Niedriger Zins, steuerliche Vorteile
Lohnt sich ein Disagio bei Ihrer Finanzierung?
Wer eine Immobilie kauft, muss bei der Finanzierung auf viele Dinge achten. Neben dem Zinssatz gibt es noch eine Reihe weiterer Begriffe, die für die Beurteilung eines Kredits entscheidend sind. Einer davon ist das Disagio. Es kann die monatliche Rate senken und steuerlich interessant sein, wenn Sie vermieten. Dabei empfiehlt es sich, die Sache im Einzelnen durchzurechnen.
Denn ein Disagio kann für Sie finanzielle Vorteile bringen, muss es aber nicht zwangsläufig.
Denn ein Disagio kann für Sie finanzielle Vorteile bringen, muss es aber nicht zwangsläufig.
Darlehen mit Abschlag
Das Prinzip ist einfach: Das Disagio (gelegentlich auch "Damnum" genannt) ist eine Zinsvorauszahlung an die Bank.
Sie vereinbaren bei Kreditabschluss, dass Ihnen nicht die volle Summe Ihres Darlehens ausbezahlt wird, sondern beispielsweise nur 95%.
Die einbehaltenen 5% sind das Disagio. Es können auch höhere oder niedrigere Sätze vereinbart werden, wobei 3% bis 5% üblich sind.
Im Gegenzug gewährt Ihnen die Bank für die gesamte Laufzeit einen niedrigeren Sollzinssatz. Sie "kaufen" sich also zu Beginn einen günstigeren Zins.
Der bezieht sich selbstverständlich auf die komplette Darlehenssumme.
Sie vereinbaren bei Kreditabschluss, dass Ihnen nicht die volle Summe Ihres Darlehens ausbezahlt wird, sondern beispielsweise nur 95%.
Die einbehaltenen 5% sind das Disagio. Es können auch höhere oder niedrigere Sätze vereinbart werden, wobei 3% bis 5% üblich sind.
Im Gegenzug gewährt Ihnen die Bank für die gesamte Laufzeit einen niedrigeren Sollzinssatz. Sie "kaufen" sich also zu Beginn einen günstigeren Zins.
Der bezieht sich selbstverständlich auf die komplette Darlehenssumme.
Wann lohnt sich ein Disagio?
Ein Disagio kommt vor allem in Frage:
- wenn Sie vermieten: Sie kommen sofort in den Genuss eines Steuervorteils durch den vollständigen Abzug als Werbungskosten.
- bei ausreichender Liquidität: Sie können es sich leisten, dass die Bank Ihnen nicht die volle Darlehenssumme auszahlt
- bei langfristiger Planung: Je länger die Zinsbindung läuft (10, 15 Jahre), desto größer der Effekt, dass der Zinsvorteil die Kosten der Vorauszahlung wieder einspielt.
Effektiver Jahreszins entscheidend
Beim Disagio ist zu unterscheiden zwischen dem Nominalzins: Das ist der optisch attraktive Zinssatz, den Sie mit der Bank vereinbaren und der sich auf die gesamte Darlehenssumme bezieht. Und dem effektiven Jahreszins: Der bezeichnet, was Sie tatsächlich für Ihren Kredit bezahlen. Berücksichtigt werden nicht nur die Kreditnebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Provisionen. Sondern die Grundlage für seine Berechnung ist die Summe, die tatsächlich an Sie ausbezahlt wurde. In unserem Beispiel die 95%.
Es liegt auf der Hand, dass für die Beurteilung eines Kredits der effektive Jahreszins aussagekräftiger ist. Die Banken sind verpflichtet, ihn auszuweisen. Er macht es möglich, die unterschiedlichsten Kreditangebote miteinander zu vergleichen.
Es liegt auf der Hand, dass für die Beurteilung eines Kredits der effektive Jahreszins aussagekräftiger ist. Die Banken sind verpflichtet, ihn auszuweisen. Er macht es möglich, die unterschiedlichsten Kreditangebote miteinander zu vergleichen.
Und doch ist auch der Effektivzins nicht das allein ausschlaggebende Kriterium.
Steuervorteil für Vermieter
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, bietet ein Disagio einen besonderen Vorteil. Sie können den gesamten Betrag im Jahr des Erwerbs als Werbungskosten von der Steuer absetzen - sofern das Disagio "marktüblich" ist. Bei einem Satz von 5% dürfte das fast immer gegeben sein.
Aber auch höhere Abschläge sind in bestimmten Fällen möglich. Zur Beurteilung der Marktüblichkeit wird nicht nur die aktuelle Lage am Kapitalmarkt herangezogen, sondern auch die Laufzeit des Darlehens bzw. die Dauer der Zinsbindung.
