Mietaufhebungsvertrag
Wie sinnvoll ist ein solcher?
Es gibt viele Gründe, warum Mieter und Vermieter ihr Mietverhältnis „vorzeitig“ beenden wollen. Auf Mieterseite haben sich vielleicht die Lebensumstände geändert, man hat einen Zeitmietvertrag mit Kündigungsverzicht abgeschlossen und möchte früher ausziehen. Vermieter möchten vielleicht die Wohnung sanieren, veräußern, anders nutzen, eine lange Kündigungsfrist abkürzen.
Auch als einvernehmliche Alternative zur „Eigenbedarfskündigung“ kommt ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht. Allerdings sind einige Punkte zu beachten, damit Sie sich keine schweren Nachteile einhandeln.
Auch als einvernehmliche Alternative zur „Eigenbedarfskündigung“ kommt ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht. Allerdings sind einige Punkte zu beachten, damit Sie sich keine schweren Nachteile einhandeln.
Wofür braucht man einen Mietaufhebungsvertrag?
Jeder Mietvertrag enthält Regelungen, wie und mit welcher zeitlichen Frist er beendet, also von den Parteien gekündigt werden kann. Für diese Regelungen gibt es allerdings gesetzliche Vorgaben von denen nicht abgewichen werden darf.
So können Sie nicht ohne Weiteres von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen. Und auch die Kündigungsgründe sind, zumindest für die Vermieter, strikt reglementiert.
So können Sie nicht ohne Weiteres von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen. Und auch die Kündigungsgründe sind, zumindest für die Vermieter, strikt reglementiert.
Und doch haben Sie die Möglichkeit, ganz eigene Regelungen zu treffen - vorausgesetzt, beide Seiten sind sich darüber einig.
Genau diesem Zweck dient der Mietaufhebungsvertrag. Man möchte von den gesetzlichen Vorgaben abweichen. Und zwar beide Vertragsparteien wollen das oder haben sich zumindest darauf geeinigt. Anders gesagt, einen Mietaufhebungsvertrag brauchen Sie nur, wenn Sie von den mietvertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorgaben abweichen wollen.
Diese Abweichungen halten Sie in dem Vertrag fest. Beide Seiten einigen sich darauf, und damit ist dieser Vertrag verbindlich.
Diese Abweichungen halten Sie in dem Vertrag fest. Beide Seiten einigen sich darauf, und damit ist dieser Vertrag verbindlich.
Interessensausgleich
In der überwältigenden Mehrzahl der Fälle hat eine Seite ein besonderes Interesse an der (vorzeitigen) Beendigung des Mietverhältnisses. Das kann auch der Mieter sein, doch in der Mehrzahl der Fälle ist es die Vermieterseite, die den Vertrag früher beenden möchte.
Dazu braucht sie die Zustimmung der Gegenseite.
Und die bekommt sie in aller Regel dadurch, dass sie ihr zum Ausgleich irgendeine Vergünstigung anderer Art anbietet. Ihre Mieterin will vorzeitig ausziehen, weil sie eine größere Wohnung gefunden hat. Sie willigen ein unter der Bedingung, dass sie Ihnen den Einbauschrank überlässt, den sie im Flur aufgestellt hat.
Meist ist es jedoch die Vermieterseite, die ein besonderes Interesse an einem Mietaufhebungsvertrag hat. Nicht zuletzt auch, weil für sie die Hürden einer "ordentlichen Kündigung" wesentlich höher sind als für die Mieter. Zum Ausgleich garantieren Sie als Vermieter handfeste Vorteile: Erlass der Miete, Zahlung einer "Umzugsbeihilfe" oder Verzicht auf die vertraglich garantierten "Schönheitsreparaturen". Das alles lässt sich verhandeln. Und es hängt vom Verhandlungsgeschick beider Seiten ab, ob und worauf man sich einigt.
Das Entscheidende für beide Seiten ist jedoch, dass man klare Absprachen trifft und die auch schriftlich festhält.
Das Entscheidende für beide Seiten ist jedoch, dass man klare Absprachen trifft und die auch schriftlich festhält.
Finger weg von der "Such-Garantie"
Manche Vermieter lassen sich zu einem vermeintlichen Kompromiss überreden: Das Mietverhältnis soll enden, "sobald der Mieter eine neue Wohnung gefunden hat". Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter vertraglich, "intensiv und nachweislich zu suchen".
Eine solche Klausel ist rechtlich wertlos und sogar nachteilig für Sie.
Eine "intensive Suche" kann sich über Monate oder Jahre hinziehen. Für Sie als Vermieter ist es nahezu unmöglich, gerichtlich nachzuweisen, dass Ihr Mieter sich nicht ausreichend bemüht hat. Faktisch garantieren Sie ihm ein dauerhaftes Wohnrecht - zumal auf dem angespannten Münchner Wohnungsmarkt.
Das muss in Ihren Mietaufhebungsvertrag
Schließen Sie den Vertrag nur schriftlich ab. Das mag für Sie selbstverständlich sein. Doch sollten Sie wissen: Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch "formlos" geschlossen werden. Das heißt, im Prinzip sind auch mündliche Abreden gültig. Die sind schwer zu beweisen, aber es ist unangenehm genug, das juristisch klären zu müssen.
Um hier gar keine Zweifel aufkommen zu lassen, sollten Sie von vornherein darauf bestehen, den Vertrag schriftlich abzuschließen.
Folgende Punkte sollten Sie in dem Vertrag berücksichtigen:
Um hier gar keine Zweifel aufkommen zu lassen, sollten Sie von vornherein darauf bestehen, den Vertrag schriftlich abzuschließen.
Folgende Punkte sollten Sie in dem Vertrag berücksichtigen:
- Nehmen Sie Bezug auf den Mietvertrag (mit Datumsangabe). Den wollen Sie ja einvernehmlich verändern. Daher müssen alle Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen haben, auch den Aufhebungsvertrag unterschreiben
- Legen Sie das genaue Datum fest, zu dem die Wohnung "sauber und vollständig geräumt, mit allen Schlüsseln" wieder an Sie zurückgegeben wird.
- Halten Sie alle Vereinbarungen fest, die Sie treffen möchten - am besten mit Datum, bis wann etwas erledigt sein muss. Was hier nicht (oder nur unbestimmt) genannt wird, darauf haben Sie keinen Anspruch.
- Wenn Sie eine Abfindung (z.B. in Form einer "Umzugshilfe") vereinbaren, nennen Sie nicht nur den Betrag, sondern legen auch die Zahlungsmodalitäten fest.
- Selbstverständlich sollte die Zahlung erst nach der Wohnungsrückgabe erfolgen. Sie vereinbaren eine Zahlungsfrist, die erst nach dem Auszug beginnt. Legen Sie außerdem fest, dass der Anspruch auf die Abfindung entfällt, wenn der Mietvertrag von einer Vertragspartei "aus anderen Gründen" endet, zum Beispiel weil er von einer Partei fristlos gekündigt wird.
Recht auf außergewöhnliche Kündigung bleibt bestehen
Ein Mietaufhebungsvertrag berührt nicht das Recht, "außergewöhnlich" zu kündigen. Zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs bei der Miete (§ 543 BGB) oder wegen schwerer Störung des Hausfriedens oder Sachbeschädigung. Auch ein mögliches Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen, wenn es denn vor dem Mietaufhebungsvertrag wirksam würde.
Sicherheitshalber sollten Sie eine "Klarstellungsklausel" in den Mietaufhebungsvertrag aufnehmen.
Die könnte lauten: "Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt für beide Parteien unberührt."
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