Sehr geehrte Damen und Herren,

noch immer hat uns die Pandemie fest im Griff. Doch umso mehr kommt es darauf an, besonnen zu bleiben und mit Zuversicht nach vorne zu schauen. Dafür gibt es gute Gründe. 

Der Immobilienmarkt im gesamten Großraum München hat sich in diesen schwierigen Zeiten nicht nur als außerordentlich stabil erwiesen, vielmehr verzeichnet das Preisniveau nicht unerhebliche Zuwachsraten. Und es gibt weitere Entwicklungen, die uns für die Zukunft positiv stimmen.

Eine davon möchten wir in diesem Newsletter näher betrachten: Der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten stark zunehmen. Dafür gibt es eine ganze Reihe von Gründen. Nicht nur die demografische Entwicklung, sondern auch das starke Bedürfnis, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu leben, wirken in diese Richtung.  

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, kommt es auf ein Dokument ganz besonders an: Die Teilungserklärung. Warum das so ist und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in unserem zweiten Beitrag.

Schließlich möchten wir Sie noch auf unsere Facebook-Seite hinweisen, die sich allerdings noch im Aufbau befindet. Hier finden Sie Angebote, Informationen, Fotos, und Sie können uns auch eine Nachricht zusenden. Vielleicht schauen Sie einmal rein: https://www.facebook.com/muenchen.immobilien 

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de oder eine Nachricht auf Facebook.  Wir freuen uns über Ihre Post. Wir sind selbstverständlich auch in dieser ungewöhnlichen Zeit für Sie da. Bleiben Sie gesund!

 

Ingo Gerschlauer und sein Team

Altersgerechtes Wohnen

Der demografische Wandel lässt sich nicht aufhalten: Die Anzahl der Senioren und ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten weiter wachsen. Die meisten von ihnen sind gesünder und fitter als frühere Generationen. Und sie haben den starken Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben. Daher wird der Bedarf an Wohnungen stark zunehmen, die altersgerechtes Wohnen ermöglichen. Dabei sind diese Objekte nicht nur für diejenigen interessant, die das Seniorenalter bereits erreicht haben. Sie sind ebenso ein Thema für diejenigen, die für sich selbst vorsorgen wollen. Egal, ob sie das Objekt erst einmal vermieten und später beziehen, oder ob sie es bereits jetzt selbst nutzen. Denn eine altersgerechte Wohnung ist auch für Jüngere bequem und komfortabel.   

Der Zugang zu der Wohnung

Die erste Anforderung, die eine altersgerechte Wohnung erfüllen muss: Sie muss möglichst bequem zu erreichen sein, auch wenn man in seiner Mobilität eingeschränkt ist. Je weniger Treppenstufen zu nehmen sind, desto besser. Im Idealfall gibt es gar keine Stufen und auch keine Schwellen. Denn dann kann man die Wohnung noch nutzen, wenn man auf einen Rollator oder gar einen Rollstuhl angewiesen ist.

Der Hauseingang verdient besondere Aufmerksamkeit. Lässt sich der Hauseingang bequem erreichen? Gibt es womöglich eine Rampe? Lässt sich die Haustür von jemandem öffnen, der nicht mehr so beweglich ist und nicht mehr so viel Kraft hat? Gibt es einen Fahrstuhl? Ist der geräumig genug? Kann man den auch von einem Rollstuhl aus bedienen?

Eine Treppe muss noch lange nicht das Aus bedeuten. Viele Senioren bleiben bis ins hohe Alter so beweglich, dass sie zumindest noch einige Stufen schaffen. Umso wichtiger ist es, sich die Treppe genauer anzuschauen. Sie darf nicht zu steil sein. Am besten ist es, wenn zu beiden Seiten ein Handlauf oder ein Geländer vorhanden ist, an dem man sich festhalten kann. Und schließlich verbessert sich auch die Tauglichkeit, wenn sich die Treppe mit einem Treppenlift nachrüsten lässt. Noch besser natürlich, wenn schon einer vorhanden ist. Nach der WEG-Reform, die seit Dezember 2020 in Kraft ist, hat jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten einen barrierefreien Aus- und Umbau vornehmen zu lassen, auch wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist (§ 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz). Das schließt den Einbau eines Treppenlifts mit ein. Dafür brauchen Sie nicht mehr die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft und also auch keinen Beschluss der Eigentümerversammlung.       

Die Lage

Für die Qualität einer Wohnung ist bekanntlich die Lage ganz entscheidend, denn sie lässt sich nicht verändern. Diese Regel gilt auch für das altersgerechte Wohnen. Hier sind zwei Dinge zu beachten: Eine ruhige Wohnlage ist ein großes Plus. Doch mindestens genauso wichtig ist es, dass alles, was man für das tägliche Leben braucht, in der Nähe ist: Läden zum Einkaufen, Ärzte und Apotheke. Aber auch Orte, die Sie gerne aufsuchen: Grünanlagen, Treffpunkte, kulturelle Einrichtungen oder die Kirchengemeinde. Denken Sie daran, dass sich der Aktionsradius im Alter deutlich verkleinert und lange Wege immer mühsamer werden.

