Sehr geehrte Damen und Herren,

die Welt hält den Atem an: war vor Kurzem noch Corona das bestimmende Thema des Tages, so ist es jetzt der Überfall Russlands auf die Ukraine.

Abgesehen von der Brisanz der Ereignisse auf die politische Großwetterlage und der Tatsache, dass sich dies alles vor unserer Haustüre abspielt, sind die wirtschaftlichen Folgen schwer kalkulierbar. Ziemlich sicher wird es Auswirkungen auf die Entwicklung der Energiekosten haben, die zuletzt schon durch die Maßnahmen zum Klimaschutz überproportional angestiegen waren. Am deutlichsten spürbar war die Preisexplosion an den Zapfsäulen und bei den Heizkosten: Daher beschäftigt sich unser erster Beitrag mit dem Thema: Wie lässt sich in Haus und Wohnung Energie sparen?
Zweites Thema: Abmahnung. Viele Vermieter wissen nicht, dass sie ihre Mieter erst einmal abmahnen müssen, bevor sie Klage einreichen oder kündigen können. Auch bei Form und Inhalt der Abmahnung gibt es einiges zu beachten, damit sie wirksam ist. In unserem Beitrag erfahren Sie mehr dazu.

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Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Wochen, und lassen Sie uns auf einen unbeschwerten und deeskalierten Sommer hoffen.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Energie sparen in Haus und Wohnung 

Angesichts steil steigender Energiepreise stellen sich viele Immobilienbesitzer die Frage: Wie können wir Energie sparen, vor allem Heizenergie, die den größten Anteil an den Energiekosten verursacht? Aber auch beim Strom gibt es Möglichkeiten, den Verbrauch zu reduzieren. 

So können Sie Ihre Stromkosten senken

Es kostet wenig Mühe, Strom zu sparen, ohne dass Sie auf Ihren gewohnten Komfort verzichten müssen. Eine der einfachsten Maßnahmen: Schalten Sie die Geräte aus, die im Standby-Modus weiter Strom verbrauchen. Dazu gehören neben dem Fernseher, alle Geräte der Unterhaltungselektronik, aber auch Computer, Drucker, Ladegeräte und diverse Küchengeräte. Sie können dazu Verteilerstecker mit eingebautem Ausschalter verwenden. Mit einem Tastendruck können Sie dann gleich mehrere Geräte ausschalten.

Bei der Waschmaschine lässt sich Strom sparen, wenn Sie normal verschmutzte Wäsche bei niedrigerer Temperatur waschen, z.B. bei 40°C anstatt bei 60°C. Nutzen Sie den Sparwaschgang und achten Sie darauf, dass die Maschine gut gefüllt ist. Verwenden Sie statt dem Wäschetrockner einen Wäscheständer und hängen die Wäsche in der Waschküche, dem Bad oder im Freien auf. Bügeln verbraucht viel Strom. Bügeln Sie nur Wäschestücke, die es wirklich nötig haben – wie Blusen, Hemden oder Anzughosen. Wenn Sie das Bügeleisen etwas früher ausschalten, können Sie mit der Restwärme bequem noch die letzten Stücke bügeln.

Beim Geschirrspüler sparen Sie Strom und Wasser, wenn Sie das Eco- oder Sparprogramm wählen und ihn nur laufen lassen, wenn er gut gefüllt ist. Beim Kühlschrank sollten Sie darauf achten, dass er nicht in der Nähe von Geräten steht, die viel Wärme abgeben. Auch verbraucht er weniger Strom, wenn Sie die Temperatur nicht zu niedrig einstellen und die verschiedenen „Zonen“ richtig nutzen: Im Gemüsefach ganz unten ist eine Temperatur von 8°C bis 10°C vollkommen ausreichend. Direkt darüber befindet sich die zweitkälteste Zone nach dem Gefrierfach (zwischen 4°C und 8°C). In den darüberliegenden Fächern nimmt die Temperatur schrittweise zu. Die Fächer in der Tür gehören ebenfalls zu den milderen Zonen. Bestücken Sie den Kühlschrank entsprechend: z.B. Fleisch und Milchprodukte in die kälteren Regionen. So halten sich die Waren länger und das Gerät verbraucht weniger Strom. Für wenige EURO gibt es Kühlschrankthermometer im Handel, die die Kontrolle erleichtern.

