Sehr geehrte Damen und Herren,

Sommerurlaub und Wiesn liegen hinter uns, ein goldener Oktober macht seinem Namen alle Ehre. Trotzdem naht die kühlere Jahreszeit und somit die Besinnung auf die eigenen vier Wände und auch die Fragen rund ums Wohnen. Das Wohnen wird immer kostspieliger, es wird zunehmend zur „sozialen Frage“, meint die Bundesregierung. Darum hat sie Anfang September einen Gesetzesentwurf vorgelegt, mit dem sie den Anstieg der Mieten begrenzen will. Worauf Sie sich als Vermieter einstellen müssen, lesen Sie in diesem Newsletter. Weitere Themen sind die Rauchmelder. Seit Anfang des Jahres besteht die Rauchmelderpflicht. Doch Hand aufs Herz: Haben Sie diese hilfreichen Geräte in ausreichender Zahl montiert? Und an der richtigen Stelle? Wissen Sie, wie man die Gefahr von Fehlalarmen minimiert? Und wer die Kosten trägt, wenn die Feuerwehr anrückt und in Ihrer Abwesenheit die Tür aufbricht? In diesem Newsletter erfahren Sie es. Außerdem beschäftigen wir uns mit der Frage: Wann ist der geeignete Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen? Ob es jetzt günstig ist, hängt ganz von den persönlichen Lebensumständen ab. Zuletzt noch die Bitte: Haben Sie Vorschläge, Wünsche, Anregungen für weitere Themen? Lassen Sie es uns wissen. Wir freuen uns über Ihre Mail (an: mail@gerschlauer.de).

Viel Vergnügen beim Lesen wünscht

Ingo Gerschlauer und sein Team

Immobilie verkaufen – wann ist der richtige Zeitpunkt?

Gerade in den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien in München stark angestiegen. Manche Experten warnen bereits vor einer „Immobilienblase“. Auch wenn man diese Einschätzung für übertrieben hält, eines lässt sich nicht bestreiten: Aktuell ist das Preisniveau ungewöhnlich hoch, und das Zinsniveau extrem niedrig, was die Nachfrage weiter nach oben treibt. Also, kein schlechter Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf, zumal für das kommende Jahr eine Zinswende erwartet wird. Und doch ist es ratsam, gründlich abzuwägen, ob ein Verkauf für Sie in Frage kommt.

Schwellensituationen begünstigen einen Verkauf

Haben Sie eine Immobilie geerbt, wollen Sie aus Ihrer selbstgenutzten Immobilie ausziehen oder steht ein Mieterwechsel an? Solche „Schwellensituationen“ eignen sich besonders für einen Immobilienverkauf. Einmal erlauben sie einen sauberen Schnitt, was einen Verkauf leichter macht. Dann aber lassen sich auch wesentlich höhere Preise erzielen, wenn das Objekt beim Verkauf frei ist.

Weiter vermieten oder verkaufen?

Die Frage, um die es hier im Kern geht: Wollen Sie die Immobilie neu vermieten oder fahren Sie besser, wenn Sie verkaufen? Dabei sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen: Mieteinnahmen abzüglich Erhaltungsaufwand und die voraussichtliche Wertentwicklung auf der einen Seite, der Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten auf der anderen Seite. Um beide Seiten seriös zu kalkulieren, braucht es viel Erfahrung und genaue Marktkenntnis. Genau dafür stehen wir. Wir helfen Ihnen gerne weiter, damit Sie die richtige Entscheidung treffen. So wird der Erhaltungsaufwand häufig unterschätzt, manchmal sogar ganz vergessen; auf der andern Seite sind die Vorstellungen über den Verkaufspreis nicht immer realistisch. Außerdem darf nicht vergessen werden: Vermietung ist immer mit einem gewissen Aufwand verbunden: Denken Sie an die Mietersuche, die Vertragsgestaltung, die Überwachung der Mietzahlungen, die Nebenkostenabrechnung und weitere Vermieterpflichten.

Geldbedarf langfristig planen

Ein weiterer Aspekt: Es ist immer ungünstig, wenn Sie zu einem Zeitpunkt verkaufen, an dem Sie gezwungen sind, es zu tun. Weil Sie dann nämlich das Geld brauchen. Sie stehen unter Druck und müssen verkaufen, auch wenn die Preise dann vielleicht nachgegeben haben oder sich für das Objekt nur schwer ein Käufer finden lässt. Planen Sie daher langfristig Ihren Finanzbedarf. Können Sie absehen, dass Sie in ein paar Jahren liquide Mittel brauchen, könnte es sinnvoll sein, jetzt zu verkaufen.

Steuerliche Aspekte beachten

Zuletzt spielen auch steuerliche Fragen eine Rolle. Denken Sie daran, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern müssen, wenn der Erwerb der Immobilie weniger als zehn Jahre zurückliegt. Haben Sie jedoch das Objekt selbst genutzt, so fällt meist keine Steuer an. Mit Sicherheit nicht, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Jahren dort gewohnt haben. Aber auch wenn Sie das Objekt seit Bau oder Kauf nie vermietet, sondern ausschließlich selbst genutzt haben, müssen Sie keine „Spekulationssteuer“ zahlen. Die Höhe dieser Steuer richtet sich übrigens nach Ihrem Einkommenssteuersatz.

