Kurzzeitvermietung
Über Booking oder Airbnb?
Eigentlich eine gute Sache, die immer beliebter wird – nicht nur zur Wiesnzeit: Über Plattformen wie Booking.com oder Airbnb können Wohnungseigentümer freie Zimmer oder ihre komplette Wohnung kurzzeitig an Feriengäste vermieten und sich eine Zusatzeinnahme sichern. Wenn Hunderttausende eine Unterkunft suchen wie beim Oktoberfest, ist das eine willkommene Entlastung. Hotels und Pensionen sind ausgebucht oder verlangen – auch für Münchner Verhältnisse – sehr hohe Preise. Dass bei dieser Gelegenheit Privatvermieter einspringen, davon profitiert auch die Stadt.
Allerdings gibt es bei dieser Art von Kurzzeitvermietung auch eine Schattenseite. Und die betrifft nicht nur München, sondern fast alle Städte, die attraktiv sind und unter einem angespannten Wohnungsmarkt leiden: Hamburg, Berlin, Wien, Barcelona, Amsterdam und Paris. Alle diese Städte haben mehr oder weniger rigide Gegenmaßnahmen ergriffen oder haben dies angekündigt. Denn der Wohnraum, der kurzzeitig vermietet wird, steht dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zu Verfügung. Und weil es oftmals einträglicher ist, über Booking und Airbnb immer wieder kurzzeitig zu vermieten, geht die Zahl der regulären Neuvermietungen spürbar zurück. München hat reagiert und eine der strengsten Regelungen in Deutschland beschlossen: Die Münchner Zweckentfremdungssatzung, die voraussichtlich am 31. August in Kraft tritt.
Allerdings gibt es bei dieser Art von Kurzzeitvermietung auch eine Schattenseite. Und die betrifft nicht nur München, sondern fast alle Städte, die attraktiv sind und unter einem angespannten Wohnungsmarkt leiden: Hamburg, Berlin, Wien, Barcelona, Amsterdam und Paris. Alle diese Städte haben mehr oder weniger rigide Gegenmaßnahmen ergriffen oder haben dies angekündigt. Denn der Wohnraum, der kurzzeitig vermietet wird, steht dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zu Verfügung. Und weil es oftmals einträglicher ist, über Booking und Airbnb immer wieder kurzzeitig zu vermieten, geht die Zahl der regulären Neuvermietungen spürbar zurück. München hat reagiert und eine der strengsten Regelungen in Deutschland beschlossen: Die Münchner Zweckentfremdungssatzung, die voraussichtlich am 31. August in Kraft tritt.
Wohnraum darf nicht zweckentfremdet werden
Die Münchner Regelung sieht vor, dass Wohnraum nicht ohne behördliche Genehmigung für andere Zwecke genutzt werden darf als das dauerhafte Wohnen. Das klingt so, als habe die Stadt die Kurzzeitvermietung vollkommen untersagt. Doch das ist keineswegs der Fall.
Vielmehr unterscheidet die Stadt zwischen einer gelegentlichen Nutzung oder Mitnutzung von Wohnraum und einer gewerblichen Zweckentfremdung. Jedem Wohnungseigentümer bleibt es weiterhin erlaubt, von Zeit zu Zeit, nicht zuletzt zur Wiesnzeit, die eigene Wohnung oder einzelne Zimmer an Gäste zu vermieten.
Was jedoch nicht erlaubt ist: die Sache gewerblich zu betreiben.
Die erste Regel lautet: Sie dürfen Ihre Wohnung maximal acht Wochen (oder 56 Tage) pro Jahr an andere vermieten. Überschreiten Sie diese Frist, brauchen Sie die Genehmigung des Amtes für Wohnen und Migration, das beim Sozialreferat angesiedelt ist. Um so eine Genehmigung zu bekommen, brauchen Sie gute Gründe. Die Erzielung weiterer Mieteinnahmen gehört nicht dazu.