Auch bei der Beleuchtung lässt sich etwas machen: Durch Leuchtmittel mit geringem Energieverbrauch. LEDs sind im Vergleich wahre Sparmeister und inzwischen verhältnismäßig günstig geworden. Zudem können Sie die Farbtemperatur frei wählen und so Ihr gemütliches Ambiente schaffen. Zudem ist es sinnvoll Flure und Bereiche, die Sie nur gelegentlich nutzen, mit Bewegungsmeldern auszustatten. Das Licht schaltet sich automatisch ein, sobald jemand den Bereich betritt, und geht von alleine wieder aus. 

Runter mit den Heizkosten 

Selbstverständlich sollten Sie nicht frieren oder sich unbehaglich fühlen. Das Wärmebedürfnis ist individuell verschieden. Doch können Sie viel Heizenergie sparen, wenn Sie die Räume unterschiedlich stark heizen. Im Schlafzimmer darf die Temperatur niedriger sein als im Wohnzimmer. Auch die Küche, in der das Kochen ja bereits Wärme produziert, muss oft nicht so stark beheizt werden. Aber das hängt natürlich von den Räumlichkeiten ab. Ansonsten: Türen schließen, Räume, in denen sich niemand aufhält, brauchen weniger Wärme, und nachts sollte die Heizung ebenfalls stark heruntergeregelt werden. Programmierbare Thermostate sorgen dafür, dass sich die Temperatur von allein regelt. Natürlich können Sie immer per Hand nachsteuern.

Nachts sollten Sie alle Rollläden herunterlassen. Ein Rollladen wirkt wie eine zusätzliche Dämmschicht. Durch die Fenster entweicht die meiste Wärmeenergie. Ein Rollladen kann den Wärmeverlust um rund 20 Prozent reduzieren. 

Stellen Sie die Heizkörper nicht zu Sonst geht die Wärme in das Sofa oder in die schweren Vorhänge, und der Raum bleibt kühl. Außerdem heizen Sie effektiver, wenn Sie die Heizkörper von Zeit zu Zeit entlüften. Meist befindet sich an der Seite jedes Heizkörpers ein Ventil, das Sie vorsichtig mit einem Schlüssel öffnen können. Dann kann die Luft entweichen. Wenn Wasser kommt, drehen Sie das Ventil wieder zu. Da meist schon zuvor etwas Wasser entweicht, empfiehlt es sich, ein Tuch unterzulegen.

Bleibt schließlich noch das richtige Lüften. Gekippte Fenster bedeuten Energieverschwendung, wenigstens während der Heizperiode. Außerdem begünstigt diese Lüftungsmethode die Entstehung von Schimmel. Für ausreichend Frischluft sorgt das sogenannte „Stoßlüften“ oder „Querlüften“. Sie öffnen für einige Minuten komplett die Fenster. Wenn dabei Durchzug entsteht, ist das umso besser. Dann schließen Sie die Fenster wieder. Diese Methode kommt nicht nur der Luftqualität zugute, sie hilft auch Heizkosten sparen. 

Lohnt sich ein Energieberater?

Es gibt die unterschiedlichsten Angebote sich in Sachen Energieverbrauch beraten zu lassen. So gibt die Verbraucherzentrale Auskunft, aber auch die Stadtwerke bieten eine persönliche Beratung, telefonisch, in einer Sprechstunde oder auch bei Ihnen vor Ort. Umfassender ist die Leistung von zertifizierten und unabhängigen Energieberatern. Dafür müssen Sie schon ein wenig tiefer in die Tasche greifen. Doch wenn Sie das Thema gründlich und systematisch angehen wollen, kann sich der Einsatz durchaus bezahlt machen. Wenn Sie Ihre Heizung erneuern lassen und Fördermittel in Anspruch nehmen wollen, ist der Termin beim Energieberater ohnehin Pflicht. Die passende Gelegenheit ihn nach weiteren Einsparmöglichkeiten zu fragen.

