Umbauten durch den Mieter
Umbauten durch den Mieter
Ihr Mieter will sein Zuhause nach seinen Vorstellungen umgestalten. Leitungen verlegen, ein Fenster einbauen, einen Raum abteilen. Oder eine Mini-Solaranlage auf dem Balkon aufstellen, ein sogenanntes „Balkonkraftwerk“. Darf er das? Muss er Sie um Erlaubnis fragen? Und dürfen Sie ihm diese Erlaubnis einfach so, ohne Angabe von Gründen verweigern? Wie so oft im Mietrecht kommt das ganz auf die Umstände an.
Ohne Ihre Erlaubnis geht nicht viel
Grundsätzlich gilt: Alles, was in die Bausubstanz eingreift (bohren, fest verkleben, Wände versetzen, Leitungen ziehen), bedarf Ihrer Zustimmung. Nur kleine, leicht rückbaubare Veränderungen fallen unter den „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“. Dazu gehört zum Beispiel der Neuanstrich von Wänden in einer anderen Farbe. Darüber muss Ihr Mieter Sie nicht einmal informieren. Allerdings betrifft das nur die Innenräume. Jede von außen sichtbare Veränderung des Erscheinungsbildes gilt als „bauliche Veränderung“ und ist damit in der Regel zustimmungspflichtig – auch wenn nicht in die Substanz eingegriffen wird.
Anspruch auf Erlaubnis
In manchen Fällen muss Ihr Mieter zwar um Ihre Erlaubnis fragen, doch dürfen Sie ihm die nicht ohne Weiteres verweigern. Nach § 554 BGB hat Ihr Mieter nämlich für bestimmte bauliche Veränderungen Anspruch auf Ihre Erlaubnis. Und wenn Sie die nicht erteilen, kann er die gerichtlich einklagen. Diese Maßnahmen betreffen die folgenden Fälle:
•Barrierefreiheit: Zum Beispiel Türschwellen absenken, Haltegriffe im Bad, Treppenlift installieren
•E-Mobilität: Zum Beispiel Ladepunkt/Wallbox auf dem eigenen Stellplatz installieren, Leitungen dorthin verlegen
•Einbruchschutz: Sicherungen an Türen und Fenstern anbringen, Alarmanlage installieren
•Stecker-Solaranlage aufstellen, das sogenannte „Balkonkraftwerk“
Wichtig: Die Kosten dieser baulichen Veränderungen trägt Ihr Mieter. Und Ihr Mieter ist es auch, der diese Arbeiten „veranlassen“ muss. Sie müssen hier nicht tätig werden und den Auftrag erteilen. Darüber hinaus können Sie von Ihrem Mieter eine Kaution für den Rückbau dieser Einrichtungen verlangen. Denn wenn er auszieht, ist er verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen – wenn Sie das wünschen. Wollen Sie die Einrichtung übernehmen, sollten Sie noch vor Beginn der Arbeiten eine Vereinbarung schließen, wie Ihr Mieter dafür entschädigt werden soll.
•Barrierefreiheit: Zum Beispiel Türschwellen absenken, Haltegriffe im Bad, Treppenlift installieren
•E-Mobilität: Zum Beispiel Ladepunkt/Wallbox auf dem eigenen Stellplatz installieren, Leitungen dorthin verlegen
•Einbruchschutz: Sicherungen an Türen und Fenstern anbringen, Alarmanlage installieren
•Stecker-Solaranlage aufstellen, das sogenannte „Balkonkraftwerk“
Wichtig: Die Kosten dieser baulichen Veränderungen trägt Ihr Mieter. Und Ihr Mieter ist es auch, der diese Arbeiten „veranlassen“ muss. Sie müssen hier nicht tätig werden und den Auftrag erteilen. Darüber hinaus können Sie von Ihrem Mieter eine Kaution für den Rückbau dieser Einrichtungen verlangen. Denn wenn er auszieht, ist er verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen – wenn Sie das wünschen. Wollen Sie die Einrichtung übernehmen, sollten Sie noch vor Beginn der Arbeiten eine Vereinbarung schließen, wie Ihr Mieter dafür entschädigt werden soll.
Was Sie von Ihrem Mieter verlangen dürfen
Bevor Sie Ihre Erlaubnis erteilen, sollten Sie sicherstellen, dass die Umbauten „fachgerecht“ erfolgen. Lassen Sie sich Pläne und Skizzen vorlegen. Bestehen Sie zumindest bei etwas komplexeren Vorhaben darauf, dass ein Fachbetrieb beauftragt wird und alle Anforderungen von Brandschutz und Statik erfüllt sind. Auch die Frage der Haftung für mögliche Schäden sollte geklärt sein: Fachbetriebe sind über die Betriebshaftpflicht abgesichert, bei größeren Vorhaben kann eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll sein. Legt Ihr Mieter selbst Hand an, sollten Sie sich eine Bescheinigung über die private Haftpflicht vorlegen lassen. Und schließlich sollten Sie festlegen, was beim Auszug des Mieters geschehen soll: Rückbau oder Übernahme. Verlangen Sie eine Kaution für den Rückbau und für die Absicherung möglicher Schäden.
Wann Sie die Erlaubnis verweigern dürfen
Sie dürfen die Umbaupläne ablehnen, wenn die Maßnahme für Sie unzumutbar ist. Zum Beispiel weil die Bausubstanz, Statik oder Brandschutz gefährdet wären, rechtliche Vorgaben wie der Denkmalschutz oder das Bauordnungsrecht entgegenstehen, das Gesamtbild massiv beeinträchtigt wird oder Gemeinschaftsflächen unzulässig vereinnahmt würden. Auch wenn Ihr Mieter keine aussagefähigen Pläne vorlegen kann, die Finanzierung oder die fachgerechte Ausführung fraglich ist, sind Sie berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.
