Sehr geehrte Damen und Herren,

das Wirtschaftsmagazin Capital hat für seinen aktuellen Maklerkompass mehr als 12.500 Immobilienvermittler in 50 deutschen Großstädten analysiert. Überprüft wurden Qualifikation, Prozessqualität, Service sowie die Qualität der Exposés und der Verträge. Das Ergebnis bestätigt unsere Arbeit: Kein anderer Makler im Großraum München ist besser bewertet worden als wir. Auch in Bayern stehen wir auf Platz 1. Bundesweit schaffen wir es unter die Top-5 und gehören damit in Deutschland zu den Besten der Branche – laut Capital. Das hat uns natürlich gefreut.

Eher ein Grund zur Sorge ist hingegen die gegenwärtige Diskussion in der Politik um das sogenannte „Besteller-Prinzip“. Die angestrebte Gesetzesänderung dürfte das Gegenteil von dem bewirken, was beabsichtigt ist. Sie bringt Nachteile, nicht für engagierte Makler, sondern auch für die Käufer und Verkäufer von Immobilien. Warum das so ist, erfahren Sie in diesem Newsletter. Zweites Thema: Immobilien gelten als besonders attraktive Form, Vermögen an die nachfolgende Generation zu übertragen. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Falls Sie Fragen haben oder Ihnen ein Thema rund um die Immobilie besonders auf den Nägeln brennt, lassen Sie es uns wissen. Schreiben Sie an mail@gerschlauer.de.

Viel Vergnügen beim Lesen wünscht

Ingo Gerschlauer und sein Team

Untauglich und gefährlich – das „Besteller-Prinzip“ beim Immobilienkauf

Die Immobilienpreise gehen weiter in die Höhe. Wohnen wird immer teurer. Die Politik will gegensteuern. Eine Maßnahme, die momentan im Gespräch ist: Das sogenannte „Besteller-Prinzip“, das bereits im Mietrecht gilt, soll auf den Immobilienkauf ausgeweitet werden. Der Grundgedanke: Die Provision für den Makler soll künftig komplett vom Verkäufer übernommen werden, weil er derjenige ist, der den Makler „bestellt“ hat. Damit sollen die Kaufnebenkosten gesenkt werden, was ja durchaus ein sympathisches Ziel ist. Allerdings ist das „Besteller-Prinzip“ ganz und gar nicht geeignet, diesem Ziel näher zu kommen. Vielmehr spricht alles für das Gegenteil.

Das „Besteller-Prinzip“ macht Immobilien teurer

Dass die Immobilienpreise in vielen Regionen so stark gestiegen sind, hat mehrere Ursachen. Zum Beispiel die verfehlte Wohnungspolitik der letzten Jahrzehnte, die zu einem eklatanten Mangel an Wohnraum in den Ballungszentren geführt hat. Im Unterschied dazu hat die Tätigkeit der Makler keinen Einfluss auf die Preisentwicklung. Es werden ja nicht mehr oder weniger Wohnungen gebaut, wenn die Maklerprovision steigt oder sinkt, vom Verkäufer oder Käufer oder von beiden getragen wird. Vielmehr muss sich die Tätigkeit des Maklers im Markt bewähren. Die Zahlung der Provision muss sich unterm Strich lohnen. Völlig unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer sie übernehmen. Anders gesagt: Zahlt künftig nur der Verkäufer die Provision, wird er sie komplett auf den Kaufpreis aufschlagen, sie sich also auf andere Weise vom Käufer zurückholen.

Das macht die Immobilie teurer. Denn – und das ist die besondere Pointe – die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis. Und nicht nach dem Kaufpreis plus Provision. Ein höherer Kaufpreis führt zu höheren Kaufnebenkosten – von der Steuer bis zu den Kosten für Notar und Grundbuch. Es liegt auf der Hand, dass das „Besteller-Prinzip“ das Problem nicht lösen, sondern eher verschärfen wird.

Der Makler als Sündenbock

Warum nimmt sich die Politik überhaupt die Maklerprovision vor? Immerhin muss sich die Tätigkeit des Maklers unterm Strich rechnen. Die Provision wird ihm ja keineswegs geschenkt. Jeder kann seine Immobilie auch ohne Makler verkaufen. Dass dies häufig nicht geschieht, spricht eben dafür: Der Makler ist sein Geld wert. Dass seine Provision gesetzlich gesenkt werden soll, hat vor allem den Grund: Der Makler bietet sich an als willkommener Sündenbock, um von eigenen Versäumnissen abzulenken. Dabei sollte der Makler nicht der Gegner, sondern der Verbündete sein, wenn es darum geht, bezahlbaren Wohnraum zu Verfügung zu stellen. Wir würden es sehr begrüßen, wenn die Immobilienpreise nicht noch weiter steigen. Im Unterschied zur Politik haben wir darauf keinen Einfluss.

