Sehr geehrte Damen und Herren,

noch vor wenigen Monaten galt Gas als besonders beliebter, günstiger und zuverlässiger Energieträger. Der Anteil der Gasheizungen hat im vergangenen Jahr weiter zugenommen (im Unterschied zur Ölheizung). Knapp die Hälfte aller Haushalte in Deutschland heizt mit Gas. Und jetzt steht mit einem Mal die Versorgung in Frage, die Preise explodieren, es ist nicht auszuschließen, dass es in der kommenden Heizsaison zu Engpässen kommen könnte. Dann nämlich, wenn der bisher größte Lieferant Russland kein Gas mehr liefert, oder ein entsprechendes Embargo gegen ihn verhängt wird. Daher fragen wir in unserem ersten Beitrag, ob sich der Umstieg auf die klimafreundlichere Wärmepumpe lohnt.

Doch nicht nur die Preise für Gas ziehen an. Die Inflationsrate ist so hoch wie lange nicht und steigt weiter an. Ein Ende ist nicht absehen. Manche befürchten sogar eine „Hyperinflation“. Gleichzeitig steigen die Zinsen für Immobiliendarlehen. Was das für Ihre Finanzierung bedeutet, damit beschäftigt sich unser zweiter Beitrag. 

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate. Und hoffen wir auf friedlichere Zeiten.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Wärmepumpe: Lohnt sich der Umstieg? 

Angesichts steigender Kosten für Öl und Gas stellt sich die Frage, ob es sich nicht lohnt, die Heizung auszutauschen und auf eine Wärmepumpe umzusteigen. Und es sind nicht nur die Kosten, die für den Umstieg sprechen. Aktuell ist insbesondere beim Gas die Versorgungslage bei weitem nicht mehr so sicher wie noch vor kurzer Zeit. Außerdem ist der Klimaschutz ein zentrales Argument, das für eine Umrüstung spricht. Damit Deutschland seine Klimaziele erreicht, müssen möglichst viele Heizungen mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das erklärte Ziel der Bundesregierung: Die Wärmepumpe soll zum Standard werden.

Und doch ist es ratsam, jetzt nichts zu überstürzen, sondern genau zu prüfen, wie sinnvoll es ist, die Heizung zu erneuern. Denn das ist keine geringe Investition.

Wärmepumpe im laufenden Betrieb oft günstiger

Es sieht momentan nicht so aus, als würden die Preise für Heizöl und vor allem für Erdgas in absehbarer Zeit sinken. Im Gegenteil. Schon heute ist in vielen Fällen die Wärmepumpe im laufenden Betrieb günstiger, mitunter sogar um 30, 40%! Das war vor einem Jahr noch ganz anders.

Allerdings lässt sich das nicht pauschal sagen. Es kommt ganz auf den energetischen Zustand des Gebäudes und den individuellen Verbrauch an. Und es ist ebenfalls zu berücksichtigen, wie viel die Umrüstung kosten würde. Auch das hängt stark von der Art des Gebäudes ab. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Einbau einer Wärmepumpe zwingend zu einer energetischen Gesamtsanierung des Gebäudes führen kann. 

Ab 2024 werden Wärmepumpen zum Standard 

Die Bundesregierung möchte den Einbau von Wärmepumpen fördern. Das neue Entlastungspaket der Ampel-Koalition sieht vor, dass bereits 2024 nur noch der Einbau von Heizungen erlaubt wird, bei denen 65 Prozent der Heizenergie aus erneuerbaren Energiequellen stammen. Dafür kommen vor allem Wärmepumpen infrage. Wohlverstanden: Das gilt nur für Heizungen, die neu eingebaut werden. Läuft Ihre Gasheizung noch einwandfrei, sieht die Sache ganz anders aus. Und auch die Kalkulation der Kosten ist eine ganz andere.

Investition amortisiert sich in zehn Jahren 

Trotz staatlicher Förderung sind die Kosten für den Austausch der Heizungsanlage beträchtlich und sollten bei der Entscheidung unbedingt berücksichtigt werden. 30.000 Euro sollten Sie mindestens rechnen, mit staatlicher Förderung bleiben noch gut 20.000 Euro. Dabei sind die Preisunterschiede enorm, abhängig von der Art der Anlage und vom Gebäude. Vor allem bei Altbauten sind die Investitionen oftmals sehr hoch, mitunter viel zu hoch, was an den besonderen Gegebenheiten liegt. Experten sagen denn auch: Eine Nachrüstung mit einer Wärmepumpe kommt vor allem für Gebäude ab Baujahr 1995 in Frage. Bei älteren Gebäuden sieht das anders aus. Was da an möglichen Kosten auf Sie zukommt, sollten Sie vorher klären. Vielleicht gibt es auch andere Möglichkeiten, Heizenergie zu sparen: Der Austausch von Fenstern oder bessere Dämmung. Auch eine Pellet-Heizung könnte eine Alternative sein. Doch da stellt sich das Problem mit dem Feinstaub, das aber bei heutigen modernen Anlagen als gelöst gilt. Leider ist das bei den zuständigen Behörden noch nicht immer angekommen.

