Sehr geehrte Damen und Herren,

in diesem Jahr ist alles anders als sonst. Ihren Urlaub verbringen die meisten daheim oder bleiben zumindest im Lande. Die Touristen aus dem Ausland fehlen. Und doch wird es in den oberbayerischen Ferienorten oftmals eng. Denn wir alle müssen bis auf Weiteres zueinander Abstand halten.

Umso stärker ist das Bedürfnis, Freunde und Bekannte zu treffen und mit ihnen zu feiern. Am besten geht das im Freien. Jetzt im Sommer ist die beste Gelegenheit für ein Gartenfest. Allerdings müssen wir in diesen Zeiten einige Regeln beachten und manche Maßnahmen ergreifen, die unter normalen Umständen keine Rolle spielen. In unserem ersten Beitrag sagen wir Ihnen, worauf Sie achten sollten, damit das Gartenfest gelingt.

Anfang Juli hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, das die Position der Vermieter ein wenig gestärkt hat. Dabei ging es um die Frage, wer die Kosten trägt, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis eine Renovierung verlangt. Bislang galt der Grundsatz: Für solche Instandhaltungsarbeiten muss der Vermieter aufkommen. Doch kann unter bestimmten Voraussetzungen der Mieter die Hälfte der Kosten übernehmen müssen, urteilte der BGH. Wir erklären das Urteil und überlegen, was das für Sie als Vermieter bedeuten könnte.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Eine schöne Ferienzeit wünschen wir Ihnen, wo immer Sie diese verbringen. Wir sind selbstverständlich auch in diesen Wochen für Sie da. Bleiben Sie gesund!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Gartenfeste: Worauf Sie achten müssen

Freunde, Familie und Bekannte zum Gartenfest einzuladen – gerade in Zeiten von Maskenpflicht und Abstandhalten ist dieser Wunsch stark verbreitet. Allerdings befinden wir uns noch immer in einer Pandemie. Und das heißt, einige Regeln sollten Sie beachten, damit die Feier zu einem ungetrübten Vergnügen wird, an das Sie und Ihre Gäste sich später gerne zurückerinnern.

Wie viele Gäste dürfen Sie einladen?

Für private Feiern sind die Kontaktbeschränkungen in Bayern am 17. Juni gelockert worden. Seitdem dürfen Sie im Prinzip so viele Gäste einladen, wie Sie wollen. Allerdings müssen Sie dafür sorgen, dass der Mindestabstand von 1,5 Meter eingehalten werden kann. Im Garten dürfte das kein allzu großes Problem sein. Aber es sprechen auch ganz praktische Gründe dafür, die Zahl der Gäste überschaubar zu halten. Je mehr Menschen sich auf engem Raum bei Ihnen tummeln, desto höher das Ansteckungsrisiko. Das gilt eben auch unter freiem Himmel, auch wenn dort die Gefahr deutlich geringer ist, als in geschlossenen Räumen. Wir raten daher zu einer kleineren, als zu einer großen Runde.

Dürfen auch unangemeldete Gäste kommen?

Als Gastgeber privater Feierlichkeiten sind Sie nicht verpflichtet, die Kontaktdaten Ihrer Gäste zu erheben. Aber Sie sollten bedenken: Das Virus kann nur dann eingedämmt werden, wenn die Übertragungsketten nachverfolgt und unterbrochen werden können. Und das gelingt nur, wenn wir wissen, mit wem wir in Kontakt waren. Das heißt: Sie müssen niemanden nach Hause schicken, wenn jemand unangemeldet bei Ihnen erscheint (z. B., weil ein Gast jemanden mitbringt). Sie sollten aber seine Kontaktdaten erfassen – und sicherstellen, dass er Sie benachrichtigt, falls er in den kommenden zwei Wochen positiv auf Covid-19 getestet wird.

Mehr denn je gilt: Sie dürfen nicht den Überblick verlieren, wer bei Ihnen zu Gast ist. Die Zeit für spontane Feiern ist noch nicht gekommen. Dafür können Sie Verständnis erwarten.

Abstandsgebot und Hygiene

Im Interesse Ihrer Gäste und Ihrer eigenen Gesundheit sollten Sie die gängigen Hygieneregeln beachten und das auch von Ihren Gästen erwarten. Im Wesentlichen heißt das: Gläser und Geschirr dürfen nur jeweils von einer Person benutzt werden. Um Verwechslungen auszuschließen, können Sie Becher beschriften oder nur Flaschen ausgeben. Auf ein Buffet sollten Sie besser verzichten. Teilen Sie jedem seine Portion zu. So geschieht es ja auch in den Ferienhotels und Kantinen.

