Anschlussfinanzierung
So gelingt diese.
Für viele Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung vor rund zehn Jahren finanziert haben, nähert sich das Ende der Zinsbindungsfrist. Als sie ihr Darlehen aufgenommen haben, waren die Bauzinsen äußerst niedrig. Das hat sich geändert. Zwar ist das allgemeine Zinsniveau im langfristigen Vergleich noch immer moderat, doch haben sich die Sollzinsen im Vergleich zu früher mehr als verdreifacht. Das verteuert den Kredit beträchtlich. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern, Angebote einzuholen, zu vergleichen und zu verhandeln.
Verlängern oder umschulden?
Der bequemste Weg ist die Verlängerung, die sogenannte "Prolongation". Die Bank, die das Darlehen finanziert, schickt Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot, mit neuen, jetzt leider nicht mehr so günstigen Konditionen. Zu dieser Art von Mitteilung ist Ihre Bank gesetzlich verpflichtet. Aber meist bekommen Sie schon deutlich früher Nachricht. Die Bank möchte Sie als Kunden behalten und macht es Ihnen so einfach wie möglich: Sie müssen das Angebot nur unterschreiben und das Thema ist vom Tisch.
Sie ahnen es vielleicht: Diese Bequemlichkeit hat ihren Preis. Die setzt auf die Trägheit ihrer Kunden, die keine Lust haben, noch einmal den ganzen Aufwand zu treiben, um Kreditangebote einzuholen. Deshalb sind die Konditionen, die Ihnen die Bank anbietet, in der Regel nicht besonders günstig. Vergleichen lohnt sich, womöglich auch eine "Umschuldung". Das heißt, ein anderer Kreditgeber tritt an die Stelle der bisherigen Bank. Auf diese Weise lassen sich Tausende, wenn nicht mehr als zehntausend Euro sparen. Aber dafür ist auch ein wenig Aufwand nötig.
Sie ahnen es vielleicht: Diese Bequemlichkeit hat ihren Preis. Die setzt auf die Trägheit ihrer Kunden, die keine Lust haben, noch einmal den ganzen Aufwand zu treiben, um Kreditangebote einzuholen. Deshalb sind die Konditionen, die Ihnen die Bank anbietet, in der Regel nicht besonders günstig. Vergleichen lohnt sich, womöglich auch eine "Umschuldung". Das heißt, ein anderer Kreditgeber tritt an die Stelle der bisherigen Bank. Auf diese Weise lassen sich Tausende, wenn nicht mehr als zehntausend Euro sparen. Aber dafür ist auch ein wenig Aufwand nötig.
Doch angesichts beträchtlicher Kostenersparnis dürfte der sich lohnen.
Werden Sie frühzeitig aktiv
Wenn Sie abwarten, bis die Bank Ihnen ein Angebot schickt, kann es zeitlich schon ein wenig eng werden. Besser, Sie werden schon 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv und fangen an, Zinsangebote zu vergleichen. Fürs erste genügen die "unverbindlichen Angebote", die Sie über die Vergleichsportale der Kreditvermittler (wie Interhyp) oder der Stiftung Warentest abrufen können. Die sollten möglichst genau dem entsprechen, was Sie auch von dem Verlängerungsangebot Ihrer Bank erwarten, hinsichtlich Restschuld, Laufzeit und Tilgung. Mit diesen Angeboten ausgestattet sollten Sie das Gespräch mit Ihrer "Hausbank" suchen, die das Darlehen bislang finanziert. Führen Sie dieses Gespräch möglichst, bevor Ihnen die Bank ihr Prolongationsangebot schickt. Dann haben Sie nicht nur mehr Zeit, sondern der Ausgangspunkt Ihrer Verhandlung ist nicht das (ungünstige) Angebot der Bank, das Sie für sich ein bisschen verbessern können. Vielmehr legen Sie die attraktivsten Angebote der Konkurrenz auf den Tisch und erkundigen sich, was Ihre Bank Ihnen zu bieten hat.
Das stärkt Ihre Verhandlungsposition ganz erheblich. Sogar wenn Ihre Bank da nicht mithalten kann, können Sie doch sicher sein, dass Sie hier das Maximum für sich herausgehandelt haben. Und auf dieser Grundlage können Sie dann eine gutinformierte Entscheidung treffen, ob Sie nicht vielleicht doch bei Ihrer Hausbank bleiben.
Das stärkt Ihre Verhandlungsposition ganz erheblich. Sogar wenn Ihre Bank da nicht mithalten kann, können Sie doch sicher sein, dass Sie hier das Maximum für sich herausgehandelt haben. Und auf dieser Grundlage können Sie dann eine gutinformierte Entscheidung treffen, ob Sie nicht vielleicht doch bei Ihrer Hausbank bleiben.
Umschulden kann viel Geld sparen
Untersuchungen, beispielsweise von der Stiftung Warentest, kommen regelmäßig zu dem Ergebnis, dass sich durch kluges Umschulden viel Geld sparen lässt. In Zeiten, in denen sich Ihr Darlehen ohnehin merklich verteuert, ist das ein wichtiger Aspekt. Allerdings gibt es bei der Sache auch einen Haken: Sie müssen fast die gesamte Prozedur, die Sie durchlaufen haben, um das Darlehen zu bekommen, noch einmal über sich ergehen lassen. Mit Bankgespräch, Bonitätsprüfung, Einkommensnachweis und den üblichen Objektunterlagen. Denn auch die neue Bank möchte wissen, was sie da finanziert. Und auch der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch muss geändert werden. Schließlich möchte die neue Bank ihr Darlehen ebenfalls absichern.
Das geht nicht ohne notarielle Beurkundung und Grundbuchamt.
Das geht nicht ohne notarielle Beurkundung und Grundbuchamt.
Doch können Sie Zeit und Geld sparen, wenn Sie nicht eine Löschung und Neueintragung vornehmen lassen, sondern die Banken eine "Grundschuldabtretung" vereinbaren lassen. Dazu müssen beide Banken ihre Zustimmung erteilen, was allerdings in der Regel geschieht. Eine Umschuldung lohnt sich vor allem dann, wenn die Restschuld noch relativ hoch ist. Haben Sie das Darlehen schon fast zurückgezahlt, lohnt der Aufwand nicht. Außerdem kommt es darauf an, wie sich Ihre eigene finanzielle Situation verändert hat. Haben Sie bei Ihrer "Hausbank" damals besonders gute Konditionen bekommen, können Sie nicht erwarten, sehr günstige Angebote zu bekommen, wenn sich Ihre Einkommenssituation und/oder Ihre Bonität verschlechtert haben.
Wenn Ihnen die Zeit davonläuft
Womöglich haben Sie den Zeitpunkt verpasst, sich gründlich über Konkurrenzangebote zu informieren. Jetzt flattert Ihnen das "Prolongationsangebot" Ihrer Bank ins Haus. Und Sie überlegen, ob Sie das Angebot annehmen müssen, wenn Sie keine Zeit haben, eine Umschuldung in die Wege zu leiten. Die gute Nachricht lautet: Das müssen Sie keineswegs. Wenn die Zinsbindung endet, läuft das Darlehen bei Ihrer Hausbank erst einmal weiter. Und zwar zu einem "flexiblen Zinssatz", der alle drei Monate neu festgelegt wird. Das ist zwar keine günstige Lösung und sollte keinesfalls ein Dauerzustand werden, doch können Sie auf diese Weise Zeit gewinnen. Kurzfristig zahlen Sie höhere Zinsen. Dafür können Sie eine mögliche Umschuldung gründlich prüfen.
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