Wenn sich Ihr Mieter ein E-Auto anschafft
Die Entwicklung der E-Mobilität nimmt allmählich Fahrt auf. Jedes vierte Fahrzeug, das in Deutschland neu zugelassen wird, hat einen Elektro- oder einen Plug-In-Hybridantrieb. Tendenz steigend. Auch mehr und mehr Mieter spielen mit dem Gedanken, sich ein E-Auto zu kaufen. Die Anschaffung lohnt sich jedoch nur, wenn eine entsprechende Lademöglichkeit vorhanden ist. Was bedeutet das für Sie als Vermieter?
Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit
Schon seit Dezember 2020 haben Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass es ihnen erlaubt wird, „bauliche Veränderungen“ zum Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge vorzunehmen. Für Sie heißt das: Sie können die Zustimmung zur Installation einer Wallbox oder einer ähnlichen Ladevorrichtung nicht ohne triftigen Grund verweigern.
Die Pflichten des Mieters
Allerdings darf Ihr Mieter nicht einfach ohne Ihre Erlaubnis eine Ladevorrichtung errichten. Wenn er die folgenden Pflichten nicht beachtet, hat er keinen Anspruch auf die Installation.
- Ihr Mieter muss Sie vor der Installation der Ladevorrichtung um Erlaubnis fragen. Erst wenn Sie ihm die erteilen, darf er loslegen.
- Die Kosten für die Installation und den laufenden Betrieb der Ladeinfrastruktur übernimmt der Mieter.
- Die Installation muss fachgerecht erfolgen und die Substanz des Gebäudes nicht über das normale Maß beeinträchtigen. Es muss sichergestellt sein, dass die Elektroinstallation des Hauses die zusätzliche Belastung tragen kann. Gegebenenfalls muss der Mieter hierfür ein Gutachten vorlegen.
- Wenn Sie nichts anderes vereinbart haben, muss der Mieter bei seinem Auszug die Ladevorrichtung zurückbauen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Für diesen Rückbau können Sie eine Kaution von ihm verlangen. Wie bei der Mietkaution müssen Sie das Geld unabhängig von Ihrem eigenen Vermögen anlegen und wie ein Sparbuch verzinsen.
Aus welchen Gründen können Sie die Erlaubnis verweigern?
Wie erwähnt hat Ihr Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Installation der Ladevorrichtung. Doch können Sie die Erlaubnis verweigern, wenn Ihnen die bauliche Veränderung „auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann“, wie es in § 554 Abs.1 BGB heißt. Das heißt, wenn die Installation technisch nicht möglich ist oder zu Folgeproblemen führt, zum Beispiel weil die vorhandene Elektroinstallation die zusätzliche Belastung nicht stemmen kann. Oder wenn bei einem denkmalgeschützten Gebäude die Installation einen schwerwiegenden Eingriff darstellen würde. Dritter Grund: Ihr Mieter verstößt gegen eine der eben genannten Pflichten. Zum Beispiel gibt es begründeten Zweifel daran, ob die Installation tatsächlich fachgerecht vorgenommen wird. Oder der Mieter ist nicht in der Lage, die Kaution für den Rückbau aufzubringen. Dann können Sie die Installation untersagen. Selbstverständlich müssen Sie Ihre Gründe darlegen. Ist Ihr Mieter nicht einverstanden, muss er die Erlaubnis einklagen. Ohne Ihre ausdrückliche Erlaubnis darf er die Ladevorrichtung nicht installieren.
Was gilt bei Eigentumswohnungen?
Der gesetzliche Anspruch auf die Ladestation gilt auch für Eigentumswohnungen. Da in aller Regel Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss die Eigentümergemeinschaft die Erlaubnis erteilen. Ein entsprechender Beschluss bei der jährlichen Eigentümerversammlung zu treffen. Als Vermieter reichen Sie den Antrag Ihres Mieters also an die Eigentümergemeinschaft bzw. die Hausverwaltung weiter. Dann kommt der entsprechende Beschluss auf die Tagesordnung. Sobald die Erlaubnis vorliegt, kann die Installation beginnen. Vorher nicht. Verweigert die Eigentümergemeinschaft jedoch die Erlaubnis, bleiben Sie gegenüber Ihrem Mieter der Ansprechpartner. Spätestens jetzt brauchen Sie einen Anwalt, der Ihnen hilft, mögliche Schadenersatzansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen. Doch dazu sollte es im Normalfall nicht kommen.
Vereinbarungen im Mietvertrag
Um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen, ist es ratsam, das Thema E-Mobilität im Mietvertrag zu regeln. Haben Sie den Mietvertrag bereits abgeschlossen, treffen Sie eine entsprechende Zusatzvereinbarung. Hier regeln Sie die folgenden Punkte:
- Kostenübernahme und Wartung: Präzisieren Sie, dass der Mieter alle Kosten für Installation, Betrieb, Wartung und gegebenenfalls den Rückbau der Ladestation trägt.
- Fachgerechte Installation: Bestehen Sie auf einer Installation durch einen qualifizierten Fachbetrieb und verlangen Sie vorab die Einreichung von Planungsunterlagen.
- Technische Spezifikationen: Legen Sie gegebenenfalls fest, welche Art von Ladestation (z.B. Wallbox mit bestimmter Ladeleistung) installiert werden darf, um die Kompatibilität mit der bestehenden Hauselektrik zu gewährleisten.
- Versicherung: Halten Sie fest, dass der Mieter für eine ausreichende Haftpflichtversicherung für die Ladestation verantwortlich ist.
- Zugang für Wartungsarbeiten: Stellen Sie sicher, dass Sie oder beauftragte Dritte jederzeit Zugang zur Ladestation haben, falls Wartungsarbeiten oder Prüfungen an der Hauselektrik erforderlich sind.