Sehr geehrte Damen und Herren,

wir leben in außergewöhnlichen Zeiten. Wir haben angenommen, die Pandemie, die wir allmählich in den Griff bekommen, wäre die große Herausforderung und wir würden in diesem Frühjahr zu einer Art von Normalität zurückkehren. Doch was gerade in der Ukraine geschieht, macht uns fassungslos. Welche Folgen das für uns alle haben wird, ist noch gar nicht abzusehen.

Doch gerade in solchen Zeiten kommt es darauf an, nicht den Mut sinken zu lassen, vernünftig und besonnen zu handeln. In allen Fragen rund um die Immobilie sind wir für Sie da und unterstützen Sie beim Kauf und Verkauf Ihrer Immobilie. Wir beraten Sie gerne.

In diesem Newsletter geht es um Garagen und Stellplätze. Lohnt es sich, Garage oder Stellplatz dazuzukaufen? Und worauf sollten Sie achten – wenn Sie selbst die Immobilie nutzen oder wenn Sie vermieten?

Bleiben wir beim Thema Vermieten: Wenn Sie modernisieren wollen, die Miete erhöhen oder wegen Eigenbedarf kündigen, kann Ihr Mieter Widerspruch einlegen. Da stellt sich die Frage: Müssen Sie Ihren Mieter auf dieses Widerspruchsrecht hinweisen? Und was geschieht, wenn Sie das nicht tun?

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate. Und hoffen wir auf eine friedliche Zukunft.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Garagen und Stellplätze: Worauf achten beim Immobilienkauf? 

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, für den stellt sich die Frage: Gehört eine Garage oder ein Stellplatz dazu? Oder lässt er sich dazukaufen? Und lohnt sich das – in einer Stadt wie München mit gut ausgebautem Nahverkehr und einem eklatanten Mangel an Parkmöglichkeiten? Worauf sollten Sie achten, damit Sie Ihr Geld gut anlegen und viel Freude an der Garage oder dem Stellplatz haben?

Stadt oder Land?

Es ist ein großer Unterschied, ob sich die Immobilie in der Stadt oder in einer eher ländlichen Gegend befindet. In der Stadt ist Parkraum knapp und teuer. Das gilt erst recht für München. Hier können Sie sich glücklich schätzen, wenn zu der Wohnung ein Stellplatz gehört, womöglich vor Wind und Wetter geschützt in einer Tiefgarage. Garagen werden zu Preisen gehandelt, zu denen Sie andernorts schon eine Wohnung bekommen. Gleichzeitig ist der öffentliche Nahverkehr sehr gut ausgebaut. Viele verzichten auf ein eigenes Auto. Und doch spricht sehr viel dafür zuzugreifen, wenn Sie die Möglichkeit haben, einen Stellplatz oder sogar eine Garage mit Ihrer Immobilie zu erwerben – solange der Preis im Rahmen bleibt.

Sogar wenn Sie selbst kein Auto haben – oder auch Ihre Mieter nicht: Parkmöglichkeiten sind begehrt. Sie können den Stellplatz auch unabhängig von der Wohnung vermieten. In der Stadt werden Sie zuverlässig einen Mieter finden. Und es ist immer noch so, dass ein fester Garagen- oder TG-Stellplatz einen wertstabilisierenden, oder sogar werterhöhenden Faktor beim Wiederverkauf der Immobilie darstellt.

Am Stadtrand oder gar auf dem Land stellt sich die Lage völlig anders dar. Hier ist eine eigene Garage Standard. Der Platzbedarf ist in den vergangenen Jahren beträchtlich gestiegen. Einmal weil die Fahrzeuge mehr Raum beanspruchen, dann aber auch weil es in der Familie Zweit- und Drittwagen gibt und noch Fahrräder, E-Bikes, Garten- und Sportgeräte in der Garage Platz finden sollen. 

Tiefgarage und Duplex-Stellplatz

Ein Stellplatz in einer Tiefgarage ist eine feine Sache. Doch lohnt es sich, genauer hinzuschauen: Handelt es sich um eine ältere Garage, die den Sicherheitsanforderungen gerade so genügt? Lässt sich absehen, dass sie in den nächsten Jahren saniert werden muss? Dann sollten Sie sich den Kauf zweimal überlegen. So eine Sanierung kann sehr aufwendig und teuer werden. Sogar wenn Sie die Tiefgarage gar nicht nutzen: Sie ist Gemeinschaftseigentum, daher müssten Sie die Kosten mittragen.  

Sehr platzsparend sind die Duplex-Stellplätze. Dabei wird ein Stellplatz doppelt besetzt. Er hat zwei Ebenen. Die lassen sich durch eine Schlüsselschaltung heben oder senken. Ihnen wird der obere oder untere Stellplatz zugewiesen. Sie betätigen den Hebemotor und können bequem ein- und ausparken. Allerdings braucht es eine gewisse Eingewöhnung. Und die Platzverhältnisse in solchen Duplexgaragen sind manchmal etwas eng.