Geplante Mietrechtsänderungen – damit müssen Münchner Vermieter rechnen

Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts verabschiedet, kurz und sperrig: das „Mietrechtsanpassungsgesetz“ (MietAnpG). Betroffen sind zwei Themenkreise: Die Mietpreisbremse und die Umlage der Modernisierungskosten. Den Originaltext finden Sie als pdf-Dokument auf der Seite des Bundesjustizministeriums: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/MietAnpG.html)

Mietpreisbremse: Neue Auskunftspflicht

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Sie bei Neuvermietung nur noch eine Miete verlangen können, die höchstens 10 Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegt. Allerdings gibt es eine Reihe von Ausnahmen. In diesen Fällen dürfen Sie auch eine höhere Miete vereinbaren. Neu ist: Wenn Sie eine dieser Ausnahmen in Anspruch nehmen, müssen Sie darüber Auskunft geben – und zwar vor Vertragsabschluss. Sie müssen die Interessenten also bereits im Vorfeld darüber informieren.

Zum Beispiel wenn die Vormiete bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dann müssen Sie die neue Miete nicht senken (§ 556e Abs. 1 BGB). Sondern Sie dürfen diese Miete weiterhin verlangen. Allerdings müssen Sie jetzt den Interessenten die Höhe der Vormiete eigens mitteilen.

Ebenso müssen Sie die Mietinteressenten in Kenntnis setzen, wenn die Wohnung zuvor umfassend modernisiert wurde (§ 556 Abs. 2 BGB) oder wenn sie nach dem Stichtag 1. Oktober 2014 zum ersten Mal wieder vermietet werden soll (§ 556f Satz 1 BGB). Auch dann dürfen Sie nämlich eine höhere Miete verlangen, als es die Mietbremse sonst vorsieht (maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Kommen Sie dieser Auskunftspflicht nicht nach, dürfen Sie sich nicht auf diese Ausnahmeregelungen berufen, sondern sind eben an die Mietpreisbremse gebunden. Die Auskunft müssen Sie übrigens schriftlich erteilen. Haben Sie das nur mündlich getan, können Sie die Auskunft jedoch schriftlich nachreichen.

Mietpreisbremse: Verstöße können leichter beanstandet werden

Bislang muss der Mieter genau bezeichnen, warum die geforderte Miete zu hoch ist. In Form einer „qualifizierten Rüge“, wie das die Juristen nennen. Hier sollen die Anforderungen gesenkt werden. Eine „einfache Rüge“ soll künftig ausreichen. Der Mieter muss dann nur mitteilen, dass gegen die Mietpreisbremse verstoßen wurde. Selbstverständlich kann er das nicht willkürlich tun. Aber der Einspruch wird wesentlich erleichtert.

Modernisierung: Umlage wird gesenkt

Nach einer Modernisierung können Sie aktuell die Kosten auf Ihre Mieter umlegen und zwar bis zu 11 Prozent jährlich. Nach neun Jahren haben Sie also zumindest den Betrag wieder drin. In Gebieten mit knappem Wohnraum soll das nun geändert werden. Dazu gehört natürlich München. Künftig dürfen Sie nur noch maximal 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen. Und weil diese Mieterhöhung ja weiterläuft, ergibt sich der unerfreuliche Effekt, dass Vermieter in München ihre Modernisierungskosten weniger stark geltend machen können, als die Vermieter an Orten ohne Wohnungsmangel.

Und es ist bei der Umlage noch eine Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von sechs Jahren darf die Mieterhöhung wegen Modernisierung 3 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Modernisierung: Vereinfachtes Verfahren

Zugleich soll es Vermietern erleichtert werden zu modernisieren. Vorgesehen ist ein vereinfachtes Verfahren: Bei Kosten unter 10.000 Euro können pauschal 30% als „Erhaltungsaufwand“ abgezogen werden, der nicht umlagefähig. 70% der Kosten lassen sich demnach ohne umständliches Herausrechnen auf den Mieter umlegen. Das heißt dann konkret: Davon 8 Prozent pro Jahr – für Münchner Vermieter.

Anfang nächsten Jahres in Kraft

Die Gesetzesänderungen sollen „spätestens“ ab 1. Januar 2019 gelten, teilt die Bundesregierung mit. Ob sich dieser Zeitplan halten lässt, bleibt abzuwarten, denn das Gesetz muss noch im Bundestag beraten werden. Dabei sind Änderungen keineswegs ausgeschlossen.

