Sehr geehrte Damen und Herren,

hinter uns liegt die Bundestagswahl. Was das Ergebnis für Immobilienbesitzer, -käufer und -verkäufer bedeutet, das wird sich zeigen. Immerhin gibt es in den Parteien sehr unterschiedliche Vorstellungen darüber, wie bezahlbarer Wohnraum entstehen soll. Dass es daran mangelt, darüber sind sich alle einig. Was Vermieter jedoch beunruhigen sollte: Eine Maßnahme, die sich bereits als untauglich erwies und vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde, könnte ein Comeback erleben: Der Mietendeckel. In Berlin ist er krachend gescheitert, doch unter Sozialdemokraten und Grünen gibt es einige, die bereits angekündigt haben, sie könnten sich einen Mietendeckel für ganz Deutschland vorstellen. Was da auf uns zukommen könnte, damit beschäftigt sich unser erster Beitrag.

In unserem zweiten Artikel widmen wir uns dem Thema Immobilien vererben. Sie erfahren, warum es eine gute Idee ist, testamentarisch festzulegen, wer die Immobilie erben soll, und warum gerade bei Immobilien Erbengemeinschaften viele Schwierigkeiten mit sich bringen. Die aber kann man lösen – nicht zuletzt mithilfe eines kompetenten Maklers.

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Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Kommt der bundesweite Mietendeckel?

Der rot-rot-grüne Berliner Senat wollte mit dem sogenannten „Mietendeckel“ in der Stadt für bezahlbaren Wohnraum sorgen. Geholfen hat es gar nichts. Im Gegenteil, die Maßnahme ist gründlich gescheitert. Erstens war die Regelung außerordentlich kompliziert. Die Berechnung der zulässigen Miete war nicht schlüssig und kaum zu durchschauen. Gerade für Privatvermieter ein großes Problem. Zweitens erreichte „der Deckel“ seine Ziele nicht, sondern verschlimmerte die Lage nur noch. Geschützt wurden „die Falschen“, nämlich diejenigen, die bereits eine Wohnung hatten. Das Angebot an günstigem Wohnraum ging drastisch zurück. Drittens wurde der Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht im Frühjahr für verfassungswidrig erklärt. 

Die Berliner Vermieter atmeten auf. Das Ungetüm schien damit erledigt zu sein. Doch es könnte nun viel schlimmer kommen. Denn das Verfassungsgericht hatte den Mietendeckel mit dem Argument gekippt, dass eine solche Maßnahme nicht in die Zuständigkeit des Landes Berlin falle, sondern Angelegenheit des Bundes sei. Eine Bundesregierung könnte demnach durchaus einen Mietendeckel beschließen. Und genau das könnte uns jetzt bevorstehen – je nachdem, welche Parteien die neue Regierung bilden und auf welche Maßnahmen sie sich verständigen. Unter Sozialdemokraten und Grünen gibt es jedenfalls viele Sympathien für den Deckel. Eine lohnende Aufgabe für die Liberalen, ihn zu verhindern.

Privatvermieter werden aus dem Markt gedrängt

Die Regelung trifft vor allem Privatvermieter. Für die wird es noch mal komplizierter, während größere Wohnungsunternehmen den bürokratischen Aufwand leichter bewältigen. Außerdem wird die Rendite schmaler. Oder treffender: Sie wird künstlich begrenzt. Denn während die Preise für Immobilien wegen des Wohnungsmangels weiter steigen könnten, werden die Mieten eingefroren. Vor allem diejenigen, die daran denken, neu in die Vermietung einzusteigen, dürften dadurch abgeschreckt werden. Statt die privaten Vermieter zu fördern, werden sie bestraft.

Modernisierungen und Investitionen werden verhindert

Darf die Miete nicht erhöht werden, lohnt es sich für die Vermieter nicht zu modernisieren. Denn sie bleiben komplett auf den Kosten sitzen. Es droht ein regelrechter Modernisierungsstau. Gerade in Hinblick auf die Maßnahmen zur Energieeinsparung und zum Klimaschutz ist das schädlich und innovationsfeindlich. Es wird nicht reichen, diese Maßnahmen durch günstige Kredite und Zuschüsse zu fördern. 

Angebot an bezahlbarem Wohnraum geht bundesweit zurück

Was sich schon in Berlin gezeigt hat, droht dann bundesweit: Es gibt nicht genügend bezahlbaren Wohnraum. Denn es sind nicht genügend Wohnungen vorhanden, um die steigende Nachfrage zu decken. Daher sollte die Bundesregierung eher Anreize schaffen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sei es durch Neubauten, Nachverdichtung oder Umwidmung vorhandener Räume. Der Mietendeckel erreicht das Gegenteil. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum dürfte weiter zurückgehen. Und zwar ausgerechnet dort, wo dieser Wohnraum am dringendsten gebraucht wird: In den Ballungsräumen. 

Immobilien vererben – Vorsicht Erbengemeinschaft! 

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt verfügt in der Regel über ein erhebliches Vermögen. Dies gilt besonders für Objekte im Großraum München, deren Wert in den vergangenen Jahren stark zugenommen hat. Grund genug, sich darüber Gedanken zu machen, wem das Objekt vererbt werden soll. Dabei hat eine Regelung ihre besonderen Tücken: Wenn eine Immobilie an mehrere Personen vererbt wird, die dann automatisch eine Erbengemeinschaft bilden. Anders als es der Begriff vermuten lässt, geht es in den Erbengemeinschaften selten besonders harmonisch zu. Und das muss gar nicht mal an der Streitlust oder gar am bösen Willen der Beteiligten liegen. Vielmehr sind Erbengemeinschaften ständig in Gefahr, handlungsunfähig zu werden. Dies ist gerade bei Immobilien ein Problem.

Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine Erbengemeinschaft entsteht (nach § 2032 Abs. 1 BGB): Setzen Sie in Ihrem Testament fest, dass mehrere Personen Ihre Immobilie erben, so bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das gilt auch für den Fall, dass Sie verfügen, dass eine Person (z.B. der Ehepartner) einen höheren Anteil zugesprochen bekommt als die anderen (z.B. die Kinder). Der zweite Fall liegt vor, wenn die Erbschaft nicht testamentarisch geregelt ist und es nicht nur einen Alleinerben gibt. Dann entsteht laut Gesetz zwangsweise eine Erbengemeinschaft. Diese erbt die gesamten Vermögenswerte (und Schulden) gemeinsam. Je nach Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich eine bestimmte Quote, die den Anteil am Erbe bestimmt. Befindet sich in der Erbmasse beispielsweise ein Wertpapierdepot und eine Immobilie, so erbt jeder gemäß seinem Anteil. Das Wertpapierdepot lässt sich auflösen und wie andere Geldvermögen auch gemäß der Quote unter den Erben verteilen. Bei Immobilien ist dies nicht der Fall. Und genau das verursacht häufig Probleme.  

Bei allen wichtigen Entscheidungen ist Einstimmigkeit erforderlich

Gesetzlich ist festgelegt, dass bei „Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung“ die Zustimmung aller Miterben erforderlich ist. Mit anderen Worten, alle müssen sich einig sein. Wenn auch nur einer ausschert, kann die betreffende Maßnahme nicht durchgeführt werden. Das betrifft vor allem den Verkauf, aber auch umfangreiche Modernisierungen, Umbauten oder Veränderungen in der Zweckbestimmung. Dabei spielt es keine Rolle, wie gering der Anteil des betreffenden Erben ist. Sobald jemand miterbt, kann er alle wesentlichen Entscheidungen blockieren. 

Ausgenommen vom Prinzip der Einstimmigkeit sind die Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Dazu gehören Entscheidungen über Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, der Abschluss von Mietverträgen oder deren Kündigung. Hier genügt es, wenn die Mehrheit der Erben zustimmt – gemäß ihren Anteilen. Wenn also ein Erbe mehr als die Hälfte geerbt hat, kann er diese Maßnahmen allein beschließen.

Schließlich gibt es noch Maßnahmen der Notverwaltung. Dabei handelt es sich um Eingriffe, die zwingend erforderlich sind und keinen Aufschub dulden. Ist ein Gebäude akut einsturzgefährdet oder sind Leitungen undicht, muss sofort gehandelt werden. Es ist nicht erforderlich, die Zustimmung aller Erben einzuholen.

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft ist ihrer Natur nach nicht auf Dauer angelegt. In aller Regel geht es darum, die jeweiligen Ansprüche gegeneinander zu verrechnen und die Erbengemeinschaft aufzulösen, sie „auseinanderzusetzen“, wie die Juristen es bezeichnen. Das kann mitunter ein sehr langwieriger Prozess sein. Am Ende kann ein Erbe die Immobilie übernehmen und die anderen ausbezahlen. Oder er zahlt regelmäßig eine Art Nutzungsgebühr, also Miete, an die anderen. Bewährt hat sich jedoch vor allem, gemeinsam einen Makler einzuschalten, der das Objekt begutachtet und den Marktpreis bestimmt. Ob die Immobilie dann von einem Dritten gekauft wird und die Erben ausbezahlt werden oder einer der Erben einsteigt, spielt eine untergeordnete Rolle. Das Entscheidende ist, dass jemand mit guten Marktkenntnissen den Preis der Immobilie bestimmt. Dadurch wird das Verfahren transparent und fair. Aber selbst dann kann jemand, der miterbt und nicht einverstanden ist, den Verkauf verhindern. Gerade hier kann ein kompetenter Makler segensreich wirken, wenn er sich als Mediator betätigt und zwischen den gegensätzlich Positionen vermittelt und so doch noch einen vorteilhaften Verkauf ermöglicht.

Für Immobilien möglichst Alleinerben bestimmen

Wenn Sie Ihren Erben solche Auseinandersetzungen ersparen möchten, legen Sie testamentarisch fest, wer was erbt. Für Immobilien gilt: Im Idealfall gibt es einen Alleinerben. Als zweitbeste Lösung kommt in Betracht, zwei oder drei Personen zu bestimmen, von denen Sie annehmen, dass die an einem Strang ziehen und sich schnell einig werden. Aber auch da kann man sich täuschen, wie die Erfahrung zeigt. Vor allem wenn die jeweiligen Ehepartner auch noch ein Wörtchen mitreden wollen, ist es schnell aus mit der familiären Harmonie. Daher ist es die beste Lösung, den Immobilienbesitz klar aufzuteilen und selbst für einen fairen Ausgleich der Ansprüche zu sorgen. Am Ende sollten Sie es nämlich sein, der über die Aufteilung der Erbmasse entscheidet. Was das Thema Immobilien betrifft, so beraten wir Sie gerne. Sprechen Sie uns an.

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