Balkon, Loggia oder Wintergarten - Was Eigentümer und Käufer wissen sollten
Gerade in einer Stadt wie München, in der Wohnraum kostbar ist, sind Balkone, Loggien und Wintergärten sehr begehrt. Sie können dasheraus Wohlbefinden und den Wohnkomfort beträchtlich erhöhen, haben Einfluss auf den Wert der Immobilie und sind gelegentlich Anlass für rechtliche Streitigkeiten. Doch was zeichnet diese drei baulichen Elemente aus?
- Balkon: Der Klassiker - eine offene Plattform, die aus der Fassade herausragt. Meist sind Balkone mit der Gebäudestruktur verbunden, es gibt aber auch Vorstellbalkone, die auf Stützen stehen und keine tragende Verbindung zum Gebäude benötigen.
- Loggia: Eine nach innen versetzte, überdachte Freifläche, die fest in das Gebäude integriert ist. Sie ist besser vor Wind und Wetter geschützt, dafür weniger sonnig als ein Balkon.
- Wintergarten: Ein verglaster Raum, der für Pflanzen genutzt wird und den Wohnraum erweitert. Häufig lässt er sich beheizen. Üblicherweise befinden sich Wintergärten in Einfamilienhäusern, doch gibt es auch Varianten für Wohnungen. Dabei handelt es sich meist um Loggien, die nachträglich verglast und so zum Wintergarten umgerüstet wurden.
Wertsteigerung: Auf diese Faktoren kommt es an
Je nach Ausstattung und Lage kann ein Balkon, eine Loggia oder ein Wintergarten den Marktwert einer Immobilie um 10% steigern. Besonders gefragt sind:
- Süd- oder Westausrichtung. So bekommen Sie am meisten Sonne bzw. Nachmittags- und Abendsonne (bei Westausrichtung).
- Aussicht ins Grüne oder auf die Berge. Bleibt der Blick an der nächsten Hauswand hängen, ist das wenig attraktiv.
- Ausrichtung in den Innenhof oder den Garten. Balkone oder Loggien, die straßenseitig ausgerichtet sind, lassen sich weit weniger gut nutzen, in manchen Fällen auch gar nicht.
- Barrierefreier Zugang. Ein schwellenloser Übergang erleichtert die Nutzung nicht nur für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen, sondern auch für Familien mit Kindern oder für Senioren. Auch wirkt ein solcher Übergang großzügiger und er mindert das Risiko zu stolpern.
- Ausreichende Tiefe. Beträgt die Tiefe weniger als 1,50 m, wirken Balkon oder Loggia allzu eng und lassen sich auch nur eingeschränkt nutzen.
Wie Balkone & Co zur Wohnflächezählen
Bei den Angaben zur Wohnfläche sollten Sie folgendes beachten: Balkone werden in der Regel mit 25% ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet - bei hochwertiger Ausstattung und guter Nutzbarkeit kann dieser Wert auf bis zu 50% steigen. Ein 6 m² großer Balkon zählt also typischerweise mit 1,5%, bei besonders gut nutzbaren Varianten auch mit 3%. Loggien werden standardmäßig zu 50% berücksichtigt. Wintergärten können - sofern beheizbar und ganzjährig nutzbar - voll zur Wohnfläche gezählt werden. Unbeheizt sind es meist 50%.
Vorsicht, Wärmebrücke!
Vor allem bei Balkonen besteht die Gefahr, dass eine sogenannte "Wärmebrücke" entsteht, durch die Wärme nach außen geleitet wird. Grund ist die "auskragende" Bauweise, bei der die Dämmung der Fassade durchbrochen wird. Verstärkt wird der Wärmeverlust noch durch leitfähige Materialien, an denen der Balkon befestigt ist. Außerdem besteht bei manchen Modellen die Gefahr der Schimmelbildung, wenn sich durch niedrige Oberflächentemperaturen Kondenswasser bildet. Es lohnt sich also ein prüfender Blick auf die Konstruktion und mögliche feuchte Stellen.
Vorsicht, Wärmebrücke!
Vor allem bei Balkonen besteht die Gefahr, dass eine sogenannte "Wärmebrücke" entsteht, durch die Wärme nach außen geleitet wird. Grund ist die "auskragende" Bauweise, bei der die Dämmung der Fassade durchbrochen wird. Verstärkt wird der Wärmeverlust noch durch leitfähige Materialien, an denen der Balkon befestigt ist. Außerdem besteht bei manchen Modellen die Gefahr der Schimmelbildung, wenn sich durch niedrige Oberflächentemperaturen Kondenswasser bildet. Es lohnt sich also ein prüfender Blick auf die Konstruktion und mögliche feuchte Stellen.
Balkone und Loggien sind Gemeinschaftseigentum
Für Eigentumswohnungen gilt: Balkone, Loggien und auch Wintergärten sind Gemeinschaftseigentum - auch wenn niemand anders sie nutzen darf als der Eigentümer der zugehörigen Wohnung. Daraus ergeben sich wichtige Konsequenzen: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über die Instandhaltung und die Sanierung der Balkone. Das bedeutet, dass Sie sich womöglich an den Kosten beteiligen müssen. Näheres erfahren Sie aus der Teilungserklärung.
Zweitens brauchen Sie für jede bauliche Veränderung (z.B. Verglasung, Anbringen einer Markise, Montage eines Balkonkraftwerks) die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft. Im Falle des Balkonkraftwerks haben Sie womöglich Anspruch auf die Montage (Näheres können Sie im Münchner Immobilienbrief 25-01 in unserem Beitrag zu diesem Thema nachlesen). Festzuhalten bleibt: Sie können diese Anlage nicht einfach so ohne Erlaubnis aufstellen.
Dritter Punkt: Bevor Sie eine Eigentumswohnung mit Balkon erwerben, sollten Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen daraufhin anschauen: Steht eine Sanierung der Balkone an? Gibt es Streitfälle über die Nutzung der Balkone? Sind die Balkone in keinem guten Zustand und deutet nichts auf eine anstehende Sanierung hin, müssen Sie damit rechnen, dass sich der Zustand nicht verbessert. Eigenmächtig dürfen Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen.
Zweitens brauchen Sie für jede bauliche Veränderung (z.B. Verglasung, Anbringen einer Markise, Montage eines Balkonkraftwerks) die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft. Im Falle des Balkonkraftwerks haben Sie womöglich Anspruch auf die Montage (Näheres können Sie im Münchner Immobilienbrief 25-01 in unserem Beitrag zu diesem Thema nachlesen). Festzuhalten bleibt: Sie können diese Anlage nicht einfach so ohne Erlaubnis aufstellen.
Dritter Punkt: Bevor Sie eine Eigentumswohnung mit Balkon erwerben, sollten Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen daraufhin anschauen: Steht eine Sanierung der Balkone an? Gibt es Streitfälle über die Nutzung der Balkone? Sind die Balkone in keinem guten Zustand und deutet nichts auf eine anstehende Sanierung hin, müssen Sie damit rechnen, dass sich der Zustand nicht verbessert. Eigenmächtig dürfen Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen.