Sehr geehrte Damen und Herren,

wir hoffen, Sie genießen den Sommer. Jetzt, da die Infektionszahlen weiter runtergehen, Biergärten, Cafés und Restaurants öffnen, kann man auch wieder ins Kino, Theater und Konzert gehen. Vieles ist wieder möglich, worauf wir in den letzten Monaten verzichten mussten. Jetzt können wir es umso bewusster auskosten und genießen. Trotzdem sollten wir unsere Immobilienangelegenheiten nicht ganz aus dem Blick verlieren.

Im Juni-Newsletter erfahren Sie, was es mit dem Grundbuch auf sich hat. Worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie erwerben, aber auch wenn Sie ein Objekt verkaufen wollen. In unserem zweiten Beitrag beschäftigen wir uns mit dem befristeten „Umwandlungsverbot“, das demnächst auf uns zukommt und das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindern will. Das Ganze soll den Mietern nützen, erreicht wird aber wohl eher das Gegenteil. Denn diese Maßnahme schafft keinen neuen Wohnraum. Vielmehr wird das Investieren in Wohnraum unattraktiver gemacht. Wir erklären Ihnen, womit wir in der Metropolregion rechnen müssen.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und Ihr Team

Was Sie über das Grundbuch wissen sollten

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, in dem aufgeführt ist, wem ein bestimmtes Grundstück gehört, wie groß es ist, welche Lasten und Beschränkungen bestehen und mit welchen Grundschulden die Immobilie belastet ist. Geführt wird das Grundbuch vom Grundbuchamt des jeweils zuständigen Amtsgerichts.

Das Grundbuch selbst bekommen Sie nicht zu sehen, wohl aber den Grundbuchauszug, der einem bestimmten Wohneigentum zugeordnet ist. Alle Immobilien sind nämlich durch die Grundbücher erfasst. Zwar geht es im Grundbuch um die Grundstücke. Doch werden alle Gebäude den Grundstücken zugeordnet, auf denen sie stehen. 

Das ist auch bei einer Eigentumswohnung der Fall. Für jede einzelne Wohnung gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. Das gesamte Grundstück gehört der Eigentümergemeinschaft. Und im Grundbuch steht, wie groß der Anteil daran ist. Das ist für den Käufer eine wichtige Information, nicht so sehr, weil er dann weiß, wie viel Quadratmeter Grund er als sein Eigentum betrachten kann. Sondern weil sich aus seinem Anteil ergibt, wie hoch die Kosten sind, die er zu tragen hat und welches Stimmrecht er bei der Eigentümerversammlung hat.

Wer ist als Eigentümer eingetragen?

Das Grundbuch soll sicherstellen, dass beim Immobilienkauf alles mit rechten Dingen zugeht. Was im Grundbuch steht, das gilt. So sollten Sie als erstes überprüfen, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Nur diejenige Person darf Ihnen nämlich die Immobilie verkaufen. Zwar kann sie sich vertreten lassen, doch muss der Kaufvertrag in ihrem Namen abgeschlossen werden. Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, müssen alle im Kaufvertrag genannt werden. Und der notariell beurkundete Kaufvertrag führt schließlich dazu, dass Sie selbst als neuer Eigentümer eingetragen werden.

Das Wohneigentum wird genau bezeichnet 

Der Grundbuchauszug gibt darüber Auskunft, was alles zu Ihrem Eigentum gehört. Das ist besonders für die Käufer einer Eigentumswohnung relevant. Denn während das bei einem Grundstück mit Haus meist recht klar ist, muss das bei einer Eigentumswohnung sehr genau beschrieben werden. Festgelegt wird nicht nur, was zu Ihrem Sondereigentum gehört, welches Kellerabteil, welche Garage oder welcher Raum außerhalb Ihrer Wohnung. Es werden auch „Sondernutzungsrechte“ genannt. Damit ist gemeint, dass Sie als Eigentümer exklusiv über bestimmte Teile verfügen dürfen, einen Stellplatz, ein Kellerabteil oder einen Teil des Dachbodens.

Die drei Abteilungen im Grundbuch

Alle drei Abteilungen des Grundbuchs sind in einem  vollständigen Grundbuchauszug aufgeführt. In den drei Abteilungen ist folgendes vermerkt:

• Die Abteilung I enthält den Beschrieb der Immobilie, sowie die aktuellen und ehemaligen Eigentümer
• In der Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen genannt. Beispielweise wird hier auch die Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer beim Verkauf schützt. Womöglich ist dies der interessanteste Teil.
• In der Abteilung III finden Sie die „Grundpfandrechte“, also die Grundschulden und die Hypotheken.

Wenden wir uns der zweiten Abteilung zu: Hier erfahren Sie zum Beispiel, ob sich jemand ein Wohnrecht oder einen „Nießbrauch“ gesichert hat. Ist das der Fall, muss geprüft werden ob diese Eintragung noch Bestand hat, oder gelöscht werden kann. Wenn nicht, muss dies natürlichim Kaufpreis berücksichtigt werden. Selbst nutzen können Sie die Immobilie dann vorerst nicht – oder nur sehr eingeschränkt. Weiterhin sind hier Beschränkungen wie ein „Wegerecht“ aufgeführt (jemand darf über Ihr Grundstück gehen oder fahren) oder Kanal- oder Stromleitungsrechte (der Gemeinde) etc.. Auch schli finden Sie hier  Angaben zu einem eventuellen  Erbbaurecht, oder einem möglichen Vorkaufsrecht. Wie das im Einzelnen zu beurteilen ist, kommt sehr auf den konkreten Fall an. Wir beraten Sie gerne, ob sich da eine günstige Gelegenheit bietet oder Sie besser die Finger von so einem Immobilienkauf lassen sollten.

