Sehr geehrte Damen und Herren,

sind Sie gut durch den Winter gekommen? Glücklicherweise ist der recht mild ausgefallen, so dass die befürchtete Knappheit an Gas und Heizöl nicht eingetreten ist. Der Frühling kann kommen!

Auch in diesem Newsletter beschäftigt uns das Thema Energie: Seit Jahresanfang gilt das neue Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2023). Der Vorgänger war gerade einmal zwei Jahre alt. Doch gibt es eine Reihe von neuen Regelungen, die wir Ihnen vorstellen.

Unser zweites Thema beschäftigt viele Vermieter: Die sogenannten „Schönheitsreparaturen“. Was können Sie erwarten, wenn Ihr Mieter mitvertraglich verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen? Muss er die Wohnung neu streichen, wenn er auszieht? Können Sie ihn verpflichten, das Parkett abschleifen und versiegeln zu lassen? Und was ist mit Fenstern und Türen? In unserem Beitrag erfahren Sie es. 

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Solar

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

Zum Jahresanfang 2023 ist das grundlegend überarbeitete Erneuerbare-Energien-Gesetz, kurz EEG, in Kraft getreten. Dabei ist es erst zwei Jahre her, dass diese Regelungen neu gefasst wurden. Doch im Zeichen der Energiewende soll alles zügiger vorangehen und die erneuerbaren Energien solle stärker gefördert werden, damit die Umstellung auf Klimaneutralität schneller gelingt. Langfristig soll die Stromversorgung komplett auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Als Zielmarke legt das Gesetz in §1 fest: Bis 2030 sollen bei der Stromerzeugung mindestens 80% aus erneuerbaren Energiequellen stammen. 

Höhere Vergütung für neue Photovoltaik-Anlagen 

Für Photovoltaik-Anlagen, die ab dem 30. Juli 2022 in Betrieb genommen werden, wird die Vergütung angehoben. Dabei gelten die folgenden Regelungen: Erzeugt die Anlage Strom für den Eigenbedarf, wird die überschüssige Menge, die ins Stromnetz eingespeist wird, mit 8,2 Cent pro Kilowattstunde vergütet. Dies gilt für Anlagen mit einer Leistung von 10 kWp. Ist die Anlage größer, bekommt der Eigentümer ab 10 kWp für die Kilowattstunde Strom 7,1 Cent. 

Wird jedoch der Strom komplett eingespeist, erhöht sich die Vergütung auf 13 Cent pro Kilowattstunde – bis zu einer Leistung von 10 kWp. Wird mehr als 10kWp eingespeist, gibt es dafür 10,9 Cent. Wird der Strom an einen Direktvermarkter verkauft, gelten noch etwas höhere Sätze, nämlich 13,4 Cent (bei Volleinspeisung) oder 8,6 Cent (bei Anlagen mit Eigennutzung). Allerdings sind die Photovoltaik-Anlagen auf den heimischen Dächern zu klein, so dass sich der Verkauf an einen Direktvermarkter nicht lohnt.

Wichtig: Für Photovoltaik-Anlagen, die vor dem 30. Juli 2022 in Betrieb genommen worden sind, bleiben die Vergütungssätze unverändert.

Zwei Anlagen auf einem Dach 

Um die höhere Vergütung für die Volleinspeisung zu bekommen, ist es nun erlaubt, zwei Photovoltaik-Anlagen auf einem Dach zu vertreiben: Eine für den Eigenverbrauch, bei der nur die überschüssige Menge eingespeist wird, und eine für die „Volleinspeisung“. Damit soll der Ausbau der Photovoltaik-Anlagen weiter vorangetrieben werden. Denn bislang lohnte es sich für den Hausbesitzer kaum, eine Anlage zur Volleinspeisung zu installieren. Die Photovoltaik-Anlagen wurden so dimensioniert, dass sie den eigenen Bedarf abdeckten. Der Gesetzgeber möchte erreichen, dass möglichst viel Dachfläche genutzt wird. Ist noch Platz, kann eine zweite Anlage installiert werden, die dann zur Volleinspeisung genutzt wird. 