Falls Sie grillen, achten Sie auf Abstand. Und verteilen Sie das Grillgut erst auf die Teller, die Sie dann an Ihre Gäste ausgeben. Überhaupt das Thema Abstand: Bei einem Gartenfest muss man es wohl den Gästen überlassen, wie sehr sie Distanz zu den anderen wahren. Was Sie jedoch tun können: Machen Sie es möglich, dass jeder den Mindestabstand von eineinhalb Metern bequem einhalten kann, wenn er das möchte. Auch empfiehlt es sich, die Sitzordnung so zu gestalten, dass die Gäste eher „luftig“ und nicht zu eng sitzen.

Wofür Sie außerdem sorgen sollten: Die Gäste sollten ausreichend Gelegenheit haben, sich die Hände zu waschen. Es empfiehlt sich, auf ein Stoffhandtuch zu verzichten und stattdessen Einmalhandtücher aus Papier bereitzulegen – neben einem großen Papierkorb.

Keine Party auf dem Balkon

So verlockend es sein mag: Um auf dem Balkon zu feiern, fehlt in aller Regel der Platz. Die Abstandsregeln lassen sich prinzipiell nicht einhalten. Was aber möglich ist: die Bewirtung von ein oder zwei Gästen auf dem Balkon.

Klare Regeln von Anfang an

Damit das Gartenfest gelingt, sollten von Anfang an die Spielregeln klar sein. Die können Sie in Ihre Einladung schreiben und Ihren Gästen frühzeitig mitteilen. Die müssen sich darauf einstellen. Viele dürfte es beruhigen, dass Sie sich um das Thema Hygiene kümmern. Wie Sie das gestalten, hängt ganz vom konkreten Einzelfall ab. Vielleicht möchten Sie, dass Ihre Gäste im Innenraum (z. B., wenn Sie auf die Toilette gehen), einen Mund- und Nasenschutz tragen. Womöglich gehören Menschen, die zur Risikogruppe zählen zu Ihrem Haushalt und Sie müssen besonders pingelig sein. Entscheidend ist: Dass Sie Ihre Gäste vor der Feier informieren, was auf sie zukommt. Und dass Sie während der Feier darauf achten, dass sich die Gäste auch an die Regeln halten.

Wie lange dürfen Sie feiern?

Die zeitlichen Vorgaben haben sich durch Corona nicht geändert. Sie dürfen mit Ihren Gästen maximal bis 22 Uhr im Garten feiern. Danach gilt die Nachtruhe. Auch das allmähliche Ausklingen oder gedämpftes Weiterfeiern im Freien ist in aller Regel zu laut. Das bedeutet: Wenn Sie nach 22 Uhr noch Gäste haben, sollten Sie die schon vorher nach drinnen bitten. Feiern Sie drinnen weiter, dann ist auch hier eine moderate Lautstärke gefordert, d. h. es sollte kein Lärm nach draußen dringen.

Öffentliche Grillplätze noch nicht geöffnet

Für viele Münchner, die keinen eigenen Garten haben, sind die öffentlichen Grillplätze eine beliebte Alternative. Doch auf die müssen wir bis auf Weiteres verzichten. Noch sind sie geschlossen.

Wer muss für die Renovierung zahlen: Mieter oder Vermieter?

Dieses Thema sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern: Wer muss dafür aufkommen, wenn die Wohnung renoviert wird? Dazu hat der BGH jetzt ein Urteil gesprochen, das die Position der Vermieter ein wenig gestärkt hat.

Für Instandhaltung ist der Vermieter zuständig

Eigentlich ist die Sache klar: Die „Instandhaltung“ ist Sache des Vermieters. So steht es in § 535 BGB. Der Vermieter muss sich darum kümmern, dass die Wohnung in „vertragsgemäßem Zustand“ bleibt. Alle Fehler und Schäden, die den „Gebrauch der Mietsache“ beeinträchtigen, muss er beseitigen lassen. Auf eigene Kosten.

Der Vermieter muss diese Arbeiten auch veranlassen. Es kann also nicht der Mieter von sich aus den Maler kommen lassen und die Rechnung dem Vermieter schicken. Vielmehr hat der Mieter eine Anzeigepflicht. Er muss den Vermieter darauf hinweisen, welcher Mangel besteht. Dann ist es Sache des Vermieters, darauf zu reagieren: Den Mangel festzustellen und in Absprache mit dem Mieter einen Handwerker kommen zu lassen.