Was die dritte Abteilung betrifft, so sind hier die Grundschulden verzeichnet. Rundum sorglos können Sie sein, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf alle Grundschulden hat löschen lassen. Aber auch ein Eintrag muss Sie keineswegs beunruhigen. Die Schulden gehen nicht auf Sie als Erwerber über. Vorsicht ist hingegen angebracht, wenn die eingetragene Grundschuld in die Nähe des Verkaufspreises kommt. Dann kann der Gläubiger Ansprüche geltend machen, die Ihnen in die Quere kommen könnten. Zu hohe Grundschulden sind ein Alarmzeichen. Ob Sie auf den Kauf dann lieber verzichten sollten, das klären wir in einem Beratungsgespräch.

Wie bekommen Sie Einsicht ins Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Doch nicht jeder darf so ohne weiteres darin Einblick nehmen. Sie müssen schon ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Als Kaufinteressant können Sie das. Allerdings reicht es nicht aus, wenn Sie bloß behaupten, Sie würden sich für den Erwerb einer bestimmten Immobilie interessieren. Was hier hilft, ist die Unterstützung des bisherigen Eigentümers, der seine Immobilie ja an Sie verkaufen will. Gibt der Ihnen eine Vollmacht, den Grundbucheintrag einzusehen, sollte es keine Schwierigkeiten geben. Sehr vorteilhaft ist es, wenn Sie gegenüber Ihrer Bank beim Finanzierungsgespräch eine Kopie des Grundbuchauszugs vorlegen können. Das wirkt nicht nur vertrauensbildend. Es dürfte auch Ihre Kreditkonditionen verbessern – vorausgesetzt, der Grundbuchauszug enthält keine bösen Überraschungen. 

Haben Sie Fragen zum Grundbuch und zu dem einen oder anderen Eintrag – sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Kommt das Umwandlungsverbot in München?

Bayerns Bauministerin Kerstin Schreyer hat noch versucht, das Gesetz im Bundesrat zu stoppen. Vergebens – die Länderkammer hat das „Baulandmobilisierungsgesetz“ im Mai gebilligt. Neben anderen Regelungen, die sich auch nachteilig für private Investoren auswirken dürften, enthält das Gesetz ein befristetes Umwandlungsverbot. Mit der Zustimmung vom Bundesrat hat das Gesetz die letzte Hürde genommen und kann demnächst in Kraft treten. Für Immobilienbesitzer ist das erst mal keine gute Nachricht. Und doch bleibt abzuwarten, wie die Landesregierung das Gesetz per Rechtsverordnung umsetzt.

Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten betroffen

Erklärte Ziele des Gesetzes: Bauland soll schneller zur Verfügung stehen, bezahlbarer Wohnraum soll gesichert und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert, um nicht zu sagen: verhindert werden. In Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“ soll es künftig nicht mehr möglich sein, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, zumindest in Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten. Bislang galt das nur in begrenzten „Milieuschutzgebieten“.

Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden von den Landesregierungen bestimmt. Und die Auswahl muss begründet werden. Nun ist schon damit zu rechnen, dass in der Metropolregion München sehr viele Gemeinden unter diese Regelung fallen werden. Wo heute die Mietpreisbremse gilt, da dürfte demnächst auch das Umwandlungsverbot kommen. Immerhin sind einige Ausnahmen vorgesehen.

Mit Genehmigung darf umgewandelt werden

Zunächst einmal ist es möglich, auch in Zukunft Mietwohnungen in Wohneigentum umzuwandeln – wenn die Kommune das genehmigt. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses brauchen Sie künftig diese Genehmigung, auch wenn Sie die Wohnungen einzeln an Eigentümer verkaufen möchten.

Wir haben es erwähnt: Die Regelung gilt nicht für Wohngebäude mit bis zu fünf Einheiten. Da brauchen Sie keine Genehmigung, wenn Sie umwandeln. Aber auch die Höchstgrenze darf von den Landesregierungen flexibel gehandhabt werden. Von drei bis 15 Wohnungen soll alles möglich sein. Warten wir also ab, wie die Bayerische Rechtsverordnung konkret aussieht. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Und es sind schon jetzt Ausnahmen vorgesehen: In Fällen von Erbschaft, wenn die Erben die Mietwohnungen übernehmen wollen. Bei Eigenbedarf: Wenn Angehörige des eigenen Haushalts oder Familienangehörige die Wohnung übernehmen. Und auch wenn eine wirtschaftliche Notlage besteht. Die muss allerdings nachgewiesen werden.

Die Regelung ist bis Ende 2025 befristet. Ob sie verlängert, womöglich sogar verschärft wird, dürfte von der dann verantwortlichen Bundesregierung abhängen. CDU und CSU sind jedenfalls erklärte Gegner der Reform.