Möbliert oder unmöbliert vermieten? - was sich für Vermieter wirklich lohnt
Wohnungen und Appartements in München werden häufig möbliert vermietet. Das liegt auch an der hohen Anzahl von Berufspendlern, internationalen Fachkräften und Studierenden, für die solche Objekte in Frage kommen. Doch auch für Vermieter kann es attraktiv sein, eine möblierte Wohnung zu vermieten. Dabei sollten jedoch nicht die Nachteile und Risiken übersehen werden, die damit verbunden sind. Wenn für Sie eine möblierte Vermietung in Frage kommt, sind darüber hinaus einige Besonderheiten zu beachten.
Drei Argumente für und gegen eine möblierte Vermietung
Die Vermietung einer möblierten Wohnung bietet vor allem drei Vorteile:
- Höhere Mieteinnahmen: Je nach Art und Ausstattung liegt die Miete für eine möblierte Wohnung deutlich höher.
- Flexibilität: Möblierte Wohnungen werden meist nur für einen überschaubaren Zeitraum angemietet. Häufigere Neuvermietung ist bei steigenden Mietpreisen von Vorteil.
- Attraktivität für bestimmte Zielgruppen: Berufspendler, Studierende, Projektmitarbeiter suchen gezielt nach solchen Wohnungen, die sie oft nur zeitweise nutzen und weniger beanspruchen.
- Möbel und Einrichtungsgegenstände nutzen sich ab und müssen vor allem bei Neuvermietung immer mal wieder ersetzt werden. Objekte, die einem persönlich etwas bedeuten, sollte man eher nicht in die Wohnung stellen. Sie könnten beschädigt werden.
- Auch für das laufende Mietverhältnis gibt es eine Instandhaltungspflicht: Gehen Geräte oder Einrichtungsgegenstände kaputt, müssen Sie die in der Regel erneuern (Ausnahme: Ihr Mieter hat den Schaden zu verantworten; das ist aber oft schwer nachzuweisen).
- Bei Auszug der Mieter stellen Sie fest, dass die Einrichtung in keinem guten Zustand ist. Um Ihre Ansprüche geltend zu machen, müssen Sie belegen können, dass hier keine normale Abnutzung vorliegt.
Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse
Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass mit der Möblierung der Wohnung die Mietpreisbremse umgangen werden könne. Das stimmt jedoch nicht. Von der Mietpreisbremse sind nur Ferienwohnungen, Neuvermietungen und möblierte Zimmer ausgenommen, die sich in der Wohnung des Vermieters befinden. Eine Besonderheit gibt es aber doch: Die Mietpreisbremse bezieht sich auf die "nackte" Netto-Kaltmiete. Zusätzlich können Sie einen "Möblierungszuschlag" geltend machen. Doch der muss angemessen und nachvollziehbar kalkuliert sein. Wer seine alten, abgenutzten Möbel in die Mietwohnung schafft, kann keinen hohen Zuschlag berechnen.
Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert?
Einen Schreibtisch und ein altes Sofa auszustellen ist nicht ausreichend. Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, die für ein normales Wohnen notwendig sind. Dazu gehören Bett, Tisch, Stühle, ein Schrank, eine Küche mit den üblichen Geräten (Herd und Kühlschrank) oder zumindest eine Kochgelegenheit.
Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert?
Einen Schreibtisch und ein altes Sofa auszustellen ist nicht ausreichend. Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, die für ein normales Wohnen notwendig sind. Dazu gehören Bett, Tisch, Stühle, ein Schrank, eine Küche mit den üblichen Geräten (Herd und Kühlschrank) oder zumindest eine Kochgelegenheit.
Regelungen im Mietvertrag und das Übergabeprotokoll
Im Mietvertrag sollten Sie festhalten, mit welchen Möbeln und Einrichtungsgegenständen die Wohnung ausgestattet ist. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, diese im "gebrauchsfähigen Zustand" zu erhalten. Wir haben es erwähnt: Wenn etwas kaputtgeht, müssen Sie das erneuern. Nur wenn der Mieter die Einrichtung fahrlässig oder vorsätzlich beschädigt, muss er selbst dafür aufkommen.
