Sehr geehrte Damen und Herren,

auch in diesem Herbst verlangt uns die Pandemie noch einiges ab. Und es spricht viel dafür, dass sich die Situation im Winter nicht entspannen wird. Immobilien kaufen und verkaufen, Besichtigungstermine durchführen, all das ist auch in Corona-Zeiten möglich, wenn man umsichtig ist und sich an die Hygieneregeln hält. Alle unsere Mitarbeiter tun das und beachten sehr genau unsere Standards, damit wir alle gesund bleiben.

Im Herbst beginnt die Heizsaison. Die Heizkosten lassen sich beträchtlich senken, wenn die Fenster gut isoliert sind und über besonderen Wärmeschutz verfügen. Daher beschäftigt sich unser erster Beitrag mit der Frage, ob Ihre Fenster dicht genug sind und sich ein Einbau von neuen Fenstern lohnt.

Im kommenden Jahr ist in München ein neuer Mietspiegel fällig. Doch gibt es bei der Erstellung unerwartete Probleme. Zugleich wird in diesen Tagen auf Bundesebene darüber beraten, wie die Mietspiegel in Zukunft aussehen sollen. Ein Referentenentwurf dazu liegt vor. Näheres erfahren Sie in unserem zweiten Beitrag.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Wir sind selbstverständlich auch in dieser ungewöhnlichen Zeit für Sie da. Bleiben Sie gesund!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Sind Ihre Fenster dicht genug?

Egal, ob Sie eine Immobilie besitzen, kaufen oder verkaufen wollen: Es lohnt sich, die Qualität der Fenster genauer unter die Lupe zu nehmen. Ihr Zustand beeinflusst das Wohnklima, den Komfort und die Heizrechnung. Wenn die Fenster undicht sind, morsch und mangelhaft, lassen sie sich reparieren oder erneuern. Gerade dann ist es nützlich, über die Fenster und ihre Eigenheiten Bescheid zu wissen.

Drei verschiedene Testmethoden

Ob ein Fenster nicht ganz dicht ist, das ahnt man manchmal schon beim ersten Anblick. Brüchige Rahmen, angegriffene Scheiben signalisieren: Hier besteht Handlungsbedarf. Solche Fenster sollten ausgetauscht werden. Doch in der Regel beginnt ein Wärmeverlust ja schon viel früher. Wenn man es den Fenstern eben noch nicht ansieht, dass hier Wärme entweicht.

Ob das bei Ihnen der Fall ist, können Sie auf einfache Weise nachprüfen. Sie haben drei Methoden zur Auswahl: Sie nehmen eine Kerze, ein Blatt Papier oder prüfen mit Ihrer Hand.

Als Kerze eignet sich auch ein einfaches Teelicht. Das entzünden Sie und stellen es vor den Fensterrahmen. Selbstverständlich mit ein wenig Abstand, damit Sie den Rahmen nicht ansengen. Die Flamme ist sehr empfindlich. Fängt sie auch nur leicht an zu flackern, wissen Sie: An dieser Stelle ist das Fenster nicht ganz dicht. Sie können den gesamten Fensterrahmen auf diese Weise abfahren.

Methode Nummer zwei: Sie klemmen ein Blatt Papier zwischen Rahmen und Fenster. Schließen Sie das Fenster. Nur wenn sich das Papier nicht herausziehen lässt, ist das Fenster an dieser Stelle dicht. Auch hier sollten Sie das Fenster an verschiedenen Stellen überprüfen.

Die dritte Möglichkeit ist noch simpler, aber ebenfalls effektiv: Sie befeuchten den Handrücken mit Wasser und führen ihn am Fensterrahmen entlang. Achten Sie darauf, wo Sie einen leichten Luftzug verspüren. Hier ist Ihr Fenster undicht.

Dichtung erneuern oder Fenster justieren

Sind Sie fündig geworden, dann kommt es darauf an, wie stark der Effekt ist: Haben Sie es mit einer tanzenden Flamme zu tun oder ist das Flackern kaum wahrzunehmen? Beschränkt sich der Wärmeverlust auf wenige kleine Stellen oder ist das ganze Fenster betroffen?

In weniger dramatischen Fällen reicht es aus, das Dichtungsband zu erneuern. Ob Gummi- oder Schaumdichtung, beides gibt es für wenig Geld im Baumarkt. Der Einspareffekt ist hingegen beträchtlich.

Allerdings ist es auch möglich, dass Ihr Fenster nicht richtig sitzt und deswegen schlecht schließt. Dann müssen Sie das Fenster neu justieren, was bei modernen Fenstern recht unkompliziert ist. Seitlich neben dem Fenster befindet sich ein „Eckband“, eine Art Scharnier, das Sie mit einem Sechskant- oder Inbusschlüssel verstellen können. Mit der oberen Schraube regulieren Sie die Höhe, mit der seitlichen Schraube können Sie das Fenster millimetergenau nach links und rechts verschieben. Hier hilft nur das Prinzip Ausprobieren. Verändern Sie die Lage nicht zu stark. Öffnen und schließen Sie das Fenster. Dann merken Sie, wie gut es im Fensterrahmen sitzt.

