Betretungsrecht
Wann darf der Vermieter in die Wohnung?
Wer vermietet, der möchte gelegentlich mal nachschauen, in welchem Zustand sich sein Wohneigentum befindet. Manche haben deswegen auch eine Klausel in ihren Mietvertrag aufgenommen, die es ihnen gestattet, einmal im Jahr bei ihren Mietern zu erscheinen, um einen „Routine-Check“ durchzuführen. Doch so einfach ist es nicht. Das Betretungsrecht des Vermieters unterliegt zahlreichen Einschränkungen, über die Sie sich auch durch mietvertragliche Vereinbarungen nicht hinwegsetzen können. Andererseits dürfen auch die Mieter Ihnen nicht Ihr Betretungsrecht verwehren.
Routinekontrollen sind nicht zulässig
Viele Vermieter sind überzeugt, sie hätten das Recht, ihre Wohnung in regelmäßigen Abständen ohne besonderen Anlass zu inspizieren.
Aber hier hat der Bundesgerichtshof eine deutliche Grenze gezogen:
Auf ein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht kann sich der Vermieter nicht berufen. Selbst wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, nach der die Räume "alle zwei Jahre zur Überprüfung" vom Vermieter betreten werden dürfen.
Nach dem Urteil der Bundesrichter ist eine solche Klausel unwirksam, da sie den Mieter "unangemessen benachteiligt" (BGH, Urteil vom 4.6. 2014, Az. VIII ZR 289/13).
Zutritt nur bei „berechtigtem Interesse“
Damit Sie die Wohnung betreten dürfen, müssen Sie ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen (BGH, Urteil vom 26.4.2023, Az. VIII ZR 420/21).
Das Gesetz und die Rechtsprechung erkennen vor allem die folgenden Gründe an:
- Instandsetzung und Modernisierung: Sie planen Bauleistungen oder müssen Handwerkerleistungen abnehmen.
- Verkauf oder Neuvermietung: Das Objekt soll verkauft werden und Sie zeigen Interessenten die Räumlichkeiten. Oder der Mieter zieht bald aus und mögliche Nachfolger besichtigen die Wohnung.
- Vertragswidriger Gebrauch: Sie haben Anhaltspunkte, dass Ihr Objekt in keinem guten Zustand ist, die Mieter die Wohnung verwahrlosen lassen oder vertragswidrig nutzen (z.B. ohne Erlaubnis einen Hund halten oder untervermieten).
- Ablesen von Zählern: wenn dies erforderlich ist. Haben Sie einen Messdienst beauftragt oder sind die Zähler fernablesbar, entfällt dieser Grund.
- Nachmessen der Wohnfläche: sofern das für die Miete, die Betriebskosten oder die Neuvermietung relevant ist (in den meisten Fällen ist es das).
- Gefahr im Verzug, gravierende Mängel: Sie haben konkrete Hinweise auf Schäden wie feuchte Stellen an den Wänden, ein Rohrbruch, defekte Fenster, ein Rauchwarnmelder gibt Alarm oder ähnliches.
Die Spielregeln: Ankündigung und Fristen
Abgesehen vom Ausnahmefall, dass Gefahr im Verzug ist und Sie eingreifen müssen, sind unangemeldete Besuche nicht zulässig. Sie müssen Ihren Besuch rechtzeitig vorher ankündigen und den konkreten Anlass nennen. Außerdem sollten Sie die folgenden Punkte beachten:
- Vorankündigung:
Im Normalfall sollten Sie Ihren Mietern ein bis zwei Wochen Zeit geben, sich auf den Termin einzustellen. Lassen Sie sich den Termin bestätigen. In dringenden Fällen sind auch kurzfristigere Termine möglich, zum Beispiel 24 Stunden vorher. Ist Gefahr im Verzug, ist rasches Eingreifen gefragt - eine Vorankündigung ist gar nicht möglich. - Zeitpunkt:
Der Termin sollte zu den üblichen Besuchszeiten angesetzt werden. Das heißt werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr. Natürlich können Sie davon abweichen, wenn Sie sich auf einen anderen Termin einigen. - Transparenz:
Sollen weitere Personen an dem Termin teilnehmen (z.B. Handwerker, Hausmeister, Interessenten), teilen Sie das im Voraus mit.
Wenn der Mieter „Nein“ sagt
Lehnt Ihr Mieter jeden Terminvorschlag ab und lässt Sie einfach vor der Tür stehen, dürfen Sie sich nicht eigenmächtig Zutritt verschaffen. Das wäre nämlich Hausfriedensbruch, nach § 123 StGB eine Straftat. Zeigt Ihr Mieter Sie an, riskieren Sie eine empfindliche Geldbuße.
Verweigert der Mieter Ihnen hartnäckig den Zutritt, müssen Sie den Weg über die Gerichte gehen und Ihr Betretungsrecht einklagen. Darüber hinaus sollten Sie den Mieter abmahnen und im Wiederholungsfall eine fristlose Kündigung androhen. Bei einer konsequenten Verweigerung haben Sie gute Aussichten, dass Ihre Kündigung Bestand hat.
So hat das Amtsgericht Fürstenfeldbruck kürzlich entschieden, dass eine fristlose Kündigung rechtens war, nachdem ein Mieter den Zutritt zur Kontrolle eines Wasserschadens und zum Fenstertausch mehrfach trotz Abmahnung verweigert hatte (Urteil vom 14.3.2025, Az. 2 C 842/24). Ähnlich urteilte das Amtsgericht Ludwigshafen: Wer den Vermieter trotz berechtigten Anlasses über ein Jahr lang nicht in eine offensichtlich verwahrloste Wohnung lässt, riskiert die Kündigung (Urteil vom 29.3.2021, Az. 21 C 228/20).
Verweigert der Mieter Ihnen hartnäckig den Zutritt, müssen Sie den Weg über die Gerichte gehen und Ihr Betretungsrecht einklagen. Darüber hinaus sollten Sie den Mieter abmahnen und im Wiederholungsfall eine fristlose Kündigung androhen. Bei einer konsequenten Verweigerung haben Sie gute Aussichten, dass Ihre Kündigung Bestand hat.
So hat das Amtsgericht Fürstenfeldbruck kürzlich entschieden, dass eine fristlose Kündigung rechtens war, nachdem ein Mieter den Zutritt zur Kontrolle eines Wasserschadens und zum Fenstertausch mehrfach trotz Abmahnung verweigert hatte (Urteil vom 14.3.2025, Az. 2 C 842/24). Ähnlich urteilte das Amtsgericht Ludwigshafen: Wer den Vermieter trotz berechtigten Anlasses über ein Jahr lang nicht in eine offensichtlich verwahrloste Wohnung lässt, riskiert die Kündigung (Urteil vom 29.3.2021, Az. 21 C 228/20).
Wie Sie doch noch zu Ihrem jährlichen „Routine-Check“ kommen
Einen Anspruch auf einen anlasslosen Besuch bei Ihrem Mieter haben Sie nicht. Doch kann so ein jährlicher "Routine-Check" ja durchaus auch im Interesse Ihrer Mieter sein.
Zeigen Sie sich gesprächsbereit und haben Sie ein offenes Ohr für deren Belange. Bei einem solchen Termin lässt sich ja nicht nur der Zustand der Mietsache überprüfen.
Es können auch notwendige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten abgesprochen werden, von denen am Ende ja vor allem die Mieter profitieren.
