Kellerräume
im Mehrfamilienhaus
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses wird ihnen oft nicht übermäßig viel Beachtung geschenkt. Dabei können die Kellerräume den Wert einer Immobilie beträchtlich erhöhen. Oder auch schmälern, wenn sie nämlich in einem schlechten Zustand sind und aufwändig saniert werden müssen. Kellerräume werden nicht nur als Stauraum genutzt. Hier befinden sich die Zähler und die Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation.
Es gibt Heizungskeller, Fahrradkeller, Wasch- und Trockenräume, Geräteräume für den Hausmeister und manches mehr. Sie dienen als Service- und Wartungszone, spielen eine wichtige Rolle beim Brandschutz und erfüllen eine zentrale Funktion als „Klimapuffer“.
Es gibt Heizungskeller, Fahrradkeller, Wasch- und Trockenräume, Geräteräume für den Hausmeister und manches mehr. Sie dienen als Service- und Wartungszone, spielen eine wichtige Rolle beim Brandschutz und erfüllen eine zentrale Funktion als „Klimapuffer“.
Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht
Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, ist die Unterscheidung wichtig, ob es sich bei einem Kellerraum um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder eine Räumlichkeit handelt, für die Sie ein Sondernutzungsrecht haben. Die Folgen sind weitreichend: Kellerräume im Gemeinschaftseigentum gehören allen Eigentümern, und sie stehen im Prinzip allen offen. Ausnahmen sind womöglich der Heizungskeller, der Geräteraum für den Hausmeister oder ein Raum für die Haustechnik. Hier geht es darum, die Anlagen vor unbefugten Eingriffen zu schützen. Es dürfen nur diejenigen hinein, die diese Anlagen bedienen, warten, reparieren oder kontrollieren. Als Eigentümer dürfen Sie nur hinein, wenn Sie ein "berechtigtes Interesse" vorweisen können und die Hausverwaltung zustimmt. Alle übrigen Gemeinschaftsräume dürfen von allen genutzt werden: Fahrradkeller, Wasch- und Trockenräume.
Vielen ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht nicht ganz klar. Denn es fühlt sich ganz ähnlich an: Sie haben Ihren eigenen Kellerraum oder Ihr Kellerabteil.
Doch beim Sondereigentum gehört der betreffende Raum Ihnen. Und beim Sondernutzungsrecht bleibt der Raum Eigentum der Gemeinschaft. Sie haben nur das "Recht", ihn zu "nutzen" - in der Regel exklusiv.
Die Folgen haben vor allem etwas mit der Kostenübernahme zu tun und mit den Gestaltungsmöglichkeiten. Ist der Kellerraum Ihr Sondereigentum, müssen Sie tendenziell mehr Kosten übernehmen, haben aber auch tendenziell mehr Gestaltungsspielraum.
Die Übergänge sind hier fließend. Auch das Sondereigentum kann stark eingeschränkt werden und das Sondernutzungsrecht ungeahnte Freiheiten verschaffen. Entscheidend ist der Blick in die Teilungserklärung.
Was im Keller erlaubt ist und was nicht
Auch wenn der Keller Ihnen gehört, dürfen Sie dort nicht tun und lassen, was Sie wollen. Je nach Räumlichkeit ist die Nutzung mehr oder weniger eingeschränkt. So dürfen Sie Ihren Kellerraum als Lagerraum nutzen, aber keine Gefahrenquellen schaffen. Hier dürfen Sie keine brennbaren Flüssigkeiten lagern, kein Benzin, kein Terpentin und keine Lacke (nur in kleinen Mengen).
Auch ist es nicht erlaubt, Lebensmittel zu lagern, die Schädlinge anziehen. Vor allem aber darf ein Kellerraum nicht als Wohnung oder Gewerberaum genutzt werden.
Ein "Hobbykeller" ist im Sondereigentum womöglich erlaubt, eine "Werkstatt" in aller Regel nicht. Und ganz besonders strikt geht es zu, wenn es sich um Wohnraum handelt.
Auch ist es nicht erlaubt, Lebensmittel zu lagern, die Schädlinge anziehen. Vor allem aber darf ein Kellerraum nicht als Wohnung oder Gewerberaum genutzt werden.
Ein "Hobbykeller" ist im Sondereigentum womöglich erlaubt, eine "Werkstatt" in aller Regel nicht. Und ganz besonders strikt geht es zu, wenn es sich um Wohnraum handelt.