Dabei gilt der Grundsatz:
Je länger der vereinbarte Zinssatz gilt, umso höher kann das Disagio ausfallen, um noch als "marktüblich" anerkannt zu werden.
Aber auch höhere Abschläge sind in bestimmten Fällen möglich. Zur Beurteilung der Marktüblichkeit wird nicht nur die aktuelle Lage am Kapitalmarkt herangezogen, sondern auch die Laufzeit des Darlehens bzw. die Dauer der Zinsbindung.
Dabei gilt der Grundsatz:
Je länger der vereinbarte Zinssatz gilt, umso höher kann das Disagio ausfallen, um noch als "marktüblich" anerkannt zu werden.
Niedrigere Raten für Eigennutzer
Wer die Immobilie selbst bezieht, kann das Disagio nicht steuerlich geltend machen.
Doch kann sich der niedrigere Zins lohnen, wenn das Darlehen möglichstlange läuft und Sie das Objekt nicht nach kurzer Zeit wieder veräußern. Ob ein Disagio für Sie einen Vorteil bringt und wie stark dieser ausfällt, das erkennen Sie erst, wenn Sie die Kreditkosten auflisten - und zwar über die gesamte Laufzeit.
Zwar liegt der Effektivzins beim Disagio (wie hier bei 5% Disagio) nicht selten leicht über der Vollauszahlung, aber die sofortige Steuerersparnis und die niedrigere Monatsrate machen diese Variante für manche Käufer dann doch wieder attraktiv.
Doch kann sich der niedrigere Zins lohnen, wenn das Darlehen möglichstlange läuft und Sie das Objekt nicht nach kurzer Zeit wieder veräußern. Ob ein Disagio für Sie einen Vorteil bringt und wie stark dieser ausfällt, das erkennen Sie erst, wenn Sie die Kreditkosten auflisten - und zwar über die gesamte Laufzeit.
Zwar liegt der Effektivzins beim Disagio (wie hier bei 5% Disagio) nicht selten leicht über der Vollauszahlung, aber die sofortige Steuerersparnis und die niedrigere Monatsrate machen diese Variante für manche Käufer dann doch wieder attraktiv.
Und noch ein Hinweis: Trotz der niedrigeren Sollzinsen ist die Restschuld bei unseren Disagio-Varianten etwas höher. Der Grund: Durch die geringere Zinszahlung fällt auch die Tilgung niedriger aus. Falls Sie Ihr Darlehen schneller entschulden möchten, sollten Sie mit Ihrer Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbaren. Üblich sind 5% pro Jahr. Dabei sollte jedoch nicht in Vergessenheit geraten, dass der Vorteil der niedrigeren Zinsen vor allem bei langer Laufzeit zum Tragen kommt.
Beispielrechnung Vollauszahlung vs. 2% und 5% Disagio
Das folgende Beispiel dient nur der Illustration. Die konkreten Angebote der Banken und Kreditgeber können beträchtlich davon abweichen.
Aufgenommen werden soll ein Darlehen über 500.000 EUR mit einer Zinsbindung von 10 Jahren:
| >>> | Vollauszahlung | 2% Disagio | 5% Disagio |
|---|---|---|---|
| Darlehen Nennbetrag | EUR 500.000 | EUR 500.000 | EUR 500.000 |
| Auszahlungskurs | 100% | 98% | 95% |
| Ausgezahlte Summe | EUR 500.000 | EUR 490.000 | EUR 475.000 |
| Nominalzins (Beispiel) | 4,00% | 3,60% | 3,50% |
| Effektivzins (rechnerisch) | 4,00% | 3,94% | 4,18% |
| Anfängliche Tilgung | 2,00% | 2,00% | 2,00% |
| Monatliche Rate (Annuität) | EUR 2.500,00 | EUR 2.333,33 | EUR 2.291,67 |
| Restschuld nach 10 Jahren | EUR 377.292,00 | EUR 379.845,23 | EUR 380.473,00 |
| Für Vermieter: Steuerlich absetzbare Kosten im 1. Jahr | EUR 20.000 | EUR 28.000 | EUR 42.500 |
| [Zinsen] | [Zinsen und Disagio] | [Zinsen und Disagio] |
Rufen Sie uns an! Unsere Immobilienmakler nehmen sich gerne Zeit für Sie: (0)89 749830-0
Lassen Sie uns gemeinsam den nächsten Schritt machen - persönlich, unkompliziert und zielgerichtet!