Sehr geehrte Damen und Herren,

hoffentlich sind Sie gut ins neue Jahr gestartet. In diesen besonderen Zeiten brauchen wir doch noch eine große Portion Durchhaltevermögen, ehe sich die Lage normalisiert. Immobilien haben sich in Krisenzeiten als besonders werthaltige Investition erwiesen und werden das gewiss weiterhin tun, egal, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.

In diesem ersten Newsletter des Jahres erfahren Sie, was sich für Immobilienbesitzer, -käufer und -verkäufer seit Jahresbeginn geändert hat. Außerdem riskieren wir einen Ausblick, wie sich der Mietmarkt in der Metropolregion München in den kommenden Jahren entwickeln könnte. Corona wird sicher lange nachwirken, doch sollten auch andere, stabile Trends nicht übersehen werden.

Viel Vergnügen bei der Lektüre! Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Ihnen wünschen wir alles Gute zum neuen Jahr. Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate, damit wir alle hoffentlich unbeschwert den Sommer genießen können. 

 

Ingo Gerschlauer und sein Team

Was ändert sich 2021?  

Vor uns liegt ein Jahr, das viele wichtige Entscheidungen bringen wird. Ein Superwahljahr, aber auch ein Jahr, in dem wir Corona hoffentlich hinter uns lassen können. Doch schon zu Jahresanfang werden einige Veränderungen wirksam. Und die wollen wir uns näher anschauen.

Wohnungsbauprämie und Einkommensgrenze werden erhöht 

Der Beschluss der Bundesregierung ist schon ein wenig her, doch zu Jahresbeginn ist er in Kraft getreten:  Die Wohnungsbauprämie für Bausparverträge wird erhöht. Bisher gab es für Bausparverträge einen staatlichen Zuschuss in Höhe von 8,8 Prozent der eingezahlten Leistungen. Diese Quote wird nun auf 10 Prozent erhöht. Dabei galt für die Einzahlungen bislang eine Obergrenze von 512 Euro für Alleinstehende und 1.024 für Paare. Die wird deutlich angehoben auf 700 Euro für Alleinstehende und 1.400 Euro für die Paare. In den Genuss kommen Sie allerdings nur, wenn Sie eine Einkommensgrenze nicht überschreiten: Bislang waren das 25.600 Euro an zu versteuerndem Einkommen für Alleinstehende und 51.200 Euro für Paare. Auch hier wurde der allgemeinen Entwicklung Rechnung getragen und kräftig erhöht: Auf 35.000 Euro für Alleinstehende und 70.000 Euro für Paare.

CO2-Abgabe sorgt für höhere Energiekosten

Zum Jahresanfang wird die neue CO2-Abgabe eingeführt, die von den Energieversorgern aufgebracht werden muss. In der Folge steigen die Energiepreise, zumindest für Öl, Sprit und Erdgas. Für Immobilienbesitzer heißt das in erster Linie: Heizen wird teurer. Allerdings halten sich die Mehrkosten erst einmal in Grenzen. So erhöht sich nach Schätzungen von Experten die jährliche Heizrechnung gerade mal um 50 bis 60 Euro – bezogen auf ein Einfamilienhaus. Aber diese Erhöhung ist nur der erste Schritt. Im Zuge des Emissionshandels, also des Handels mit den Rechten, eine bestimmte Menge an CO2 freizusetzen, soll die Abgabe nach und nach kräftig steigen. Davon verspricht sich der Gesetzgeber, dass die Verbraucher auf erneuerbare Energien umsteigen.   

Maklerprovision wird geteilt

Noch im alten Jahr, nämlich am 23. Dezember 2020, sind die neuen gesetzlichen Regelungen über die Maklerprovision in Kraft getreten. In den Paragraphen 656 a-d BGB ist festgelegt, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer künftig aufgeteilt werden muss. Demnach muss die Provision von beiden Seiten zu gleichen Teilen übernommen werden. Zumindest wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dann ist es nicht mehr möglich, dass der Makler dem Verkäufer die Provision erlassen kann. Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, den gleichen Anteil zu übernehmen. Außerdem legt das neue Gesetz fest, dass Maklerverträge der “Textform” bedürfen (also z. B. per E-Mail; die Unterschrift ist nicht unbedingt erforderlich). Mündliche Verträge sind hingegen nicht wirksam. Wohlgemerkt gilt das alles aber nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die anderen Immobilienarten sind davon nicht betroffen.  

Baukindergeld wird verlängert   

Ursprünglich war das Baukindergeld auf den 31. Dezember 2020 befristet. Doch ist die Frist bis zum 31. März 2021 verlängert worden. Bis dahin muss der Kaufvertrag unterschrieben sein oder die Baugenehmigung vorliegen. Um das Baukindergeld zu beantragen, bleibt noch länger Zeit: Nämlich bis zum Jahresende 2023 kann der Antrag gestellt werden. 

Für Solaranlagen endet Anmeldefrist am 31. Januar!

Wer eine Anlage zur Stromerzeugung hat wie zum Beispiel eine Solaranlage, die mit dem Stromnetz verbunden ist, muss die innerhalb von vier Wochen anmelden. Bis 31. Januar 2021 gilt allerdings eine Übergangsfrist. Bis dahin können auch noch ältere Anlagen angemeldet werden. Wer die Frist versäumt, erhält keine Vergütung aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz und riskiert eine Geldbuße. Anmelden können Sie Ihre Anlage unter folgendem Link: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Sachgebiete/ElektrizitaetundGas/Unternehmen_Institutionen/DatenaustauschundMonitoring/Marktstammdatenregister/MaStR_node.html

 

Ausblick auf den Mietmarkt in der Metropolregion München  

Trotz Corona haben die Immobilienpreise in Deutschland nicht nachgegeben. In der Metropolregion München sind sie sogar noch kräftig gestiegen. Und auch die Mieten kennen trotz Mietpreisbremse nur eine Richtung: Sie gehen nach oben, wenn auch moderat. Wie sich der Mietmarkt in diesem Jahr entwickeln wird, lässt sich nur schwer abschätzen. Denn es ist unsicher, wie zügig wir die Pandemie in den Griff bekommen. Und wie die Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung aussehen werden. Allerdings zeichnen sich mehrere Trends ab, die wir Ihnen gerne vorstellen. 