Es gibt aber noch einen weiteren Punkt zu beachten: Sind bestimmte Möbelstücke empfindlich oder brauchen besondere Pflege, sollten Sie das im Mietvertrag festhalten. Ebenso Besonderheiten bei der Bedienung der Geräte, die Sie mitvermieten. Sie können auch festhalten, dass Sie die Bedienungsanleitungen mit übergeben haben. Doch auf besondere Eigenheiten sollten Sie noch einmal eigens hinweisen (z.B. bestimmte Pflegemittel zu verwenden).
Den Zustand der Möbel und Einrichtungsgegenstände sollten Sie hingegen im Übergabeprotokoll festhalten. Dabei ist zu empfehlen, das Protokoll mit Fotos zu ergänzen. Sie dokumentieren den Zustand genauer und verlässlicher als jede schriftliche Beschreibung.
Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag
Die Besonderheiten über die Möblierung sollten Sie in den "individuellen Vereinbarungen" am Ende des Mietvertrags festhalten. Im Prinzip können Sie hier auch regeln, dass Ihr Mieter verpflichtet ist, die Möbel und Gerätschaften in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten - und für etwaige Reparaturen aufkommen muss. Allerdings handelt es sich dann nicht mehr um eine klassische möblierte Vermietung. Der "Möblierungszuschlag" kann dann kaum in voller Höhe geltend gemacht werden. Und es könnten sich unangenehme Fragen stellen, wenn der Mieter beim Auszug ein Gerät, das er gerade erneuert hat, mitnehmen möchte oder zumindest eine Entschädigung beansprucht. Diesen Ärger können Sie vermeiden, wenn Sie von Anfang an für klare Verhältnisse sorgen - - und sich bewusst für eine möblierte oder unmöblierte Vermietung entscheiden. Und bei einer möblierten Vermietung hat der Vermieter die Instandhaltungspflicht.
Es gibt aber noch einen weiteren Punkt zu beachten: Sind bestimmte Möbelstücke empfindlich oder brauchen besondere Pflege, sollten Sie das im Mietvertrag festhalten. Ebenso Besonderheiten bei der Bedienung der Geräte, die Sie mitvermieten. Sie können auch festhalten, dass Sie die Bedienungsanleitungen mit übergeben haben. Doch auf besondere Eigenheiten sollten Sie noch einmal eigens hinweisen (z.B. bestimmte Pflegemittel zu verwenden).
Den Zustand der Möbel und Einrichtungsgegenstände sollten Sie hingegen im Übergabeprotokoll festhalten. Dabei ist zu empfehlen, das Protokoll mit Fotos zu ergänzen. Sie dokumentieren den Zustand genauer und verlässlicher als jede schriftliche Beschreibung.
Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag
Die Besonderheiten über die Möblierung sollten Sie in den "individuellen Vereinbarungen" am Ende des Mietvertrags festhalten. Im Prinzip können Sie hier auch regeln, dass Ihr Mieter verpflichtet ist, die Möbel und Gerätschaften in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten - und für etwaige Reparaturen aufkommen muss. Allerdings handelt es sich dann nicht mehr um eine klassische möblierte Vermietung. Der "Möblierungszuschlag" kann dann kaum in voller Höhe geltend gemacht werden. Und es könnten sich unangenehme Fragen stellen, wenn der Mieter beim Auszug ein Gerät, das er gerade erneuert hat, mitnehmen möchte oder zumindest eine Entschädigung beansprucht. Diesen Ärger können Sie vermeiden, wenn Sie von Anfang an für klare Verhältnisse sorgen - - und sich bewusst für eine möblierte oder unmöblierte Vermietung entscheiden. Und bei einer möblierten Vermietung hat der Vermieter die Instandhaltungspflicht.