Was Sie über Rauchmelder wissen sollten

In Bayern gilt sie bereits seit Anfang des Jahres: Die Rauchmelderpflicht. Doch noch immer wissen viele Eigentümer nicht, wo sie überall diese Geräte installieren müssen. Nicht selten befinden sie sich in den falschen Räumen oder an der falschen Stelle. Und viele Vermieter sind unsicher: Wer muss sich um die Wartung kümmern? Kann ich die Rauchmelderpflicht auf meinen Mieter übertragen? Oder wenigstens die Kosten umlegen? Und was ist bei einem Fehlalarm zu beachten?

In diesen Räumen muss ein Rauchmelder installiert sein

Rauchmelder gehören in die Schlaf- und Kinderzimmer, außerdem in den Flur, wenn der als Rettungsweg ins Treppenhaus oder ins Freie führt (was ja meist gegeben ist). Bei einem Einfamilienhaus mit einem offenen Treppenraum gilt der ebenfalls als Rettungsweg und muss mit einem Rauchmelder ausgestattet sein. Ebenso Ferienwohnungen, Gartenlauben und Hütten, die für Wohnzwecke genutzt werden, also keine Lagerräume.

Rauchmelder fachgerecht anbringen

Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dass die Rauchmelder installiert werden: in ausreichender Zahl, an den richtigen Orten und auf die richtige At und Weise montiert, nämlich an der Zimmerdecke, möglichst mittig, mit ausreichendem Abstand (0,5 m) zur Deckenlampe, einem Ventilator, Schränken, Regalen oder Wänden. Die Montage ist relativ einfach, mit Schrauben und Dübeln, die in der Regel mitgeliefert werden. Wer nicht so gerne bohrt und schraubt, für den gibt es Rauchmelder, die einfach aufgeklebt werden können. Besondere Regeln gelten aber für Räume mit Dachschrägen und Giebelspitzen. Hier ist darauf zu achten, dass die Melder nicht zu weit oben angebracht sind, da sich in diesen Räumen rauchfreie Bereiche in den obersten Bereichen bilden können und die Melder, trotz Brandes, nicht, oder zu spät melden. Sind Sie sich unsicher, fragen Sie lieber den Fachmann.

Wartung

Als Eigentümer müssen Sie sich auch darum kümmern, dass alle Rauchmelder betriebsbereit sind. Das heißt, Sie sind für die Wartung der Geräte verantwortlich – und nicht Ihr Mieter. Allerdings können Sie in Ihrem Mietvertrag die Wartung auch auf Ihren Mieter übertragen, dem „Besitzer“ der Wohnung (vgl. Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung).

Wer muss die Kosten tragen?

Als Eigentümer tragen Sie zunächst die Kosten. Als Vermieter können Sie die auf Ihren Mieter umlegen: Die Anschaffungs- und Montagekosten als Modernisierungsmaßnahme (allerdings dürfte sich die damit verbundene Mieterhöhung in überschaubaren Grenzen halten). Die Prüf- und Wartungskosten können Sie als Nebenkosten geltend machen – allerdings nur, wenn in Ihrem Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist.

Wenn bei einem Fehlalarm die Feuerwehr anrückt

Am häufigsten werden Fehlalarme durch angebranntes Essen ausgelöst. Aber auch Staub, Wasserdampf, Insekten, hohe Temperaturen oder falsche Montage können die Ursache sein. Alarmieren aufmerksame Nachbarn die Feuerwehr, so fallen für den Einsatz in der Regel keine Kosten an. Das wäre nur der Fall, wenn jemand grob fahrlässig handelt. Bricht die Feuerwehr bei ihrem Einsatz Fenster oder Türen auf, so muss jedoch derjenige die Kosten tragen, der für den Fehlalarm verantwortlich war: Mieter oder Eigentümer.

Auf Qualität achten

Generell ist es nicht ratsam, auf Billigprodukte zu setzen. Wie Tests gezeigt haben, schlagen manche Geräte erst Alarm, wenn es bereits zu spät ist. Oder der Ton ist nicht durchdringend genug. Auch ist die Zahl der Fehlalarme weit höher. Darüber hinaus geben gute Geräte einen Warnton ab, wenn die Batterie schwächer wird (die reicht dann noch für dreißig Tage, sollte aber umgehend ausgetauscht werden). Gerade in diesem Zusammenhang sei auf Rauchmelder verwiesen, die mit einer Lithium-Ionen-Batterie ausgerüstet sind. Die Batterie hält ca. 12 Jahre, was mehr als ausreichend ist. Denn Fachleute empfehlen, die Geräte nach spätestens 10 Jahren durch neue zu ersetzen. Die Geräte sind ansonsten wartungsfrei, der Funktionstest einmal im Jahr genügt. Tests bewiesen zudem, dass nicht immer die teuerste Lösung die beste ist. Es gibt zuverlässige Geräte bereits ab zwanzig Euro. Empfehlenswert sind Produkte mit dem Qualitätszeichen Q. In dem Q brennt eine kleine Flamme. Dieses Qualitätssiegel empfehlen viele Versicherer und die Feuerwehr (Näheres unter www.qualitaetsrauchmelder.de/das-q)

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