Das gilt es ebenfalls im Auge zu behalten: Ist ausreichend Platz vorhanden, nicht nur an Stellfläche, sondern an Manövriermöglichkeiten. Sie haben wenig Freude an Ihrem Stellplatz, wenn das Parken jedes Mal zum Geschicklichkeitsspiel wird.

Für Selbstnutzer: Ihr Bedarf entscheidet 

Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen, dann sollten Sie vor dem Kauf überlegen, wie Ihr Bedarf aussieht. Müssen Sie ein, zwei oder drei Fahrzeuge irgendwo unterbringen? Sitzrasenmäher, Gartengeräte und Schneepflug? Dann brauchen Sie entsprechend Platz. Dabei muss nicht alles in der Garage unterkommen. Das Zweit- oder Drittauto lässt sich womöglich auch in einem Carport abstellen. Und für die Gartengeräte gibt es vielleicht auch einen Schuppen.

Im Zuge der Umstellung auf E-Mobilität spielt die Frage auch eine große Rolle, ob es eine Ladesäule in der Garage gibt. Oder ob sie sich leicht nachrüsten lässt.

Ein weiterer Pluspunkt ist ein Rolltor, nach Möglichkeit eines, das sich per Fernsteuerung öffnen lässt. Das ist deutlich komfortabler als die Garagentore, die Sie per Hand öffnen, aufschließen oder hochklappen müssen. 

Für Mieter: Was ist Standard? 

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, kommt es darauf an, was für vergleichbare Objekte Standard ist. In bestimmten Lagen müssen Sie keine Parkmöglichkeiten anbieten. Sie bekommen Ihr Objekt auch so vermietet. Doch haben Sie Gelegenheit, einen passenden Stellplatz oder gar eine Garage dazu zu erwerben, lohnt es sich, die Sache zu prüfen. Denn Parkraum ist knapp und teuer. Und es ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren noch verstärkt. Aber behalten Sie auch mögliche Sanierungskosten im Auge, die auf Sie zukommen könnten.

Druckmittel Garagenmietvertrag 

Es gibt noch einen weiteren Grund, einen Stellplatz oder eine Garage zu erwerben, wenn Sie vermieten. Sie schließen mit Ihrem Mieter einen Wohnungs- und einen Garagenmietvertrag separat ab. Im Garagenmietvertrag sichern Sie sich das Recht, den Vertrag ohne Angabe von Gründen ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Bei der Wohnung ist so etwas nicht möglich. Für die Garage schon. So bekommen Sie ein gewisses Druckmittel gegenüber Ihrem Mieter in die Hand, da Sie ja den Garagenmietvertrag jederzeit kündigen können – unabhängig von der Wohnung. Und die Garage oder der Stellplatz lässt sich auch an jemand anderen vermieten, so dass Sie keinen Mietausfall zu befürchten haben. Denn der Bedarf an Garagen und Stellplätzen ist, zumindest in den Städten hoch. Und er dürfte weiter zunehmen. 

Widerspruchsrecht: Müssen Sie Ihren Mieter darauf hinweisen? 

Ob Sie die Miete erhöhen, eine Modernisierung ankündigen oder die Kündigung aussprechen – stets hat Ihr Mieter die Möglichkeit, dem zu widersprechen. Und dies aus den unterschiedlichsten Gründen: Womöglich haben Sie einen Formfehler gemacht. Oder Ihre Begründung ist nicht stichhaltig. Oder aber Ihr Ansinnen stellt für den Mieter eine „unzumutbare Härte“ dar, die auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen „nicht zu rechtfertigen ist“.

Da stellt sich die Frage: Müssen Sie in Ihrem Schreiben Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen? Und was geschieht, wenn Sie das nicht tun? Wird dann Ihre Mieterhöhung, Modernisierung oder Kündigung unwirksam? Die Antwort ist ein klares Nein. Wenn Sie den Hinweis vergessen, bringt das Ihre geplante Maßnahme noch nicht ins Wanken. Dennoch empfehlen wir dringend bei der Ankündigung einer Modernisierung und bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen. Warum? Weil Sie dadurch verhindern, dass Sie eine böse Überraschung erleben.

Widerspruch wegen „unzumutbarer Härte“

Es ist nämlich so: Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er ein Widerspruchsrecht hat, wenn Kündigung oder Modernisierung für ihn eine „unzumutbare Härte“ bedeuten, können Sie ihn auffordern, bis zu einer bestimmten Frist seinen Widerspruch einzulegen und zu begründen. Diese Frist muss Ihr Mieter auch einhalten. Legt er bis zum Stichtag keinen Widerspruch ein, wissen Sie: Sie sind auf der sicheren Seite. 