Dabei bleibt die Anlage für den Eigenbedarf für Immobilienbesitzer die lohnendere Variante – trotz geringerer Vergütung bei der Einspeisung. Aber der selbstgenutzte Solarstrom macht das in aller Regel mehr als wett. Denn es muss ja nicht der teure Strom aus dem Netz bezogen werden.

Module dürfen auch im Garten aufgestellt werden

Ist es nicht möglich, die Solarmodule auf dem Dach oder in der Hausfassade zu installieren, dürfen sie nun auch als Freiflächen-Anlage aufgestellt werden. Dies gilt bis zu einer Leistung von 20 kW. Diese Regelung macht es möglich, dass nun auch denkmalgeschützte Gebäude oder Häuser mit Reetdach mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet werden können. Allerdings müssen Sie sich an das Baurecht halten und dürfen nicht einfach drauflosbauen. Für so eine Anlage brauchen Sie womöglich von Ihrer Gemeinde eine Baugenehmigung 

Keine Umsatzsteuer für Anlage und Einspeisung 

Ab 1. Januar 2023 fällt beim Kauf einer Photovoltaik-Anlage keine Umsatzsteuer mehr an. Und auch die Vergütung für die Einspeisung, die der Netzbetreiber auszahlt, ist von der Umsatzsteuer befreit.

Objekt

Schönheitsreparaturen: Was muss Ihr Mieter leisten?

Kaum eine andere Klausel im Mietvertrag gilt als so heikel wie diejenige, die den Mieter verpflichtet, die sogenannten „Schönheitsreparaturen“ zu übernehmen. Ins praktische Vermieterleben übersetzt geht es um die Frage: Muss Ihr Mieter renovieren, wenn er auszieht? Die Antwort besteht aus zwei Teilen: Der Mieter muss nur renovieren, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Dafür hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen recht hochgeschraubt. Unterläuft Ihnen der kleinste Fehler, ist die Klausel unwirksam. Was Sie dabei alles beachten müssen, damit werden wir uns in einem eigenen Beitrag beschäftigen. Hier soll es um die Frage gehen: Wenn die Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, was können Sie dann von Ihrem Mieter erwarten?

Dabei möchten wir noch darauf hinweisen: Haben Sie für Ihren Mietvertrag ein Formular verwendet, das nicht älter ist als fünf, sechs Jahre ist, stehen die Chancen gar nicht so schlecht, dass die Klausel wasserdicht ist. Vorausgesetzt, dass Ihr Formular von einer seriösen Quelle stammt – wie beispielsweise einem Fachverlag.

Schönheitsreparaturen bedeuten nicht Endrenovierung

Wir haben es schon angesprochen: Viele Vermieter meinen, die Klausel mit den Schönheitsreparaturen verpflichte den Mieter zur Endrenovierung. Wenn er auszieht, muss er diese Arbeiten erledigen und die Wohnung renoviert übergeben. In der Praxis ist das zwar meist der Fall. Doch rechtlich liegt der Fall etwas anders. Denn die Klausel verpflichtet den Mieter, die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dazu werden zur Orientierung häufig auch Fristen genannt, zu denen die genannten Räume fällig sein könnten. 

Anders gesagt: Hat Ihr Mieter die Wohnräume bereits während des laufenden Mietverhältnisses renoviert, hat er seine Pflicht erfüllt. Sie haben keinen Anspruch auf eine zusätzliche Endrenovierung. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung: Im laufenden Mietverhältnis kann Ihr Mieter die Wände streichen, wie er möchte. Und er darf auch Tapeten ganz nach seinem Geschmack aufbringen. Da dürfen Sie ihm kein Muster vorschreiben. Sonst riskieren Sie, dass die gesamte Vertragsklausel unwirksam ist. Der entscheidende Punkt: Beim Auszug muss Ihr Mieter dann den „Originalzustand“ wieder herstellen. Hat er weiße Wände übernommen, darf er die rosarot streichen, wenn er das schön findet. Beim Auszug müssen die Wände jedoch wieder weiß sein. Denn so hat er die Wohnung übernommen. In diesem Fall kann er sich nicht darauf berufen, dass er die Schönheitsreparaturen ja bereits erledigt hat. Gleiches gilt auch für Tapeten: Die romantische Fototapete muss weichen, wenn da vorher Raufaser an den Wänden klebte.   