Deckelung der Provision senkt Qualität

Im Gespräch ist auch die „Deckelung“ der Maklerprovision. Ganz so, als würden die Makler die Preise treiben. Gerne wird auf andere Länder verwiesen, die Niederlande oder Dänemark, wo die Maklerprovision deutlich niedriger liegt. Unterschlagen wird dabei, dass in diesen Ländern die Rechnung ganz anders aussieht: Viele Leistungen, die hierzulande der Makler ganz selbstverständlich inklusive erbringt, werden dort gesondert abgerechnet: Die Begleitung zum Notar, die Übergabe, die Vorbereitung des Kaufvertrags und vieles mehr wird dort eigens in Rechnung gestellt. Andere Länder, andere Sitten, doch am Ende muss sich die Dienstleistung rechnen. Für beide Seiten. Wer die Provision deckelt, bestraft diejenigen Makler, die auf Qualität setzen.

Was der Makler leistet

Gute Makler brauchen umfangreiches Wissen und müssen über zahlreiche Kompetenzen verfügen. Was sie leisten, das ist nicht wenig: Sie ermitteln den Wert des Objekts, sie beschaffen die nötigen Unterlagen, sie schalten Anzeigen und bewerben das Objekt, sie beantworten die Anfragen, sie führen die Besichtigungen durch, nach Möglichkeit Einzelbesichtigungen, sie übernehmen die Kommunikation und die Preisverhandlungen. Und – ein Punkt, der gerne vergessen wird – sie sind nicht allein nur dem Verkäufer verpflichtet, sondern auch dem Käufer, der seine Provision dem Makler entrichtet. Ein qualifizierter Makler ist nicht allein für den Verkäufer tätig. Vielmehr berät er auch den Käufer. Mit seinem Fachwissen und seiner Marktkompetenz stellt er sicher, dass alles mit rechten Dingen zugeht, dass der Verkauf zügig und reibungslos vonstattengeht. Ein kompetenter Makler bringt beide Parteien zusammen und spart ihnen Zeit und Geld.

Käufer haben den Schaden

Das „Besteller-Prinzip“ würde diese Aufgabe gefährden: Der Makler wäre kein „ehrlicher Makler“ mehr, der ein Geschäft zu beidseitigem Nutzen anbahnt, sondern er wäre Anwalt. Er hätte die Interessen des Verkäufers zu vertreten und sonst gar nichts. Genau das hat der Gesetzgeber aber nicht im Sinn, wenn er das „Besteller-Prinzip“ für den Immobilienkauf vorschreiben will. Daher ist zu hoffen, dass dieses untaugliche Instrument in der Versenkung verschwindet. Es schadet nicht nur den qualifizierten Maklern, es schadet vor allem denjenigen, denen geholfen werden soll. Den Käufern.

Immobilien vererben: So regeln Sie das

Eine Immobilie stellt einen bedeutenden Vermögenswert dar. Deshalb ist es sinnvoll, beizeiten darüber nachzudenken, wie sie vererbt werden soll und an wen. Treffen Sie die entsprechenden Vorkehrungen, lässt sich einiges an Erbschaftssteuer sparen. Doch das sollte gewiss nicht die einzige Richtschnur sein, an der Sie sich orientieren.

Selbstgenutztes Eigentum bleibt für die nahen Angehörigen steuerfrei

Steuerlich am günstigsten: Sie vererben eine Immobilie an Ihren Ehepartner oder Ihre Kinder, die diese dann mindestens zehn Jahre lang als ihren ersten Wohnsitz nutzen. In diesem Fall muss keine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Und nicht einmal der Freibetrag wird angetastet. Der liegt für Ehepartner bei 500.000 Euro, für Kinder, Stiefkinder, Enkel und Stiefenkel (deren Eltern verstorben sind) bei 400.000 Euro. Dabei gibt es für Kinder und Enkel eine Einschränkung: Die Wohnfläche darf nicht größer sein als 200 Quadratmeter. Für den Ehepartner gilt diese Grenze nicht.

Wie werden Immobilien bewertet?

Früher wurden Immobilien wesentlich günstiger besteuert als andere Vermögensformen wie etwa Aktien. Das ist lange vorbei. Nunmehr wird der „Verkehrswert“ der Immobilie angesetzt. Um den zu ermitteln, gibt es drei unterschiedliche Verfahren:

  • Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Maßgeblich ist der Verkaufspreis vergleichbarer Objekte.
  • Das Ertragswertverfahren gilt für Mehrfamilienhäuser und Objekte mit gewerblicher Nutzung. Dabei werden die künftigen Einnahmen und der Bodenwert berücksichtigt.
  • Das Sachwertverfahren kommt bei Objekten zum Einsatz, bei denen die beiden anderen Verfahren nicht angewendet werden können. Hier wird der Bodenwert mit dem Wert des Gebäudes zusammenaddiert.

