Kann der Mieter einer Kündigung erfolgreich widersprechen?
Als Vermieter können Sie nur dann kündigen, wenn Sie ein "berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses" (§ 573 Abs. 1 BGB) vorweisen können. Einen zeitlich befristeten Mietvertrag müssen Sie nicht kündigen. Der endet von allein. Doch für Ihre Kündigung gilt: Ohne anerkannten Kündigungsgrund geht es nicht. Und diesen Kündigungsgrund müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben Ihrem Mieter mitteilen.
In diesen drei Fällen dürfen Sie kündigen
In Ihrer Kündigung können Sie sich nach § 573 BGB auf einen der drei folgenden Gründe berufen:
- Schwerwiegende Pflichtverletzung: Ihr Mieter hat seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt.
- Eigenbedarf: Sie benötigen die Wohnung für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts.
- Wirtschaftliche Verwertung: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde Sie an einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" der Räume hindern.
Für den letztgenannten Fall, die „Verwertungskündigung“, sind die Hürden besonders hoch. Ohne eine eingehende juristische Beratung dürften Sie kaum Aussicht haben, eine solche Kündigung durchzusetzen. Aber auch die beiden anderen Kündigungsgründe verlangen ein hohes Maß an Sorgfalt.
So muss die „Pflichtverletzung“ Ihres Mieters schon ganz erheblich sein. Im Grunde müssen Sie plausibel machen, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zum Beispiel weil der Mieter massiv den Hausfrieden stört oder seine Miete immer wieder schuldig bleibt. Die Gründe sollten so schwerwiegend sein, dass Sie eigentlich zu einer fristlosen Kündigung berechtigt wären. Dabei gilt es zu beachten, dass fristlose Kündigungen meist nur dann von den Gerichten anerkannt werden, wenn Sie vorher den Mieter abgemahnt haben.
Der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Sie benötigen die Wohnung für sich selbst, einen Angehörigen oder für eine Person, die Ihrem Haushalt angehört, zum Beispiel eine Pflegekraft.
So muss die „Pflichtverletzung“ Ihres Mieters schon ganz erheblich sein. Im Grunde müssen Sie plausibel machen, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zum Beispiel weil der Mieter massiv den Hausfrieden stört oder seine Miete immer wieder schuldig bleibt. Die Gründe sollten so schwerwiegend sein, dass Sie eigentlich zu einer fristlosen Kündigung berechtigt wären. Dabei gilt es zu beachten, dass fristlose Kündigungen meist nur dann von den Gerichten anerkannt werden, wenn Sie vorher den Mieter abgemahnt haben.
Der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Sie benötigen die Wohnung für sich selbst, einen Angehörigen oder für eine Person, die Ihrem Haushalt angehört, zum Beispiel eine Pflegekraft.
Ihre Gründe müssen Sie erläutern
In Ihrem Kündigungsschreiben müssen Sie Ihre Gründe näher ausführen. Es genügt also nicht, dass Sie erklären, dass Sie "wegen Eigenbedarf" kündigen, sondern Sie müssen die betreffende Person konkret bezeichnen und kurz ausführen, warum der Wohnbedarf entstanden ist (z.B. Tochter gründet eigenen Hausstand, Eltern müssen versorgt werden, wegen Familienzuwachs wird eine größere Wohnung benötigt, Schwester benötigt nach Scheidung Wohnraum). Sie müssen nicht in die Details gehen, doch muss es für Ihren Mieter möglich sein zu beurteilen, ob Ihre Kündigung berechtigt ist oder nicht. Kündigen Sie wegen schwerwiegender Pflichtverletzung, sollten Sie die konkret bezeichnen (z.B. massive Störung des Hausfriedens: Wann? Wodurch?). Es muss für den Mieter möglich sein zu entscheiden, ob Ihr Kündigungsgrund stichhaltig ist oder nicht.
Weisen Sie auf das Widerspruchsrecht hin
In Ihrem Kündigungsschreiben sollten Sie darauf hinweisen, dass Ihrem Mieter nach § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zusteht - wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine "unzumutbare Härte" darstellt (mehr dazu gleich). Tun Sie das nicht, wird die Kündigung dadurch zwar nicht unwirksam, doch verlängert sich für Ihren Mieter die Widerspruchsfrist erheblich. Haben Sie auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, muss er spätestens zwei Monate vor Vertragsende der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Fehlt Ihr Hinweis, kann er seinen Widerspruch noch beim ersten Gerichtstermin wegen der Räumungsklage erklären.
Zugleich sollten Sie Ihren Mieter auffordern, seinen Widerspruch zu begründen. Dabei können Sie sich auf § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB berufen. Die Sache ist nur: Wirksam ist der Widerspruch Ihres Mieters trotzdem. Also auch dann, wenn er erst mal keine Gründe nennt. Allerdings muss er dann damit rechnen, ganz oder teilweise die gerichtlichen Verfahrenskosten tragen zu müssen - auch wenn er in der Sache recht bekommt (§ 93b Abs. 2 ZPO).
Ab 2025 Widerspruch "in Textform" möglich:
Nur ein unscheinbares Detail, doch wichtig für Ihr Kündigungsschreiben: Bislang musste der Mieter seinen Widerspruch "in Schriftform" erklären; das heißt, durch ein Dokument, das er eigenhändig unterschreiben oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen musste. Seit 1. Januar 2025 genügt die "Textform". Die Erklärung muss nicht unterschrieben werden. Es genügt die Mitteilung auf einem "dauerhaften Datenträger", also per E-Mail, SMS oder PDF-Dokument. In Ihrem Kündigungsschreiben nehmen Sie daher die Formulierung auf: "Nach § 574 BGB steht Ihnen ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mir mindestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit in Textform vorliegen. Dabei fordere ich Sie auf, Ihren Widerspruch im Einzelnen zu begründen."
Zugleich sollten Sie Ihren Mieter auffordern, seinen Widerspruch zu begründen. Dabei können Sie sich auf § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB berufen. Die Sache ist nur: Wirksam ist der Widerspruch Ihres Mieters trotzdem. Also auch dann, wenn er erst mal keine Gründe nennt. Allerdings muss er dann damit rechnen, ganz oder teilweise die gerichtlichen Verfahrenskosten tragen zu müssen - auch wenn er in der Sache recht bekommt (§ 93b Abs. 2 ZPO).
Ab 2025 Widerspruch "in Textform" möglich:
Nur ein unscheinbares Detail, doch wichtig für Ihr Kündigungsschreiben: Bislang musste der Mieter seinen Widerspruch "in Schriftform" erklären; das heißt, durch ein Dokument, das er eigenhändig unterschreiben oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen musste. Seit 1. Januar 2025 genügt die "Textform". Die Erklärung muss nicht unterschrieben werden. Es genügt die Mitteilung auf einem "dauerhaften Datenträger", also per E-Mail, SMS oder PDF-Dokument. In Ihrem Kündigungsschreiben nehmen Sie daher die Formulierung auf: "Nach § 574 BGB steht Ihnen ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mir mindestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit in Textform vorliegen. Dabei fordere ich Sie auf, Ihren Widerspruch im Einzelnen zu begründen."
Diese "Härtegründe" werden anerkannt
Welche Gründe kann Ihr Mieter geltend machen, um der Kündigung zu widersprechen? Zunächst sollten Sie wissen, dass er sich nur bei einer Verwertungs- oder Eigenbedarfskündigung auf die "unzumutbare Härte" berufen kann. Kündigen Sie wegen "schwerwiegender Pflichtverletzung", spielen "Härtegründe" keine Rolle.
Typische "Härtegründe" sind hohes Alter, Krankheit, Behinderung, lange Wohndauer. Dabei hat der BGH ausgeführt, dass allein ein hohes Alter des Mieters noch nicht als "Härte" zu bewerten ist. Es müssen weitere Gründe hinzukommen, die nahelegen, dass ein erzwungener Wohnungswechsel nicht zumutbar ist (Urteil vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180/18).
Ein häufiger Grund, der in München eine besondere Rolle spielt: Der Mieter findet keine Wohnung, in die er umziehen könnte. In den Worten der Juristen: Es kann kein "angemessener Ersatzwohnraum" zu "zumutbaren Bedingungen" beschafft werden. Dabei muss der Mieter allerdings nachweisen, dass er sich nach Kräften bemüht hat, eine Wohnung zu finden. Der bloße Hinweis auf den notorisch angespannten Wohnungsmarkt genügt keineswegs. Auch in München werden zahlreiche Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, gerichtlich überprüft und haben Bestand.
Typische "Härtegründe" sind hohes Alter, Krankheit, Behinderung, lange Wohndauer. Dabei hat der BGH ausgeführt, dass allein ein hohes Alter des Mieters noch nicht als "Härte" zu bewerten ist. Es müssen weitere Gründe hinzukommen, die nahelegen, dass ein erzwungener Wohnungswechsel nicht zumutbar ist (Urteil vom 22.5.2019, Az. VIII ZR 180/18).
Ein häufiger Grund, der in München eine besondere Rolle spielt: Der Mieter findet keine Wohnung, in die er umziehen könnte. In den Worten der Juristen: Es kann kein "angemessener Ersatzwohnraum" zu "zumutbaren Bedingungen" beschafft werden. Dabei muss der Mieter allerdings nachweisen, dass er sich nach Kräften bemüht hat, eine Wohnung zu finden. Der bloße Hinweis auf den notorisch angespannten Wohnungsmarkt genügt keineswegs. Auch in München werden zahlreiche Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, gerichtlich überprüft und haben Bestand.