Sogar wenn die Kellerräume beheizbar sind, die erforderliche Deckenhöhe von 2,40 Meter aufweisen und über Sanitäranlagen verfügen, dürfen Sie dort nicht einfach Wohnräume einrichten. Nach der Bayerischen Bauordnung sind weitere Anforderungen zu erfüllen, was das nötige Tageslicht, Brandschutz und Wärmeschutz betrifft. Und selbst dann, wenn alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt sind, gibt es noch immer kein grünes Licht. Werfen Sie einen Blick in die Teilungserklärung: Ist der betreffende Raum als "Keller" oder "Nutzfläche" bezeichnet? Dann dürfen Sie ihn nicht ohne weiteres als Wohnung oder Gewerbefläche nutzen. Das wäre eine "Nutzungsänderung". Dazu muss die Teilungserklärung geändert werden. Und dafür brauchen Sie die notariell beurkundete Zustimmung der anderen Eigentümer. Aller anderen Eigentümer.
Richtig lüften und Sommerkondensation vermeiden
Der häufigste Fehler bei der Instandhaltung der Kellerräume passiert beim Lüften: Viele Bewohner öffnen an heißen Sommertagen die Kellerfenster, um frische Luft hereinzulassen. Oder sie lassen die Kellertür zum Lüften offenstehen. Allerdings erreichen sie mit diesem Vorgehen das Gegenteil von dem, was sie beabsichtigen. Die warme Sommerluft enthält viel Feuchtigkeit. Trifft sie auf die kühlen Kellerwände, bildet hier Kondenswasser. Die Wände werden feucht, es riecht muffig und es kann sich Schimmel bilden.
Daher sollten alle Hausbewohner wissen: Im Sommer sollte nur gelüftet werden, wenn es draußen kühler ist als drinnen. Spät am Abend oder besser noch in den frühen Morgenstunden. Auch die Kellertür sollte im Sommer möglichst geschlossen bleiben. Im Winter hingegen ist das Lüften bei trockener Kälte hingegen zu empfehlen.
Daher sollten alle Hausbewohner wissen: Im Sommer sollte nur gelüftet werden, wenn es draußen kühler ist als drinnen. Spät am Abend oder besser noch in den frühen Morgenstunden. Auch die Kellertür sollte im Sommer möglichst geschlossen bleiben. Im Winter hingegen ist das Lüften bei trockener Kälte hingegen zu empfehlen.
Sinnvolle Lagerung: Die geeigneten Kellerregale
Der eigene Keller dient meist als Lager- und Abstellraum. Doch in einem vollgestopften Keller ohne Luftzirkulation nehmen die eingelagerten Gegenstände einen muffigen Geruch an oder bekommen Stockflecken.
Daher empfiehlt es sich, Regale oder Kartons niemals direkt gegen die Außenwand zu stellen. Halten Sie 5 bis 10 cm Abstand und die Luft kann zirkulieren.
Für die Lagerung eignen sich am besten offene Metallregale. Metall ist unempfindlich gegenüber Feuchtigkeit. Weniger geeignet sind geschlossene Holzschränke oder Pappkartons. Die Kartons sollten Sie (ebenso wie Teppiche oder Textilien) möglichst nicht direkt auf den Boden stellen. Entweder räumen Sie die ins Regal oder stellen sie auf eine Palette. Nur so sind sie vor Bodenkälte und Feuchtigkeit geschützt.
Daher empfiehlt es sich, Regale oder Kartons niemals direkt gegen die Außenwand zu stellen. Halten Sie 5 bis 10 cm Abstand und die Luft kann zirkulieren.
Für die Lagerung eignen sich am besten offene Metallregale. Metall ist unempfindlich gegenüber Feuchtigkeit. Weniger geeignet sind geschlossene Holzschränke oder Pappkartons. Die Kartons sollten Sie (ebenso wie Teppiche oder Textilien) möglichst nicht direkt auf den Boden stellen. Entweder räumen Sie die ins Regal oder stellen sie auf eine Palette. Nur so sind sie vor Bodenkälte und Feuchtigkeit geschützt.
Allgemeinstrom und Zwischenzähler
In der Regel hängen die Beleuchtung und die verfügbaren Steckdosen im Keller am "Allgemeinstrom". Das kann jedoch ein Problem werden, wenn einzelne Bewohner ihre eigenen Geräte dort anschließen, ihr E-Bike aufladen oder eine Gefriertruhe aufstellen. In solchen Fällen sollten Zwischenzähler eingebaut werden, um den individuellen Stromverbrauch zu erfassen - und abzurechnen. Das ist jedoch nur möglich, wenn die betreffende Steckdose einer bestimmten Wohneinheit zugerechnet werden kann.
Bei frei zugänglichen Steckdosen in Gemeinschaftsräumen ist das keine praktikable Lösung. Hier tragen alle gemeinsam die Kosten. Das gilt auch für frei zugängliche Wasseranschlüsse.
Bei frei zugänglichen Steckdosen in Gemeinschaftsräumen ist das keine praktikable Lösung. Hier tragen alle gemeinsam die Kosten. Das gilt auch für frei zugängliche Wasseranschlüsse.
