Ein Balkonkraftwerk – lohnt sich das?
Kleine Solaranlagen für die Steckdose, die nicht fest montiert werden müssen, werden im sonnigen München immer beliebter. Diese sogenannten "Balkonkraftwerke" machen es möglich, ohne großen Aufwand Solarstrom selbst zu produzieren - gewissermaßen auf dem eigenen Balkon. Im vergangenen Jahr hat der Gesetzgeber die Bedingungen noch einmal verbessert: So ist kein Stromzählerwechsel mehr nötig, die Einspeiseleistung ist von 600 und 800 Watt angehoben worden und die Anmeldung bei der Bundesnetzagentur ist auch einfacher geworden. Doch für Immobilienbesitzer stellt sich die Frage: Wie sinnvoll sind solche Anlagen für das eigene Objekt? Und wenn mein Mieter so ein Balkonkraftwerk aufstellen will: Muss ich das erlauben? Wie kann ich meine Ansprüche sichern?
Die kleine, bequeme Lösung für Solarstrom
Der Vorteil bei einem „Balkonkraftwerk“: Es lässt sich einfach installieren. Es besteht aus ein bis zwei Solarmodulen, die auf Balkonen, Terrassen oder Flachdächern angebracht werden. Früher musste die Installation von einem Elektriker durchgeführt werden. Der überprüfte, ob die Leitungen für die Einspeisung des Solarstroms ausreichend dimensioniert sind. Und er montierte eine spezielle Steckdose, einen sogenannten „Wieland-Stecker“, der für solche Zwecke vorgesehen ist. Mittlerweile ist der Wieland-Stecker nicht mehr vorgeschrieben. Die Anlage darf auch an eine normale Steckdose angeschlossen werden, den „Schuko-Stecker“. In diesem Fall kann sie auch von Ihnen selbst installiert und in Betrieb genommen werden.
Sie müssen die Anlage nur bei der Bundesnetzagentur anmelden, im Marktstammregister. Das können Sie direkt online erledigen (https://www.marktstammdatenregister.de/MaStR). Dazu haben Sie einen Monat Zeit. Die Anmeldung beim zuständigen Netzbetreiber ist nicht mehr nötig.
Eine weitere Erleichterung: Die Anlage darf vorläufig auch dann in Betrieb genommen werden, wenn noch kein Stromzähler mit Rücklaufsperre vorhanden ist. Den Austausch der Stromzähler übernimmt der zuständige Netzbetreiber, der von der Bundesnetzagentur informiert wird. Sie müssen gar nichts melden.
Sie müssen die Anlage nur bei der Bundesnetzagentur anmelden, im Marktstammregister. Das können Sie direkt online erledigen (https://www.marktstammdatenregister.de/MaStR). Dazu haben Sie einen Monat Zeit. Die Anmeldung beim zuständigen Netzbetreiber ist nicht mehr nötig.
Eine weitere Erleichterung: Die Anlage darf vorläufig auch dann in Betrieb genommen werden, wenn noch kein Stromzähler mit Rücklaufsperre vorhanden ist. Den Austausch der Stromzähler übernimmt der zuständige Netzbetreiber, der von der Bundesnetzagentur informiert wird. Sie müssen gar nichts melden.
Begrenzte Leistung – kleiner Beitrag zur Energiewende
Auch wenn die zulässige Leistung auf 800 Watt erhöht worden ist, kann ein Balkonkraftwerk bei weitem nicht den Strombedarf eines Haushalts decken. Es kommt allenfalls als klimafreundliche Ergänzung der Stromversorgung in Frage und kann mit einer festinstallierten Photovoltaik-Anlage in der Regel nicht mithalten.
Dafür sind die Kosten niedriger und die Handhabung ist unkompliziert. Berechnungen zeigen, dass sich ein Balkonkraftwerk nach 10 bis 12 Jahren amortisiert hat. Bei einer geschätzten Lebensdauer von 20 Jahren kann sich das also rechnen. Doch offen gesagt spielt sich das alles im kleinen Maßstab ab. Immobilienbesitzer bevorzugen daher eher eine große Lösung und lassen gleich eine vollwertige Photovoltaik-Anlage auf dem Dach oder auf günstigen Freiflächen installieren. Balkonkraftwerke sind denn auch eher bei Mietern beliebt. Für die kommt nämlich ein weiterer Vorteil zum Tragen: Wenn sie ausziehen, können sie ihr Balkonkraftwerk abbauen und in ihrer neuen Wohnung aufstellen.
Dafür sind die Kosten niedriger und die Handhabung ist unkompliziert. Berechnungen zeigen, dass sich ein Balkonkraftwerk nach 10 bis 12 Jahren amortisiert hat. Bei einer geschätzten Lebensdauer von 20 Jahren kann sich das also rechnen. Doch offen gesagt spielt sich das alles im kleinen Maßstab ab. Immobilienbesitzer bevorzugen daher eher eine große Lösung und lassen gleich eine vollwertige Photovoltaik-Anlage auf dem Dach oder auf günstigen Freiflächen installieren. Balkonkraftwerke sind denn auch eher bei Mietern beliebt. Für die kommt nämlich ein weiterer Vorteil zum Tragen: Wenn sie ausziehen, können sie ihr Balkonkraftwerk abbauen und in ihrer neuen Wohnung aufstellen.
