Bauliche Veränderungen in Eigentumswohnungen: Was ist erlaubt?

Bauliche Veränderungen in der Eigentumswohnung – was ist erlaubt?

Als Eigentümer einer Wohnung haben Sie grundsätzlich das Recht, diese nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Doch sobald bauliche Veränderungen das Gemeinschaftseigentum betreffen oder die Rechte anderer Eigentümer berühren, gibt es klare Grenzen. Welche Maßnahmen sind ohne Zustimmung erlaubt, wann müssen Sie Ihre Miteigentümer fragen – und wann braucht es sogar eine qualifizierte Mehrheit?

Nur im Sondereigentum haben Sie freie Hand

Viele Wohnungskäufer gehen davon aus, dass sie nach dem Kauf über ihren Teil des Gebäudes uneingeschränkt verfügen können. Tatsächlich erwerben sie jedoch vor allem einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, über das alle Eigentümer gemeinsam entscheiden – in der Regel in der jährlichen Eigentümerversammlung. Uneingeschränkte Entscheidungsfreiheit haben Sie nur innerhalb Ihres Sondereigentums. Doch dieses umfasst weniger, als oft angenommen wird.
Typische bauliche Veränderungen in einer Eigentumswohnung, bei denen Ihnen niemand reinreden darf:

Bodenbeläge, Wandfarben und Innentüren
Montage von Einbaumöbeln (Schränke, Küche)
Installation von Sanitäreinrichtungen innerhalb der Wohnung (neues Bad, Toilette)
Nichttragende Innenwände einziehen, entfernen oder versetzen – wenn die Statik des Gebäudes nicht betroffen ist.

Wichtig: Alles, was nach außen sichtbar ist, dürfen Sie nicht einfach so verändern. Das betrifft die Fenster, die Wohnungstür, aber auch Jalousien, Markisen, Klimaanlagen, die Außenwände und den Balkon. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie dort weder eine Satellitenschüssel montieren noch ein sogenanntes „Balkonkraftwerk“ (eine Minisolaranlage) aufstellen oder eine Wäscheleine installieren. Auch für Blumenkästen gibt es im Allgemeinen Vorgaben, von denen Sie nicht abweichen dürfen.

Auf diese baulichen Veränderungen haben Sie Anspruch

Und doch gibt es eine ganze Reihe von baulichen Veränderungen, die Ihnen Ihre Miteigentümer nicht ohne weiteres verwehren dürfen. Zwar müssen Sie die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis fragen, ehe Sie die bauliche Veränderung vornehmen. Doch braucht die Eigentümergemeinschaft schon triftige Gründe, um Ihnen diese Maßnahmen zu untersagen. Zu diesen baulichen Veränderungen gehören:

der Einbau eines Treppenlifts
Maßnahmen, durch die die Wohnung behindertengerecht umgestaltet wird oder der Zugang erleichtert wird (z.B. Verbreiterung der Tür, Rampe für Rollstühle)
Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge
bauliche Veränderungen, die dem Schutz vor Einbruch dienen
Montage einer Minisolaranlage, eines „Balkonkraftwerks“
Zugang zum schnellen Internet, Anschluss an ein Breitbandnetz

Diese baulichen Veränderungen betreffen das Gemeinschaftseigentum. Und sie können es auch erforderlich machen, dass Leitungen neu verlegt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung nur verweigern, wenn sie berechtigte Interessen geltend machen kann. Zum Beispiel wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder die bauliche Veränderung zu Lasten anderer Eigentümer geht. Auch hat die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb vorgenommen werden und ein möglicher Rückbau gesichert ist. Dazu kann es erforderlich sein, dass Sie eine Kaution in Höhe der Rückbaukosten hinterlegen. Und die Maßnahme selbst müssen Sie natürlich auch noch komplett finanzieren.
Verweigert Ihnen die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung, müssen Sie die gerichtlich einklagen. Sie können nicht einfach loslegen, weil Sie überzeugt sind, dass Sie auf die Maßnahme Anspruch haben.

Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung

Möchten Sie erreichen, dass im Gemeinschaftseigentum saniert oder modernisiert wird, muss das von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Das heißt, Sie müssen einen entsprechenden Beschluss auf die Tagesordnung setzen. Dazu wenden Sie sich an die Hausverwaltung und lassen sich beraten, wie Sie den Beschluss am sinnvollsten formulieren.
Dann wird auf der Eigentümerversammlung darüber abgestimmt. Im Prinzip genügt dann ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Allerdings nur, wenn die Maßnahme für einzelne Eigentümer keine besonderen Nachteile mit sich bringt. In diesem Fall kann ein einziger Eigentümer die Maßnahme verhindern.

Wer übernimmt die Kosten?

Auch stellt sich die Frage, wer die Kosten übernimmt. Meist ist es derjenige Eigentümer, der die Maßnahme beantragt. Profitieren auch andere davon, teilt man sich die Kosten untereinander auf – und die übrigen Eigentümer bezahlen nichts. Sie ziehen ja auch keinen unmittelbaren Nutzen daraus. Möchten sie jedoch zu einem späteren Zeitpunkt daran teilhaben (z.B. Ladesäule, Treppenlift), können sie gegen einen angemessenen finanziellen Ausgleich die Nutzung verlangen.
Bei baulichen Veränderungen, die alle Eigentümer betreffen, müssen sich auch alle an den Kosten beteiligen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Beschluss mit einer „qualifizierten Mehrheit“ gefasst wurde. Diese „qualifizierte Mehrheit“ ist erreicht, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen dafür stimmen – wobei diese Zustimmung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.
Wichtig: Die Frage der Kostenübernahme muss geklärt sein. Verfehlt also der Beschluss über eine bauliche Veränderung, an der sich alle beteiligen sollen, die erforderliche Zweidrittelmehrheit, gilt er als abgelehnt und hat keine rechtliche Wirkung.

Wenn die Betroffenen zustimmen

Führen Sie eine bauliche Veränderung durch, von der nur bestimmte Miteigentümer betroffen sind, dann genügt es, dass die dieser Maßnahme zustimmen. Das ist in § 20 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz so festgelegt. Allerdings müssen dann tatsächlich alle, die betroffen sind, einverstanden sein. Und auch hier gilt: Die Kosten müssen Sie alleine stemmen. Es sei denn, Sie tun sich mit anderen Eigentümern zusammen – und formulieren Ihren Antrag entsprechend.

Nutzungsrechte

Im Allgemeinen gilt das Prinzip: Wer zahlt, der entscheidet auch über die Nutzung. Es ist also nicht möglich, dass jemand auf eigene Kosten einen Treppenlift einbauen lässt, den dann alle anderen Eigentümer nutzen. Dies gilt nur mit Zustimmung desjenigen, der den Treppenlift hat einbauen lassen.

Auch Mieter können Umbau verlangen

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, so hat auch Ihr Mieter Anspruch auf die oben genannten baulichen Veränderungen: Treppenlift, Barrierefreiheit, Ladesäule, Schutz gegen Einbruch, Balkonkraftwerk und Anschluss ans schnelle Internet. Es gelten die gleichen Anforderungen: Der Mieter muss die Finanzierung übernehmen und für den Rückbau eine angemessene Kaution hinterlegen. Über seine Pläne muss er Sie informieren. Sie stellen einen entsprechenden Antrag für die Eigentümerversammlung. Verweigert die ihre Zustimmung, muss der Mieter die Erlaubnis gegenüber der Eigentümergemeinschaft einklagen.

Sonderfall Heizung

Eine der größten baulichen Veränderungen steht vielen Eigentümergemeinschaften in den nächsten Jahren bevor: Der Austausch alter Heizsysteme. Besonders die Umstellung von Etagenheizungen auf eine zentrale Heizungsanlage ist komplex. Dies unterliegt speziellen Regelungen, die wir in einer zukünftigen Ausgabe des Münchner Immobilien Briefs behandeln werden.