Abmahnung: Wann sollten Sie Ihren Mieter abmahnen? 

Die Abmahnung im Mietrecht ist so etwas wie die gelbe Karte beim Fußball: Eine Verwarnung und die Ankündigung, dass es beim nächsten Mal ernst wird. Die Fußballer fliegen vom Platz, den Mietern droht die fristlose Kündigung oder eine Klage vor Gericht. Aber auch als Vermieter können Sie abgemahnt werden und müssen mit schwerwiegenden Konsequenzen rechnen, wenn Sie nicht handeln.

Vertragswidrige Nutzung

In bestimmten Fällen sind Sie gesetzlich verpflichtet, Ihren Mieter erst einmal abzumahnen, bevor Sie handeln. So legt § 541 BGB fest, dass Sie bei einer „vertragswidrigen Nutzung der Mietsache“ erst nach einer Abmahnung auf Unterlassung klagen können. Eine „vertragswidrige Nutzung“ liegt beispielsweise vor, wenn Ihr Mieter die Wohnung gewerblich nutzt, obwohl die Räume laut Mietvertrag ausschließlich „zu Wohnzwecken“ vermietet werden. 

Dabei ist das Homeoffice ebenso erlaubt wie jede Tätigkeit, die sich im Arbeitszimmer abspielt und keine Beeinträchtigung der Mitbewohner darstellt. Anders sieht es aus, wenn Kunden empfangen werden oder ein Schild außen am Gebäude auf die gewerbliche Tätigkeit hinweist.

Wer in seinen eigenen vier Wänden Musikunterricht gibt oder selbst musiziert, darf das im Prinzip, solange er nicht gegen die Hausordnung und die Ruhezeiten verstößt. Dann allerdings wäre auch hier eine Abmahnung fällig.

Das gilt auch, wenn sich Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis ein Haustier anschafft. Aber Achtung: Haustiere, die für die anderen Hausbewohner keine Beeinträchtigung bedeuten, sind erlaubt – auch ohne Ihre Zustimmung. Fische im Aquarium können Sie ebenso wenig verbieten wie den Hamster im Käfig oder die Reptilien im Terrarium. Am ehesten sind Hunde und Katzen von dieser Regelung betroffen. Und bei reinen Wohnungskatzen gehen die Meinungen auch noch auseinander. Es kommt auf die Beeinträchtigung der anderen an, ob eine „vertragswidrige Nutzung“ vorliegt. Und allzu exotische oder gar gefährliche Tiere dürfen auch im Terrarium nur mit Ihrer Zustimmung gehalten werden.

Bei unerlaubter Tierhaltung müssen Sie den Mieter erst einmal abmahnen, ehe Sie in einem zweiten Schritt auf Unterlassung klagen können.

Schwerwiegende Verstöße gegen den Mietvertrag      

Bevor Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können, weil er gegen den Mietvertrag verstoßen hat, müssen Sie ihn nach § 543 BGB zunächst abmahnen. Setzt er sein Verhalten fort, dürfen Sie ihm fristlos kündigen. 

Allerdings gibt es Ausnahmen. Sie dürfen u.a. in folgenden Fällen nach § 543 Abs. 3 BGB ohne Abmahnung fristlos kündigen:

• Die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Zum Beispiel weil abzusehen ist, dass der Mieter sein Verhalten nicht ändert oder seine Verfehlung gar nicht mehr korrigieren kann. 
• Die sofortige Kündigung ist unter Abwägung beidseitiger Interessen gerechtfertigt. Das ist bei sehr schweren Verstößen der Fall. Zum Beispiel wenn der Mieter handgreiflich wird oder Ihnen aus anderen Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
• Der Mieter ist mit seiner Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen erheblich in Rückstand. 