Viele Mieter sind unzufrieden mit ihrer Wohnsituation 

Nach einer Studie der Landesbausparkassen sind rund 40 Prozent der Mieter mit ihrer Wohnsituation nicht zufrieden. Sie fühlen sich beengt, was gerade in Corona Zeiten vielen aufs Gemüt schlägt. Und so hätten viele Mieter gerne mehr Platz, mehr Zimmer zur Verfügung. Und sie möchten es gerne grün haben. Wenn sie umziehen, so erklärt ein gutes Drittel der Befragten, soll ein Garten dabei sein oder wenigstens ein Balkon. Und mehr als jeder Sechste wünscht sich, dass er sein eigenes Obst und Gemüse ziehen kann. Das Thema Selbstversorgung hat schon vor Corona viele interessiert. Doch durch die Pandemie hat sich dieser Trend noch verstärkt.

Wohnungen im Umland stärker gefragt

 Mehr und mehr Unternehmen erklären, dass sie auch nach Corona die Arbeit im Homeoffice ermöglichen wollen. Wie nachhaltig dieser Trend zur Heimarbeit sein wird, bleibt abzuwarten. Doch schon jetzt zeigt sich, dass Wohnungen im Umland besonders stark nachgefragt sind. Bei den selbstgenutzten Immobilien zeigte sich diese Entwicklung schon ein wenig eher. Doch nun zieht es auch viele Mieter ins Umland. Dort finden sie oft mehr Wohnkomfort und haben vor allem mehr Platz. Hinzu kommt, dass es vor allem in der Metropolregion München viele Orte gibt, die auch landschaftlich sehr reizvoll sind. In einigen Gemeinden ist bereits jetzt das Mietniveau höher als in München. Und auch diese Entwicklung könnte sich noch einmal verstärken. Ja, im Umland erwarten wir die stärksten Mietsteigerungen.

Infrastruktur entscheidend

Tatsächlich sind in den kleineren und mittleren Städten die Mieten im vergangenen Jahr stärker gestiegen als in den Metropolen, wo das Preisniveau weit weniger Luft nach oben lässt. Doch wie attraktiv eine Stadt oder Gemeinde ist, das entscheidet sich ganz wesentlich durch die Infrastruktur, die verfügbar ist. Wie ist die Verkehrsanbindung, die Ausstattung mit Schulen und Einkaufsmöglichkeiten? Eine immer größere Rolle spielt auch die Qualität der Internetverbindungen, zumindest für eine nicht geringe Anzahl von Mietern. Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass in einigen Gemeinden im “Speckgürtel” die Mieten noch einmal kräftig anziehen werden.

Die Schere wird weiter aufgehen

In den vergangenen Jahren haben wir diese Entwicklung schon beobachten können. Und sie ist beunruhigend, weil sie sich nicht unbegrenzt fortsetzen kann: Die Immobilien steigen stärker als die Mieten. Im Ergebnis heißt das, die Mietrendite geht immer weiter zurück. Und das, obwohl die Mieten ebenfalls nach oben gehen und nicht nur Geringverdiener einen immer größeren Anteil ihrer Einkünfte für das Wohnen aufbringen müssen. Für München ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung so schnell nicht umkehren wird. Namhafte Firmen wollen ihre Kapazitäten weiter ausbauen und vor allem gut bezahlte Arbeitskräfte anziehen. Und doch liegt es auf der Hand, dass dieser Trend früher oder später zum Erliegen kommen muss. Die Wirtschaftswoche berichtete kürzlich, dass Firmen Schwierigkeiten haben, neues Personal nach München zu holen – ganz einfach, weil die Mieten zu hoch sind. Setzt sich diese Entwicklung fort, weil die Nachfrage erst mal weiter steigt, könnte das zu einem Standortnachteil werden. Von dem dann andere Gemeinden profitieren, die preislich nicht ganz so hoch liegen wie München, aber eine passable Anbindung haben.  

Seniorengerechtes Wohnen

Wie stark sich die Arbeit im Homeoffice etablieren wird, wenn Corona erst einmal überstanden ist, wird sich zeigen. Eine Entwicklung, die sich jedoch ganz gewiss nicht umkehren wird: Die Zahl der Seniorenhaushalte nimmt seit Jahren zu und wird weiterhin stark zunehmen. Der Bedarf an Wohnungen, die seniorengerecht sind, dürfte sich in den kommenden Jahren kräftig erhöhen. Gut geschnittene, nicht zu große Wohnungen, die bequem zugänglich sind, also ebenerdig liegen oder sich zumindest über einen Treppenlift erreichen lassen. Barrierefreiheit ist ein großes Plus, ebenso ein seniorengerechtes Bad. 

Klimafreundliches Wohnen

Auch dieser Trend wird sich ganz gewiss nicht abschwächen: Um den Klimawandel abzumildern, wird in den kommenden Jahren der Wohnungsbestand umgerüstet. Vor allem Ölheizungen werden ausgemustert, erneuerbare Energien gefördert. Wohnungen mit einer guten Energiebilanz werden stärker gefragt sein.  

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