Vor allem beim Sachwertverfahren kann es geschehen, dass die Immobilie überbewertet wird. In diesem Fall sollten die Erben ein Sachverständigen-Gutachten erstellen lassen. Damit lässt sich nachweisen, dass die Immobilie einen geringeren Verkehrswert hat. Und es gibt noch eine zweite Möglichkeit, die veranschlagte Zahl zu korrigieren: Das Objekt wird verkauft. Der Kaufpreis minus die Verkaufskosten ergibt dann den Verkehrswert. Für den Verkauf haben die Erben zwölf Monate Zeit.

Die Tücken einer Erbengemeinschaft

Häufig erben mehrere Personen eine Immobilie. Dann bilden sie eine Erbengemeinschaft und verfügen gemeinsam über das Objekt. Solange alle Beteiligten an einem Strang ziehen, ist das kein Problem. Doch sehr oft sind sich Erbengemeinschaften uneins und zerstreiten sich. Vor allem wenn ein Erbe das Objekt selbst nutzen möchte und darüber zu entscheiden ist, wie das abgerechnet werden soll. Aber es gibt viele Gründe, dass sich die Erben miteinander überwerfen. Am Ende muss die Immobilie dann zwangsversteigert werden.

Wollen Sie das verhindern, setzen Sie für die Immobilie nur einen Erben ein und versuchen Sie für die anderen einen Ausgleich zu schaffen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, können Sie mit einer Teilungserklärung die einzelnen Wohnungen unter den Erben aufteilen. In manchen Fällen hilft auch das „Berliner Testament“: Dabei wird der länger lebende Ehepartner zum Alleinerben bestimmt und die gemeinsamen Kinder zu den Nacherben.

Was bedeutet der „Pflichtteil“?

Egal, was Sie testamentarisch verfügen: Ihre nächsten Angehörigen haben Anspruch auf den sogenannten „Pflichtteil“. Im Wesentlich sind das Ehepartner, Kinder und Enkel, ob ehelich, unehelich oder adoptiert. Auch die Eltern gehören in den Kreis der Berechtigten, aber nicht die Geschwister, Neffen und Nichten.

Der „Pflichtteil“ beträgt immerhin die Hälfte dessen, was einem nach der gesetzlichen Erbfolge zustehen würde. Zum Beispiel: Ein Ehepartner stirbt, der andere ist als Alleinerbe vorgesehen, es gibt ein gemeinsames Kind. Allerdings gibt es noch ein Kind aus erster Ehe – und das fordert seinen Pflichtteil. Gemäß der gesetzlichen Erbfolge würde der Ehepartner die Hälfte des Erbes bekommen, seine Kinder die andere Hälfte. Dem Kind aus erster Ehe stünde nach gesetzlicher Erbfolge also ein Viertel zu. Sein Pflichtteil beträgt demnach ein Achtel. Der entsprechende Betrag muss ihm ausbezahlt werden. Teil einer Erbengemeinschaft kann es nicht werden.

Verschenken statt vererben?

Anstatt Ihre Immobilie zu vererben, können Sie sie bereits zu Ihren Lebzeiten verschenken. Oder auch Teile davon. Der Grund: Die Begünstigten können auf diese Weise womöglich sehr viel Erbschaftssteuer sparen. Allerdings lohnt es sich schon, genauer hinzuschauen und abzuwägen. Denn was Sie verschenken, ist nicht mehr Ihr Eigentum. Zerstreiten Sie sich mit dem Beschenkten, könnte Ihnen Ihre Sparmaßnahme (von der Sie ohnehin nicht persönlich profitieren) noch bitter leidtun.

Daher sollten Sie sich bei der Übertragung des Wohneigentums unbedingt das Recht zum „Nießbrauch“ garantieren lassen. Das wird im Grundbuch festgehalten und sichert nicht nur das lebenslange Wohnrecht. Vielmehr haben Sie auch die Möglichkeit, aus der Immobilie wirtschaftliche Vorteile zu ziehen. Sie sind zwar nicht mehr Eigentümer, doch können Sie Teile oder auch das gesamte Objekt vermieten und die Miete behalten. Haben Sie hingegen nur „lebenslanges Wohnrecht“ vereinbart, steht Ihnen die Miete nicht zu.

Darüber hinaus sollten Sie wissen: Auch bei einer Schenkung können Steuern anfallen, die Schenkungssteuer nämlich. Die hat die gleiche Höhe wie die Erbschaftssteuer. Eine Schenkung lohnt sich daher nur, wenn Sie Ihr Vermögen entsprechend aufteilen: Die eine Hälfte verschenken, die andere vererben. Hinzukommt: Die Schenkung wird noch zehn Jahre lang auf die Erbschaft angerechnet. Sie lohnt sich also überhaupt erst, wenn der Erbfall zehn Jahre nach der Schenkung eintritt.

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