Aber sogar, wenn sich Ihr Mieter auf einen „Härtegrund“ berufen sollte, wissen Sie, woran Sie sind. Und Sie können sich darauf einstellen. Weisen Sie hingegen nicht auf das Widerspruchsrecht hin, ist der Mieter nicht an die Frist gebunden. Es kann Ihnen passieren, dass Sie wegen Eigenbedarf kündigen, der Mieter wohnen bleibt, Sie auf Räumung klagen und dann erfahren müssen: Die Kündigung stellt für Ihren Mieter eine unzumutbare Härte dar.

Noch einmal zur Klarstellung: Das bedeutet keineswegs, dass Ihr Mieter auch tatsächlich Recht bekommt und wohnen bleiben darf. Seine Gründe müssen schwerer wiegen als Ihre. Der Nachteil ist, dass Sie dieser Widerspruch völlig überraschend und sehr kurzfristig trifft. Dieses Risiko sollten Sie auf keinen Fall eingehen.

Auf der sicheren Seite mit dem Hinweis auf das Widerspruchsrecht   

Sie sind nicht verpflichtet, Ihren Mieter auf seine Rechte hinzuweisen. Doch bei einer Modernisierung und einer Kündigung (wegen Eigenbedarf) greift die sogenannte „Sozialklausel“: Wenn die Maßnahme auch unter Berücksichtigung Ihrer berechtigten Interessen für den Mieter eine „unzumutbare Härte“ darstellen, dann kann er widersprechen. Teilen Sie ihm mit, dass er dieses Recht hat, können Sie ihm die Frist setzen: Bei der Eigenbedarfskündigung muss er sich spätestens zwei Monate vor dem Ende der Mietzeit Ihnen gegenüber erklären. Bei der Modernisierung muss er spätestens bis zum Ablauf des Monats widersprechen, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Geht dem Mieter Ihr Schreiben am 20. März zu, hat er bis Ende April Zeit, der Modernisierung zu widersprechen. Fordern Sie Ihren Mieter außerdem auf, seinen Widerspruch Ihnen gegenüber zu begründen.

Dies muss er zwar nicht unbedingt tun, doch wenn Ihr Mieter trotz Ihrer Aufforderung keine Gründe nennt, schwächt das seine Position. Und sogar wenn er Recht bekommt, sollten Sie sich zumindest Ihre Rechts- und Gerichtskosten zurückholen können. Denn Sie kannten ja die „Härtegründe“ gar nicht und waren darauf angewiesen zu klagen. 

In der Praxis führt der Hinweis auf das Widerspruchsrecht keineswegs zu einer höheren Widerspruchsrate. Ganz im Gegenteil: Sie zeigen, dass Sie die Rechtslage kennen und auf einen möglichen Widerspruch vorbereitet sind. 

Formulierungshilfe für Ihre Kündigung und die Ankündigung der Modernisierung

Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht ist nur sinnvoll in Hinblick auf die „Sozial-“ oder „Härtefallklausel“. Und die greift in zwei Fällen: Bei der Modernisierung und bei der Kündigung wegen Eigenbedarf. Es kommt darauf an, dass Sie Ihren Mieter rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Am besten geschieht das bereits in Ihrem Kündigungsschreiben oder in Ihrer Ankündigung der Modernisierung. Dies tun Sie sinnvollerweise am Ende Ihres Schreibens in einem eigenen Absatz.

Bei der Eigenbedarfskündigung könnten Sie das folgendermaßen formulieren: „Gegen diese Kündigung steht Ihnen ein Widerspruchsrecht zu. Nach § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mir mindestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich vorliegen und ist von Ihnen zu begründen.“

Bei der Modernisierung formulieren Sie es ein wenig anders: „Nach § 555d Abs. 1 BGB sind Sie verpflichtet, die Modernisierung zu dulden. Sie können dieser Duldungspflicht widersprechen, wenn die Modernisierungsmaßnahme für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen und der Interessen der anderen Hausbewohner nicht zu rechtfertigen ist. Ihr Widerspruch muss mir bis Ende kommenden Monats in Textform vorliegen und ist von Ihnen zu begründen.“

Warum der Hinweis am Ende? Er bildet einen logischen Abschluss Ihres Schreibens. Und er ist nicht zu übersehen. Ist der Hinweis nämlich irgendwo in der Mitte Ihres Schreibens „versteckt“, kann sich Ihr Mieter darauf berufen, dass Sie ihn nicht richtig auf das Recht zum Widerspruch hingewiesen haben.

Hinweisen möchten wir an dieser Stelle darauf, dass wir Vorstehendes als reine Empfehlung, als Tipp, verstanden wissen wollen. Weder stellt es eine Rechtsberatung dar, noch wird eine Haftung übernommen.

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