Härtegründe mit aufschiebender Wirkung
Ebenfalls keine Seltenheit: Der Mieter widerspricht der Kündigung, weil sie für ihn zum geplanten Zeitpunkt eine "unzumutbare Härte" bedeutet. Zum Beispiel, weil er sich auf eine wichtige Prüfung vorbereiten muss oder beruflich stark in Anspruch genommen wird. Auch die (fortgeschrittene) Schwangerschaft einer Mieterin oder einer zu Haushalt gehörenden Person kann als "Härtegrund" geltend gemacht werden. Ebenso wie schulpflichtige Kinder, die nicht innerhalb des Schuljahrs ihre Schule wechseln sollen.
Wichtig ist hierbei: Die Kündigung bleibt wirksam. Der Mietvertrag endet nur zu einem späteren Zeitpunkt. Nach der Abschlussprüfung, nach Ende des Schuljahrs, nach der Entbindung, wobei dem Mieter noch ausreichend Zeit eingeräumt werden muss, eine neue Wohnung zu finden. Sie setzen dem Mieter eine neue Frist für seinen Auszug.
Ebenfalls keine Seltenheit: Der Mieter widerspricht der Kündigung, weil sie für ihn zum geplanten Zeitpunkt eine "unzumutbare Härte" bedeutet. Zum Beispiel, weil er sich auf eine wichtige Prüfung vorbereiten muss oder beruflich stark in Anspruch genommen wird. Auch die (fortgeschrittene) Schwangerschaft einer Mieterin oder einer zu Haushalt gehörenden Person kann als "Härtegrund" geltend gemacht werden. Ebenso wie schulpflichtige Kinder, die nicht innerhalb des Schuljahrs ihre Schule wechseln sollen.
Wichtig ist hierbei: Die Kündigung bleibt wirksam. Der Mietvertrag endet nur zu einem späteren Zeitpunkt. Nach der Abschlussprüfung, nach Ende des Schuljahrs, nach der Entbindung, wobei dem Mieter noch ausreichend Zeit eingeräumt werden muss, eine neue Wohnung zu finden. Sie setzen dem Mieter eine neue Frist für seinen Auszug.
Interessen werden gegeneinander abgewogen
Worauf es am Ende ebenfalls ankommt: Es werden die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abgewogen. Es kann also sein, dass ein und derselbe "Härtegrund" unterschiedlich bewertet wird, je nachdem, was Sie als Vermieter in die Waagschale werfen können. Im Zweifel brauchen Sie die Beratung durch einen qualifizierten Fachanwalt. Die Chancen für die Vermieter sind oftmals besser, als viele meinen.
Kündigung unwirksam?
Kündigung unwirksam?
Kein Widerspruch nötig
Ganz anders sieht es aus, wenn Ihnen bei der Kündigung ein Formfehler unterläuft, Sie die Fristen nicht einhalten, nicht alle Mieter anschreiben oder Sie keinen anerkannten Kündigungsgrund nennen. Dann muss Ihr Mieter überhaupt nicht reagieren. Er muss keinen Widerspruch einlegen oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Er muss gar nichts tun, sondern kann Ihre Kündigung in aller Ruhe in den Papierkorb segeln lassen.
Für Vermieter ist das eine ungünstige Situation, weil Sie nicht wissen, woran Sie sind. Auch ist es möglich, dass Ihre Kündigung den Mieter gar nicht erreicht hat, weil Postsendungen verlorengehen können. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, lassen ihre Kündigung daher durch einen Botendienst oder einen Gerichtsvollzieher zustellen. Das ist gar nicht so viel teurer als ein Einschreiben, aber sehr viel beweiskräftiger. Wenn Ihnen das eine Nummer zu groß erscheint, schicken Sie die Kündigung ausreichend früher und haken Sie nach, ob das Schreiben Ihren Mieter erreicht hat. Erst wenn das nicht der Fall ist, wählen Sie die sichere Variante über den Gerichtsvollzieher.
Ganz anders sieht es aus, wenn Ihnen bei der Kündigung ein Formfehler unterläuft, Sie die Fristen nicht einhalten, nicht alle Mieter anschreiben oder Sie keinen anerkannten Kündigungsgrund nennen. Dann muss Ihr Mieter überhaupt nicht reagieren. Er muss keinen Widerspruch einlegen oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Er muss gar nichts tun, sondern kann Ihre Kündigung in aller Ruhe in den Papierkorb segeln lassen.
Für Vermieter ist das eine ungünstige Situation, weil Sie nicht wissen, woran Sie sind. Auch ist es möglich, dass Ihre Kündigung den Mieter gar nicht erreicht hat, weil Postsendungen verlorengehen können. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, lassen ihre Kündigung daher durch einen Botendienst oder einen Gerichtsvollzieher zustellen. Das ist gar nicht so viel teurer als ein Einschreiben, aber sehr viel beweiskräftiger. Wenn Ihnen das eine Nummer zu groß erscheint, schicken Sie die Kündigung ausreichend früher und haken Sie nach, ob das Schreiben Ihren Mieter erreicht hat. Erst wenn das nicht der Fall ist, wählen Sie die sichere Variante über den Gerichtsvollzieher.