Sehr geehrte Damen und Herren,

das Thema Heizung und Energie beschäftigt uns auch in den Sommermonaten. Ja, viele Eigentümer stellen sich gerade jetzt die Frage, ob es nicht sinnvoll wäre umzusteigen, umzurüsten, Heizung und Energieversorgung zu erneuern. Wenn die Heizsaison im Herbst beginnt, kommen solche Überlegungen vielleicht ein wenig spät. Daher beschäftigen wir uns in diesem Newsletter mit dem Thema, wie sinnvoll und umweltverträglich es ist, von einer Öl- oder Gasheizung auf das Heizen mit Holz umzusteigen. Gerade in Altbauten kommen Holzöfen ja eher als Alternative in Frage als eine Solaranlage oder eine Wärmepumpe.  

Unser zweiter Beitrag wird Sie interessieren, wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen. Es geht um die Eigentümerversammlung, über die viele nicht genau Bescheid wissen. Dabei werden auf dieser Versammlung die wichtigsten Entscheidungen getroffen. Fehler sind nicht nur ärgerlich, sondern können auch sehr kostspielige Folgen haben.

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate. Und hoffen wir auf friedlichere Zeiten.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Heizen mit Holz: Umweltfreundliche Alternative? 

Schon seit einigen Jahren erfreuen sich Öfen, die Holz als Brennstoff nutzen, steigender Beliebtheit. In Deutschland soll es rund 11 Millionen Holzöfen geben. Und in Folge des Ukrainekriegs könnten es noch mehr werden. Denn viele Eigentümer, vor allem von Altbauten, fragen sich, ob sie ihre Gas- oder Ölheizung nicht durch Holzöfen ersetzen oder zumindest ergänzen sollten. Holz ist ein nachwachsender Rohstoff. Er entstammt unseren Wäldern und steht wie kein anderer Energieträger für Natur und Nachhaltigkeit. Doch wie immer lohnt es sich, genauer hinzuschauen und zu überlegen, ob sich so eine Umrüstung wirklich lohnt. Oder ob Sie sich mit den Holzöfen nicht ein viel größeres Problem einhandeln.

Gar nicht so klimaneutral

Kamine und Holzöfen verbreiten behagliche Wärme und wer sie nutzt, tut dies häufig auch, weil er diese Art des Heizens für besonders ökologisch hält. Immerhin wird Holz seit zehntausenden Jahren als Wärmequelle genutzt. Und, so ist immer wieder zu hören, Holz sei „klimaneutral“: Denn bei der Verbrennung werde nur so viel Kohlendioxid freigesetzt, wie der Baum vorher „eingelagert“ hat. Nun, das ist zwar richtig, doch für den Klimaschutz wäre es noch besser, wenn das Kohlendioxid gar nicht erst in die Atmosphäre gelangt, sondern im Holz gebunden bleibt. Anstatt das Holz zu verfeuern, könnten wir es besser für langlebige Produkte nutzen – wie zum Beispiel Möbel. Darüber hinaus lässt sich Holz für viele Zwecke einsetzen. Im Bau und als Werkstoff für die unterschiedlichsten Anwendungen erlebt Holz gerade eine regelrechte Renaissance. Es ist zu wertvoll, um es einfach in Flammen aufgehen zu lassen. In den vergangenen Jahren wurde zeitweise das Holz knapp. Es gab einen Mangel an Holzpaletten und die Preise stiegen kräftig an. Das kann uns immer wieder drohen, gerade wenn noch mehr Haushalte mit Holz heizen. 

Das Umweltbundesamt hält Holz übrigens keineswegs für klimaneutral. Denn zusätzlich zum „einlagerten“ Kohlendioxid fallen weitere Mengen an, z.B. bei der Herstellung und dem Transport von Holz.