Innerhalb der Wohnung

In den eigenen vier Wänden lässt sich manches noch nachrüsten. Doch ist es hilfreich, die wichtigsten Punkte schon einmal in den Blick zu nehmen. Sind alle Türen breit genug? Lassen sich Fenster und Türen bequem öffnen? Ist die Türklingel laut genug? Gibt es eine Gegensprechanlage, wenn möglich mit Kamera? Sind alle Lichtschalter bequem zu erreichen (maximale Höhe 85 cm)? Alle Armaturen im Badezimmer? Und alle Bedienelemente in der Küche? Sind die Küchenschränke nicht zu hoch angebracht? Gibt es in der Wohnung keine Stolperfallen (Stufen, Schwellen, Teppiche, Schuhe im Eingangsbereich)?

Und was Küche und Bad betrifft: Sind die Fliesen rutschfest? Gibt es dort ausreichend Bewegungsfreiheit (mindestens 1,2 Meter in der Länge und in der Breite)? Gibt es in beiden Räumen Sitzgelegenheiten? Im Bad auch in der Dusche? Gibt es eine Einstiegshilfe für die Badewanne? Besser noch: eine ebenerdige Dusche ohne Schwelle? Gibt es in Bad und WC Haltegriffe? Verfügt der Herd über eine Abschaltautomatik?   

Auch das Thema Beleuchtung ist wichtig. Die Wohnung muss ausreichend hell sein. Und vor allem muss es möglich sein, vom Bett aus das Licht einzuschalten und bei Helligkeit ins Bad, ins WC und in die Küche zu gelangen. Und wieder zurück.  Jeder neue Lichtschalter sollte bei Helligkeit zu erreichen sein.

Auf Nachrüstbarkeit achten

Die Ansprüche an den Wohnkomfort ändern sich. Und welche Einschränkungen einen im Alter erwarten, das lässt sich nicht voraussehen. Entscheidend ist daher nicht so sehr, dass schon jetzt umgerüstet wird und an alle Eventualitäten gedacht wird. Vielmehr kommt es darauf an, eine Wohnung zu erwerben, die sich ohne allzu großen Aufwand nachrüsten lässt. Der Zugang zur Wohnung und die Lage lassen sich kaum verändern. Daher sollten Sie darauf ein besonderes Augenmerk richten. Auch wenn die Wohnung zu eng und verwinkelt ist, dürfte es schwierig werden, die Wohnung umzugestalten. 

Lassen Sie sich beraten und fördern

Einige Handwerker haben sich darauf spezialisiert, Wohnungen seniorengerecht umzugestalten. Sie sind zertifiziert und kennen sich mit den entsprechenden Bauvorschriften DIN 18 024 und DIN 18 025 aus. Diese Spezialisten können Sie kompetent beraten. Außerdem gibt es ein KfW-Förderprogramm “Altersgerecht umbauen”. Da können private Eigentümer – unabhängig von Alter und Einkommen – Zuschüsse beantragen, um Ihre Immobilie entsprechend umzugestalten. Bis zu 6.250 Euro gibt der Staat dazu. Das Ganze lässt sich noch kombinieren mit Maßnahmen, die dem Schutz vor Einbruch dienen. Nähere Informationen finden Sie hier: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Altersgerecht-Umbauen-Investitionszuschuss-(455)/  

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das Grunddokument für jede Eigentumswohnung. Man könnte auch sagen, sie ist ihre Geburtsurkunde. Denn mit der Teilungserklärung wird das Wohneigentum begründet. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum aufteilt: in verschiedene Miteigentumsanteile. Das kann er allerdings nicht willkürlich tun, sondern jeder Anteil ist mit einer bestimmten Wohnung verbunden. Und diese Wohnung muss in sich abgeschlossen sein und über einen eigenen Eingang verfügen. Das ist das Sondereigentum, dass jeder Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt.

Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum

Die Teilungserklärung legt fest, wem was gehört. Das hat weitreichende Folgen, denn daraus ergibt sich, wer über welches Eigentum verfügen darf und wer für die Kosten aufkommen muss, wenn an dem Eigentum Veränderungen vorgenommen werden (müssen). Dabei sind die folgenden Begriffe zu unterscheiden:

  • Sondereigentum: Damit wird die abgeschlossene Wohnung bezeichnet, zumindest die Teile, über die der jeweilige Eigentümer frei verfügen kann (das sind weniger, als viele Eigentümer glauben).
  • Teileigentum: Darunter verstehen wir Sondereigentum, das jedoch nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Also Garagen, Kellerräume, Dachböden, aber auch Gewerberäume wie Büros oder Läden. 
  • Gemeinschaftseigentum: Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Darüber müssen sie gemeinsam beschließen, in der Regel auf den Eigentümerversammlungen. Die Kosten, die für die Maßnahmen anfallen, trägt die Eigentümergemeinschaft, also jeder Eigentümer, und zwar gemäß seinem Miteigentumsanteil.  