Mieter haben Anspruch auf ein Balkonkraftwerk
Wenn Ihr Mieter ein Balkonkraftwerk installieren möchte, so kann er sich auf § 554 Abs. 1 BGB berufen. Demnach hat er Anspruch auf bauliche Veränderungen, die der Montage von solchen Solaranlagen dienen. Allerdings sind dabei die folgenden Punkte zu beachten:
• Der Mieter darf nicht eigenmächtig handeln. Er muss Sie vorher um Erlaubnis fragen.
• Der Mieter muss alle Kosten tragen. Dazu gehören auch die Kosten für einen späteren Rückbau.
• Die Installation muss „fachmännisch“ erfolgen. Sie muss baurechtlich zulässig, optisch nicht störend und leicht rückbaubar sein. Sie darf nicht zu „Verschlechterung der Mietsache“ führen oder die Brandgefahr erhöhen.
• Die Anlage darf andere Bewohner nicht beeinträchtigen. So darf die darunter gelegene Wohnung nicht „verschattet“ werden. Und von der Anlage darf keine Blendwirkung ausgehen.
Installiert Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis ein Balkonkraftwerk, begeht er zwar eine Pflichtverletzung. Doch bedeutet das nicht zwingend, dass er die Anlage zurückbauen muss. Erfüllt die nämlich alle anderen Voraussetzungen (fachmännische Installation, keine optische Beeinträchtigung etc.), hat er einen Anspruch auf die Montage und könnte mit einer sogenannten „Dolo-Agit-Einrede“ den Rückbau abwenden.
Zwei Dinge, die Sie von Ihrem Mieter jedoch verlangen sollten, bevor Sie die Erlaubnis erteilen:
• Ihr Mieter sollte eine private Haftpflichtversicherung nachweisen, bei der das Balkonkraftwerk im Versicherungsschutz enthalten ist.
• Für den Rückbau können Sie eine angemessene Kaution verlangen, die Sie – wie die Mietkaution – unabhängig von Ihrem Vermögen auf einem Sparkonto anlegen.
Kann die Anlage jedoch ohne nennenswerten Aufwand vom Mieter selbst zurückgebaut werden, entstehen keine Kosten. Folglich haben Sie keinen Anspruch auf eine Kaution. Alle Vereinbarungen (die Genehmigung, den Versicherungsschutz und die Verpflichtung zum Rückbau) sollten Sie schriftlich festhalten – in zweifacher Ausfertigung: für Sie selbst und für Ihren Mieter.
Die Installation eines Balkonkraftwerks können Sie im Übrigen auch für eine Eigentumswohnung gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Es gelten die gleichen Anforderungen. Anstelle des Vermieters muss die Erlaubnis der anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden – ob Sie die Wohnung nun selbst nutzen oder vermieten.
• Der Mieter darf nicht eigenmächtig handeln. Er muss Sie vorher um Erlaubnis fragen.
• Der Mieter muss alle Kosten tragen. Dazu gehören auch die Kosten für einen späteren Rückbau.
• Die Installation muss „fachmännisch“ erfolgen. Sie muss baurechtlich zulässig, optisch nicht störend und leicht rückbaubar sein. Sie darf nicht zu „Verschlechterung der Mietsache“ führen oder die Brandgefahr erhöhen.
• Die Anlage darf andere Bewohner nicht beeinträchtigen. So darf die darunter gelegene Wohnung nicht „verschattet“ werden. Und von der Anlage darf keine Blendwirkung ausgehen.
Installiert Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis ein Balkonkraftwerk, begeht er zwar eine Pflichtverletzung. Doch bedeutet das nicht zwingend, dass er die Anlage zurückbauen muss. Erfüllt die nämlich alle anderen Voraussetzungen (fachmännische Installation, keine optische Beeinträchtigung etc.), hat er einen Anspruch auf die Montage und könnte mit einer sogenannten „Dolo-Agit-Einrede“ den Rückbau abwenden.
Zwei Dinge, die Sie von Ihrem Mieter jedoch verlangen sollten, bevor Sie die Erlaubnis erteilen:
• Ihr Mieter sollte eine private Haftpflichtversicherung nachweisen, bei der das Balkonkraftwerk im Versicherungsschutz enthalten ist.
• Für den Rückbau können Sie eine angemessene Kaution verlangen, die Sie – wie die Mietkaution – unabhängig von Ihrem Vermögen auf einem Sparkonto anlegen.
Kann die Anlage jedoch ohne nennenswerten Aufwand vom Mieter selbst zurückgebaut werden, entstehen keine Kosten. Folglich haben Sie keinen Anspruch auf eine Kaution. Alle Vereinbarungen (die Genehmigung, den Versicherungsschutz und die Verpflichtung zum Rückbau) sollten Sie schriftlich festhalten – in zweifacher Ausfertigung: für Sie selbst und für Ihren Mieter.
Die Installation eines Balkonkraftwerks können Sie im Übrigen auch für eine Eigentumswohnung gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Es gelten die gleichen Anforderungen. Anstelle des Vermieters muss die Erlaubnis der anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden – ob Sie die Wohnung nun selbst nutzen oder vermieten.