Als Daumenregel kann man sagen: Die Investition für eine Wärmepumpe sollte sich innerhalb von zehn Jahren amortisieren. Das ist eine lange Zeit. Allerdings sind Sie dann mit einer modernen, klimafreundlichen Heizanlage ausgestattet, unabhängig von fossilen Brennstoffen. Der Trend geht ohnehin in diese Richtung, aus ökologischen und nun auch aus wirtschaftlichen und politischen Gründen. Früher oder später werden alle Immobilienbesitzer ihre Heizungen erneuern müssen. Die Frage ist nur: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Wie arbeitet eine Wärmepumpe?

Eine Wärmepumpe nutzt Energie aus der Umwelt und wandelt sie in Wärme um. Sie arbeitet nach dem umgekehrten Prinzip des Kühlschranks: Sie entzieht dem Außenraum Wärme und gibt sie an die Innenräume ab. Wärmepumpen verursachen keine Emissionen, aber sie brauchen Strom. Und sie arbeiten nur dann klimaneutral, wenn der Strom aus erneuerbaren Energiequellen stammt. Häufig wird die Wärmepumpe mit einer Photovoltaik-Anlage kombiniert.

Es gibt unterschiedliche Modelle. Manche werden außen am Gebäude aufgestellt. Und manche verursachen einen tiefen Brummton, was Hausbewohner und Nachbarn manchmal auf die Barrikaden treibt. Auch daran sollten Sie vorher denken und überlegen, welches Modell sich für Sie eignet.

Bei Neubauten gefragt

Die Nachfrage nach Wärmepumpen wird sehr wahrscheinlich weiterhin stark ansteigen. Denn noch ist ihr Anteil an der Wärmeversorgung recht überschaubar, aktuell liegt er bei 3 Prozent. Allerdings zeigt der Trend steil nach oben. Bei Neubauten sind die Wärmepumpen bereits die beliebteste Heiztechnik. Es dürften die Bestandswohnungen sein, bei denen nun die Stunde der Wahrheit schlägt. 

Knapp die Hälfte aller Haushalte heizen aktuell mit Erdgas, ein knappes Viertel mit Öl. Da kommt ein riesiger Bedarf an Umrüstungen auf uns zu. Und es stellt sich schon jetzt die Frage, wer all die Wärmepumpen einbauen soll. Die Sanitärbranche klagt schon jetzt, dass über 40.000 Techniker fehlen. Und für die Umrüstung würden weitere 60.000 benötigt.

Im Zweifel hilft ein Energieberater

Doch bevor Sie sich auf die Warteliste setzen lassen, sollten Sie klären, ob sich eine Wärmepumpe für Ihr Gebäude lohnt. Und wenn das so ist, welche Art der Pumpe in Frage kommt. Da hier viele Faktoren zu berücksichtigen sind, empfiehlt es sich, einen Energieberater zu konsultieren. Dabei sollten Sie wissen, dass diese Berufsbezeichnung nicht geschützt ist und sich im Prinzip jeder so nennen kann.

Es ist daher ratsam, auf Qualität zu achten – im Prinzip wie beim Makler. Die Deutsche Energieagentur (Dena) listet qualifizierte Energieberater auf. Die müssen Weiterbildungen mit erfolgreich bestandener Abschlussprüfung nachweisen. Und sie brauchen eine Grundqualifikation als Handwerker, Architekt oder Ingenieur. Eine Liste finden Sie auf der Website https://www.energie-effizienz-experten.de.   

Höhere Zinsen und Inflation: Was bedeutet das für die Immobilienfinanzierung? 

Das Zinsniveau befindet sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. Der Leitzins, den die Europäische Zentralbank festlegt, liegt aktuell bei 0 Prozent. Im vergangenen Jahr war er sogar negativ. Auch wenn die Bauzinsen sprunghaft angestiegen sind, im langfristigen Vergleich liegen sie immer noch recht niedrig. Allerdings könnte sich das rasch ändern. Auch ohne die aktuellen Entwicklungen, deren Folgen sich noch gar nicht absehen lassen, war erwartet worden, dass die Zinsen allgemein steigen. Spätestens im Herbst.

