Die Kaution – was Sie über die Mietsicherheit wissen müssen

Die Mietkaution ist ein wichtiges Mittel, um sich gegen Mietausfall und Sachbeschädigung abzusichern. Sie gehört so sehr zum Standard, dass sich viele Vermieter nicht näher mit ihr beschäftigen, sondern so verfahren, wie sie es schon immer getan haben. Doch das kann nachteilige Folgen haben. Manches hat sich im Laufe der Jahre verändert, anderes war auch schon früher nicht zulässig. Doch haben es die Mieter nicht bemerkt oder nicht beanstandet. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Bei der Schlussabrechnung gibt es immer wieder Streit, der dann auch mal vor Gericht landet und Sie viel Geld kosten kann. Das lässt sich verhindern, wenn Sie von Anfang an klare Regelungen treffen.

Was muss in den Mietvertrag?

Ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag haben Sie keinen Anspruch auf eine Kaution. Das gilt auch für einen mündlich geschlossenen Mietvertrag. Bleibt Ihr Mieter die Kaution schuldig, dürfte es kaum möglich sein nachzuweisen, dass Sie überhaupt die Zahlung einer Kaution vereinbart haben.
Im Mietvertrag halten Sie die Höhe der Kaution fest. Dabei darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs.1 BGB). Die Nebenkosten dürfen Sie nicht berücksichtigen, Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen klammern Sie bei Ihrer Berechnung einfach aus.
Außerdem empfiehlt es sich festzuhalten, dass die Kaution "zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis" dient. Dadurch untermauern Sie Ihren Anspruch auf die Kaution, wenn Ihr Mieter mit seiner Mietzahlung in Rückstand gerät. Sonst könnte der Eindruck entstehen, dass Sie nur dann auf die Kaution zurückgreifen dürfen, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat oder nicht renoviert, obwohl er nach Ihrem Mietvertrag dazu verpflichtet gewesen wäre.
Viele Vertragsklauseln führen näher aus, wann die Kaution fällig ist. Dazu sollten Sie wissen: Das Gesetz erlaubt es dem Mieter, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Dabei ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also mit der ersten Miete. Die beiden weiteren Raten sind dann mit den nachfolgenden Mieten zu zahlen. Auf diese Zahlungsmodalitäten müssen Sie jedoch nicht eigens hinweisen. Problematisch wird die Klausel erst, wenn Sie vorschreiben, Ihr Mieter müsse die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses überweisen - oder sogar noch früher. Unmittelbar nach Vertragsabschluss oder vor der Übergabe der Wohnung. Solche Verpflichtungen sind unwirksam. Ihr Mieter muss sich nicht daran halten. Das heißt: Die Verpflichtung, die Kaution zu zahlen, bleibt bestehen. Aber der Mieter kann das - abweichend vom Mietvertrag - in drei monatlichen Raten tun.

Getrennt von Ihrem Vermögen anlegen

Eine Regelung, die viele Vermieter irritiert: Sie müssen die Kaution „getrennt von ihrem Vermögen“ anlegen. Das soll die Mieter davor schützen, dass ihr Geld verlorengeht, falls ihr Vermieter insolvent wird. Die Schattenseite: Sie müssen ein eigenes Kautions- oder Treuhandkonto einrichten. Die Zinsen sind derzeit niedrig, dafür verlangen die Banken für die Einrichtung eines solchen Sparkontos auch noch eine Gebühr. Da liegt der Gedanke nahe, sich auf eine vermeintlich „vorteilhaftere“ Lösung zu einigen. Von einer Verzinsung völlig abzusehen oder die Kaution mit Zustimmung des Mieters dann doch dem eigenen Vermögen zuzuführen. Das ist zwar verständlich, aber davor können wir nur eindringlich warnen. Die gesetzliche Regelung lässt Ihnen keine Wahl: Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen. Da nützt es Ihnen gar nichts, wenn sich Ihr Mieter mit einer anderen Regelung „einverstanden“ erklärt. Sie riskieren massiven Ärger, juristische Auseinandersetzungen, bei denen Sie im Nachteil sind – und das wegen eines zweistelligen Eurobetrags. Keine Frage, es ist unerfreulich, dass Sie als Vermieter diese Bankgebühren übernehmen müssen. Doch könnte Sie jedes Drehen an den gesetzlichen Bestimmungen ungleich teurer zu stehen kommen. Es führt kein Weg daran vorbei: Richten Sie das entsprechende Treuhandkonto ein – ob auf Ihren Namen oder den Namen Ihres Mieters ist unerheblich. Der Gesetzgeber erlaubt zwar auch andere Formen der Geldanlage – mit mehr Risiko, aber auch Aussicht auf höhere Rendite. Doch spricht sehr viel dafür, hier den Weg des geringsten Widerstandes zu gehen. Zumal Sie damit auf der sicheren Seite sind.