Wenn der Mieter ohne Ihre Erlaubnis umbaut
Hier können Sie Ihren Text eingeben.Sogar wenn Ihr Mieter Anspruch auf Ihre Zustimmung gehabt hätte – ohne Ihre Erlaubnis darf er die baulichen Veränderungen nicht durchführen. Als Vermieter sollten Sie zunächst den Umbau dokumentieren – durch Fotos oder Zeugenaussagen. Sie können auch Auskunft von Ihrem Mieter verlangen, was da genau vor sich geht. Ist der Sachverhalt geklärt, schicken Sie dem Mieter eine Abmahnung mit der Aufforderung, die Arbeiten zu stoppen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dazu setzen Sie dem Mieter eine angemessene Frist.
Werden die Arbeiten trotz Abmahnung fortgesetzt, können Sie nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Entstehen Schäden, kommen Schadensersatzansprüche hinzu. Womöglich kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Aber in all diesen Fällen brauchen Sie die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht.
Werden die Arbeiten trotz Abmahnung fortgesetzt, können Sie nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Entstehen Schäden, kommen Schadensersatzansprüche hinzu. Womöglich kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Aber in all diesen Fällen brauchen Sie die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht.
Sonderfall Umbauten im Gemeinschaftseigentum
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, betreffen die meisten Umbauten Gemeinschaftseigentum: Die Fassade, Fenster, Steigleitungen, tragende Wände, das Treppenhaus, den Stellplatz, die Haustür. In solchen Fällen braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Und auch hier gibt es einen Anspruch auf die bereits erwähnten baulichen Veränderungen für Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Steckersolargeräte. Baumaßnahmen für schnelles Internet kommen noch hinzu. Rechtsgrundlage ist § 20 Wohnungseigentumsgesetz. Hier haben Sie als Eigentümer das Recht (als Vermieter eher die Verpflichtung), diese baulichen Veränderungen zu verlangen. Dabei handeln Sie gewissermaßen im Auftrag Ihres Mieters, der ja nicht selbst so einen Antrag auf die Tagesordnung setzen kann. Erst wenn die Eigentümergemeinschaft die Erlaubnis erteilt, darf der Mieter mit dem Umbau beginnen. Dabei darf die Eigentümergemeinschaft auch konkrete Anforderungen festlegen, wie der Umbau zu erfolgen hat: zum Beispiel welche Sicherheitsstandards zu erfüllen sind oder wo die Wallbox installiert werden soll.
Achten Sie darauf, dass Sie hier nicht zwischen die Fronten geraten. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 21. März 2025 klargestellt: Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet gegenüber der Gemeinschaft als „mittelbarer Handlungsstörer“, wenn er nicht genehmigte Umbauten seines Mieters hinnimmt oder gestattet, obwohl ein WEG-Beschluss erforderlich wäre (Az. V ZR 1/24). Voraussetzung ist natürlich, dass die Eigentümergemeinschaft für die Erlaubnis zuständig ist – was jedoch bei den meisten Umbauten der Fall ist, weil fast immer Gemeinschaftseigentum mitbetroffen ist.
Als Vermieter müssen Ihren Mieter darauf hinweisen, dass er ohne die Erlaubnis, also den Beschluss der Eigentümergemeinschaft seine Maßnahme nicht beginnen darf. Tut er es dennoch, handeln Sie wie oben beschrieben: Schicken Sie eine Abmahnung mit der Aufforderung, die Arbeiten zu stoppen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Und auch hier gibt es einen Anspruch auf die bereits erwähnten baulichen Veränderungen für Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Steckersolargeräte. Baumaßnahmen für schnelles Internet kommen noch hinzu. Rechtsgrundlage ist § 20 Wohnungseigentumsgesetz. Hier haben Sie als Eigentümer das Recht (als Vermieter eher die Verpflichtung), diese baulichen Veränderungen zu verlangen. Dabei handeln Sie gewissermaßen im Auftrag Ihres Mieters, der ja nicht selbst so einen Antrag auf die Tagesordnung setzen kann. Erst wenn die Eigentümergemeinschaft die Erlaubnis erteilt, darf der Mieter mit dem Umbau beginnen. Dabei darf die Eigentümergemeinschaft auch konkrete Anforderungen festlegen, wie der Umbau zu erfolgen hat: zum Beispiel welche Sicherheitsstandards zu erfüllen sind oder wo die Wallbox installiert werden soll.
Achten Sie darauf, dass Sie hier nicht zwischen die Fronten geraten. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 21. März 2025 klargestellt: Ein vermietender Wohnungseigentümer haftet gegenüber der Gemeinschaft als „mittelbarer Handlungsstörer“, wenn er nicht genehmigte Umbauten seines Mieters hinnimmt oder gestattet, obwohl ein WEG-Beschluss erforderlich wäre (Az. V ZR 1/24). Voraussetzung ist natürlich, dass die Eigentümergemeinschaft für die Erlaubnis zuständig ist – was jedoch bei den meisten Umbauten der Fall ist, weil fast immer Gemeinschaftseigentum mitbetroffen ist.
Als Vermieter müssen Ihren Mieter darauf hinweisen, dass er ohne die Erlaubnis, also den Beschluss der Eigentümergemeinschaft seine Maßnahme nicht beginnen darf. Tut er es dennoch, handeln Sie wie oben beschrieben: Schicken Sie eine Abmahnung mit der Aufforderung, die Arbeiten zu stoppen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.