Befeuert wird der Zinsanstieg durch die neuen Festsetzungen von EZB, Bundesbank und Bafin: die Banken müssen wieder einen antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von 0,5 % aufbauen, der wg. der Pandemie auf 0 % gesenkt worden war und davor bei 0,25 % lag immer bezogen auf das Eigenkapital. Im Gespräch waren sogar 0,75 %, was evtl. noch kommen kann. Darüber hinaus müssen die Banken künftig 2 % des Eigenkapitals zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen als Rückstellung bilden, da die Bundesbank seit Jahren die Gefahr einer Immobilienblase sieht. Somit liegt die gesamte Mehrbelastung für Immobilienfinanzierungen bei + 2,5 %.

Somit hat sich die Situation verschärft. Sie ist unsicherer geworden. Und was zu befürchten ist, dass steigenden Zinsen, eine stagnierende, wenn nicht sogar schrumpfende Wirtschaft bei gleichzeitiger Inflation gegenübersteht. Die Ökonomen nennen eine solche Lage „Stagflation“ – der Begriff ist zusammengesetzt aus „Stagnation“ und „Inflation“. Lange Zeit hat man angenommen, dass beides zugleich nicht auftreten könnte. Denn steigende Preise, also Inflation, bedeuten höhere Nachfrage. Und die sorgt dafür, dass die Wirtschaft ihr Angebot ausweitet und wächst.

Doch das muss keineswegs so sein. Es hat immer wieder Phasen der Stagflation gegeben. Und die zeichnen sich dadurch aus, dass alle „ärmer“ werden. Die Wirtschaft wächst nicht, das Geld ist immer weniger wert.

Lohnt sich jetzt eine möglichst lange Zinsbindung?

Nehmen Sie jetzt ein Hypothekendarlehen auf, kann es durchaus sinnvoll sein, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Zwar sind die Bauzinsen von Februar bis März in die Höhe geschnellt. Doch befinden sie sich nun auf dem Niveau von 2015. In den Jahren davor lagen sie in den Jahren davor deutlich höher. Vor 10 Jahren etwa ungefähr um einen vollen Prozentpunkt.

Momentan sind die Abstände zwischen einer 10jährigen, 15jährigen und einer 20jährigen Zinsbindung nicht dramatisch. Daher sollte es eine Überlegung wert sein, ob Sie tatsächlich die maximale Zinsbindung wählen, im Allgemeinen sind das 20 Jahre. Freilich weiß niemand, auf welchem Niveau sich die Zinsen in 20 Jahren befinden. Und so ist es nicht unvernünftig, auch die anderen Szenarien durchzurechnen: Wie viel müssen Sie an Zinsen zahlen, wie viel können Sie tilgen und wie hoch ist der Betrag, für den Sie dann jeweils eine Anschlussfinanzierung benötigen. Es kann eine vernünftige Lösung sein, die Standardvariante zu wählen, nämlich die 10jährige Zinsbindung.

Brauchen Sie jetzt eine Anschlussfinanzierung? 

Läuft bei Ihnen die Zinsbindung aus, zum Beispiel nach 10 Jahren, sind Sie vielleicht überrascht, dass die Anschlussfinanzierung keineswegs teurer werden dürfte, sondern eher etwas günstiger. Doch ist nicht damit zu rechnen, dass dieser Zustand lange andauert. Daher könnte es sinnvoll sein, die Anschlussfinanzierung vorzuziehen, also bereits jetzt eine neue Zinsbindung für die kommenden Jahre festzulegen. Unter welchen Bedingungen das möglich ist, sollten Sie mit Ihrem Darlehensgeber klären.

Und wenn die Inflation weiter steigt? 

Auf bestehende Kredite hat es keine negativen Auswirkungen, wenn die Inflation weiter anzieht. Im Gegenteil. Das Geld wird immer weniger wert, die Preise für alle Güter und Dienstleistungen steigen, doch die Zahlungen für Ihr Darlehen bleiben unverändert. Im gesamten Preisgefüge wird der Kredit also immer günstiger. Voraussetzung ist allerdings, dass auch Ihre Einnahmen steigen. Ist das nicht der Fall, dann tritt der entgegengesetzte Effekt ein: Ihr Lebensunterhalt wird immer teurer, Ihnen bleibt immer weniger Geld übrig, um den Kredit zu bedienen.

In diesem Fall kann eine Umschuldung nötig sein: Zum Beispiel wird die Laufzeit verlängert oder die Tilgungsrate gesenkt. Zu welchen Konditionen das möglich sein wird, ist eine offene Frage. Es ist davon auszugehen, dass in so einer Phase der „Stagflation“ viele Kredite „notleidend“ werden und die Baufinanzierer selbst in finanzielle Schieflage geraten könnten. In solchen Fällen dürfte die Politik gegensteuern. Doch bei jedem Krisenszenario darf eines nicht vergessen werden: Sie haben eine Immobilie erworben, einen soliden Sachwert. Und der bietet am Ende den zuverlässigsten Schutz vor einer Inflation. 

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