Schutz vor Einbruch
Keller sind oft nur unzureichend gegen Einbruch geschützt. Das ist vor allem ein Problem, wenn Sie in Ihrem Keller Gegenstände lagern, die einen gewissen Wert haben: alte Möbel, Geschirr, Rennrad, Reifen, Wein, Getränkekisten, Werkzeug und Geräte. Besonders gefährdet sind Kellerabteile, die nur durch einfache Holzlatten getrennt sind.
Hier empfehlen sich zwei Gegenmaßnahmen: Leisten Sie sich ein hochwertiges Vorhängeschloss. Die billigen Standardschlösser sind leicht zu knacken. Und sorgen Sie für ausreichenden Sichtschutz: Matten oder Kartonagen. Was man nicht sieht, das erweckt auch nicht den Wunsch, es sich anzueignen.
Ganz generell aber gilt:
Hier empfehlen sich zwei Gegenmaßnahmen: Leisten Sie sich ein hochwertiges Vorhängeschloss. Die billigen Standardschlösser sind leicht zu knacken. Und sorgen Sie für ausreichenden Sichtschutz: Matten oder Kartonagen. Was man nicht sieht, das erweckt auch nicht den Wunsch, es sich anzueignen.
Ganz generell aber gilt:
Wirklich wertvolle Dinge gehören nicht in den Keller.
Der Keller-Check für Immobilienkäufer
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besichtigen, nehmen Sie den Keller genau unter die Lupe:
Machen Sie den Geruchstest
Riecht es beim Betreten der Kellerräume muffig, erdig, faulig? Das deutet auf ein Feuchtigkeitsproblem hin.
Weiße Ausblühungen auf Kellerwänden
Weiße, kristalline Beläge auf den Wänden sind Salzausblühungen. Die entstehen, wenn Feuchtigkeit in der Wand vorhanden ist, Salze löst, das Wasser verdunstet und die Salzkristalle zurückbleiben. Ursache muss geklärt werden.
Zustand der Rohrleitungen
Die Rohrleitungen verlaufen meist an der Kellerdecke. Sind sie gedämmt? Ist Rost vorhanden? Tropfspuren, Wasserflecken, Salzränder? Mikroleckagen könnten die Ursache sein.
Führung der Leitungen und Kabelstränge
Sind die Leitungen in regelmäßigen Abständen stabil befestigt und durchgängig gedämmt? Sind sie beschriftet (Vorlauf, Rücklauf, Strangnummer)? Gibt es eine klare Struktur oder ist die Leitungsführung fragmentiert? Gibt es „hängende“ Rohre, Knicke, Abzweigungen? Eine unstrukturierte Rohrführung kostet Energie, erhöht das Risiko für Undichtigkeiten und erschwert die Fehlersuche.
Zustand der Kellerdecke
Ist die Kellerdecke sauber und trocken? Ist sie durchgängig und sauber gedämmt? Ist sie hoch genug? Sind die Leitungen in ausreichender Höhe geführt?
Zuordnung der Kellerabteile
Sind die Kellerabteile nummeriert? Stimmt die Nummer im Keller mit dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung überein? Falsche Zuordnung muss werden.
Machen Sie den Geruchstest
Riecht es beim Betreten der Kellerräume muffig, erdig, faulig? Das deutet auf ein Feuchtigkeitsproblem hin.
Weiße Ausblühungen auf Kellerwänden
Weiße, kristalline Beläge auf den Wänden sind Salzausblühungen. Die entstehen, wenn Feuchtigkeit in der Wand vorhanden ist, Salze löst, das Wasser verdunstet und die Salzkristalle zurückbleiben. Ursache muss geklärt werden.
Zustand der Rohrleitungen
Die Rohrleitungen verlaufen meist an der Kellerdecke. Sind sie gedämmt? Ist Rost vorhanden? Tropfspuren, Wasserflecken, Salzränder? Mikroleckagen könnten die Ursache sein.
Führung der Leitungen und Kabelstränge
Sind die Leitungen in regelmäßigen Abständen stabil befestigt und durchgängig gedämmt? Sind sie beschriftet (Vorlauf, Rücklauf, Strangnummer)? Gibt es eine klare Struktur oder ist die Leitungsführung fragmentiert? Gibt es „hängende“ Rohre, Knicke, Abzweigungen? Eine unstrukturierte Rohrführung kostet Energie, erhöht das Risiko für Undichtigkeiten und erschwert die Fehlersuche.
Zustand der Kellerdecke
Ist die Kellerdecke sauber und trocken? Ist sie durchgängig und sauber gedämmt? Ist sie hoch genug? Sind die Leitungen in ausreichender Höhe geführt?
Zuordnung der Kellerabteile
Sind die Kellerabteile nummeriert? Stimmt die Nummer im Keller mit dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung überein? Falsche Zuordnung muss werden.
Rufen Sie uns an! Unsere Immobilienmakler nehmen sich gerne Zeit für Sie: (0)89 749830-0
Lassen Sie uns gemeinsam den nächsten Schritt machen - persönlich, unkompliziert und zielgerichtet!