Garagen und Stellplätze – lohnt sich der Kauf?

Parkraum ist in München ein knappes und begehrtes Gut.

Daher sind Garagen und Stellplätze für Immobilienbesitzer ein interessantes Thema. Doch darf man seine Garage oder seinen Stellplatz einfach so verkaufen – unabhängig von der Immobilie, zu der sie gehören? Lohnt sich ein Kauf? Und worauf müssen Sie achten, wenn Sie Garage oder Stellplatz verkaufen wollen?

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Ob Sie einen Stellplatz verkaufen können, hängt von den rechtlichen Grundlagen ab. Es sind zwei Varianten denkbar:

Sondereigentum: Der Stellplatz gehört Ihnen wie eine separate Räumlichkeit. Sie können ihn unabhängig von Ihrer Wohnung an jemanden verkaufen - egal, ob diese Person in der Wohnanlage wohnt oder nicht.
Sondernutzungsrecht: Der Stellplatz ist mit einer bestimmten Wohnung verbunden. Sie alleine dürfen über den Stellplatz verfügen. Doch gehört er zum Gemeinschaftseigentum. Daher dürfen Sie ihn nicht separat verkaufen.

Welche der beiden Varianten auf Ihre Garage oder Ihren Stellplatz zutrifft, können Sie dem Grundbuchauszug (Sondereigentum) oder der Teilungserklärung (Sondernutzungsrecht) entnehmen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 dürfen auch außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile zu Sondereigentum erklärt werden (§ 3 WEG).

Dazu gehören Stellplätze im Freien, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen. Vorher war das nicht möglich. Freiflächen unterlagen zwingend dem Sondernutzungsrecht.

Der Gang zum Notar

Muss der Kauf im Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden?

Ja, unbedingt. Ohne einen notariellen Kaufvertrag geht es nicht. Erst wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, gehört der Stellplatz oder die Garage Ihnen. Da Stellplätze in München mittlerweile zwischen 8.000 und 60.000 Euro (je nach Lage, Art und Ausstattung) gehandelt werden, lohnt sich eine professionelle Wertermittlung vor dem Verkauf. Gerschlauer übernimmt das gerne für Sie.

Stellplatz im Freien, in der Tiefgarage, Duplex und Carport

Neben der klassischen Einzelgarage gibt es Alternativen, die nicht so komfortabel, aber deutlich günstiger sind. Die festen Stellplätze im Freien oder in einer Sammelgarage, wo die Fahrzeuge gegen Wind, Wetter und Diebstahl besser geschützt sind. Ein Duplex-Stellplatz, bei dem zwei Autos übereinander parken. Das System funktioniert wie eine Art Hebebühne und ist platzsparend. Nachteil: In der Höhe, Länge und Breite steht weniger Platz zu Verfügung als bei normalen Tiefgaragen-Einzelplätzen. Ein Carport ist ein überdachter Stellplatz, der keine geschlossenen Wände hat und Schutz gegen Regen, Schnee und Hagel bietet. In München ist diese Form der Parkmöglichkeit nicht sehr verbreitet und findet sich fast nur in Randlagen, in Reihenhäusern oder Doppelhausanlagen.

Mieten und Vermieten

Stellplätze und Garagen können Sie auch mieten oder vermieten. In der Regel ist das auch möglich, wenn nur ein "Sondernutzungsrecht" besteht. Doch bevor Sie einen Mietvertrag abschließen, sollten Sie einen Blick in die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer werfen. Manchmal ist nämlich die Vermietung an "außenstehende Dritte" untersagt. Das heißt, es darf nur an andere Hausbewohner vermietet werden. Oder aber es muss die Zustimmung des Verwalters eingeholt werden.
Wenn Sie vermieten, empfiehlt es sich, für Garage oder Stellplatz einen eigenständigen Mietvertrag abzuschließen. Der Vorteil: Sie können diesen Vertrag unabhängig vom Wohnungsmietvertrag kündigen - und zwar ohne Angabe von Gründen. Sie müssen nur die Kündigungsfrist einhalten.

Außerdem können Sie die Miete unabhängig von der Wohnungsmiete erhöhen. Sie müssen keine Mietpreisbremse beachten und haben ein sanftes Druckmittel in der Hand, falls Ärger mit Ihren Mietern droht. Und schließlich sind Sie nicht darauf angewiesen, an die Person zu vermieten, die auch Ihre Wohnung nutzt. Das gibt Ihnen mehr Flexibilität. Und natürlich können Sie Garage oder Stellplatz auch dann vermieten, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen und keinen Bedarf für einen Stellplatz haben.
Ein letzter Hinweis: Besteht ein Sondernutzungsrecht, dürfen Sie Ihren Stellplatz zwar vermieten. Doch wenn Sie die dazugehörige Wohnung verkaufen, endet natürlich auch Ihr Sondernutzungsrecht. Sie müssen den Mietvertrag rechtzeitig vorher kündigen. Oder aber der Käufer tritt (ähnlich wie beim Wohnraummietrecht) in den Stellplatzmietvertrag ein.

Was darf in die Garage?

Rechtlich gesehen muss eine Garage in München hauptsächlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und entsprechendem Zubehör genutzt werden. Natürlich dürfen dort auch Fahrräder, Gartengeräte oder Werkzeuge eingelagert werden. Doch hier einen Lagerraum oder gar eine Werkstatt einzurichten, ist eine Zweckentfremdung und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Falls Sie vermieten, sollten Sie in Ihren Vertrag unbedingt diese Zweckbestimmung mit aufnehmen. Giftige, brennbar und explosive Stoffe dürfen nicht oder nur in sehr kleinen Mengen in einer Garage gelagert werden. Zu den "kleinen Mengen" zählen Betriebsstoffe (z.B. Öl, Frostschutzmittel, bis zu 20 Liter Benzin im geschlossenen Kanister). In Tiefgaragen sind die Regelungen noch weit strenger. Hier darf außer dem Auto selbst allenfalls kleineres Werkzeug, ein Ladekabel für E-Autos oder ein Satz Reifen gelagert werden.

Parkplatzmangel treibt Preise nach oben

In vielen Bereichen in München herrscht Parkplatzmangel. Die Münchner Verkehrspolitik und die Stellplatzsatzung dürften die Situation eher noch verschärfen.

Die Preise dürften daher weiter steigen.

Sie überlegen, Ihren Stellplatz zu verkaufen oder suchen eine wertstabile Kapitalanlage in München? Gerne prüfen wir für Sie die rechtlichen Voraussetzungen in Ihrer Teilungserklärung und ermitteln den aktuellen Marktwert Ihres Parkplatzes. Kontaktieren Sie uns einfach für ein Beratungsgespräch.