und Vergünstigungen bekommen, müssen Sie von den Kosten abziehen.
Um die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu finden und sich einen Überblick über die aktuellen Förderprogramme zu verschaffen, ist eine qualifizierte Energieberatung häufig sinnvoll. Die Kosten dafür können Sie zwar auch für eine Mieterhöhung geltend machen – allerdings nicht im Rahmen von § 559e BGB. Und das ist nicht die einzige Einschränkung.
Kappungsgrenzen und zweigleisige Mieterhöhung
Wenn Sie die Voraussetzungen von § 559e BGB erfüllen, dann können Sie nicht sämtliche Kosten nach dieser Methode abrechnen, sondern nur die Kosten für den „Austausch der Heizung“. Einen Zusatzposten bilden die die Kosten für die „heiztechnische Anlage“. Dazu gehört die Verstärkung des Hausanschlusses, Planungs- und Beratungskosten, neue Leitungen und Regelungsanlagen. Die Energieberatung fällt also nicht unter § 559e BGB, sondern unter § 559 BGB.
Für Ihre Mieterhöhung bedeutet das: Sie müssen womöglich zwei Verfahren vorrechnen: Nach § 559 BGB und nach § 559e BGB. Anders gesagt: Was Sie an Kosten nicht unter § 559e BGB unterbringen, können Sie unter § 559 BGB geltend machen. Und das kann sogar ein Vorteil sein.
Denn für die Mieterhöhung nach § 559e BGB gilt eine rigide Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Hätten Sie Anspruch auf mehr, müssten Sie darauf verzichten.
An dieser Stelle kommt die Kappungsgrenze für die gewöhnlichen Modernisierungen nach § 559 BGB ins Spiel. Hier liegt die Kappungsgrenze bei 3,00 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Sie gilt für sämtliche Modernisierungen, die Sie diesem Zeitraum vornehmen lassen (auch ein Heizungsaustausch nach § 559e wäre hier zu berücksichtigen). Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt: Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Kappungsgrenze bereits bei 2 Euro pro Quadratmeter erreicht. Solche Wohnungen muss man im Großraum München allerdings mit der Lupe suchen.
Das heißt, unter dem Strich kann es sogar vorteilhaft sein, die Kosten für die „heiztechnische Anlage“ unter § 559 BGB abzurechnen. Denn die fallen dann nicht mehr unter die niedrige Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für Ihre Mieterhöhung bedeutet das: Sie müssen womöglich zwei Verfahren vorrechnen: Nach § 559 BGB und nach § 559e BGB. Anders gesagt: Was Sie an Kosten nicht unter § 559e BGB unterbringen, können Sie unter § 559 BGB geltend machen. Und das kann sogar ein Vorteil sein.
Denn für die Mieterhöhung nach § 559e BGB gilt eine rigide Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Hätten Sie Anspruch auf mehr, müssten Sie darauf verzichten.
An dieser Stelle kommt die Kappungsgrenze für die gewöhnlichen Modernisierungen nach § 559 BGB ins Spiel. Hier liegt die Kappungsgrenze bei 3,00 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Sie gilt für sämtliche Modernisierungen, die Sie diesem Zeitraum vornehmen lassen (auch ein Heizungsaustausch nach § 559e wäre hier zu berücksichtigen). Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt: Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Kappungsgrenze bereits bei 2 Euro pro Quadratmeter erreicht. Solche Wohnungen muss man im Großraum München allerdings mit der Lupe suchen.
Das heißt, unter dem Strich kann es sogar vorteilhaft sein, die Kosten für die „heiztechnische Anlage“ unter § 559 BGB abzurechnen. Denn die fallen dann nicht mehr unter die niedrige Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.