Die degressive 5% Abschreibung bei Neubauimmobilien
Hohe Steuerersparnis in den ersten Jahren
Bei bestimmten Neubauimmobilien können Kapitalanleger von einer besonders attraktiven steuerlichen Förderung profitieren: der Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich.
Diese zusätzliche Abschreibung ermöglicht es, in den ersten Jahren nach dem Kauf einen deutlich größeren Teil der Investition steuerlich geltend zu machen als bei der klassischen Abschreibung.
Gerade für Kapitalanleger mit höherem Einkommen kann diese Regelung zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung führen und den Einstieg in eine Immobilienkapitalanlage deutlich erleichtern.
Diese zusätzliche Abschreibung ermöglicht es, in den ersten Jahren nach dem Kauf einen deutlich größeren Teil der Investition steuerlich geltend zu machen als bei der klassischen Abschreibung.
Gerade für Kapitalanleger mit höherem Einkommen kann diese Regelung zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung führen und den Einstieg in eine Immobilienkapitalanlage deutlich erleichtern.
Was versteht man unter der degressiven AfA?
Die Abkürzung AfA bedeutet „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Vermögenswerten. Die Regelung ist in § 7 EStG verankert und wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes angepasst. Für Wohnimmobilien gibt es unterschiedliche Abschreibungsmethoden, insbesondere die lineare und die degressive AfA.
Bei der linearen AfA wird der Wert einer Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer hinweg mit einem gleichbleibenden Prozentsatz abgeschrieben. Für Bestandsimmobilien beträgt dieser aktuell 2 % pro Jahr, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Neubauten konnten bislang mit 3 % jährlich über einen Zeitraum von rund 33 Jahren abgeschrieben werden. Diese Methode stellt derzeit die grundlegende Form der Abschreibung für Wohngebäude dar.
Mit der Einführung der degressiven AfA erhalten Investoren jedoch eine weitere Möglichkeit. Für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erworben werden oder deren Bau in diesem Zeitraum beginnt, kann eine degressive Abschreibung von 5 % in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass Kauf und Übergang der Immobilie spätestens im Jahr ihrer Fertigstellung erfolgen.
Im Unterschied zur linearen Abschreibung wird bei der degressiven AfA jedes Jahr ein Prozentsatz auf den verbleibenden Restwert der Immobilie angewendet. Dadurch sinkt der Abschreibungsbetrag im Laufe der Zeit. Da die lineare Abschreibung zu einem späteren Zeitpunkt rechnerisch vorteilhafter sein kann, ist ein Wechsel der Abschreibungsmethode oftmals sinnvoll. Die degressive AfA wurde am 22. März 2024 im Bundesrat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes beschlossen.
Bei der linearen AfA wird der Wert einer Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer hinweg mit einem gleichbleibenden Prozentsatz abgeschrieben. Für Bestandsimmobilien beträgt dieser aktuell 2 % pro Jahr, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Neubauten konnten bislang mit 3 % jährlich über einen Zeitraum von rund 33 Jahren abgeschrieben werden. Diese Methode stellt derzeit die grundlegende Form der Abschreibung für Wohngebäude dar.
Mit der Einführung der degressiven AfA erhalten Investoren jedoch eine weitere Möglichkeit. Für Immobilien, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erworben werden oder deren Bau in diesem Zeitraum beginnt, kann eine degressive Abschreibung von 5 % in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist, dass Kauf und Übergang der Immobilie spätestens im Jahr ihrer Fertigstellung erfolgen.
Im Unterschied zur linearen Abschreibung wird bei der degressiven AfA jedes Jahr ein Prozentsatz auf den verbleibenden Restwert der Immobilie angewendet. Dadurch sinkt der Abschreibungsbetrag im Laufe der Zeit. Da die lineare Abschreibung zu einem späteren Zeitpunkt rechnerisch vorteilhafter sein kann, ist ein Wechsel der Abschreibungsmethode oftmals sinnvoll. Die degressive AfA wurde am 22. März 2024 im Bundesrat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes beschlossen.
Besonders interessant für Kapitalanleger
Die erhöhte Abschreibung macht Neubauimmobilien besonders attraktiv für Anleger, die langfristig Vermögen aufbauen möchten.
Die Kombination aus:
Vor allem bei fremdfinanzierten Immobilien kann die steuerliche Entlastung einen wichtigen Bestandteil der Gesamtkalkulation darstellen.
Die Kombination aus:
- Mieteinnahmen
- steuerlicher Abschreibung
- möglicher Wertentwicklung
- langfristiger Tilgung
Vor allem bei fremdfinanzierten Immobilien kann die steuerliche Entlastung einen wichtigen Bestandteil der Gesamtkalkulation darstellen.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Dazu gehören unter anderem:
Ob die erhöhte Abschreibung möglich ist, hängt vom jeweiligen Objekt ab.
- Neubau oder erstmalige Anschaffung einer neu errichteten Wohnung
- Nutzung zu Wohnzwecken (Vermietung)
- Einhaltung gesetzlicher Baukosten-Grenzen
- Einhaltung der vorgeschriebenen Vermietungsdauer
Ob die erhöhte Abschreibung möglich ist, hängt vom jeweiligen Objekt ab.
Mehr Steuervorteile in den ersten Jahren
Die Sonderabschreibung wirkt besonders stark in der Anfangsphase eines Immobilieninvestments.
Gerade in den ersten Jahren fallen häufig höhere Finanzierungskosten an. Die zusätzliche Abschreibung kann diese Phase steuerlich deutlich entlasten.
Damit entsteht oft eine deutlich bessere Gesamtbilanz als bei einer klassischen Kapitalanlage ohne steuerliche Vorteile.
Gerade in den ersten Jahren fallen häufig höhere Finanzierungskosten an. Die zusätzliche Abschreibung kann diese Phase steuerlich deutlich entlasten.
Damit entsteht oft eine deutlich bessere Gesamtbilanz als bei einer klassischen Kapitalanlage ohne steuerliche Vorteile.
Immobilieninvestments steuerlich optimal nutzen
Die erhöhte Abschreibung gehört zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen bei Neubauimmobilien.
Sie kann dazu beitragen, dass sich ein Investment schneller rechnet und der Vermögensaufbau früher beginnt.
Viele Kapitalanleger entscheiden sich gerade wegen der steuerlichen Vorteile für eine Neubauimmobilie als Kapitalanlage.
Sie kann dazu beitragen, dass sich ein Investment schneller rechnet und der Vermögensaufbau früher beginnt.
Viele Kapitalanleger entscheiden sich gerade wegen der steuerlichen Vorteile für eine Neubauimmobilie als Kapitalanlage.
Hinweis
Die dargestellten steuerlichen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine steuerliche Beratung. Die individuelle steuerliche Situation sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.