Den letzten Punkt würden wir etwas relativieren. Anstatt abzuwarten, bis der Mieter mit der Miete so sehr in Verzug ist, dass Sie fristlos kündigen können, sollten Sie bereits frühzeitig reagieren. Sobald die Miete nicht rechtzeitig eingeht, sollten Sie darauf hinweisen. Der nächste Schritt wäre die Abmahnung – und dann die ordentliche oder fristlose Kündigung. 

Was sollte Ihre Abmahnung enthalten?

Achten Sie darauf, dass Ihre Abmahnung die nötigen Anforderungen erfüllt. Sonst könnte sich herausstellen, dass sie unwirksam gewesen ist. Nehmen Sie die folgenden Punkte in Ihr Schreiben auf:

• Damit kein Zweifel besteht, worum es sich handelt, schreiben Sie in die Betreffzeile oberhalb der Anrede: „Abmahnung“.
• Was beanstanden Sie genau? Welches Verhalten? Welche Vertragsverletzung? 
• Was fordern Sie genau? Dass sich das Verhalten nicht wiederholt? Dass die gewerbliche Nutzung endet? Dass bauliche Veränderungen rückgängig gemacht werden? Dass der Hund wieder abgeschafft wird? Formulieren Sie es auch so. „Ich fordere Sie auf…“
• In vielen Fällen müssen Sie eine (ausreichende) Frist setzen. Ist die Frist zu kurz, bekommt Ihr Mieter mehr Zeit, den Mangel abzustellen. Jedoch wird die Abmahnung deswegen nicht unwirksam.
• Teilen Sie mit, was geschieht, wenn Ihr Mieter Ihrer Aufforderung nicht nachkommt: Dass Sie fristlos kündigen werden oder Unterlassungsklage einreichen und er die Kosten dafür zu tragen hätte.

Lassen Sie die Abmahnung rechtssicher zustellen

Im Prinzip wäre sogar eine mündliche Abmahnung möglich. Doch lässt sich diese kaum belegen und ist damit wertlos. Sie müssen nämlich nachweisen, dass Sie den Mieter korrekt abgemahnt haben und dass Ihre Abmahnung ihn auch erreicht hat. 

In der Praxis heißt das: Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens auf. Und lassen die Abmahnung rechtssicher zustellen. Per Einschreiben genügt nicht. Beauftragen Sie einen Botendienst, der sich auf die Übergabe solcher heiklen Schriftstücke spezialisiert hat. Oder lassen Sie die Abmahnung vom Gerichtsvollzieher zustellen. Das kann ein wenig länger dauern als beim Botendienst, doch ist es günstiger und Sie sind damit ebenfalls auf der sicheren Seite.

Auch Mieter können abmahnen 

Es kommt nicht so häufig vor und ist auch nicht so allgemein bekannt, aber Sie sollten doch darüber Bescheid wissen: Auch der Mieter kann Sie abmahnen! Wenn Sie gegen Ihre Pflichten verstoßen, z.B. Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten nicht durchführen, bzw. durchführen lassen. Wenn die Heizung nicht richtig funktioniert und Sie nichts unternehmen. Wenn Sie keine Nebenkostenabrechnung erstellen, obwohl Sie das müssten. Dann kann der Mieter Sie abmahnen und seinerseits Konsequenzen ankündigen: Die fristlose Kündigung ist zwar möglich, doch wird davon nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht, nämlich wenn die Wohnverhältnisse untragbar geworden sind. Häufiger wird die Miete anteilig einbehalten. Die Höhe des Rückhalts richtet sich nach Art und Umfang des Mangels. Sie können darüber hinaus verklagt werden, z. B. auf die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Nebenkosten. Hinzukommt auch noch das Recht auf Mietminderung.

So weit sollten Sie es nie kommen lassen. Wenn Sie vermieten, dann auf einer soliden Grundlage, das erspart Zeit und Ärger. Das ist gar nicht so schwierig. Wir beraten Sie gerne.

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