Bürgschaft als Alternative

Außer der sogenannten „Barkaution“, die wir gerade angesprochen haben, gibt es noch weitere Möglichkeiten für den Vermieter, seine Ansprüche abzusichern. Eine davon ist die Bürgschaft. Bei der Bankbürgschaft stellt der Mieter die Bürgschaft eines Kreditinstituts. Bei einer Privatbürgschaft handelt es sich um eine andere Person, die für den Mieter bürgt. In der Regel sind dies die Eltern, die für ihre Kinder bürgen.
Gerade bei jüngeren Mietern wollen sich manche Vermieter besonders gut absichern und verlangen beides: Die Barkaution und eine Bürgschaft von den Eltern. Das ist jedoch keine gute Idee. Denn in diesem Fall liegt eine „Übersicherung“ vor. Ihre Sicherungsansprüche sind bereits durch die Kaution gedeckt. § 551 BGB begrenzt diese Ansprüche auf die erwähnten drei Nettokaltmieten. Verlangen Sie noch eine zusätzliche Absicherung, riskieren Sie, dass die Klausel unwirksam ist. Die Kombination von Kaution und Bürgschaft wäre nur dann zulässig, wenn sich die daraus ergebenen Ansprüche auf drei Nettokaltmieten summieren.

Eltern als Mitmieter?

Ein vermeintlicher „Geheimtipp“, um sich besser abzusichern: Die Eltern sollen nicht bürgen, sondern gleich als „Mieter“ in den Mietvertrag mit aufgenommen werden, auch wenn sie selbst die Wohnung gar nicht nutzen. Vor so einem „Trick“ kann nur gewarnt werden. Im Zweifel ist so eine Vereinbarung nichts wert. Die Vermietung an die Eltern dient ja nur der zusätzlichen Absicherung des Vermieters und stellt eine „Übersicherung“ dar (Landgereicht Lübeck, Urteil vom 25. März 20210, Az. 14 S 146/09).

Klausel unwirksam?

Weicht die Klausel zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen ab, ist sie unwirksam. Manche Mieter ziehen daraus den Schluss, dass sie nun keine Kaution bezahlen müssen. Sie fordern den Betrag zurück oder behalten einen Teil der Miete ein. Doch so einfach ist es nicht. Wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat, kann eine Kautionsvereinbarung trotz fehlerhafter Klauseln teilweise wirksam bleiben (Urteil vom 3. Dezember 2003, Az. VIII ZR 86/03). Voraussetzung ist, dass sich die Vereinbarung in einen zulässigen und unzulässigen Teil teilen lässt. Der zulässige Teil gilt dann weiterhin. Haben Sie beispielsweise die Kaution zu hoch angesetzt (also höher als drei Nettokaltmieten), so müssen Sie dem Mieter nur den Betrag zurückerstatten, den Sie zu viel verlangt haben.
Brenzlig kann es werden, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag festgelegt haben, dass Sie als Vermieter „nicht verpflichtet“ sind, die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen. Das verstößt klar gegen das Schutzprinzip von § 551 Abs.3 BGB und kann als „Untreue“ (§ 266 StGB) strafrechtliche Folgen haben. Sie können sich nicht mit Ihrem Mieter darauf „einigen“, gegen das Gesetz zu verstoßen. Allerdings dürfte diese Klausel für Sie folgenlos bleiben, wenn Sie Ihren Fehler „heilen“ und zügig ein Treuhandkonto eröffnen, auf das Sie die Kaution, einschließlich der bis dahin angefallenes Zinsen, überweisen.

Zugriff während der Mietzeit

Die Kaution gilt während der laufenden Mietzeit als Sicherheit für den Vermietern. Und doch ist es nur in Ausnahmefällen zu empfehlen, die Kaution „anzuzapfen“. Das gilt auch bei Mietrückständen. Ohne Rückgriff auf die Kaution können Sie Ihrem Mieter schneller fristlos kündigen und Sie ersparen sich womöglich weitere juristische Auseinandersetzungen. Denn Sie dürfen nur auf die Kaution zugreifen, wenn Ihre Forderung „unstreitig“ ist (der Mieter sie also zugibt) oder „rechtskräftig tituliert“, das heißt: Es liegt ein Gerichtsurteil vor. Ansonsten könnte Ihr Mieter verlangen, dass Sie die Kaution wieder auffüllen (BGH, Urteil vom 07. Mai.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Wenn der Mieter auszieht

Erstellen Sie bei der Rückgabe der Wohnung ein Protokoll, in dem Sie den Zustand der Räume und mögliche Schäden festhalten (schriftlich und mit Fotos). Dieses Protokoll lassen Sie von Ihrem Mieter unterschreiben. Nach dem Ende der Mietzeit haben Sie bis zu sechs Monate Zeit, Ihre Ansprüche zu prüfen (Schäden, Renovierung, ausstehende Miete) und über die Kaution abzurechnen. Halten Sie diese Frist unbedingt ein, denn sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren Ihre Ansprüche! Besser daher: Sie rechnen früher ab, spätestens nach fünf Monaten. Dann haben Sie noch ein wenig Puffer.
Dabei gibt es einige wichtige Ausnahme: Steht die Abrechnung der Nebenkosten noch aus, dürfen Sie einen Betrag einbehalten, der in etwa der zu erwartenden Nachzahlung entspricht. Diesen Betrag können Sie so lange einbehalten, bis Sie die Nebenkosten abgerechnet haben – also bis zu 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Aber nochmals: Über die Kaution müssen Sie spätestens sechs Monate nach Rückgabe abrechnen – und den unstrittigen Betrag Ihrem Mieter überweisen.