Streichen, tapezieren und Bohrlöcher schließen

Im Unterschied zu anderen Reparaturen, bei denen ein akuter Schaden behoben wird, beseitigen Schönheitsreparaturen die Spuren normaler Abnutzung. Für die Reparaturen müssen Sie als Vermieter im Rahmen Ihrer „Instandhaltungspflicht“ aufkommen. Ausgenommen davon sind nur Schäden, die der Mieter verschuldet hat. Dafür müsste er die Kosten tragen.

Haben Sie die Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag wirksam auf Ihren Mieter übertragen, muss er die folgenden Arbeiten übernehmen: Er muss Decken und Wände streichen, gegebenenfalls auch den Fußboden. Ebenfalls auf der „Streichliste“ sind Rohre, Heizungskörper, Fenster, Fensterbänke und Türen. Aber natürlich nur, wenn die überhaupt gestrichen sind. Die Räume, die tapeziert waren, müssen unter Umständen neu tapeziert werden, aber eben nur, wenn sich gewisse Abnutzungsspuren zeigen. 

Ebenfalls zu beachten: Fenster, Fensterbänke und Türen müssen nur von innen gestrichen werden! Jede Formulierung im Mietvertrag, die nahelegen könnte, dass auch außen gepinselt werden muss, gefährdet die gesamte Klausel (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 26.10. 2022, Az. 49 C 150/22).

In gekalkten Räumen muss der Kalk erneuert werden. Beim Teppichboden muss der Mieter eine „Grundreinigung“ vornehmen (BGH, Urteil vom 8.10.2008, Az. XII ZR 15/07). Weitergehende Verpflichtungen wie das „Shampoonieren“ oder die Beauftragung einer „Fachfirma“ sind unzulässig und gefährden die gesamte Vertragsklausel. Die Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Verschließen von Bohrlöchern. Abschleifen und Versiegeln von Parkett gehören jedoch nicht dazu. Und es ist auch nicht zulässig, von Ihrem Mieter zu verlangen, dass er einen Handwerksbetrieb beauftragt. Alle Arbeiten darf er selbst erledigen, wenn er das möchte. Das hat auch Folgen für die Qualität, die Sie erwarten dürfen. Die Arbeiten müssen „fachgerecht“ ausgeführt werden. Stümperei müssen Sie nicht dulden, aber Profiqualität dürfen Sie auch nicht erwarten.

Hat der Mieter schlampig renoviert?

Vielleicht stellen Sie bei der Abnahme fest, dass Ihr Mieter schlampig gearbeitet oder manches einfach übersehen hat. Dann dürfen Sie nicht einfach einen Fachbetrieb beauftragen und dem Mieter die Rechnung schicken. Vielmehr müssen Sie ihm eine „Nachfrist“ setzen, bis zu der er die ausstehenden Arbeiten erledigen kann. Ob er dabei selbst tätig wird oder einen Profi beauftragt, bleibt ihm überlassen. Erst wenn das Ergebnis erneut zu wünschen übriglässt, können Sie weitere „Eigenarbeiten“ ablehnen und einen Fachbetrieb beauftragen, den der Mieter bezahlen muss. Doch noch einmal der Hinweis: Der Mieter muss wirklich schlecht oder unvollständig gearbeitet haben. 

Wenn der Mieter zu viel renoviert

Auch das kommt vor: Ihr Mieter tut zu viel des Guten und führt Arbeiten durch, zu denen er eigentlich gar nicht verpflichtet ist. Bevor Sie sich schulterzuckend auf die Position zurückziehen: „Das ist halt sein Pech!“, sollten Sie sich die Vertragsklausel noch einmal genauer anschauen: Ist sie missverständlich formuliert, geht das zu Ihren Lasten. Die gesamte Klausel wäre unwirksam. Ihr Mieter hätte Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings müsste er den innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses geltend machen. Sonst sind seine Ansprüche verjährt (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011, Az. VIII ZR 195/10).    

immobilie familie

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