Wärmeschutzfenster oder nicht? Machen Sie den Flammentest!

Haben Sie Zweifel, ob es sich bei einem Fenster tatsächlich um ein Wärmeschutzfenster mit entsprechender Glasbeschichtung handelt, können Sie das einfach feststellen: Sie nehmen ein Feuerzeug oder eine Kerze. Die Flamme halten Sie vor die Scheibe. Dabei sollte die Scheibe abgedunkelt sein, damit sich die Flamme spiegeln kann. Wegen der Mehrfachverglasung sollten Sie mehrere Spiegelbilder der Flamme sehen. Wenn eines davon eine andere Farbe hat als die anderen, handelt es sich um ein Wärmeschutzfenster.

Schwachstellen in der Energiebilanz

Doch auch wenn Sie Sitz und Dichtung der Fenster überprüft und korrigiert haben, eines lässt sich nun mal nicht ändern: Durch das Fenster entweicht in der Regel am meisten Wärme. Es ist die Schwachstelle in der Energiebilanz.

Ein älteres, einfach verglastes Fenster lässt dreimal so viel Wärme durch wie eine nicht gedämmte Wandfläche. Auch bei einer doppelten Isolierverglasung, die vor 1995 eingebaut wurde, ist es fast doppelt so viel.

Deutlich besser schneiden die Wärmeschutzverglasungen ab (die erst nach 1995 üblich wurden). Doppelt oder besser noch dreifach verglast. Die dreifachen sind nur unwesentlich teurer als die doppelt verglasten Wärmeschutzfenster und erreichen meist eine erheblich bessere Dämmung.

Auskunft über die Dämmleistung gibt der „Wärmedurchgangskoeffizient“, der sogenannte U-Wert. Er bezeichnet Wärmeenergie, gemessen in Watt, pro Quadratmeter mal Kelvin. Je kleiner dieser Wert ist, desto besser ist das Fenster isoliert. Anzustreben ist ein Wert unter 1,0. Das spart nicht nur Heizkosten, sondern reduziert auch den CO2-Ausstoß.

Achten Sie auf den Uw-Wert

Es gibt unterschiedliche U-Werte. Bei den Fenstern ist der Uw-Wert maßgeblich. Er bezieht sich auf das gesamte Fenster, also Rahmen und Glas zusammen. Demgegenüber bezieht sich der Ug-Wert nur auf das Glas. Die Hersteller sind verpflichtet, den Uw-Wert anzugeben.

Fassadendämmung anpassen

Allerdings hilft es wenig, wenn Sie Wärmeschutzfenster einbauen, aber die Fassade unzureichend gedämmt ist. Damit können Sie sich sogar schaden. Denn es kann passieren, dass nun nicht mehr die Fensterscheiben, sondern die Wände die kältesten Oberflächen sind. Dadurch kann sich Feuchtigkeit an den Wänden bilden und es entsteht Schimmel.

Daher sollten Fenster und Wände aufeinander abgestimmt sein. Es ist oftmals sinnvoll, den Einbau neuer Fenster mit einer Fassadendämmung zu kombinieren. Da die Bauarbeiten dazu dienen, Energie zu sparen, können Sie womöglich Förderprogramme in Anspruch nehmen, zum Beispiel von der KfW (Link:https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/Energieeffizient-Sanieren/Fenster/).

Wichtig: Beantragen Sie die Fördermittel, bevor Sie einen Handwerker beauftragen. Und wenn Sie einen Handwerker kontaktieren, lassen Sie sich beraten und ein Angebot erstellen. Holen Sie Angebote von zwei bis drei Betrieben ein. Und achten Sie auf Qualität: Die Berufsbezeichnung „Fenstermonteur“ ist nicht geschützt. Ein Meisterbrief bürgt für eine gewisse Qualität. Ansonsten sollten Sie nach Referenzen fragen, möglichst für vergleichbare Arbeiten. Oder Sie hören sich in Ihrem Bekanntenkreis um. Und auch wir empfehlen Ihnen bei Bedarf gerne einen qualifizierten Handwerksbetrieb.

Immer ausreichend Frischluft

Nicht nur in Corona-Zeiten heißt die Devise: Jeden Tag für ausreichend Frischluft sorgen. Dies empfiehlt sich nicht nur, um das Raumklima zu verbessern. Der Luftaustausch sorgt auch dafür, dass die Luft nicht zu feucht und nicht zu trocken ist. Lüften verhindert Schimmelbildung ebenso wie das Austrocknen der Schleimhäute, was in der kälteren Jahreszeit das Erkältungsrisiko beträchtlich erhöht.