Und noch etwas sollten Sie wissen: Diese Acht-Wochen-Regel gilt nur für Ihre selbstgenutzte Hauptwohnung. Wollen Sie Ihre Zweitwohnung tage- oder wochenweise vermieten, brauchen Sie von vornherein die amtliche Genehmigung. Und die wird in so einem Fall eher nicht erteilt. Wenn Sie dieses Objekt vermieten wollen, dann bitte regulär, mit einem vollwertigen Mietvertrag.
Und noch etwas sollten Sie wissen: Diese Acht-Wochen-Regel gilt nur für Ihre selbstgenutzte Hauptwohnung. Wollen Sie Ihre Zweitwohnung tage- oder wochenweise vermieten, brauchen Sie von vornherein die amtliche Genehmigung. Und die wird in so einem Fall eher nicht erteilt. Wenn Sie dieses Objekt vermieten wollen, dann bitte regulär, mit einem vollwertigen Mietvertrag.
Einzelne Zimmer dürfen Sie weiterhin anbieten
Vermieten Sie innerhalb Ihrer Wohnung ein einzelnes Zimmer, handelt es sich um ein klassisches Untermietverhältnis. Das ist Ihnen weiterhin gestattet. Und dafür brauchen Sie auch keine behördliche Genehmigung.
Voraussetzung ist nur, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen und dass die vermietete Fläche weniger als 50 Prozent der Wohnfläche ausmacht.
Dann dürfen Sie dieses Zimmer so oft und so lang untervermieten, wie Sie möchten.
Voraussetzung ist nur, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen und dass die vermietete Fläche weniger als 50 Prozent der Wohnfläche ausmacht.
Dann dürfen Sie dieses Zimmer so oft und so lang untervermieten, wie Sie möchten.
Kontrollen und Bußgelder
Erklärtes Ziel der Stadt München ist es, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu bekämpfen. Es gibt ein eigenes Ermittlerteam, das Testbuchungen durchführt, die Angebote auf den Plattformen systematisch durchforstet und auch Hinweisen aus der Bevölkerung nachgeht.
Dafür betreibt die Stadt bereits seit 2018 eine eigene Online-Meldeplattform. Im Monat gehen dort etwa hundert Meldungen ein. Etwa die Hälfte davon führt zu einem Verfahren. Die Bußgelder können drastisch sein. Gesetzlich möglich sind 500.000 Euro.
In der Praxis verhängt die Stadt bei Erstverstößen ein Bußgeld zwischen 8.000 und 15.000 Euro.
Registrierungspflicht geplant
Egal, ob Sie ein Zimmer oder Ihre komplette Wohnung vermieten wollen: Noch in diesem Jahr sollen Sie dazu verpflichtet werden, dies der Stadt anzuzeigen. Beim Amt für Wohnen und Migration lassen Sie Ihre Wohnung kostenlos über ein Meldeportal registrieren und erhalten eine Wohnraum-ID. Diese Registrierungsnummer müssen Sie dann zwingend in jedem Inserat bei Airbnb oder anderen Plattformen sichtbar angeben.
Unterlassen Sie das oder geben eine falsche Nummer an, kann dies mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden. Und auch die Portale werden verpflichtet, solche Anzeigen zu löschen. Die gesetzlichen Grundlagen sind bereits durch das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz gelegt worden. Das Gesetz ist seit April 2026 in Kraft. Doch die technischen Voraussetzungen lassen noch auf sich warten. Erst wenn die Stadt München ihr Meldeportal offiziell freigeschaltet hat, müssen Sie sich registrieren.
Unterlassen Sie das oder geben eine falsche Nummer an, kann dies mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden. Und auch die Portale werden verpflichtet, solche Anzeigen zu löschen. Die gesetzlichen Grundlagen sind bereits durch das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz gelegt worden. Das Gesetz ist seit April 2026 in Kraft. Doch die technischen Voraussetzungen lassen noch auf sich warten. Erst wenn die Stadt München ihr Meldeportal offiziell freigeschaltet hat, müssen Sie sich registrieren.
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