Neues Heizungsgesetz:
Was bedeutet die Aussetzung der 65%-Erneuerbare-Energien-Regel?
Schon im April hatten wir in unserem Münchner Immobilienbrief über die geplante Ablösung des „Heizungsgesetzes“ durch das Gebäudemodernisierungsgesetz berichtet. Seitdem hat sich einiges getan. Aus der zunächst befristeten Aussetzung der zentralen 65-Prozent-Regel (65 Prozent der Heizenergie muss aus erneuerbaren Energien stammen) ist eine dauerhafte Abschaffung geworden. Wir geben Ihnen einen Überblick, was das für Sie bedeutet.
Erst verschoben, dann aufgehoben
Ursprünglich sollte die Pflicht bereits zum 1. Juli 2026 kommen: Wer in München eine neue Heizung einbauen lässt, sollte dafür sorgen müssen, dass mindestens 65 Prozent des Bedarfs aus erneuerbaren Energien stammt. Doch sollte das alte "Heizungsgesetz" durch eine Neureglung ersetzt werden. Die verzögerte sich allerdings. Und so verschob die Bundesregierung Ende April den Stichtag in § 71 Abs. 8 GEG um vier Monate auf den 1. November 2026. Der Bundestag bestätigte dies am 21. Mai.
Schließlich ging es dann doch schneller als erwartet: Am 10. Juli 2026 verabschiedeten der Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz, am 29. Juli ist es in Kraft. In diesem Gesetz ist die 65-Prozent-Regel bundesweit und ersatzlos gestrichen. Auch das bisherige Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist weggefallen. Kritiker, darunter mehrere Umweltverbände, werten das als Rückschritt beim Klimaschutz und ziehen Verfassungsbeschwerden in Betracht. Befürworter verweisen auf größere Technologieoffenheit und geringere Kosten für Eigentümer.
Schließlich ging es dann doch schneller als erwartet: Am 10. Juli 2026 verabschiedeten der Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz, am 29. Juli ist es in Kraft. In diesem Gesetz ist die 65-Prozent-Regel bundesweit und ersatzlos gestrichen. Auch das bisherige Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist weggefallen. Kritiker, darunter mehrere Umweltverbände, werten das als Rückschritt beim Klimaschutz und ziehen Verfassungsbeschwerden in Betracht. Befürworter verweisen auf größere Technologieoffenheit und geringere Kosten für Eigentümer.
Was beim Heizungstausch jetzt gilt
Eigentümer können wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse, aber auch neuen Gas- oder Ölheizungen wählen. Allerdings gibt es eine wichtige Zusatzregelung: Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss die sogenannte "Bio-Treppe" beachten. Ab 2029 sind mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe wie Biomethan, Bioheizöl oder Wasserstoff vorgeschrieben, der Anteil steigt stufenweise auf 15 Prozent (2030), 30 Prozent (2035) und 60 Prozent (2040). Kontrolliert wird dies vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der routinemäßigen Abgasprüfung.
Was bedeutet das für München?
München hatte seine kommunale Wärmeplanung bereits Ende November vergangenen Jahres mit einer eigenen Wärmesatzung rechtlich verankert. Damit lag die Stadt deutlich vor dem vorgeschriebenen Stichtag. Für die Wärmewende in der Stadt spielt das nun aber kaum noch eine Rolle. Die 65-Prozent-Pflicht ist ja nun hinfällig.
Doch unabhängig davon treibt die Stadt den Ausbau der Fernwärme weiter voran. Die Stadtwerke München setzen mit ihrer Tiefengeothermie-Offensive auf einen Fernwärme-Anteil von rund 62 Prozent an der Wärmeversorgung, der bis 2045 erreicht sein soll.
Fördermittel wurden neu geordnet
Mit der Gesetzesreform hat sich auch die Förderung geändert: Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Der Zuschuss liegt weiterhin zwischen 30 und maximal 80 Prozent der förderfähigen Kosten. Dabei können für die erste Wohneinheit künftig nur noch 28.000 statt bisher 30.000 Euro an Kosten angesetzt werden. Der Förderbonus für niedrige Einkommen gilt nicht mehr pauschal, sondern ist gestaffelt: Je nach Haushalteinkommen können 10, 30 oder 40 Prozent geltend gemacht werden. Der Bonus ist bei 11.200 Euro gedeckelt und gilt weiterhin nur für Selbstnutzer. Wichtig zu wissen: Ab Februar 2027 soll der Förderhöchstbetrag schrittweise sinken. Wer eine Modernisierung plant, sollte damit also nicht mehr allzu lange warten.
Auch die Mieterhöhung wurde angepasst
Die Mieterhöhung nach Einbau einer neuen Heizungsanlage ist in § 559e BGB geregelt. Die Regelung ist angepasst worden. Sie verweist nun nicht mehr auf die 65-Prozent-Regel, sondern auf die Förderfähigkeit der Heizung nach dem neuen Gesetz. Neu eingeführt wurde außerdem ein eigener § 559f BGB speziell für die Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe.
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