Sehr geehrte Damen und Herren,
Sommerzeit ist Ferienzeit, aber in diesem Jahr erleben wir den zweiten Corona Sommer. Dieses Mal sind jedoch viele von uns geimpft und damit vor einer schweren Infektion geschützt. Und so hoffen wir, dass Sie entspannte Ferien haben.
Die Bundestagswahl wirft ihre Schatten voraus, der Wahlkampf kommt allmählich auf Touren. Eigentlich passiert in solchen Zeiten politisch nicht mehr viel. Doch dürfte noch in diesem Jahr die Heizkostenverordnung ergänzt werden. Der Referentenentwurf liegt seit dem Frühjahr vor, die Verbände haben ihre Stellungnahmen abgegeben. Es zeichnet sich ab, was auf uns zukommt, zumal die neue Heizkostenverordnung eine Richtlinie der EU in nationales Recht umsetzt. Erfahren Sie hier, worum es geht.
Unser zweiter Beitrag beschäftigt sich mit dem Treppenhaus. Viele Eigentümer, Mieter und Vermieter wissen nicht, was ist erlaubt? Dürfen Sie Ihre Topfpflanzen dort abstellen? Schuhe, Fahrräder, Kinderwagen oder den Rollator? Und können Sie Ihren Mieter verpflichten, das Treppenhaus zu putzen? Und wenn er das versäumt, können Sie auf seine Kosten einen Reinigungsservice beauftragen?
Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Fassade Immobilien Brief

Die neue Heizkostenverordnung: Was ist geplant?

Eigentlich hätte diese Verordnung spätestens im Oktober vergangenen Jahres in Kraft treten müssen. So schrieb es die EU-Energieeffizienzrichtlinie vor. Doch zu dieser Zeit waren Regierung und Parlament vornehmlich mit Corona beschäftigt. Und so hat es ein wenig gedauert, bis ein Referentenentwurf vorlag. Der ist von den Verbänden kommentiert worden. Nun ist damit zu rechnen, dass die Verordnung noch in diesem Jahr kommt.

Messgeräte müssen fernablesbar sein

In den meisten Wohnungen mit Zentralheizung ist es heute noch so: Einmal im Jahr kommt der Ableser, um die Messgeräte an der Heizung abzulesen. Schon vor Corona war das oft recht umständlich. Die Bewohner waren nicht zu Hause, mussten ihren Schlüssel bei ihren Nachbarn oder beim Hausmeister deponieren (was sie oft nicht taten). Dann wurden Zweit- und Dritttermine nötig. Und es wurde gestritten, wer für die Kosten aufkommen sollte. Mit all dem soll nun Schluss sein. Werden neue Ablesegeräte zur Gebrauchserfassung eingebaut, dann müssen die fernablesbar sein, also über eine Funktechnologie verfügen, die den Zählerstand übermittelt. Dies gilt allerdings nicht, wenn nur einzelne Geräte ausgetauscht werden, die Gesamtanlage aber erhalten bleibt.

Doch früher oder später sollen auch die bestehenden Geräte nachgerüstet oder ganz ausgetauscht werden müssen. Bis Ende 2026 sollen alle Wärmezähler fernablesbar sein. Nur Anlagen, bei denen das technisch nicht sinnvoll ist, sollen eine Ausnahmeerlaubnis bekommen. 

Datenaustausch zwischen den Systemen

Die zweite Neuerung betrifft Immobilienbesitzer nur indirekt: Die neuen Geräte zur Gebrauchserfassung sollen „interoperabel“ sein. Was so viel heißt wie: Es soll möglich sein, dass Systeme verschiedener Anbieter Daten austauschen. Das soll dem Wettbewerb zugutekommen, was wiederum den Verbraucher erfreuen soll. Allerdings sind noch einige technische Fragen des Datenschutzes zu klären. Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik arbeitet daran.

Neue Informationspflichten für Vermieter

Die Verordnung sieht vor, dass Vermieter ihre Mieter während der Heizperiode (Oktober bis April) monatlich über ihren Verbrauch informieren. Dabei soll die Information die Mieter „unmittelbar“ erreichen. Das heißt, sie sollen sich nicht irgendwo einwählen oder registrieren müssen, sondern bekommen die Information per Brief oder E-Mail.