Das Problem mit dem Feinstaub 

Der schwerwiegendste Einwand gegen das Heizen mit Holz: Es entsteht jede Menge Feinstaub. Im Vergleich zur Gasheizung, von der sich viele jetzt verabschieden wollen, produziert das Heizen mit Holz mehr als tausendmal so viel Feinstaub. Zwar lässt sich die Menge durch den Einsatz von Filtern reduzieren. Doch das Problem ist so gravierend, dass sich das Umweltbundesamt gegen das Heizen mit Holz ausspricht und von der Politik verlangt, die staatliche Förderung von Pelletöfen zu beenden. Denn die Zahl der Holzheizungen soll nicht steigen, sondern muss drastisch reduziert werden, fordert das Umweltbundesamt. Feinstaub trägt massiv zur Luftverschmutzung bei und gefährdet unsere Gesundheit. Dabei tragen die Holzheizungen besonders stark zur Emission von Feinstaub bei – weit mehr als der Autoverkehr. Wer die Umwelt schonen will, sollte gar kein Holz zum Heizen verwendet, rät das Umweltbundesamt. 

Umweltschonend heizen 

Von einem Umstieg auf die vermeintlich nachhaltigen Holzöfen ist also eher abzuraten. Doch wenn man so einen Ofen hat, kann man einiges dafür tun, umweltschonend zu heizen und gesundheitliche Risiken zu minimieren. Außerdem lässt sich damit auch noch Geld sparen, weil Sie weniger Holz benötigen.

Verwenden Sie nur naturbelassenes Holz, das ausreichend trocken ist. Wenn Sie es selbst lagern, sollten Sie mindestens ein Jahr warten, ehe Sie es verheizen. Schützen Sie es vor Feuchtigkeit und sorgen Sie für ausreichend Luftzufuhr. Lagern Sie das frische Holz nicht im Keller oder in der Garage, sondern eher luftig. 

Wenn Sie den Ofen befüllen, dann achten Sie darauf, dass Sie nicht zu viele Scheite aufschichten. Die Wände des Brennraums sollten möglichst nicht berührt werden. Sobald die Verbrennung in Gang gekommen ist, drosseln Sie die Luftzufuhr. Legen Sie nicht zu früh Holz nach. Nehmen Sie lieber kleine als große Scheite. Zu große Scheite verbrennen nicht vollständig und produzieren mehr Schadstoffe. Wichtig auch, dass Sie den Ofen nach dem Feuern gründlich reinigen und keine Asche dort zurückbleibt. Auskünfte, worauf Sie bei Ihrem Holzofen achten sollten, erteilt auch der Schornsteinfeger.

Die Versorgungsunternehmen stehen vor dem gleichen Problem wie die Vermieter. Sie können nicht während der laufenden Abrechnungsperiode die Abschlagszahlungen erhöhen. Die haben sie ja in der letzten Abrechnung festgelegt oder auch mit Ihnen vereinbart. Und an diese Vereinbarung müssen sie sich halten.

Das ändert nichts daran, dass Sie bei der nächsten Abrechnung der Energiekosten kräftig nachzahlen müssen. Also auch hier empfiehlt es sich, Rücklagen zu bilden. Allerdings haben die Versorger mit den Energielieferanten meist mehrjährige Verträge abgeschlossen, so dass sich die höheren Kosten erst mit zeitlicher Verzögerung bemerkbar machen. Die Stadtwerke München etwa haben zum 1. Januar 2022 ihre Preise für Gas angehoben. Jede Preiserhöhung muss Ihnen im Voraus mitgeteilt werden. Also, erst einmal zahlen Sie für Ihren aktuellen Verbrauch keine höheren Kosten. 

Die genauen Kosten kann noch niemand abschätzen

Auch wenn vieles darauf hindeutet, dass die Kosten für Energie steil nach oben gehen und im Zuge der Inflation auch weitere Nebenkosten steigen: Wie sich das konkret auswirkt, das lässt sich heute nicht prognostizieren. Sicher ist es keine schlechte Idee, im Haushalt Energie zu sparen und für den Fall des Falles ein finanzielles Polster aufzubauen.