Erst wenn der Vermieter das unterlässt, kann der Mieter von sich aus tätig werden, einen Handwerker beauftragen und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Wer selbst Hand anlegt, kann eine angemessene Entschädigung verlangen. Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um einen wesentlichen Mangel handelt. Und dass nicht etwa der Mieter durch eigenes Verschulden den Mangel verursacht hat (die Juristen sprechen hier von „unsachgemäßem Gebrauch der Mietsache“.

Kleinreparaturen und Endrenovierung auf den Mieter umlegen

Von dieser Regelung können Sie als Vermieter jedoch abweichen: In Ihrem Mietvertrag können Sie sogenannte „Kleinreparaturen“ und „Schönheitsreparaturen“ dem Mieter auferlegen. Allerdings gibt es eine Reihe strenger Anforderungen, damit die Vertragsklauseln auch wirksam sind. So muss der Höchstbetrag genannt sein, bis zu dem der Mieter die Kleinreparatur übernimmt (pro Fall erscheinen derzeit 125 Euro als vertretbar). Darüber hinaus muss auch noch angegeben werden, wie viel er maximal pro Jahr für diese Reparaturen ausgeben muss (z. B. 8 % der Jahreskaltmiete). Alles, was darüber hinausgeht, muss der Vermieter tragen. Fehlen diese Hinweise, ist die ganze Vertragsklausel unwirksam und Sie müssen komplett für die Reparaturen aufkommen.

Noch komplizierter liegt der Fall bei den sogenannten „Schönheitsreparaturen“. Das sind die Handwerksarbeiten, die üblicherweise bei einer Endrenovierung anfallen: Wände und Decken streichen, Tapezieren, ggf. Streichen der Fenster und Innentüren, das Verschließen von Bohrlöchern und Entfernen von Dübeln. Mehr darf dem Mieter nicht auferlegt werden (wie etwa das Abschleifen des Parketts oder das Ersetzen von Fußbodenbelägen). Sonst ist die gesamte Klausel unwirksam. Das gilt auch für den Fall, dass in dem Vertrag „starre Fristen“ genannt sind, nach dem Muster: „Der Mieter muss Küche, Bad und Toilette spätestens alle zwei, alle übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren.“ Auch dürfen Sie dem Mieter nicht vorschreiben, dass er für diese Arbeiten einen Profi beauftragen muss. Und sogenannte „Kostenbeteiligungsquoten“ sind ebenfalls unwirksam.

Renovieren im laufenden Mietverhältnis

In der Praxis wird die Klausel über die Schönheitsreparaturen erst beim Auszug des Mieters relevant, wenn es um die Endrenovierung geht. Ist die Klausel wirksam, muss sich der Mieter um die Sache kümmern. Ansonsten kann er die Räume ohne Renovierung übergeben.

Anders liegt der Fall, wenn der Mieter nach einigen Jahren feststellt, dass die Wohnung abgewohnt und eine Renovierung fällig ist. Dann ist es möglich, dass sich der Mieter an den Kosten beteiligen muss, urteilt der BGH (Urteil vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Im konkreten Fall musste er die Hälfte übernehmen. Allerdings ist die Urteilsbegründung entscheidend: Der Mieter hatte die Wohnung nicht renoviert bezogen. Durch die Renovierung würde die Wohnung in einen besseren Zustand gebracht als bei Abschluss des Mietvertrags. Der Mieter profitiert also besonders von der Renovierung und muss daher die Hälfte der Kosten tragen. Weitere Voraussetzung: Der Zustand der Wohnung muss sich seit Einzug deutlich verschlechtert haben. In eine nicht renovierte Wohnung einziehen und bei unveränderter Sachlage eine Renovierung verlangen, das geht nicht.

Wir empfehlen daher: Steht eine Renovierung an, sollten Sie überprüfen, ob die Arbeiten, die Ihr Mieter zu Recht einfordert, die Wohnung so sehr aufwerten, dass Sie Ihren Mieter an den Kosten beteiligen können. Maßgeblich für den Vergleich ist der Zustand der Wohnung, als der Mieter eingezogen ist.

Allerdings sollten Sie nicht annehmen, dass Sie sich als Vermieter besser stellen, wenn Sie Ihre Wohnung nicht renoviert vermieten. Denn in diesem Fall haben Sie keinen Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter. Klauseln über Schönheitsreparaturen sind dann unwirksam.

*Pflichtfelder

Selbstverständlich behandeln wir Ihre Angaben und Daten streng vertraulich. In keinem Fall geben wir diese an Dritte weiter.