Zusätzlich sollen weitere Informationen mitgeteilt werden: Wie sich der Energiemix zusammensetzt (d.h. wie viel stammt aus fossilen Brennstoffen, wie viel aus erneuerbaren Energien?), welche Steuern und Abgaben sind im Preis enthalten und wie verhält sich der Verbrauch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum?

Kürzungsrechte für Mieter

Unterlässt es der Vermieter die neuen Messgeräte einzubauen, obwohl er dazu verpflichtet ist, darf der Mieter die Abrechnung pauschal um 3% kürzen. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Auch dann darf um 3% gekürzt werden. Und verstößt der Vermieter gegen beide Pflichten, summieren sich die Prozentzahlen auf 6%. 

Davon unberührt bleibt das schon bestehende Kürzungsrecht um 15%, wenn der Vermieter die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnet.

Mit diesen Neuerungen ist zu rechnen, zumal sie ja die längst überfällige EU-Richtlinie umsetzen sollen. Doch können sich noch kleinere Änderungen ergeben. Wenn sich Genaueres abzeichnet, werden wir Sie informieren.

Gerschlauer Muenchen 1

Im Treppenhaus: Was ist erlaubt?

In Mehrfamilienhäusern gibt es häufig unterschiedliche Vorstellungen darüber, was man dort abstellen darf: Pflanzenkübel, Fahrräder, Kehrbesen, Kinderwagen, Schuhe oder sogar den Schuhschrank? Darf man im Treppenhaus plaudern oder ist das bereits Lärmbelästigung? Und wie ist das mit der Treppenreinigung? Kann die auf die Hausbewohner übertragen werden? Und was passiert, wenn einer seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt?

Die Hausbewohner dürfen das Treppenhaus nutzen

Grundsätzlich gilt: Das Treppenhaus gehört zum Gemeinschaftseigentum und darf daher von allen Bewohnern – und ihren Besuchern – genutzt werden. Egal ob Mieter oder Eigentümer. Allerdings dürfen sie nicht alles tun, wonach ihnen der Sinn steht. Sie müssen sich an die Regeln und die Hausordnung halten.

So ist das Treppenhaus kein Aufenthaltsraum, es dient dazu, dass es durchquert wird. Die Bewohner dürfen also nur begrenzte Zeit darin verweilen, sich nicht einfach dort hinsetzen und plaudern. Solange sich niemand gestört fühlt, wird die ausgedehnte Plauderei im Treppenhaus keine Konsequenzen haben. Doch wenn sich jemand beschwert, müssen Sie als Vermieter handeln und darauf hinweisen, dass dies eine Ruhestörung ist.

Flucht- und Rettungsweg   

Was vielen Hausbewohnern gar nicht klar ist: Das Treppenhaus ist ein wichtiger Flucht- und Rettungsweg. Und der muss immer freibleiben, damit sich die Leute in Sicherheit bringen können und gleichzeitig die Sanitäter und die Feuerwehr zum Unglücksort gelangen können.

Das bedeutet: Es muss ausreichend Platz sein. Und es darf keine Stolperfallen geben. Schuhe haben daher im Treppenhaus nichts verloren. Und auch im Hausflur müssen sie keineswegs geduldet werden, wenn sie im Weg stehen. Ja, es lässt sich durch die Hausordnung festlegen, dass Schuhe nicht im Hausflur abgestellt werden dürfen. Zumindest nicht dauerhaft. Denn es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn es draußen regnet oder schneit, dürfen Schuhe vorübergehend vor der Wohnungstür abgestellt werden. Daher ist es unverhältnismäßig, die Schuhe im Hausflur oder Treppenhaus generell zu verbieten. Und doch bleibt es dabei: die Bewohner dürfen hier nicht ständig ihre Schuhe abstellen.

Putzzeug und Schneeschieber

Es gibt noch eine wichtige Ausnahme: Die Utensilien, die für die Reinigung des Treppenhauses gebraucht werden wie Wischmopp und Kehrbesen, dürfen im Hausflur oder Treppenhaus stehen. Das gilt auch für den Schneeschieber im Winter. Allerdings nur, wenn es für diese Gegenstände vorgesehene Bereiche gibt und sie nicht den Fluchtweg versperren. Und diese Regelung gilt nur für die Hausgemeinschaft. Die privaten Reinigungsgeräte dürfen nicht dort abgestellt werden.