Besser Bescheid wissen über die Eigentümerversammlung 

Haben Sie eine Eigentumswohnung, kennen Sie das: Einmal im Jahr werden Sie zur Eigentümerversammlung eingeladen. Dort geht es um die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr, der Verwalter wird entlastet, die Beiräte gewählt, anstehende Maßnahmen werden beschlossen, Themen, die alle Eigentümer betreffen werden zur Sprache gebracht. Und doch nehmen viele Eigentümer nicht an diesen Versammlungen teil, vor allem wenn sie nicht selbst in der Anlage wohnen, sondern nur vermieten. Geht es um wichtige Themen, dann lassen sie sich vertreten – von anderen Eigentümern oder gar von der Hausverwaltung. Warum das manchmal ein Fehler sein kann und worüber viele Eigentümer ebenfalls nicht Bescheid wissen, das erfahren Sie in diesem Beitrag. 

Die ordnungsgemäße Einladung

Die erste Voraussetzung, dass eine Eigentümerversammlung stattfinden kann: Es muss ordnungsgemäß eingeladen werden. Und das heißt zunächst einmal, mit ausreichender Frist. Die beträgt drei Wochen, früher waren es zwei. Doch ist sie durch die letzte Reform verlängert worden. Nur wenn in der Gemeinschaftsordnung eine andere Frist festgeschriebenen ist oder wenn akuter Entscheidungsbedarf besteht, darf davon abgewichen werden. Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. 

Die Einladung muss eine Tagesordnung enthalten. Auf der Versammlung darf nur über die Angelegenheiten entschieden werden, die in der Tagesordnung aufgeführt werden. Sonst können die betreffenden Beschlüsse angefochten werden. 

Wichtig: Die Versammlung ist nichtöffentlich! Der Raum, in dem sie stattfindet, muss ausreichend abgetrennt sein. Dies gilt insbesondere für Gaststätten. Haben andere Gäste zu diesem Raum Zugang, dann gilt die Versammlung als nicht ordnungsgemäß.

Werden Außenstehende eingeladen wie zum Beispiel Architekten, Anwälte, Handwerker oder auch der Hausmeister, der über ein Thema Auskunft geben soll, dann dürfen diese Leute nur bei dem Tagesordnungspunkt anwesend sein, der sie direkt betrifft. Wird darüber abgestimmt, verlassen sie vorher den Raum. Wird dieser Punkt nicht beachtet, können die Beschlüsse angefochten werden.   

Dürfen Sie Ihren Ehepartner mitnehmen?

Manche Eigentümer erleben eine böse Überraschung: Ihr Ehe- oder Lebenspartner darf nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Nur wenn er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Denn es dürfen nur die Eigentümer und die Hausverwaltung (die in der Regel die Versammlung leitet) anwesend sein. Dass dieser Grundsatz auch tatsächlich eingehalten wird, darauf muss die Hausverwaltung achten. Es handelt sich also nicht um irgendeine Schikane oder eine Maßnahme, mit der Sie die Hausverwaltung ärgern will. Sie hat keine Wahl. Sonst könnten alle Beschlüsse unwirksam sein – und die Hausverwaltung schadenersatzpflichtig.

Und doch haben Eigentümer für diese Regelung häufig kein Verständnis. Denn ihr Ehe- oder Lebenspartner darf sie bei der Versammlung vertreten. In den meisten Gemeinschaftsordnungen ist das so festgelegt. Doch setzt das voraus, dass die Eigentümer selbst nicht an der Versammlung teilnehmen.  

Wenn Sie sich vertreten lassen

Wer Sie vertreten darf, auch das ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Neben dem Ehe- oder Lebenspartner kann das auch Ihr Anwalt oder Ihr Steuerberater sein. In der Regel brauchen die eine Vollmacht von Ihnen. Das gilt auch, wenn Sie sich von einem anderen Eigentümer oder der Hausverwaltung vertreten lassen. Diese Vertretung ist grundsätzlich immer erlaubt.