Richtig lüften heißt stoßlüften. Zweimal am Tag für zehn Minuten für Durchzug sorgen. Das ist wesentlich gesünder und klimafreundlicher als ein Fenster dauerhaft gekippt zu halten. Dadurch verschwenden Sie Heizenergie und es können Feuchtigkeitsschäden auftreten. Also, lieber einmal oder zweimal konsequent auf Durchzug stellen und den Rest der Zeit die Fenster geschlossen halten.

Im Zeichen von Corona empfiehlt es sich allerdings, das Stoßlüften häufiger vorzunehmen. Haben Sie Besuch, wird viel geredet, sollten sie immer mal kurz durchlüften. Wie oft, das hängt stark vom konkreten Einzelfall ab. Doch wenn Sie es sich zur Gewohnheit machen, einmal, während der Besuch noch da ist, zu lüften, ist das gewiss vernünftig. Und wenn er gegangen ist, gleich noch einmal.

Was bringt die Mietspiegelreform?

Ob bei der Neuvermietung oder bei der Mieterhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“, für Vermieter spielt der Mietspiegel eine wichtige, wenn auch nicht immer erfreuliche Rolle. Für München existiert ein qualifizierter Mietspiegel. Und der ist nicht ganz unumstritten, wie wir in einer früheren Ausgabe vom Münchner Immobilien Brief berichtet haben (Link zu der Ausgabe vom Mai 2019).

Doch nun sollen bundesweit die Mietspiegel reformiert werden. Ein Referentenentwurf liegt bereits vor. Grund genug, dass wir uns anschauen, was womöglich auf die Vermieter zukommt.

Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Der größte Schwachpunkt bestehender Mietspiegel: Die Datenbasis ist uneinheitlich und unvollständig. Die Werte geben die tatsächliche Situation nur verzerrt wieder, weil nur ein Teil der Mieten erfasst wird. Und so halten viele Vermieter die Werte aus dem Münchner Mietspiegel für zu niedrig. Letztlich bleibt das aber Spekulation, solange die Mieten nicht vollständig erfasst werden.

Deshalb plant die Bundesregierung eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter. Sie sollen verpflichtet werden, die Höhe der Kaltmiete sowie Art und Ausstattung der Wohnung anzugeben. Dabei geht es um die neu abgeschlossenen Mietverträge und um die Bestandsmieten, die innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens erhöht wurden.

Schon jetzt gilt ja für neue Mietspiegel, dass der Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre erweitert worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Das heißt, in den Mietspiegel gehen nur Mietverträge ein, die in den vergangenen sechs Jahren abgeschlossen wurden, und Bestandsmieten, die in dieser Zeit erhöht wurden. Die Verlängerung der Frist soll den Anstieg der Mieten abbremsen. In der Praxis dürfen Mietspiegel jedoch bis Ende 2020 noch nach der alten Regelung erstellt werden (also mit vier Jahren). Voraussetzung: Der Stichtag der Erhebung ist vor dem 1. März 2020.

Vergleichswohnungen sollen wegfallen

In der aktuellen Mietspiegelreform ist außerdem geplant, die Möglichkeit zu streichen, eine Mieterhöhung mit der Angabe von drei „Vergleichswohnungen“ zu begründen. Neben dem Mietspiegel darf dann alternativ nur noch auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Diese Regelung soll allerdings nur gelten, wenn es in der betreffenden Gemeinde einen Mietspiegel gibt. In der Metropolregion München ist das allerdings meist der Fall. Auskunft erteilt die Gemeindeverwaltung.

In München 2021 kein datengestützer Mietspiegel?

Eigentlich wäre im kommenden Jahr in München wieder ein aktualisierter Mietspiegel fällig. Doch die Verantwortlichen bei der Stadt haben verlauten lassen, dass die Daten, die im Frühjahr 2020 während des Corona-Lockdowns gesammelt wurden, „unbrauchbar“ seien. Der Grund: Menschen in „systemrelevanten Berufen“ seien zu wenig erfasst worden. Stattdessen seien überdurchschnittlich viele Mieter befragt worden, die sich wegen Corona im Homeoffice befanden und überdurchschnittlich viel Miete zahlen. Dadurch lägen die Werte viel zu hoch. Die Vergleichsmieten würden stark ansteigen.

Das will die Stadt verhindern und nutzt dazu eine gesetzliche Bestimmung. Die erlaubt es, jeden zweiten Mietspiegel mit dem Preissteigerungsindex fortzuschreiben, also nach der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die sind im betreffenden Zeitraum um 3,1 Prozent gestiegen – und damit gewiss geringer als die Mieten.

Der Münchner Mietspiegel 2021 wird also voraussichtlich dem von 2019 entsprechen – mit einem Zuschlag von 3,1 Prozent. Trost für die Vermieter: 2023 muss der Mietspiegel wieder den realen Verhältnissen entsprechen. Und bis dahin gilt vielleicht die neue Verordnung, die ohnehin realistischere Werte liefert.

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