Der Brandschutz

 Die Auflagen zum Brandschutz sind vielfältig, stammen von verschiedenen Autoritäten: den örtlichen Behörden, der Feuerwehr oder auch von der Versicherung, die nur zahlt, wenn bestimmte Anforderungen erfüllt sind. Wichtig zu wissen: Aus Brandschutzgründen lässt sich fast alles verbieten, was die Bewohner im Treppenhaus abstellen. Insbesondere der Schuhschrank, der sich bei manchen Mietern besonderer Beliebtheit erfreut, wenn er vor der eigenen Wohnungstür aufgestellt wird.  Aber auch Pflanzen mussten aus feuerpolizeilichen Gründen schon aus dem Treppenhaus geräumt werden. Und sogar Abfalleimer und Papierkörbe können wegen des Brandschutzes weichen müssen. Eine solche Maßnahme erfolgt so gut wie nie auf Betreiben eines Eigentümers oder eines Mieters. Doch wenn der Brandschutz hier Bedenken hat, dann gibt es keine Diskussion: Der Abfalleimer muss weg.

Kinderwagen

Für Kinderwagen gilt: Sie dürfen im Treppenhaus abgestellt werden. Zumindest solange sie ausreichend Platz lassen, dass andere Bewohner daran vorbeikommen. Was gleichbedeutend damit ist, dass der Flucht- und Rettungsweg freibleiben muss. Der Hauseigentümer muss für einen Abstellplatz für die Kinderwagen sorgen. Dann muss der auch genutzt werden. Anders sieht die Sache aus, wenn nicht genügend Platz vorhanden ist. Dann sind die Konflikte vorprogrammiert. Das Recht, den Kinderwagen abzustellen, trifft auf die Pflicht, die Fluchtwege großzügig freizuhalten. In solchen Fällen wird es immer einen Kompromiss geben müssen. Die Kinderwagen werden dort hingeschoben, wo sie am wenigstens stören. Und sie müssen sich im Fall des Falles schnell aus dem Weg schieben lassen. Den Kinderwagen anzuschließen, das wird nicht geduldet.

Rollator und Rollstuhl

Was für den Kinderwagen gilt, das trifft auch auf die Mobilitätshilfen der größeren Bewohner zu: Ein Rollator oder ein Rollstuhl darf im Hausflur oder im Treppenhaus abgestellt werden. Allerdings kann schon verlangt werden, dass dies möglichst platzsparend geschieht und zum Beispiel der Rollator eingeklappt wird (LG Hannover, Urteil vom 17.10.2005, Az. 20 S 39/05). Es ist nicht zulässig, das Abstellen vom Rollator oder Rollstuhl zu verbieten.

Treppenhausreinigung

Grundsätzlich ist es möglich, die Treppenhausreinigung den Bewohnern zu übertragen. Seien es Mieter oder Besitzer einer Eigentumswohnung. Entscheidend ist dann nur, die Reinigungspflicht gerecht aufzuteilen. So wäre es unbillig, nur manchen Hausbewohnern die Reinigungspflicht aufzuerlegen und andere davon auszunehmen. Auch müssen alle Bewohner frühzeitig darüber informiert werden, wann sie an die Reihe sind und was sie genau zu reinigen haben.

Versäumt ein Mieter seine Reinigungspflicht, dürfen Sie nicht gleich einen Reinigungsservice bestellen und die Kosten von ihm verlangen. Vielmehr müssen Sie ihn mahnen, seine Pflicht zu erfüllen. Sie setzen ihm eine Frist und kündigen an, dass Sie, wenn er den Termin verstreichen lässt, einen Reinigungsservice beauftragen, für den er die Kosten übernehmen muss. 

In der Praxis verlaufen solche Auseinandersetzungen oft sehr unerfreulich für alle Beteiligten. Wir empfehlen daher, die Treppenhausreinigung von vornherein an einen externen Dienstleister oder den Hausmeister zu übertragen. Das sind Reinigungsprofis, die gründlicher und effektiver arbeiten als Mieter, die eine lästige Pflicht erledigen. Und die Kosten für diese Dienstleistung können Sie ohnehin vollständig auf den Mieter übertragen.  

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Ihre Immobilenmakler Muenchen

Manuela Gerschlauer und Ingo Gerschlauer

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