Was jedoch viele nicht wissen: Mit der Vollmacht statten Sie Ihren Vertreter gewissermaßen mit einem Blankoscheck aus. Er kann abstimmen, wie er das für richtig hält. Auch wenn Sie Wünsche äußern, wie Sie über einen bestimmten Tagesordnungspunkt abstimmen möchten: Daran ist Ihr Vertreter nicht gebunden. Tatsächlich kommt es so gut wie nie zu einem „Stimmensplitting“, weil ein Eigentümer, der mehrere Miteigentümer vertritt, deren besondere Interessen berücksichtigt, die ja durchaus unterschiedlich sein könnten. Die Vertreter folgen in der Regel ihren eigenen Wünschen.

Daran sollten Sie denken, bevor Sie jemanden bevollmächtigen oder gar der Hausverwaltung Ihre Stimmen übertragen. Können Sie sicher sein, dass diese Person tatsächlich Ihre Interessen vertritt? Haben Sie Zweifel daran, sollten Sie sich lieber gar nicht vertreten lassen.    

Wie wird abgestimmt?

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren. Das einfachste: Jeder Eigentümer hat eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören und wie groß die sind. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, zum Beispiel Ihnen und Ihrem Ehepartner, so haben Sie gemeinsam nur eine Stimme.

Zweite Möglichkeit: Es wird nach den Miteigentumsanteilen abgestimmt. Die berechnen sich in der Regel nach dem Anteil der Wohnfläche. Gehören Ihnen mehrere Wohnungen, werden beide Miteigentumsanteile zusammengezählt. Dieses Verfahren ist etwas aufwendig in der Berechnung. Aber es ist weit verbreitet.

Dritte Möglichkeit: Jeder Eigentümer hat pro Wohnung oder Gewerbeeinheit eine Stimme. Diese Art der Abstimmung kommt vor allem in Anlagen zum Einsatz, bei denen die Wohnungen in etwa gleich groß sind.

Welches Verfahren bei Ihnen angewendet werden muss, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Im Zweifel können Sie die Hausverwaltung fragen und sich das Vorgehen genauer erklären lassen.  

Wie werden Beschlüsse angefochten? 

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, die Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung gefasst wurden, anzufechten. Dazu erhebt er Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Dies muss innerhalb eines Monats nach Beschlussverkündigung erfolgen. In der Regel werden die Beschlüsse unmittelbar nach der Abstimmung auf der Versammlung verkündet. Dann beginnt die Frist zu laufen – und nicht erst wenn das Protokoll der Versammlung bei Ihnen eingeht. 

Begründet werden muss die Anfechtung zunächst noch nicht. Dazu haben Sie noch einen weiteren Monat Zeit. Gibt das Amtsgericht der Anfechtungsklage statt, gilt der Beschluss als unwirksam und kann nicht in Kraft treten. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, den Beschluss erneut auf die Tagesordnung zu setzen und bei der nächsten Versammlung darüber abzustimmen. 

Beschlüsse werden meist wegen Formfehlern angefochten. Geht bei der neuerlichen Abstimmung formal alles mit rechten Dingen zu und bekommt der Beschluss die nötige Mehrheit, kann er nun in Kraft treten. Dies gilt übrigens auch, wenn ein Beschluss nicht angefochten oder die Frist nicht eingehalten wird. 

Ganz anders liegt der Fall, wenn ein Beschluss nichtig ist. Zum Beispiel weil die Eigentümergemeinschaft für die Angelegenheit gar nicht zuständig ist oder ihre Kompetenzen überschreitet. Dann muss der Beschluss nicht angefochten werden. Damit er nicht in die Tat umgesetzt wird, müssen Sie beim Amtsgericht eine Feststellungsklage erheben. Das Gericht soll konstatieren, dass der Beschluss nichtig ist. Dann ist er endgültig vom Tisch.   

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