Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Eigentumswohnungen?
Seit Anfang des Jahres gilt das aktuelle Gebäude-Energie-Gesetz (GEG), mit dem die „Wärmewende“ vollzogen werden soll. Künftig soll möglichst klimaneutral geheizt werden. Nun sind die meisten Eigentumswohnungen noch mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet. Das bedeutet: Früher oder später müssen die bestehenden Heizsysteme erneuert werden.
Die 65%-Regel
Die wichtigste Größe beim neuen Heizungsgesetz: Jede neu eingebaute Heizungsanlage muss mindestens zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dabei spielt es keine Rolle, auf welche Weise diese Zielmarke erreicht wird. Ob mit Solarenergie, Wärmepumpe oder Fernwärme. Auch Kombinationen, sogenannte „Hybridlösungen“, sind erlaubt.
Allerdings wird diese Pflicht erst wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde einen „Wärmeplan“ vorlegt, in dem beschrieben wird, wie die Energieversorgung geregelt soll. Die Stadt München wollte ursprünglich bereits in diesem Sommer einen solche Plan veröffentlichen. Doch dürfte sich dieses Vorhaben merklich verzögern. Bis Ende Juni 2026 muss die Stadt allerdings ihren „Wärmeplan“ präsentieren. So schreibt es das Gesetz vor. Nach der Veröffentlichung gibt es für die Eigentümer noch eine Übergangsfrist von einem Monat, ehe die Bestimmung wirksam wird. Wohlgemerkt: Sie gilt erst einmal nur für neu eingebaute Heizungen. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterbetrieben werden.
Allerdings wird diese Pflicht erst wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde einen „Wärmeplan“ vorlegt, in dem beschrieben wird, wie die Energieversorgung geregelt soll. Die Stadt München wollte ursprünglich bereits in diesem Sommer einen solche Plan veröffentlichen. Doch dürfte sich dieses Vorhaben merklich verzögern. Bis Ende Juni 2026 muss die Stadt allerdings ihren „Wärmeplan“ präsentieren. So schreibt es das Gesetz vor. Nach der Veröffentlichung gibt es für die Eigentümer noch eine Übergangsfrist von einem Monat, ehe die Bestimmung wirksam wird. Wohlgemerkt: Sie gilt erst einmal nur für neu eingebaute Heizungen. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterbetrieben werden.
Problemfall Etagenheizung
Viele Eigentumswohnungen verfügen über eine eigene Heizungsanlage, eine sogenannte Etagenheizung, die sich im Sondereigentum befindet. Das heißt, als Eigentümer sind Sie allein für diese Heizung verantwortlich, die Eigentümergemeinschaft hat hier eigentlich nicht mitzureden.
Das kann jedoch ein Problem werden. Denn sobald die erste Etagenheizung in einer Wohnanlage „havariert“, also nicht mehr zu reparieren ist, beginnt für alle anderen die Uhr zu ticken. In einem Zeitraum von fünf Jahren muss entschieden werden, wie künftig in dem Gebäude geheizt werden soll. Die Hausverwaltung beruft eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, auf der die Heizungsfrage beraten wird. Die Entscheidung, die ansteht: Soll auf Zentralheizung umgestellt werden? Oder bleiben die Eigentümer bei den Etagenheizungen?
Das kann jedoch ein Problem werden. Denn sobald die erste Etagenheizung in einer Wohnanlage „havariert“, also nicht mehr zu reparieren ist, beginnt für alle anderen die Uhr zu ticken. In einem Zeitraum von fünf Jahren muss entschieden werden, wie künftig in dem Gebäude geheizt werden soll. Die Hausverwaltung beruft eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, auf der die Heizungsfrage beraten wird. Die Entscheidung, die ansteht: Soll auf Zentralheizung umgestellt werden? Oder bleiben die Eigentümer bei den Etagenheizungen?
Umstellung auf Zentralheizung
Der Gesetzgeber drängt stark in Richtung Zentralheizung. Denn nach § 71l Abs. 1 GEG müssen alle Heizungen spätestens fünf Jahre nach der Havarie der ersten Heizung die Anforderung erfüllen, 65% der Heizenergie aus erneuerbaren Energien zu beziehen. Das ist bei den konventionellen Etagenheizungen (die mit Öl oder Gas betrieben werden) nicht der Fall. Innerhalb von fünf Jahren müssten also alle Thermen verschrottet werden, sobald die erste Heizung nicht mehr zu reparieren ist.
Es sei denn, die Eigentümergemeinschaft stellt auf Zentralheizung um. Dann verlängert sich die Frist für alle Wohnungen nach § 71l Abs.2 GEG nochmals um 8 Jahre. So lange haben die Eigentümer dann Zeit, ihre Wärmeversorgung auf Zentralheizung umzustellen. Alles in allem maximal 13 Jahre. Dann müssen sie komplett umgestellt haben.
Wollen die Eigentümer bei den Etagenheizungen bleiben, ist dafür eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sind nötig, damit ein entsprechender Beschluss wirksam ist.
Es sei denn, die Eigentümergemeinschaft stellt auf Zentralheizung um. Dann verlängert sich die Frist für alle Wohnungen nach § 71l Abs.2 GEG nochmals um 8 Jahre. So lange haben die Eigentümer dann Zeit, ihre Wärmeversorgung auf Zentralheizung umzustellen. Alles in allem maximal 13 Jahre. Dann müssen sie komplett umgestellt haben.
Wollen die Eigentümer bei den Etagenheizungen bleiben, ist dafür eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sind nötig, damit ein entsprechender Beschluss wirksam ist.
Neue Anforderungen an Hausverwaltungen
Die Hausverwaltung muss diesen Prozess begleiten, organisieren und in die richtigen Bahnen lenken. Eine anspruchsvolle Aufgabe, die da auf die Verwaltungen zukommt. Für die Eigentümer heißt das: Sprechen Sie Ihre Hausverwaltung auf das Thema an. Ist sie auf dieses Thema vorbereitet? Arbeitet sie mit einer qualifizierten Energieberatung zusammen? Ohne eine solche Energieberatung wird sich die Heizungsfrage kaum klären lassen. Auch über dieses Thema werden wir sie weiter informieren. Hier nur so viel: Eine Energieberater kann für die Wohnanlage ein Energiekonzept oder auch einen „individuellen Sanierungsfahrplan“ erstellen und bei einer Eigentümerversammlung vorstellen.
Keine Standardlösungen
Jede Wohnanlage stellt mit ihren baulichen Besonderheiten ganz eigene Anforderungen. Auch können sich die Interessen und finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer sehr stark unterscheiden. Eine Standardlösung, auf die man als Eigentümergemeinschaft einfach umrüsten könnte, gibt es nicht. Und so dürfte die Umstellung auf Klimaneutralität vermutlich etwas länger dauern, als es die Politik geplant hat. Es gibt einfach noch zu viele Ungewissheiten. Daher gilt der Grundsatz: Nichts überstürzen, sich gründlich informieren und beraten lassen. Und auf dieser Grundlage die richtige Entscheidung zu treffen – im Sinne vom Klimaschutz, aber auch im Hinblick auf den eigenen Geldbeutel.