Darüber hinaus gibt es noch Sondernutzungsrechte, die ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt sind. Ein bestimmtes Sondereigentum (also die Wohnung, die Sie kaufen) kann mit bestimmten Nutzungsrechten verbunden werden. Was Sie da nutzen dürfen, ist jedoch Gemeinschaftseigentum.

Was damit gemeint ist, lässt sich leicht an einem Beispiel erklären: So ist Ihrer Wohnung vielleicht ein bestimmtes Kellerabteil zugeordnet. Das dürfen Sie und nur Sie nutzen. Doch ist es Gemeinschaftseigentum wie alle anderen Kellerabteile auch. Das heißt, wesentliche Veränderungen können Sie nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vornehmen. Treten Schäden auf, muss dafür ebenfalls die Gemeinschaft aufkommen. Sondernutzungsrechte können auch Stellplätze betreffen, Terrassen oder bestimmte Abschnitte des Gartens.

Der Miteigentumsanteil 

Jeder Wohnung wird ein bestimmter Miteigentumsanteil zugeordnet. In der Regel handelt es sich um die Fläche des Sondereigentums, also um die Wohnfläche, im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche. Allerdings gibt es in der Praxis mehr oder weniger starke Abweichungen davon. Zum Beispiel weil nicht genau gemessen wurde oder weil ein Ausgleich geschaffen werden sollte, wenn zum Beispiel eine bestimmte Wohnung mit Teileigentum oder Sondernutzungsrechten ausgestattet wurde, über das andere Wohnungen nicht verfügen. 

Der Miteigentumsanteil ist aus zwei Gründen sehr wichtig:

  • Von ihm hängt es ab, wie viel Stimmrecht Sie bei der Eigentümergemeinschaft haben.
  • Er entscheidet darüber, wie hoch Ihr Anteil an den Kosten ist, die die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. 

 Was gehört zum Sondereigentum?

Über Ihr Sondereigentum können Sie frei verfügen und es so gestalten, wie Sie möchten. Dazu gehören alle Räume Ihrer Wohnung, aber eben nur, wenn man so will, das Innere: Außenwände und Fassaden, Geschossdecken und Böden gehören nicht dazu. Ebenso wenig wie die tragenden Wände, was unmittelbar einleuchtet, wenn Sie sich vorstellen, ein Eigentümer käme auf die Idee, die zu verändern, einen Durchbruch zu machen oder sie zu versetzen. Dadurch wäre die Statik des ganzen Hauses betroffen. Und so gehört nur der Bodenbelag zum Sondereigentum, nicht aber der gesamte Fußboden, also das, was darunter liegt. Und auch bei den Fenstern und Wohnungstüren gilt: Das, was nach außen zeigt: Außenfenster, die Außenseite der Wohnungstür, das ist Gemeinschaftseigentum. Soll heißen: Sie können es nicht einfach so umgestalten, wie es Ihnen gefällt, also Fenster und Türen gelb-violett streichen. Sie brauchen dazu die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft oder besser noch: einen Beschluss. Was die Kostenverteilung betrifft, so lohnt es sich, genauer hinzuschauen: Es ist durchaus möglich, dass die Außenfenster zwar Gemeinschaftseigentum sind, jedoch jeder Eigentümer für den Anstrich “seiner” Fenster selbst aufkommen muss. Im Ergebnis macht das allerding häufig keinen großen Unterschied. Denn wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen Außenanstrich der Fenster vorzunehmen, müssen auch alle Eigentümer die Kosten tragen. Und da die Kosten nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden, läuft das in etwa auf dasselbe hinaus.

Der Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung besteht aus drei Teilen. Der erste Teil enthält die Beschreibung des Gebäudes und wie es aufgeteilt ist. Die Nutzung der Räume ist festgelegt, die Miteigentumsanteile werden genannt. Der zweite Teil des Dokuments besteht aus einer oder mehreren Bauzeichnungen und Grundrissen, aus denen Sie Lage und Größe der Räume ersehen können. Die Nummerierung entspricht den Angaben aus dem ersten Teil oder sollte es zumindest tun. Sonst ist Streit vorprogrammiert. 

Die Gemeinschaftsordnung 

Im dritten Teil der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Man nennt ihn auch die “Gemeinschaftsordnung”. Bevor Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie sich diesen Teil aufmerksam anschauen. Neben den erwähnten Sondernutzungsrechten können auch besondere Regelungen getroffen worden sein, was das Stimmrecht und die Kostenverteilung betrifft. Auch eine Hausordnung kann Teil der Gemeinschaftsordnung sein, was ihr besonderes Gewicht verleiht und Änderungen deutlich erschwert. Prüfen Sie, ob in der Gemeinschaftsordnung Regeln festgelegt werden, die für Sie nachteilig sind. Und ob sich Unstimmigkeiten ergeben.

Wie die einzelnen Bestimmungen der Teilungserklärung zu bewerten sind und ob sich für Sie Nachteile ergeben, darüber geben wir Ihnen gerne Auskunft. Denn Teilungserklärungen gehören für uns zum täglichen Geschäft. Falls Ihnen etwas auffällt oder unklar erscheint, sprechen Sie uns einfach an.

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